湖湾营销策略求解之路

世纪瑞博.广告有限公司高深可测求解望京之巅东湖湾营销策略求解之路目录：第一部分宗地篇第二部分产品篇第三部分客群篇第四部分执行篇第五部分视觉篇这看上去应该是一个简单的不等式，是。但是如何把括号中省略的内容补足？？使不等式成立！……求解，是我们今天沟通的主题。……！。高价值价格比营销永恒的不二法则（10+64+24.8）×（3+1）²+（···）≥9500求解之源——东湖湾营销推广三大核心问题一、价格：9500元/平米，主力户型总价160万，望京区域毛坯期房最高价。如何支撑？二、地块：望京区域最有价值的地块。如何体现？三、生活：望京区域最高品质社区。如何打造？PART1宗地篇求解宗地最大价值点“后望京”时代到来从历史中走来，望京进入后望京时代•望京，始于金朝“望京馆”，元明为“望京墩”，清乾隆时命名“望京”，缘地势略高于周边1－2米，取“位居广阔平原，遥望京都”之义。•上世纪末，望京规划为亚洲最大生活区，大量韩国人入驻望京，但拥挤的交通与贫乏的配套使望京成为北京有名的卧城。•现今望京，打破交通瓶颈，一改卧城旧貌，摩托罗拉、西门子LG等世界500强企业争相进驻，沃尔玛、宜家等大型商业与生活配套日益兴隆，中高档住宅比邻而建，住宅价格节节攀升。•至此，望京进入后望京时代，与丽都、燕莎商圈联横成为北京国际化高端居住区。◇望京区域交通与商业、生活配套逐年完善，十年之后，区内楼盘价格翻了一番以上，目前高档住宅毛坯房均价可达8000元以上/平米，精装房价格要在此基础上再增加千元左右；◇楼盘品质逐步提升，由早期塔楼到板塔结合、低层、高层板楼、联排、TOWNHOUSE等，三年前的CLASS成为望京标志性经典之作，今天的东湖湾将为望京住宅发展树立里程碑；◇今日望京，已非昨日卧城，大量世界500强企业进驻望京高科技园区，加之最近两年开始的大规模商业开发等优势条件，望京高档住宅产品未来发展潜力巨大。价格攀升潜力无限——望京内楼盘价格逐年攀升，区域潜力不可限量后望京PK其他竞争区域跳出望京后望京PK朝青板块基因对比后望京在售代表项目：东湖湾、香颂、国风北京融科橄榄城、季景沁园（精装）代表项目平均价格水平：8500－9500元/平米景观与配套：北小河公园、望京公园、中小学、大专院校、多个商业中心交通：机场高速、京承高速、东北四环、五环客群：望京外企中高管、京东、京北部分中高端人群、望京内部二次置业者朝青板块在售代表项目：星河湾、天鹅湾、A-ZTown润枫水尚（以上项目产品都是精装房）代表项目平均价格水平：9500－12000元/平米景观与配套：红领巾公园、中小学、社区内部商业交通：东四环、五环客群：CBD中外企业高管、京东二次置业人群优势：后望京具有相对价格优势，客群范围更广，生活配套更齐全，交通更便利。劣势：朝青板块距离CBD更近，产品多为精装房，可以更好的满足CBD高端客群投资与自住需求。后望京PK上东、朝阳公园、泛CBD板块基因对比后望京在售代表项目：东湖湾、香颂、国风北京融科橄榄城、季景沁园（精装）代表项目平均价格水平：8500－9500元/平米景观与配套：北小河公园、望京公园、中小学、大专院校、多个商业中心交通：机场高速、京承高速、东北四环、五环客群：望京外企中高管、京东、京北部分中高端人群、望京内部二次置业者上东、朝阳公园、泛CBD板块代表项目：阳光上东、棕榈泉、观湖国际、富力城、乐城国际代表项目平均价格水平：10000－20000元/平米景观与配套：朝阳公园、中小学、国际学校、国贸、燕莎等商业中心交通：东三、四环、机场高速客群：CBD中、外企业高管、京东实力派高端人群，多次置业者优势：区内楼盘性价比较高，具有较大升值空间，客群范围较广，居住密度相对较低。劣势：三大板块为京东的黄金板块，区域价值具有不可替代性。后望京PK百子湾、四方桥板块基因对比后望京在售代表项目：东湖湾、香颂、国风北京融科橄榄城、季景沁园（精装）代表项目平均价格水平：8500－9500元/平米景观与配套：北小河公园、望京公园、中小学、大专院校、多个商业中心交通：机场高速、京承高速、东北四环、五环客群：望京外企中高管、京东、京北部分中高端人群、望京内部二次置业者百子湾、四方桥板块代表项目：沿海赛洛城、金都杭城、华侨城、世纪东方城代表项目平均价格水平：8500元左右/平米景观与配套：窑洼湖公园、中小学、欢乐谷社区内商业配套交通：东四环、两广路东延长线、京沈高速客群：CBD中、外企业中级白领优势：高端客群相对集中，商业、生活、教育配套相对齐全，交通更便捷。劣势：中端客群较集中，百子湾、四方桥板块价格更具竞争优势，距离CBD较近。区域PK结果：区位：价格：配套：客群：较京东、京南各板块而言，区位更优，上风上水。a.较朝阳公园、CBD周边板块而言，区内高端项目性价比更优，未来升值空间较大。b.较目前朝青板块高端项目而言，楼盘整体价格相对较低。a.进入“大公建”时代，各大规模商业中心相继开发，将极大地提升区域价值。b.望京逐步完善的商业与生活、教育配套，可以给朝青板块中高端客群更大的选择空间。已逐步发展成京北最大国际化高端人群聚居区，客群层次高于百子湾、四方桥等四环外京东南板块。综合考虑望京区域价值：名列京东各大板块前三名东湖湾宗地价值求解在望京宽阔的肩膀上，东湖湾站得更高，望得更远。东湖湾在哪里？•望京西北•北小河公园东侧100米•南接北小河沿岸景观公园•北小河北侧70米•西向姜庄湖、馨叶、南湖三大高尔夫球场•临近京承高速、东北五环广顺桥、广顺北大街、望京西街、东湖路、13号城铁望京西站、东湖路公交总站真正的上风上水，绝对的公园生活东湖湾PK周边部分竞争项目上京新航线国风北京融科橄榄城嘉美风尚中心季景沁园东湖湾东湖湾东北侧，200米左右，无法直接观景森林公园与北小河。北小河南岸，目前无法直接到达北小河公园。周围教育配套一般。临近京承高速、东北四环。望京东部，远离公园水景，临近望京国际商业中心、京顺路、机场高速、教育配套一般。望京东南，远离公园水景，临近望京国际商业中心、京顺路、机场高速、教育配套一般。宗地PK结论：东湖湾集众多优势于一身宗地价值——后望京NO.1NO.1宗地价值提炼□城市生活配套NO.1·东临望京高端商业中心——“六佰本商业中心”·北临“望馨商业中心”·周边临近多所中小学、韩国国际学校、中央美院等教育机构·南北临近慧谷金色家园等成熟社区，周边休闲娱乐生活配套设施齐全□自然生态NO.1·紧邻24.8万平米，京北最大社区公园——北小河公园·南接流经望京唯一河流——北小河·西向姜庄湖、馨叶、南湖三大高尔夫球场□交通便利NO.1·紧邻京承高速，可快速到达东北五环广顺桥·临近广顺北大街、望京西街、城铁13号线望京西站、东湖路公交总站·东湖路等周边道路修缮后，交通将更加便捷本篇求解所得之第一组价值符号基础优势：自然环境价值＋城市商业性创意：后望京时代望京园首望京“新中央公园”生活区PART2产品篇求解产品最大价值点NO.1的宗地必需加上NO.1的产品方能成就东湖湾在后望京时代高档住宅的领袖地位NO.1的宗地加上NO.1的产品不仅造就了真正的好房子还将创造出一个更纯粹的高品质社区团队品牌价值配套细节价值户型立面价值社区规划价值自然景观价值东湖湾产品五大价值点由外而内的超级园林景观(园首)自然景观价值之首24.8万平米北小河公园（京北最大社区公园、望京之首）约3万平米北小河水岸公园12万平米社区内中心园林一园二园三园望京唯一水景资源——北小河南接80米宽北小河，上风上水一岸三园一岸三园一岸风景正中央独一无二的稀缺自然景观价值——品质豪宅的第一性格特点12万平米多样化主题园林——贝尔高林国际先进园林规划理念•七米下沉式主题广场、6米落差瀑布•高低错落立体绿化•北京独有空中百米连廊100－130米超大楼间距——高度采光，社区内外超级景观一览无余两排半围合式楼座规划设计——保证充分的采光与景观效果，保障中心园林的完整性东西区合理划分——楼座、会所分布合理，项目北部独立商街，独立陈经伦中学教育用地与配套公寓规划合理。18－28层纯粹板楼——保证房间通透性与景观远眺效果。世界级名家倾心设计，豪华社区内园林景观——品质豪宅性格特点之二社区规划价值之先120－240平米大户型——纯粹、稀缺•120平米大两居至240平米大四居•168平米主力三居大户型•15米进深、大面宽、多个景观阳台新古典主义豪华外观——望京唯一、首席尊贵品质•玻璃幕墙保证最大限度采光与外观视觉效果•高级面砖外立面突显产品尊贵感纯粹稀缺的大户型，首席尊贵的立面布置——品质豪宅性格特点之三户型、立面价值之尊7300平米双会所——望京唯一•西区4900平方米，东区2400平方米：功能齐全，满足高端生活多样需求独立社区商业街——近四万平米大体量•达芬奇购物大道：满足高品位生活需求教育配套——满足高端客群子女教育需求•东区引进陈经伦中学，并建设配套公寓大堂——大面积豪华精装，五星级尊贵感•200平米一层大堂、6米挑高豪华精装修电梯厅——与豪华品质同步•精装豪华电梯厅，与大堂风格保持一致无处不在的精致细节，无微不至的人性化关怀——品质豪宅性格特点之四配套细节价值之全东湖湾是这样诞生的：•开发商：北京城建集团与天润置地集团联合开发•园林景观设计：贝尔高林国际（香港）有限公司•外立面设计：北京维拓时代建筑设计有限公司•建筑设计：马建国际建筑设计顾问有限公司•物业管理：长城物业、高力国际（物业管理顾问公司）豪华阵容强强联袂大品牌组合——品质豪宅性格特点之五团队品牌价值之强回顾求解所得：东湖湾品质豪宅五大性格特点•自然景观价值之首——独一无二的稀缺自然景观价值是品质豪宅的第一性格特点•社区规划价值之先——世界级名家倾心设计，豪华社区内园林景观是品质豪宅的第二性格特点•户型、立面价值之尊——纯粹稀缺的大户型，首席尊贵的立面布置是品质豪宅性格特点之三•配套细节价值之全——无处不在的精致细节，无微不至的人性化关怀是品质豪宅性格特点之四（支持点）•团队品牌价值之强——豪华阵容强强联袂大品牌组合是品质豪宅性格特点之五（支持点）我们现在面对的最大问题是什么？我们最引以为豪的北小河公园——部分完工我们最加以炫耀的北小河水系——尚未还清我们豪华的内部园林景观——未见一草一木我们尊贵美观的建筑外立面——还未建成…………说了这许多优点，现在的东湖湾有没有缺陷呢？——世上没有完美的产品，现在的东湖湾也不例外客观的讲东湖湾和望京区域内的竞争对手还有哪些差距呢？让我们来简单的对比一下——东湖湾PK望京内竞争项目优势：景观、教育配套、户型、立面。劣势：期房，大多优势不可见东湖湾9500元平米，毛坯期房一期10万平米，高板，景观建筑暂不可见，主力户型168平米三居，主力户型总价160万。季景沁园9500－10000元平米，精装现房，高层板塔结合，户型面积70－240平米不等，销售周期较长。二期基本售罄，三期年内入市。国风北京，板塔结合、高低板楼，低层买到10500元平米，毛坯现房，户型100－200平米左右大户型，部分入住，最低售价8800元平米。二期在售，三期开盘未定。嘉美风尚中心，公寓现房9000－10000元平米中小户型公寓，尾房阶段。香颂，低板、Townhouse等综合体，9500元平米，部分现房，部分毛坯，产品很好地寻找到望京内稀缺类型，差异化营销较成功案例。不可见，不可见我们的缺陷和我们的优点一样突出，这是我们必须面对的，这也是我们求解过程中必须经历的煎熬，我们的出路将在煎熬之后“诞生”……简而言之：其一：包装，包装一切可以包装的东西，除去把钱贴在脸上，更要极大化突出项目的高雅艺术品质，最大限度的弥补产品与景观实态的不足。其二：寻觅东湖湾的真命天子，和他们一道追求更高的精神境界。在结束本篇之前，我们先来求解一道综合一、二两篇分析而出的附加题为了跳出产品与周边环境物理状态呈现度差的羁绊，我们现在可以做点什么？望京园首三园一岸望京新兴首席高品质社区…………除此之外，在我们进入下一篇求解之前，我们还有什么领悟吗？求解附加