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谨呈：天津滨海浙商投资控股有限公司滨海浙商大厦营销策略及执行报告5.18日前执行阶段汇报飞速发展的滨海新区每一个处都闪烁着无尚荣光报告思路本案营销目标区域竞争环境住宅市场写字楼市场外部营销环境分析价值点SWOT分析产品组成内部营销环境分析行业特点客户是谁来源区域目标客群环境分析面临的主要营销问题解决问题策略具体营销执行方案实现营销目标市场风险区域不成熟竞争激烈销售执行营销定位推广执行市场细分组合策略借势策略差异化策略市场环境与目标客群再认识提出问题、解决问题通过执行实现目标确保现金流形象与品牌利润最大化明晰本案营销目标三大目标均衡发展报告思路本案营销目标区域竞争环境住宅市场写字楼市场外部营销环境分析价值点SWOT分析产品组成内部营销环境分析行业特点客户是谁来源区域目标客群环境分析面临的主要营销问题解决问题策略具体营销执行方案实现营销目标市场风险区域不成熟竞争激烈销售执行营销定位推广执行市场细分组合策略借势策略差异化策略市场环境与目标客群再认识提出问题、解决问题通过执行实现目标如何判断本案面临的外部营销环境？塘沽区、开发区以往写字楼市场分析名称国信风景金融街东区金融街西区津滨发展大厦泰达新天地天保航运中心（1号楼）地点二大街27号第三大街管委会对面第三大街管委会对面第二大街与巢湖路交口第二大街与南海路交口海滨大道与泰达大街交口，保税区内规模23690.09㎡约11万㎡约11万㎡约5万总建23000㎡5.9万㎡均价4000元/㎡8500-9000元/㎡9400元/㎡未对外销售7500元/㎡9000元/㎡租金4元/㎡·日2.3-2.7元/㎡·日2.8-5元/㎡·日未对外销售1.5元/㎡·日----配套员工餐厅商务中心票务中心多功能厅公用会议厅会所网球场商务中心银行会所网球场商务中心银行商务餐饮银行商务餐饮金融商务餐饮金融客户商务货贷大型企业金融机构中小企业外资企业大型国企金融机构滨海委已入驻(12层以上)津滨发展预留货贷贸易中小型企业海关工商税务物流金融塘沽区、开发区以往的写字楼市场总体供应量较小，价格也相对较低，多数写字楼为企业自持，部分出售。项目名称滨海金融街二期MESOHO（艾姆亿商务广场）地点开发区新城西路52号新港三号路与春风路交口开发商天津泰达建设集团有限公司滨海分公司艾姆亿房地产开发公司物业公司深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司天孚物业总建筑面积（㎡）45442.37平方米33000平方米容积率2.518销售均价15000元/平方米11800元/平米物业费18.80元/平方米·月3.2元/平米·月单位面积（㎡）200-2000平方米77-501平方米总户数184套152套开盘时间2007-9-282007-7-15入住时间2008-11-12008-4目前塘沽、开发区在售写字楼目前塘沽区与开发区的写字楼市场供应量很小，市场上有很大的发展前景。塘沽区以往公寓市场分析名称银珠公寓第四杰座美华大厦泰达国际酒店阳光金地开发商天津泰达紫玉置业发展有限公司天津加孚房地产开发有限公司天津美通发展有限公司泰达集团天津兴渤海建设发展有限公司地点泰达大街与黄海路交口处天津开发区黄海路与泰达大街交口处开发区第一大街与黄海路交口开发区第二大街8号塘沽区中心北路西，胜利宾馆南，洋货市场对过规模——6.6万平方米7.8万平方米3.1万平方米3万平方米均价4000元/㎡6100元/平米8050元/平米12000元/平米12000元/平米开盘时间20042006-4-192006-7-182001-10-262006-11-3入住时间2006-12007-11-302007-12-312002-9-12008-8-30在住宅市场上塘沽区、开发区以普通住宅为主，公寓产品供应量较少；公寓均价高于普通住宅。项目名称万丽国际公寓地点开发区天津经济技术开发区第一大街开发商中盈置业有限公司物业公司预计北京国贸物业占地面积3600平方米总建筑面积（㎡）20000平方米容积率5销售均价预计13000元/平米物业费未定单位面积（㎡）46-83平米总户数282套开盘时间预计2008年3月入住时间2009年5月楼层状况27层装修状况精装修目前，开发区只有一个精装修公寓，但是还未开盘，对于区域来说，精装修公寓十分的缺乏，市场空间还很大。目前塘沽、开发区在售精装修公寓板块项目名称建筑面积（万㎡）容积率楼座楼层户型区间（㎡）销售均价（元/㎡）开盘时间入住时间上北生态区板块上北新新家园401.49154.5/9/1880-18079002007.122008盛星东海岸17.821918/3265-13570002007.92008心贻湾25.763.6143065-14077002006.112008.9开发区板块滨海新城244.2431103-165110002006.12008.1万通新城国际48.193.21312/16/3364-300100002005.11/2007.92007.9/2008.5万科金域蓝湾24493390-150115002007.42009紫云板块紫云华庭33222/2880-13068002007.1.132008.10.31响螺湾板块泰和新都4532628/3260-12069002007.72009宏苑领海111.981311/15110-14062002007.72009其他板块蓝山国际202.71824、25、3266-16069002007.72009.7目前市场上的主要住宅产品凤凰酒店极地海洋馆中船重工王相大厦滨海浙商大厦内蒙古大厦温州大厦友联大厦丰盈大厦深福保和利丰格兰云天中华文化会馆五矿大厦环海联合大厦中钢国际广场富力摩根项目名称建筑面积（万㎡）楼层产品形式凤凰酒店3026会议中心、酒店、商业五矿大厦14.1828/30写字楼、酒店、酒店式公寓、商业王相大厦8.238公寓、酒店、商务办公、商业及会所、健身中心和空中花园等。中船重工7.630写字楼、酒店式公寓、商业友联大厦7.846写字楼、酒店式公寓、商业内蒙古大厦1539/22写字楼、酒店式公寓、商业滨海浙商大厦12.2626/30写字楼、酒店式公寓、商业、会所响螺湾区域第一批开工的项目项目名称五矿大厦地块名称A-06和A-08地块地块面积2.28万平方米建筑面积14.18万平方米容积率6建筑密度35%楼层30层--120米、28层--106米功能酒店、公寓、写字楼功能建筑面积A-06地块产权式酒店公寓（高档公寓）5.93万平米商业1.20万平米A-08地块酒店式服务公寓2.20万平米写字楼3.02万平米商业1.20万平米工程进度目前尚未动工竞品项目分析项目名称王相大厦地块名称B-06和B-08地块地块面积8437平方米建筑面积8.2万平方米容积率6.83建筑密度31%楼层139米功能公寓、酒店、商务办公、商业及会所、健身中心和空中花园层数地上38层、地下2层土地使用年限40年工程进度正在施工组织阶段竞品项目分析项目名称中船重工地块名称B-13地块地块面积11677平方米建筑面积7.6万平方米容积率4.86建筑密度29.2％建筑高度120米功能写字楼、酒店式公寓、商业层数30层土地使用年限40年工程进度正在施工组织阶段竞品项目分析竞品项目分析项目名称内蒙古大厦地块名称B-19地块地块面积9708平方米建筑面积15万平方米容积率12.56建筑密度35.8％楼层39层---160米、辅楼22层---88米功能酒店、公寓、写字楼层数39、22层工程进度目前尚未动工竞品项目分析项目名称友联国际商务大厦地块名称B-04地块地块面积10744平方米建筑面积8.8万平方米容积率7.2建筑密度36.5％楼层高度46层---178米功能酒店、公寓、写字楼层数46工程进度目前尚未动工报告思路本案营销目标区域竞争环境住宅市场写字楼市场外部营销环境分析价值点SWOT分析产品组成内部营销环境分析行业特点客户是谁来源区域目标客群环境分析面临的主要营销问题解决问题策略具体营销执行方案实现营销目标市场风险区域不成熟竞争激烈销售执行营销定位推广执行市场细分组合策略借势策略差异化策略市场环境与目标客群再认识提出问题、解决问题通过执行实现目标我们如何判断本案面临的内部营销环境？本案产品构成拟建两座高层，一座为写字楼，共26层，采用L型布置在基地北侧；另一高层采用一字形布置在基地南侧，以小户型为主的公寓，共30层；裙房部分为3层连接两个高层，并在内部设有会所大堂滨海浙商大厦5A级写字楼酒店式公寓配套商业浙江会馆国际精英工作室本案动态SWOT分析S优势T威胁W劣势O机会人民币不断升值，流动性持续过剩，民众投资意识，尤其是不动产投资意识正在觉醒；本案面临前所未有的滨海新区开发开放的战略机遇。周边优越的产业环境；本届政府对于区域的高度关注本案是规划区内率先启动的项目，将为规划区建设标准“定调”，没有干扰；附近其它项目(中钢大厦等)的协调效应。响螺湾商务区内其它竞争项目的威胁；于家堡商务区，中央商务区，本案存在被边缘化的可能；响螺湾商务区整体的开发节奏；滨海新区、响螺湾的巨大发展前景；地块处于响螺湾商务区内，位于滨海新区未来核心位置；大批知名开发商进驻，带动区域房产价值提升；项目以小面积单位为主,符合市场主流需求,风险低；浙商会所打造专属的精英领地滨海新区爆炸式经济增长尚未到来；天津写字楼销售市场持续低迷；商务氛围及相关配套设施不成熟未来交通网络健全,但目前不够完善；项目价值点整合客户价值区域产业基础龙头企业带动的相关产业浙商企业关联产业产品价值区域价值浙商品牌价值产业价值多产品综合体定制化品质配套齐备生态商务品牌团队倾力打造商务精英聚集地圈层文化聚群效应经济增长极未来滨海CBD政府高度关注区域浙商文化浙商实力浙商品质浙商信誉昨天的陆家嘴,今天的响螺湾响螺湾的第一桶金,浙商都来了,你还等什么?投资滨海、分享财富收益多少,决定于投资多早一个圈层，一种合力金融家的眼光，你的选择，滨海浙商大厦商务精英专属领地，滨海浙商大厦滨海浙商大厦，给你的不仅仅只有财富广告主题语提炼报告思路本案营销目标区域竞争环境住宅市场写字楼市场外部营销环境分析价值点SWOT分析产品组成内部营销环境分析行业特点客户是谁来源区域目标客群环境分析面临的主要营销问题解决问题策略具体营销执行方案实现营销目标市场风险区域不成熟竞争激烈销售执行营销定位推广执行市场细分组合策略借势策略差异化策略市场环境与目标客群再认识提出问题、解决问题通过执行实现目标客户看好滨海发展的原因0102030405060708090经济发展第三极国家政策扶持地区经济发展的强劲支撑其他客户看好响螺湾发展的原因0102030405060中心商业商务区生态办公区商贸娱乐区新兴行政商务区国际化综合服务区客户多数认为滨海新区发展的因素是国家政策的扶持，多数认为响螺湾地区将成为中心商业商务区，客户对于响螺湾的未来发展前景普遍看好。客户看好响螺湾地区发展前景客户所投资产品类型010203040506070住宅写字楼酒店式公寓商铺其他对于投资产品的理由020406080100120升值潜力较高开发商承诺售后包租该产品的出租率较高其他客户投资产品的类型客户在滨海新区目前投资的主要为住宅类产品，其次为酒店式公寓，对写字楼需求较小；多数客户选择的投资产品，认为其升值潜力占首要因素。客户对于商业的需求客户对于商业价格的需求0102030405060708020000元以内20000-22000元22000-25000元25000-30000元以上200-250万250-300万元300-350万350-400万元400-450万450-500万元500-550万550-600万元600万元以上单价总价客户对于商业面积的需求0510152025120M2以内121-140M2141-160M2161-180M2181-200M2201-230M2231-260M2261-300M2301-350M2351-400M2400M2以上客户对于商业的面积需求主要