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东台＊汇银商业广场营销策划思路提报项目解读类似案例分析操作流程公司介绍01项目解读1、至上海2小时经济圈内2、位于盐城和南通之间，是个外向型城市。3、东临滨河风光带，是个旅游城市。4、政府正极力打造城中区，使之成为人口扩张，成为新的行政中心。交通位置1、城中区核心位置，有得天独厚的天然价值2、东侧景观河道资源可为商业带来人气。区域位置产品平面鸟瞰图内街商业1F平面图2F平面图层高4.5米平均80平米左右层高5.8米平均80平米左右优势（S）（1）项目土地成本较低；（2）项目规模适中，地块狭长，外商业接触面利于规划（3）地处城中规划核心内，未来居住人群庞大，为租赁和商业提供比较固定的目标消费群体；（4）周边大型纯商业项目较少，产品内大型卖场无疑可以成为主角。（5）商铺面积控制合理，利于前期投资客户购买。劣势（W）（1）目前阶段地段尚未成熟，对外辐射力有限，当地客户还未首肯本区域的商业氛围，对项目有较大的抗性；（2）现阶段日常消费客户总量较少，且两极分化严重，项目整合定位难度较大。快速实现销售，回收资金油一定难度。（3）东台地区商业发展仍处于较低水平，对主题商业广场认可度欠缺；机会（O）（1）东台城中区处于高速发展期，为本项目提供了较大的发展空间；行政导向可以带动当地客群。（2）东台城中区以及周边城市的居民中已形成较强的投资意识；（3）本项目比较容易塑造区域内地标产品，同时，当地商业环境单一，如果引导有效，本项目会引起很大的关注。（4）当地商业产品欠成熟，且大多不具备餐饮条件，而本项目可在产品竞争上获得优势。（5）根据目前市场状况，产品如采用包租形式，将极大地刺激当前市场的购买力。威胁（T）（1）国家宏观调控对消费的抑制明显，整个市场买气不足；（2）当地客户的两极分化严重，由于消费档次不高的根本原因，转让和租赁价格较低；（3）本地消费能力较低，对品牌业态的招商有较高难度；（4）据统计，当地商业物业购买主力为投资客，这将对投资回报——租金的要求较高。这可能会迫使在销售阶段必须采用“包租”形式，以使客户获得稳定的较高收益。项目SWOT分析市区房地产情况分析※住宅价格以4500左右。※商业在售盘稀少，唯一在售城中花园内街6700元左右。02类似案例分析项目的设计单位为三益建筑设计院，该设计院的商业广场设计风格偏向欧式休闲主题，特以2-3万平米主题餐饮、娱乐、购物、休闲商业广场为主。此类产品在前期塑造非常关键，无论今后用于长期运营、还是销售交易均对此有所要求，涵盖产品包装、市场引导、客群培养、招商协调能力、物业建议能力、营销手段、销售控制等等。在本身非商业成熟地段，该类产品经过优秀策划可以脱颖而出，会带来意想不到的利润。而策划源于对此类产品的特征熟悉度从而挖掘其一般人看不到的价值，进行有效推广、再加以销售每个环节的层层把控能力。特举2个案例加以分析，从而帮助研究本案的策划思路。1、崇明中瀛商业广场2、宁波弘基休闲广场说明案例1---------------崇明中瀛商业广场项目主体位于西门路干道沿线、文宸花苑的南入口处，与明珠花苑隔路相对，紧邻明珠花苑小学和崇明中学；由两栋商业建筑组成，1﹟楼为二层独立商业广场（建筑面积6410.89㎡，销售面积6337.31㎡），2﹟楼为三层商业（建筑面积3346.51㎡，销售面积2943.02㎡）；实际可销售面积为9280.33㎡，建至准现房阶段，原来为住宅区配套商业。商业广场外墙采用玻璃幕墙和马赛克墙砖相配，建筑色调以棕色为主，商业整体外观品质尚可；两层的商业广场底层为已分割好的独立商铺，2层由内街连廊连接的分割型商铺，整个两层商铺呈三角形布局；三层的独立商业为分层商铺，每层商铺作面积分割，整体呈长方形布局。整体感觉商业气氛不浓，单套面积偏大，明显前期未曾有营销策划配合。案例分析1崇明中瀛商业广场东引路育麟路西门路湄州路东门路北门路人民路八一路南门码头黄浦江旗帜看板横幅南门路宝杨码头本案案例分析1崇明中瀛商业广场案例分析崇明中瀛商业广场声色食艺，玩“赚”夜上海■玩转：这本是为崇明人而设的新都会、新十里洋场，是他们的全新玩乐去处和消费去处■“玩赚”：人流的汹涌与欲望释放的消费热潮，这又是投资客与自营客致富与掘金的宝地案例分析1崇明中瀛商业广场■商业结构－－新型住宅区商业呈市场空白目前本案所处的新兴住宅聚集区，区域周边的社区商业比较零散，规模都在2000m²以下，不成体系；1000O平米以上的区域邻里中心，为市场空白点策划方向判断1－－市场支撑■消费力结构－－居民急需丰富的物质与消费生活区域内的消费人口均为城桥镇居民、动迁农民；家庭年收入３－５万，普通居民一般晚上８点左右休息睡觉，因为商业配套的缺乏，没有夜生活的习惯，但对繁华的新都会生活有着强烈向往，其消费需求急需引导■最早可能实现的形态是符合社区实际需要的邻里中心。■用于满足区域半径内的日常生活需求，是作为配套出现的建筑产品。策划方向判断2－－产品判断产品本质邻里中心的产品定位不足以带动整盘的宣传和推广，不足以引发投资者和经营者的兴趣和关注，并给予强大的信心保证。?但是我们的想法是——拨高。把产品的整体形象向上提升一层，把产品最终可能实现的终级业态先行塑造出来，以娱乐和餐饮作为整个项目的领头业态。我们需要赋予这块商业一个灯红酒绿的繁华表象。声色食艺，玩“赚”夜上海■玩转：这本是为崇明人而设的新都会、新十里洋场，是他们的全新玩乐去处和消费去处■“玩赚”：人流的汹涌与欲望释放的消费热潮，这又是投资客与自营客致富与掘金的宝地卖点矩阵卖点矩阵10000M²商业中心，填补区域空白首个上海主题商业街区，引导并满足需要71万M²社区，近20000人口，庞大消费力消费力优势规模优势功能优势管理优势销售政策优势产品优势专业团队统一管理5年８％回报，投资稳固（选择）内环式立体商铺，超大面宽，天生创富力推广媒体策略阵地户外工具广告媒体SP活动•罗马旗/吊旗•广告牌•霓虹灯•店招•导视牌•主要码头•人流汇集区域•通往项目主干道•物料：dm/楼书/招商手册•销售道具：沙盘模型•售楼处包装：展板/吊旗/导视•平面：《新闻晨报》《新民晚报》《上海楼市》《温州商报》•网站：搜房网•直销：短信群发/区域派报•弘基老业主联动会•弘基广场考察游•投资讲座NP表现体系NP表现体系旗帜表现DM表现体系DM表现体系派发单页广告T恤报纸楼花DM户外包装运用物料户外布点计划－南门码头看板名称位置尺寸原价/年折扣单价/半年折扣单价/年南门码头首选3、4、5、6#号码头出口处（东侧）15M*4M160,000.120,000144,0003、4、5、6#号码头出口处门楼南立面（三面翻之一面）17M*3.5M120,000.90,000108,000备选3、4、5、6#号码头出口处门楼北立面17M*3.5M120,000.90,000108,000候船室内(东立面)24M*4M120,000.90,000108,000活动推广5.12义演楼体横幅案例2---------------宁波北仑弘基休闲广场宁波北仑弘基休闲广场，填补了保税区长时间的商业空白，售价创历史新高•项目背景：作为浙江境内唯一的保税区，地理位置优越，黄金口岸。•项目标的：位于宁波北仑经济保税区，总建筑面积23，650㎡；•策划手段：5700多家企业，24小时消费人群，巨大潜力有目共赏。“双首层”设计概念，空中4.5米大露台，二楼挑空6米，买一层送一层。2楼等于1楼。•项目成果：零售业、餐饮业统一招商，为项目招商的成功奠定坚实的基础，租售结合的营销模式保证了资金流和自营客户群；•项目意义：开创了宁波北仑经济保税区首座集餐饮、娱乐、百货为一体的一站式购物休闲天堂。确保5年委托经租每年8％的预估收益。案例分析宁波北仑弘基休闲广场360度全能生活港口,北仑保税区唯一商业地标大碶街道中心区•项目区位环境图502620000120004000400014200500米1000米本项目500米服务半径内有居住人口1.85万人；本项目1000米服务半径内有居住人口5.05万人。DM表现体系弘基宁波分公司购房客户(弘策销售代理)弘基商业北仑弘基广场销售合同贴补包租差额整体委托商业运营管理售委托经租管理投资回报返回委托经租管理拥有包租关系图出弘基物业定购合同物业使用公约推案节奏ABCDE会所第一批B、D、会所第二批A、C第三批E售楼处包装充气拱门、彩色气球展板DM表现体系DM表现体系DM户外道旗DM表现体系户外围墙销售时间节点推广蓄水期正式开盘日强销与持续销售•户外:主干道引导＼户外看板＼围墙•售楼处引导系统＼ＤＭ•NP:东南商报，宁波晚报，现代金报•软文与短信:产品解析•来电统计\客户来源分析\客户需求分析•定价试探(7500~8500元)•来人接待:产品解析(自营\投资测算)＼内定签约•实现预订30～4０套（2000-3000㎡）的销售•户外:主干道引导＼气球＼拱门＼横幅•售楼处气氛包装系统•NP:东南商报，宁波晚报，现代金报•Sp活动:开盘典礼/酒会•定价修正•实现开盘推量的80%销售率，销售面积5000㎡•完成销售金额4000万•完成集中签约90%•完成后期推案50%的预定量•户外:主干道引导•售楼处引导系统•NP:针对性卖点诉求•软文与短信:销售炒作•客源统计分析、深化市调及销售策略调整•强化培训•实现销售总量95%以上•完成销售面积15000㎡•实现销售1.2亿.•资金回笼95%以上03操作流程营销(开发商)合作合同推广实施销售定位价格表确认组织讨论营销工作计划总纲商业销售节点项目定位规划方案营业策略时代营销阵地预售证蓄水开盘可行性分析工程进度按揭广告预算合作伙伴发展商区域分析市场分析房型确定总体确定样板房带看路线预测预售证/编号系统营销方案确认价格制定营销(代理商)客群分析竞争分析案名/LOGO产品优化项目形象营销方案广告设计销售流程人员培训广告计划阵地布置市场熟悉开盘方案实施商业定位营销前期工作流程总图盐城地区房地产市场研究东台地区住宅消费力研究竞争项目威胁度分析东台地区目标客户定位审视商业租金预测/主力招商实施产品设计优化建议营销推广建议目标客户访谈东台可比商业项目借鉴商业产品价格试算东台地区未来产品及人口导向东台地区目标客户定位调整商业运营建议第一阶段第三阶段第二阶段规划局/驻户办问卷调查商业04公司介绍公司简介INTRODUCTION上海弘领房地产经纪有限公司是一个专业从事复合房地产全程代理和全程顾问及品牌塑造的专业营销代理公司,为项目提供全方位的专业服务。公司拥有一批该行业资深优秀的专业策划、设计人才，是一支卓越的高素质创造性团队。公司核心团队成员是一支多年来活跃在上海、浙江、江苏、江西、安徽及其他城市的佼佼者，具有高端豪宅、住宅、商业、办公、酒店等不同类型房地产产品的成功操作经验。公司通过对企业及项目核心竞争力的挖掘提炼、形象的塑造、品牌内涵的充实、使企业及项目走上一条以专业打造为基础、全新策划理念为指导、资源整合、共享价值、执行力强而深入、为客户全心服务创造并实现更高价值。HOUSELINKComponentsphilosophy客户是我们的生存基础，创新是我们的生存之道成长是我们的快乐过程，价值是我们的永恒追求公司理念公司架构市场拓展部营销策划部销售管理部行政财务部总经理室南昌上海崇明江西昆山南通宁波无锡/泰州弘领房产长三角地域分布杭州贵州公司优势前瞻性市场研究房地产市场如斗牛士剑撑的红布，诱惑与伤害并存。如何能看云识气，一叶知秋？关键的关键是以极其敏锐的洞察力来选择时机，深刻理解房地产周期长，资金密集的特性。尤为重视对系统的风险的预测，关注产业政，力求准确判断经济走势，消费走向，洞察先机，把握大局。差异化的产品塑造如果不附带说明，你能分辨出一张照片上的街道位于哪个城市？上海还是南昌？普遍的趋同性使地域风格和个性迅速灭亡。看到别人东西好卖，最轻松办法就是抄！然而经历了饥渴和饱和，成熟市场无论造势的魔笛吹得如何花样翻新，面对千篇一律的产品，消费者怎能