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上海国际广场项目提案1市场篇上海国际广场项目提案2一、太仓市场情况（一）一级市场1、分布位置2、基本数据◇目前供应量（2007~2009年）土地位置土地面积（㎡）用途规划指标要求建筑面积（㎡）容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区娄江路西、上海路南、常胜路西、世博小区北40986.9商业≤2.2≤35%≥20%90171.2太仓经济开发区太平路西、北京路南99996商业1.0≤≤1.5≤35%≥30%149994太仓市城厢镇204国道西、东古路北侧18735商住≤1.6≤35%≥30%29976太仓经济开发区郑和路南、常胜路西侧12634.4商住≤3≤40%≥25%37903.2太仓经济开发区太平路东侧、上海路南侧8442.9商业≤3.9≤40%≥20%32927.3太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧6947.5商业≤2.5≤40%≥20%17368.8新区郑和路北侧、柳园路东侧2754商住≤2.2≤35%≥30%6058.8合计190496.7364399.3另：由于在2007年前已开发的部分项目还在销售，合计建筑面积约1127986㎡，因此，目前整个太仓市场的总体供应量约为：1492385.3㎡上海国际广场项目提案3◇未来供应量（2007~2009年）土地位置土地面积（㎡）用途规划指标要求建筑面积（㎡）容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区北京路南、半泾路东18628.8商业≤2.5≤40%≥20%46572太仓经济开发区太平路西侧弇山路北侧2304.7商业≤2≤35%≥20%4609.4太仓市城厢镇北城河南侧、人民路东侧、中医院北侧12925.2商住≤1.8≤30%≥35%23265.4太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧6947.5商业≤2.5≤40%≥20%17368.8太仓经济开发区郑和路南、东仓路东16252.3商业≤2.2≤20%≥35%35755.1太仓经济开发区郑和路南、东仓路东13124.4商业≤2≤20%≥35%26248.8太仓经济开发区郑和路南、东仓路东12193.8商业≤2≤20%≥35%24387.6太仓经济开发区郑和路南、东仓路东14625.5商业≤2≤20%≥35%29251太仓市城厢镇长埭北弄19号13757.6商业≤3≤40%≥20%41272.8太仓经济开发区花园街12号26508.4商住≤2≤30%≥30%53016.8太仓经济开发区郑和路北、东仓路西101668商住≤2.1≤25%≥35%213502.8城厢镇东古路以北、中心2号路以西、3号路以东12930.8商住≤1.15≤30%≥30%14870.42城厢镇盐铁塘东侧、南园路南侧、人民南路西侧50333.9商住≤2.5≤22%35%≤125834.8城厢镇339省道南侧、规划1号路西侧、顾港北侧53351.5商业0.8≤，≤1.8≤35%≥20%96032.7城厢镇南园东路北侧、太平路西侧（原师范地块）27153.9商住≤2.2≤23%≥35%59738.6新区郑和东路北、洛阳路南侧（原印染厂）88837商住≤1.6≤25%≥40%142139.2新区上海东路北侧、东亭路东侧14269.8商业≤4≤30%≥30%57079.2新区郑和路南、东亭路西8440.5商业0.8≤，≤3≤40%10%≤25321.5新区城北花苑西侧24342.3商住0.8≤，≤3≤35%30%≤73026.9新区上海东路北侧、东亭路东侧14000.1商业0.8≤，≤2.6≤30%25%≤36400.3新区城东路南、东亭路东99911.6商住≤2.2≤28%35%≤219805.6新区城东路南、东亭路东97575.3商住≤2.2≤28%35%≤214665.7新区太平路西侧、弇山路北侧2304.7商业≤2≤35%20%≤4609.4新区东亭路东侧、上海东路北侧105063.4商住≤2.2≤27%35%≤231139.5新区东仓路西侧、弇山路北侧8325.4商住≤1.6≤30%30%≤13320.6新区四通路东侧、美固龙路南侧31450.3商业≤1.444030.4合计877226.71873265上海国际广场项目提案4◇供应量比较（2007~2009年）太仓市目前与未来市场供应量情况1492385.31873265.320500000100000015000002000000目前市场供应量未来市场供应量市场供应量（㎡）太仓市目前与未来市场供应量情况757961.37344244889391384326.32050000010000001500000商业商住目前市场供应量（㎡）未来市场供应量（㎡）（二）二级市场1、房地产市场情况1）太仓市2003~2008年房地产投资情况（数据来源：瑞联行数据库）析：从上表我们可以看出太仓房地产投资整体呈上涨趋势，但是在2006年和2007年度有一定的下滑趋势，但是到2008年又呈现飞速上涨的趋势，从2007年的21.61亿元上升到39.24亿元，上涨了17.63亿元，上涨幅度达到81.6％。太仓市03年-08年房地产投资情况6.0819.128.320.9621.6139.24051015202530354045200320042005200620072008房地产投资(亿元）小结：（1）地块开发缓慢（2）无论商业用地还是商住用地，多以商住形式开发出现（3）截止目前，各年有尚未开发的地块有：2007年12幅，合计建筑面积530120.92㎡；2008年9幅，合计建筑面积835378.8㎡；2009年5幅，合计建筑面积507765.6㎡；（4）商住及商业用地多集中在中心城区板块，未来竞争激烈；上海国际广场项目提案52）太仓市2005~2008年商品房施工、竣工、销售面积（数据来源：瑞联行数据库）析：从上图我们可以看出从2005年到2008年太仓市商品房施工面积有所减少，从2005年的279.9万平方米到2007年的171万平方米，下降了108.9万平方米，降幅为38.9％，从2007年到2008年又有所上涨，涨幅为16.9％；商品房竣工面积从2005年的99.54万平方米到2008年的121万平方米，上涨了22.6万平方米，涨幅为22.7％；商品房销售面积从2005年的98.4万平方米到2008年的52.19万平方米，有明显的下降，下降了46.21万平方米，降幅达到47％。3）太仓市2005年-2008年商品房销售金额（数据来源：瑞联行数据库）析：太仓2005年到2008年商品房销售金额有明显的下降，从2005年的34.99亿元下降到2008年22.07亿元，下降了12.92亿元，降幅为36.9％。太仓市05年-08年商品房施工/竣工/销售面积279.9274.85171199.911012198.461.4572.652.1999.5464.40501001502002503002005200620072008商品房施工面积(万㎡)商品房竣工面积(万㎡)商品房销售面积(万㎡)太仓市05年-08年商品房销售金额34.9924.6531.1222.0705101520253035402005200620072008商品房销售金额(亿元）上海国际广场项目提案6总结：2005年和2006年商品房施工面积基本保持一个量，但是到2007年商品房施工面积持续下降，这主要是由于2007年下半年房地产新政的出台，严重阻碍了房地产市场的持续高涨，开发商对房地产开发也比较谨慎，手中的土地也不急于立刻启动开发，所以导致2007年整体商品房施工面积的下降。随着2008年下半年政策的放宽，开发商也相继把手中的地块拿出来开发，所以2008年商品房施工面积有所增长。从上图我们也可以看出，太仓市通过几年的大发展和市场大环境不景气的影响，太仓商品房销售面积从2007年开始与商品房销售面积就有很大的差距，到2008年差距越来越大，所以说太仓目前商品房空置率较高，还需要一段时间的消化。太仓市商品房销售金额的下降，主要因为大的市场环境的影响和太仓本身房地产市场的原因。最终导致商品房销售面积的下降。上海国际广场项目提案7（三）太仓项目信息1、太仓项目位置图上海国际广场项目提案82、太仓个案1）通达财富广场参考个案通达财富广场电话号码53111066/53112100基地位置长春北路38号产品类型酒店式公寓开发商通达房地产开发有限公司代理商亿阳房地产投资顾问有限公司占地面积0.97万㎡总建面积1.59万㎡容积率1.59物业费用2.5元/㎡/月总户数341套在售户数210套开盘时间08.3交房时间08.10价格范围5500-5800元/㎡销售均价5650元/㎡交付标准精装面积配比面积38.97㎡36㎡46.02㎡户数2484447户型一室一卫一室一卫一室一卫已售户数941720推广通路展板，短信，网络，参加房展活动，引导旗优势分析1、景观绿化配比合理2、每套的建筑面积小，总价低，针对工薪阶层白领是一大购买力3、周边学校，医院，休闲娱乐设施齐全劣势分析1、商业型公寓，对于居住来讲，水电费用为民，不能写入合同，得不到保障2、对于300多套的公寓来说，100多的机动车位是远远不够的销售说明客源分析区域：本地为主，上海等外地为副年龄：30-45岁为主客层：公务员白领为主动机：投资为主，自住为副销售状况去化率达到58%小套去化率较快上海国际广场项目提案92）华威商都参考个案华威商都电话号码53106599、53331820基地位置长春北路57号产品类型酒店式公寓、沿街商铺开发商太仓华威房地产开发有限公司代理商自销占地面积1.16万㎡总建面积1.8万㎡容积率1.5物业费用未定总户数166套在售户数129套开盘时间08.7交房时间09.6价格范围8500元/㎡-11000元/㎡销售均价9000元/㎡交付标准毛坯面积配比面积75-98103-119150以上47-5471-8796-107223-293户数64717542868户型商铺商铺商铺写字楼写字楼写字楼写字楼已售户数015171004推广通路太仓电视台，太仓日报，看板，FM96.7等一些市面上常用的手段优势分析紧靠高薪技术开发区，周边配套齐全，消费档次较低。减轻在次置业的业主生活压力。劣势分析1、公寓不采用精装修出售，以毛坯的形式出售2、此案以找一些大型商家批量销售，显然销售难度很大销售说明客源分析区域：本地为主（60%），外地为副（40%）年龄：酒店式公寓：25-30为主，商铺：35-50岁位置客层：酒店式公寓：新太仓人、外地，商铺：本地、上海等其他地区动机：酒店式公寓：自用、投资，商铺：自用投资销售状况去化率80%上海国际广场项目提案103）太仓国际物流城参考个案太仓国际物流城电话号码5666888基地位置339省道和204国道交汇处产品类型商业开发商亿立商贸物流投资有限公司代理商苏州成蒙房地产有限公司占地面积3.9万㎡总建面积7万㎡容积率1.79物业费用1.5元/月/㎡总户数364在售户数223开盘时间07.7交房时间08.8价格范围3000元/㎡-7000元/㎡销售均价5000元/㎡交付标准毛坯面积配比面积40㎡-70㎡90㎡100㎡-140㎡150㎡250㎡户数15881744443户型商铺商铺商铺商铺商铺已售户数634681716推广通路POP引导旗，派单，报纸，TV,优势分析地处204国道旁，南道上海，背上常熟，苏中，西去苏州，四面交通网密集，复合业种业态的定位1、劣势分析市场形成还需要一段较长的时间给销售带来很大抗性销售说明客源分析区域：本地为主（60%），外地为副（40%）年龄：40-50岁为主客层：私营企业为主动机：投资为主销售状况目前去化率在39%上海国际广场项目提案114）骏园·时代广场参考个案骏园.时代广场电话号码53586222基地位置东仓路西，富阳路北产品类型商业开发商骏园房地产开发有限公司代理商自销占地面积0.69万㎡总建面积1.7万㎡容积率2.49物业费用未定总户数335套在售户数284套开盘时间/交房时间09.9价格范围5.6米7500-8000元/㎡平层6300起上一层加