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Codeofthisreport|1大汉隆城版权所有《中森华集团堤角项目营销策划报告》武汉大汉隆城机构2010.08.15谨呈：中森华集团Codeofthisreport|2大汉隆城版权所有第一部分市场分析Codeofthisreport|3大汉隆城版权所有宏观政策导向：历年调控政策出台，但于市场作用效果表现不强历年调控回顾国八条国六条国四条国11条时间2005年4月28日2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日出处国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨措辞变化比较单纯的关注房价问题政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡，措施更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期市场影响房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨，房地产领域三大问题（大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱）没有得到根本解决政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在被视为打压房地产市场重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用政策有利于抑制短线炒家，正面作用无容置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威力难比2007年，市场有可能在经过一段观望期后重新恢复活跃Codeofthisreport|4大汉隆城版权所有宏观政策导向：调控政策频繁出台，至六月调控力度逐渐弱化，开始进入效果监控期近期房地产调控策略序号时间措施简要序号时间措施简要12009.12.7中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给112010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款22009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年122010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨32009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨132010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%42009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%142010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷52009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税152010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金62010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展162010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准72010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋172010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率82010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者182010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准92010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查192010.06.12住建部等七部门发文加快发展公租房102010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出案202010.06.19六部门联合发文要求做好住房保障规划编制Codeofthisreport|5大汉隆城版权所有地方政府调控：地方调控意愿薄弱，与中央精神有相悖部分武汉政府调控政策不温不火敷衍明显纵观各地新政，大部分地方政策基本上是在贯彻中央政策而已，北京出台“第三套房停发贷款”、“同一家庭只能购买一套住宅”等条款可能是最严厉的政策了，镇江出台政策明显与中央相悖，在国家进行宏观调控的背景下出台“税率下调”、“购房补贴”等措施，救市意图明显。武汉地方政府出台政策主要以贯彻中央新政中加强对市场的行为规范为主，并没有出台更严厉更细化政策，地方政府对楼市调控意愿薄弱，执行滞缓。Codeofthisreport|6大汉隆城版权所有调控效果表现：各级别城市出现不同反应，房价滞涨是共同表现，武汉市场表现同样明显一线城市调控效果出现，二线城市出现端倪市场表现房地产市场出台第二个月，全国主要城市出现量跌价稳得态势，市场相持观望状态显著。成交量：一线城市：目前销量萎缩迅速，下滑约60%左右，个别一手新盘甚至零成交；近期大幅下降后稍显企稳；二线城市：销量有一定萎缩，不同城市，同一城市不同区域间，不同楼盘分化明显；三线城市：销量尚显稳定，但与新政前仍有一定下滑；成交均价：一线城市：一手房价尚未下跌（大部分项目以稍低于预期入市，但比前期仍有略涨，郊区部分前期快速上涨项目，现价格略有回调），二手房议价空间放大，略有下跌（约有5%-10%回落）；二线城市：房价滞涨三线城市：进入房价滞涨中Codeofthisreport|7大汉隆城版权所有宏观供给：年度住宅建设面积逐步缩减，保障性住房保持不变，但总体占比呈现上升趋势商品房供应逐年减少，市场供应呈现紧缺2008年城市居民住房计划建筑面积1031万平米，占25%；2009年计划建筑面积1004方米，占24%；2010年计划建筑面积722万平方米，18%；2011年计划建筑面积695万平米占17%；2012年计划建筑面积648万平方米，占16%。廉租住房、经济适用住房建设量的年度计划：规划期内，廉租住房、经济适用住房17.5万套建筑面积1025万平方米；其中，2008年316万平方米，占31%，2009年200万平方米，占19%，2010年170万平方米，占17%，2011年170万平方米，占17%，2012年169万平方米占16%。2010年新建廉租住房1万套，完成廉租住房配房租赁1万户。廉租住房租金补贴提标扩面，新增廉租住房租金补贴1.76万户，实现符合条件的低收入住房困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。Codeofthisreport|8大汉隆城版权所有2009-2010年7月武汉主城区成交量及价格2584437366147127600345317611162849837189457254085437716359067872813581073918010002000300040005000600070002009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.12009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.70100020003000400050006000700080009000成交均价成交套数武汉宏观市场分析：楼市均价快速上涨局面受遏制，市场进入僵持阶段2009年1月至2010年5月间，市场走势成交波动明显，成交价格逐月小幅上涨，19个月间，涨幅达到26%，数值接近1400元/㎡，月均涨幅在2%左右；成交量在2009年6、7月时达到最高，月均成交在8000套以上，天成交在270套左右，进入2010年时由春节期间低谷期持续上扬，至4月份时有继续上涨趋势，但随新政颁布，成交量出现逆转，与3月份成交接近，与去年同期相比，成交量下滑幅度更大，达43.6%;市场显示价格保持高位，但成交下滑，进入僵持阶段。Codeofthisreport|9大汉隆城版权所有武汉宏观市场分析:2010年内需求存在，以刚需表现为主，市场短期内表现不明朗销量逐渐萎缩7480230102255131336162273190119516335892108528345050001000015000200002500030000350002009一季度第二季度第三季度第四季度2010一季度武汉市2009-2010一季度成交供应及成交分析新增供应消化套数单位：套2009年1季度至2010年1季度武汉市商品住宅呈现去化量远远大于新增供应量，同时15个月内大量去化前期市场存量产品，市场内供应比例得到一定程度优化；但是新增供应与去化量有逐渐呈现反比趋势，新增供应逐渐放大，而进入2010年一季度去化量出现下滑，随新政效应进一步深化，供求比例有呈现反差趋势。Codeofthisreport|10大汉隆城版权所有片区未来利好：旧城改造占地面积将近40万平方米，客户群将增加拆迁期限：2010-03-18～2011-03-12地址：江岸区后湖路项目详情：占地面积301642平米容积率1.8地址：江岸区解放大道车辆厂及周边项目详情：占地面积11094平米拆迁期限：2010-03-19～2011-03-19地址：江岸区二七横路堤角附近共有三处拆迁地，占地面积将近40万平方米拆迁地的规划将为堤角带来一部分的住房消费者Codeofthisreport|11大汉隆城版权所有片区未来利好：轻轨的开通提高片区交通环境，升值潜力大从堤角到东吴大道52分钟，交通环境的提高，将促进经济的发展，进而提升周边房价将尽快启动阳逻到堤角轻轨的建设，阳逻到堤角21公里，为堤角带来潜在客户群体，有利于该片区的快速发展Codeofthisreport|12大汉隆城版权所有区域规划利好：黄埔新城空间布局规划促进经济飞速发展黄埔新城位于武汉主城区东北，紧靠城市三环线，东、北隔府河与黄陂武湖、滠口相邻，西与后湖、堤角、丹水池相接，南临长江，与天兴洲及青山隔江相望，是目前汉口北部唯一一块尚未大规模开发的地区。武汉市主城区东北部的城市空间拓展区和重要城市节点，采取TOD建设模式，依托便捷多样化的公共交通、良好的滨水生态环境和相对完善的配套公共服务设施，建成以居住功能为主、居住与就业相对平衡、功能复合和紧凑发展的滨水宜居新城。至2020年，新城内将可以容纳12.5万人生活、工作和学习。Codeofthisreport|13大汉隆城版权所有片区土地供应分析：未来供应土地110万平方米，竞争激烈地块编号地址土地面积容积率建筑面积性质P（2009）116江岸区建设渠路与新湖渠路交汇处39107.324.5175982.94商业居住江岸区幸福二路与建设渠路交汇处60648.663.2194075.71居住江岸区建设渠路与幸福大道交汇处91190.183.2291808.58居住P（2009）033建设大道延长线与幸福大道交汇处924883.0277464商业居住建设大道延长线与幸福二路交汇处643712.0128742商业居住P（2009）047江岸区解放大道西侧百步亭特1号120003.238400商业居住堤角周边共有超过110万平方米建筑面积的供应，片区未来竞争激烈。成交用地性质为居住商业混合形式，将促进周边群体发展Codeofthisreport|14大汉隆城版权所有片区竞争整体状况：本案位于百步亭堤角板块后湖板块二七板块百步亭堤角板块绿色宏宇新都同安家园盛世东方楚邦汉界香利国庭航天双城东立国际金利花园柠檬墅幸福小城本案Codeofthisreport|15大汉隆城版权所有项目名称板块物业形态现供应量（套)主流产品价格成交量总价区间项目卖点柠檬墅百步亭小高层、高层308一房60套44㎡、复式二房54-78㎡、三房99-100㎡6000120一房26万左右、二房32-47万、三房59-60万低总价、小户型、商业配套新荣苑幸福小城百步亭高层216106㎡两房136㎡三房5300200两房56万、三房70万均价低金利花园百步亭高层6892、95、96㎡两房630023两房60万江景房百步亭世博园百步亭多层156一房41、二房76-90、三房125-1487500125二房60-67万左右、三房90-105万左右规模大、成熟配套、产品线长、升值潜力大航天双城二七高层1