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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,20112012年招商安业地产布吉三联旧改项目产品定位谨呈：深圳招商地产及安业地产中原地产代理（深圳）有限公司（上篇）Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011项目分析竞争分析项目定位政策分析地块分析环境分析Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011“一管”收紧流动性之加息政策分析当前流动性过剩、通胀压力大困扰着中国经济的发展，2011年货币和政策转为稳健以来，央行已经加息4次，开发商融资渠道收紧，居民购房压力加大。目前，5年期贷款利率已经高达6.8%，居民供楼负担比不断增加，二手房租金供楼比已经超过2008年房地产高峰时期Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011二管“抑制需求”：“新国八条”出台，多项措施抑制需求政策分析经过2011年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，虽然量出现了下调，但价格稳步上涨。中央在传统春节前出台“新国八条”，堪称史上最严厉的政策。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011二管“抑制需求”：深圳出台限购细则，非深户购房门槛提高政策分析针对之前市场上部分购房者利用外地身份证，通过补缴税单或补社保获得购房资格，打政策“擦边球”的现象，3月初，深圳对此做出了明确规定，出台了深圳版的限购细则：要求非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须是最近连续缴纳12个月以上且不含补缴情况，提供社保证明的，必须符合下列条件之一：1.一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险、2.二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险、3.三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。（即：提供社保缴纳证明的，必须同时连续缴纳12个月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时依据社保局的规定，医疗保险和工伤保险是不可以补缴的。）之前市场普遍规避限购令的方法是利用外地人身份证补缴一年的养老保险，而在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能性几乎为零，同时又不承认补缴纳税证明的购房资格，因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低，但近期市场有传闻表示无论是否有社保证明，仍有办法办理过户，前提是花费2w不等的费用。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011三管“房价控制目标”：年度房价控制目标深圳房价涨幅不超过GDP和人均可支配收入涨幅政策分析1.国务院要求各地出台房价调控目标，并于一季度前向社会公布。3月31日，深圳公布了年度房价控制目标，2012年深圳房价涨幅不超过GDP和人均可支配收入涨幅。2.国务院督察组来深圳调研3.同时，国务院房地产调控督查小组对深圳等16省市对保障房及宏观调控情况全面督查，首站在深圳，并于4月20日结束，深圳政府部门内部沟通核心内容包括：深圳房地产调控政策的落实情况，房价稳定在可控的范围内，没有过高过快的增长等。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011三管“房价控制目标”：深圳出台限价令政策分析限价令的主要内容：4月底5月初将采取全新的预售备案系统；已拿预售的项目：针对2011年录入合同的价格折算出均价，采取一刀切的做法，新系统针对每个项目设定一个价格上限，超过该价格不予打合同；2012年拿预售项目，则按照某一个月的录入合同价格折算均价；未拿预售项目：分片区制定均价上限。结合区域及物业类型进行审批，高于均价的不给预售，要求每一套报预售的价格都要低于片区设定的价格；以2011年均价2万计算，预计2012整体均价不超过2.2万，同时新推单位价格不得超过上期价格，部分高价物业转现售销售。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011部分楼盘开始下调备案预售价格政策分析一、宝安区·品尚居原预售报均价2.4万，被要求不能高过20400，经多次与国土部门沟通，带装修价2.2万，对外口径19999元送装修，被要求不允许集中开盘、自然销售，上4月14日晚上开盘，推出219套41-93平1-3房，当晚销售140多套，至周日销售近9成；二、宝安中心区·第五大道：16日推出楼王8、9栋88套261平四房楼王单位，均价3万。之前被国土局约谈，在政策未明朗前推售剩余单位，没有什么销售压力，尾盘。三、潜龙·曼海宁：原预售报均价2.8万，被要求不能高过2.1万，正在调整价格；四、南山·君汇新天：2012年11月入伙，现为现售；五、铭筑：原预售报价3.8万，在口头约谈后打未出具体细则的时间差，上周四开始二三级转介，至周日成交21套，均价约3.2万；六、盐田·东港印象：被要求定价不得高于1-3月片区成交均价（2万元/平方米），经与国土部门多次沟通，最终定价1.6万/㎡，于4月15日开盘，推出170套38-87平1-3房，销售约60套；七、熙园山院:整体转现售，预计10月面市；八、合正·中央原著:别墅仍在认筹，交50万可以预定房号，但目前转现售的可能性大。九、万科清林径23日推37号楼，359套78平2房改3房单位和89平3房改4房单位，送精装修，折前价格14300元/平方米,销售七成Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011二级市场：4月成交量仅为3月的三成政策分析Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011三级市场：新增放盘量增幅明显少于访客量，业主仍较惜售观望政策分析Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011中原观点政策分析观点1：限价令政策直接指向房地产开发企业，对开发商而言有巨大的压力，首先影响的是豪宅市场，豪宅市场供应骤减甚至可能为零，现楼发售将考验豪宅开发商资金链，同时由于现楼发售价格不受调控影响，且考虑到财务成本，豪宅价格未来将大幅上涨。观点2：限价令下，未来供应将以普通住宅为主，其价格在片区均价以下或者附近，成交均价将“被下降”，但实际上客户不会感觉到房价的下降。观点3：接下来的几个月住宅成交量会明显回落，一手房市场出现“供应慌”，市场出现的这种“量价齐跌”的局面会对不少客户心理造成不良影响，这种时间持续越长对客户心态越不利。而商用物业的成交会再上一层楼。观点4：目前基本没有开发商打算降价，都以观望为主，但如果政策长期保持高压，部分开发商可能会扛不住，部分楼盘会促销降价。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011下半年政策预判政策分析从近期系列政策可以看出，深圳政府调控房价的决心还是很大，为了完成房价调控目标，不惜动用如此严厉的价格管制。预计接下来还会有后续政策：1.紧缩的货币政策仍会持续，3月CPI涨幅高达5.4%后，央行立即提高准备金率，今年控制通胀是宏观调控的首要任务，而目前通胀压力仍不见缓解，预计第二季度仍会加息。银行开发贷款出现利率上浮的同时还收取额度管理费，开发商资金链继续收紧。2.7月1日出台二手房评估价征税。中原认为这一政策出台的可能性非常之大，目前，限价令出台后，一手房源骤减，部分客户分流至二手房市场，政府接下来会对二手市场进行调控，二手房评估价征税在短期内是一项相对有效的政策。3.市场传闻：限价之后未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，进一步限制需求。但中原认为这一政策影响面大，出台的可能性不大，4.“限价令”在今年内可能不会取消，开发商需控制经营现金流风险。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011项目分析竞争分析项目定位政策分析地块分析环境分析Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011深圳城市功能外拓已成必然，布吉依靠地缘优势成为承接深圳城市中心转移的第一站。区位分析中心区中部组团世界主要城市发展阶段城市聚集期城市强化升级期城市外拓期多中心形成期纽约：BatteryParkCity东京：涩谷、新宿等巴黎:拉德芳斯国外区域深圳处于城市发展史城市中心外拓的阶段向东：东部组团Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011片区紧临布吉核心中心，地处三联社区的中部。项目与南坪快速、水官高速、布龙路、布澜路等城市主干道联系紧密。至福田中心区：布龙路—南坪快速—梅观立交桥—梅观高速—皇岗路。至罗湖中心：布龙路—大芬立交—205国道—文锦路—东门。至龙岗中心：布龙路—水官高速—龙翔大道至大梅沙：布龙路—水官高速—盐排高速—大梅沙至福田目前紧密连接多条城市主干道交通分析Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011周边居住氛围较浓，但受旧改进度制约，片区价值在布吉处于较低水平。地源分析123451—丽湖花园2—茵悦之生3—中海怡翠4—中海怡瑞5—慢城9100146001400013000150001800017000丽湖花园茵悦之生中海怡翠中海怡瑞慢城信义假日名城桂芳园项目周边二手社区的市场价值普遍不如布吉关口片区社区二手价值高。三联片区改造未启动是根本原因。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011当前玉石产业链附加值较低，提升项目价值有限三联的水晶玉石文化产业是布吉5大产业之一。截至2009年，已有相关从业人员达3000人以上。水晶玉石文化街目前拥有超过180多家玉石展销店，形成了完整的原料供给、成品加工、运输销售一条龙的生产经营链。玉石产业在三联仍属于初级的加工制造阶段，附加值较低，对于项目价值开发阶段的提升作用有限。玉石文化街文化广场产业分析Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011周边存在山水资源，未能有效提升项目价值。三联社区公园占地1.66平方公里，是石牙岭公园2倍多，是荔枝公园的40倍，规划建设区内包括三联生态公园和三联水库。项目开发初期，社区公园的暂时无法充分开发利用。三联水库登山道尚未完工景观分析山体改造初期三联水库休闲价值未开发山顶现状Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011地块四至Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2011项目分析竞争分析项目定位政策分析地块分析环境分析Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2011地块分析项目基地整体属于三联片区最低的低谷部分。内部各地块也存在比较大的高差。对于未来规划设计的社区空间感和统一性营造要求较高。地块总体地势较低，内部高差较大。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011地块分析未来社区规划路网分隔，可能造成形象不一致道路系统分析图道路竖向规划图项目地块未来规划主干道布龙公路为双向8车道，次干道联中路、联布北路（联中路）、铁西路规划为双向4车道，次干道三联南路规划为双向6车道。地块被2条次干道和2条城市支路分割为7个地块，可能在未来入市之际对于社区的形象展示造成影响。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2011地块分析项目基地东侧全部置于铁路的噪音影响下。要求未来在户型产品布置、园林打造和建材使用方面，均考虑铁路噪音的影响。铁路噪音影响地