搜索
目录第一部分商业地产操作思路第二部分项目规划及业态定位第三部分项目企划方向第四部分企划形象展示第五部分项目销售思路第六部分项目招商思路第一部分商业地产操作思路物业开发商经营/招商投资者经营者利益关系图商业地产的运作，涉及几个利益主体的关系：开发商——物业购买者——承租经营者——消费者——运营管理者。消费者物业商业地产开发要点通过租售结合实现自身效益的最大化通过所投资增值和租金回报取得收益通过入场经营取得经营利润在消费中得到物质精神的体验和满足商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条，其共同终端服务对象是消费者.为了达到各方目标，统一业态规划，统一招商，统一销售，统一管理，是本案商业顺利销售的保障！消费者经营者投资者开发商糖够甜蚂蚁才会自动爬过来。我们的商业操作思路消费者经营者投资者招商思路通过对消费者消费心理和消费模式的研究，形成我们的招商思路通过商业业态的规划和商业经营模式的制定，商业促销手段的运用，最大限度的吸引消费者商业经营者，从而达到吸引投资者的目的第二部分项目规划及业态定位项目业态定位小商品、化妆品、日用百货、文化用品、儿童玩具、服装鞋帽、皮革箱包、五金交电等多种业态项目规划建议推荐规划形态商业项目的建筑规划设计除了要体现建筑的美学之外，更重要的是功能性。人流动线这一点是重中之重，人流怎么走，财气就怎么走，走错了，就成了死铺，影响整体经营效果，目前追求的是通道越少越简单越好，单一通道最好，让客户在其中方向感好，容易找到铺位的位置。视觉通透可视性在商业规划中也是相当重要，最好要一次能够看到多个店铺或店招，看到的越多，商业气氛越浓，人们的购买欲就会被激发。交通体系不仅要做到商业、商务人群分流，人行、车行动线分流这些大的原则，更应该关注细节。比如卸货区的安排，功能空间与电梯、扶梯之间的关系布局等。主力店、品牌店的产品标准量身定制是商业地产的最好境界，对于主力店和品牌店等在前期就能够达成战略合作意向的店铺，做到先招商再建设是最佳的情况，因为不同的商业业态对于铺位的要求往往千差万别，稍有闪失就会造成很大损失。对于不能够前期就确定租户的铺位，也要通过前期准确、完善的业态规划进行设计，针对一类店铺进行定向设计，并在后期销售和招商过程中进行有效的控制，减少后期设计变更。业态分布示意办公、住宅、酒店银行、服务中心等配套区服装鞋帽、皮革箱包、儿童玩具区小商品、化妆品、日用百货区文化用品、五金交电区第三部分项目企划方向企划背景区域定位现代物流园都市工业园新型商住区现代物流园新型商住区市场定位以浙江义乌国际商贸城成功商业模式为样板的综合业态的集中现代商贸城客群定位一、苏北各市县二三级零售批发商二、盐城大市范围个体经营户三、浙商或厂家苏北代理商或直营总部四、投资者产品定位一、以中小面积为主二、结构1一3层为佳，一层以商铺形式出售，二三层以住宅形式赠送。三、辅以一定比列的办公与住宅产品推广案名关键词：13万方综合性现代商贸浙江义乌中瓯盐城盐城商贸城中瓯盐城商贸城中瓯商贸城中瓯义乌商贸城盐城义乌国际商贸城推荐案名：盐城义乌国际商贸城对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。所以说：商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。只有当消费者充分认识到商业的价值时，他们才愿意在此投入大量的资金血拼，商业经营也才会取得更大的利润。同时，商业地产推广也必须正向从投资者和经营者上展开人员直销，变“坐商”为“行商”。因此商业地产企划推广工作必须“逆向”与“正向”相结合，两手抓，两手都要硬！所以本案企划推广以经营者（投资者）与终端消费者明暗两条线。推广口号：立足盐城，辐射苏北，鼎定财富大势投资者的掘金池，经营者的聚宝盆，消费者的购物天堂50亿市场需求，成就苏北3500万人批发直销主流市场盐城规划钜作，政府重点项目，城北市场标杆企划思考如何最大化提升项目商业价值？一、在企划推广中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力，只有广大消费者认可的商业场所，生意才可能火暴，这样，商业经营者才会趋之若鹜，从而提升项目商业价值。二、区域价值炒作，在企划推广中炒作区域前景价值。三、项目概念炒作，以浙江义乌商贸城为成功模式的现代商贸城。四、项目配套硬件设施，如银行、服务中心、物流配送、餐饮酒店等。五、后期运营管理团队模式。卖点梳理专业市场的销售不同于住宅物业的销售，不可能文火慢煎，让你细细的把所有卖点慢慢逐一阐述。必须在成功招商的基础上，整合项目的二到三个强势利益点（独特的），采用短期内密集攻势，从而激发市场兴奋点，模糊消费理智，产生投资冲动，从而迅速引爆市场。以下为本项目卖点设计：低首付，降低进入门槛口号：首付3.8万元起抢占城北财富制高点3.8万元即可购买一间城北核心商圈旺铺，在很多人看来是不太可能的事情。在盐城义乌国际商贸城你就能做到，首付3.8万元，即能成为龙头旺铺业主，坐享商铺升值和超额租金回报。如此低的门槛势必引发市民抢铺热潮，抢到就是赚到。稳定高额投资回报口号：买铺即收3年租金，一次性赚足24%一铺养三代客户在购买商铺时，开发商一次性将3年收益返还给客户，每年7%，3年就是21%。前3年7%稳定回报，随着商铺升值，商铺租金还会不断攀升，租金收益有保障，小投入，大回报。买商铺送住宅，即得利益，模糊理智。口号：买一层送一层其它卖点：大开发引爆大商机；小资本创富不是梦；政企强强联手，信心保证；50亿市场需求，引爆无限商机；一流的经营环境，专业的管理团队；城北核心商圈至尊地段，市政府重点扶持市场。推广文稿盐城义乌国际商贸城投资者的掘金池经营者的聚宝盆义乌商贸城苏北批发直销特区落地盐城首付3.8万元起抢占城北财富制高点买铺即收3年租金，一次性赚足21%小生意大财富；小商品大市场；小投入大回报。独立式产权旺铺盐城创富原始股投资保障四步曲：城市经济发展保障盐城融入上海经济圈，城市经济迅猛发展且势头良好，追赶苏南，争先苏中的前景指日可待。区域发展规划保障政府规划，城北区域将成为现代物流园、都市工业园和新型商住区三大功能。大贸易、大流通带来大市场、大商机。政府重点扶持保障盐城政府重点工程项目，重点扶持市场。经营管理团队保障专业一流的经营管理团队，科学管理，统一招商，统一经营。盐城义乌国际商贸城投资者的掘金池经营者的聚宝盆投资义乌商贸城抢占财富制高点首付3.8万起，成就义乌商贸城龙头旺铺业主，做苏北3500万人的大生意。盐城义乌国际商贸城投资者的掘金池经营者的聚宝盆大开发引爆大商机投资义乌商贸城抢占财富制高点盐城义乌国际商贸城投资者的掘金池经营者的聚宝盆小资本创富不是梦首付3.8万起，10年稳赢80%投资义乌商贸城的十大理由：一铺养三代；买一层送一层；小资本创富不是梦；大开发引爆大商机；政企强强联手，信心保证；50亿市场需求，引爆无限商机；3.8万元起抢占城北财富制高点；一流的经营环境，专业的管理团队；买铺即收3年租金，一次性赚足21%；城北核心商圈至尊地段，市政府重点扶持市场。盐城义乌国际商贸城投资者的掘金池经营者的聚宝盆独立式产权旺铺宜商/宜租/宜投资2009年4月1日——4月25日认购认购期间，客户交纳20000元定金，在开盘日可抵30000元房款。盐城义乌国际商贸城投资者的掘金池经营者的聚宝盆独立式产权旺铺宜商/宜租/宜投资2009年5月1日盛大公开开盘下定优惠5%，开盘第二日下定优惠3%，第三日后下定取消优惠。以重大节日、事件为经线，策划系列主题活动，形成口碑传播。以热销期销售节点为纬线，利用媒体进行针对性密集投放，加强客户购买信心。推广策略推广体系主题活动大众媒体巡回展示目标客户其他方式主题活动1、根据节假日、项目事件、销售节点等策划活动（奠基、开盘、封顶、交房、开业、十一等）2、项目洽谈会3、项目发布会4、投资研讨会大众媒体是一种最为普遍的推广方式，它辐射范围大、涉及面广，但针对性不强且成本较高。主要包括：户外（高炮、看板、灯箱、墙体、公交车身、道旗、横幅）、纸媒（报纸、杂志）、电视、电台广播、网络。户外广告利用大型户外广告牌平面表现效果好、识别性强的优势，将项目形象传达出去，利用车体广告流动性强的特点，在城市中形成一道独特的风景线。报纸广告主要以发布主题鲜明的系列形象广告为主，配合销售与阶段性推广中的公关活动、促销活动发布活动广告造势，选择达到率高的有效报媒，利用震撼力强的发布方式，爆破型发布。电视广告利用电视广告形象化的特点，直观的表现项目的品牌核心形象，利用电视影响面广，可覆盖的地区广，实效性强，可长期沿用。可提高认识度及好感度使目标消费群直观的感受到。巡回展示在盐城各市县商业区举办小型公关活动凝聚人气，形成品牌口碑传播。其他方式登门拜访登门拜访是效果明显的辅助性活动。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。短信定向群发短信群发是一种新兴的推广方式，它并不是简单的、无目的性的向手机用户发布项目信息，而是一种针对性很强、成本更低的宣传方法。DM定向直投目标明确，成本低廉，有效达到率高，短期内效果明显。一、蓄水期时间：2008年12月1日到09年3月底目的：拦截客户，引起社会热点，引起目标消费群关注，迅速扩大项目知名度。推广重心及思路：强势宣传项目名称及标志，利用视觉冲击力强的广告强占客户视线，大量运用印象型载体（户外广告）强化消费群记忆，迅速扩大知名度，达到拦截客户的目的。另有少量报纸广告打开目标消费群网络，现场销售处包装使其由印象到实际的感知。推广计划二、认购期时间：2009年4月1日到5月1日目的：吸引目标消费群看盘，提高美誉度及认识度，使其产生强烈购买欲望。推广重心及思路：强势宣传品牌整体形象，运用可读性载体（报纸、电视、DM等）展开频繁的感性诉求攻势配合集中推广项目的强势卖点，达到清晰界定目标消费群和提高售前聚集人气的造势目的。三、强销期时间：2009年5月1日到6月底目的：聚集现场人气，带动强势销售。推广重心及思路：开盘前十天发布开盘广告，开盘当日举行现场开盘活动，项目进入开盘公开发售期后，重点将楼盘分卖点一一阐释，运用可读性载体（报纸等）展开系列强势销售广告宣传攻势，迅速带动销售。四、持续期时间：2009年7月1日到9月底目的：利用开盘热销氛围，深耕经营已购客户，截杀未购客户，带动持续强势销售。推广重心及思路：利用开盘热销势头，继续深化项目买点与美誉度的提升，项目品牌与企业品牌联动，运用强势媒体展开系列持续的、强势的广告宣传攻势，持续带动强势销售。五、促销期时间：2009年10月1日到12月底目的：促动后期保留单位的销售。推广重心及思路：促销（SP)是短期行为，可能对楼盘销售有促进作用。房产是高价位商品，其自身品质和楼盘整体形象对购买起决定性作用，促销额度只占房屋价值很小部分，因而单纯的促销对销售的拉动有限。所以作为广告组合战术之一的促销，必须在整体广告策略的统合下出击。必须围绕目标消费群生活形态，利用与之生活息息相关的事物展开销售传播。第四部分企划形象展示项目VI演示第五部分项目销售思路现场氛围营造买房是个理性消费的过程，但此过程中不乏感性冲动的因素，在售楼现场的形象包装上作文章，就是要让买家产生一种抑制不住的冲动，从而提高销售成交率。售楼处内外画面、工地看板、道旗、精神堡垒的制作包装。同时运用彩虹门、高空气球、飘旗等常规手法营造现场热烈气氛。推盘计划推售顺序1)进场商户优先购买；2)交纳委托金客户选铺；3)开盘。推售形式1）采用集中排队选购的销售方式（先到先排队，按排队顺序选铺）；2）开盘时间确定于2009年5月1日；3）争取在2009年6月底前完成60%商铺销售，9月底完成80%销售，并展开尾盘的促销。销售进度安排1）自2月1日起，开始接受意向购买并交纳委托金，每户1000元；2）4月1日，开始接受认购，每户补足至20000元；3）5月1日，正式开盘销售；阶段销售计划及回款计划销售筹备期——（12月1日—3月31日）准备工作：现场销售中心内外包装完成；销售资料制作准备完成；项目导示系统制作完成；户外广告牌制作完成；销售人员进场。策略