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目录第一部分参天介绍第二部分市场分析第三部分本体分析第四部分产品建议第五部分客群分析第六部分营销推广第一部分参天介绍参天[中国]地产投资顾问机构参天地产投资顾问机构是专业房产营销机构，是对员工、客户、社会负责任的公司。机构下辖上海参天策划有限公司、江苏参天营销策划有限公司。机构创办人曾荣获2004年度中国住交会CIHAF评选的“影响中国房地产100位企业家”的称号等诸多荣誉。机构代理销售面积逾1000万平米。物业涵盖：住宅、办公、商业、专业市场、别墅、酒店式公寓。目前正在服务项目近20个，服务项目范围包括昆山、上海、常州、张家港、马鞍山、天津等城市及其周边地区。2009年销售总额为22亿，2010年销售总额约40亿，销售额逐年实现翻番。机构秉承优秀的企业文化，近年已成功运作中房香江系列、水晶城、金新系列（香缇湾花园、青山湾花园）、置信商务广场、四合院、清潭院街等二十多个房地产项目，树立了一线房地产综合服务商的优势地位。1.1参天介绍1.2参天地产机构近期所服务项目（常州）综合点评类型项目区位产品规模住宅类长宏·名郡新北北大门通江大道与东海路交汇处公寓/洋房/大型综合超市16万㎡香江壹品和平路，龙城大桥旁住宅/商业/别墅16万㎡府河名居红梅南路与劳动中路交汇处住宅/花园洋房/商业11万㎡水晶城天宁区东方西路北侧高层/小高层/双拼别墅/商业24万㎡天翼御品光华路与龙游路交汇处商业/住宅4.2万㎡太阳星城句容市商业/住宅30万㎡龙涛·紫郡武进夏城路，湖塘纺织城北住宅/商业10万㎡荣盛·馨河郦舍新北汉江路与龙业路的交界处住宅/商铺12万㎡翡翠锦园新北区通江大道与龙城大道交汇处高层/商办楼16万㎡办公类置信商务广场市中心，北大街和西横街交叉口住宅/办公/商业3.8万㎡金百国际通江大道与飞龙路交汇处办公3.7万㎡商业清潭·院街清潭路与木梳路交叉口商业/住宅/公寓3.8万㎡香江华廷怀德南路与木梳路交界处住宅/商业/别墅38万㎡青山湾天宁晋陵北路、关河路交界处住宅/商铺15万㎡金百·商业广场通江大道与飞龙路交汇处商业3.7万㎡香梅百乐库商业街区红梅公园旁关河路上休闲商街2万㎡1.3重点案例——金百国际项目名称金百国际物业形态商铺，办公项目简介金新集团、百兴集团强强联手，精心打造院落式街区，构筑常州现代生活品质中心。总面积35000㎡，由写字楼、独栋商业楼与高层公寓底商有机组合而成。商业与11000㎡开放式的越大型广场相联动。所有商铺全部采取临街设计，6米高的商业空间。品牌策略汉庭连锁酒店、菜根香、信特超市行销策略打造企业总部基地，引进连锁快捷酒店，带动商业的运行1.3重点案例——置信商务广场项目名称置信商务广场物业形态住宅、办公、商业项目简介置信商务广场位于北大街与西横街的交接处，总建筑面积为35914㎡。置信商务广场北大街5℃以其绝对地段优势，将南、北大街两龙城商业要道彻底贯通。自南大街向北，尽享龙城顶级配套。项目由商务、住宅两栋楼组成。写字楼建筑面积为10908㎡，均为挑高5米设计。品牌策略北大街5°C——5米挑高公寓克拉级行宫该分定位表现了产品地理属性和本身的产品力优势，“挑高”和“克拉”说明户型小但是实用性强，配合样板房，直观的表现了户型的优异。北大街世家——千金买房万金择邻凸显便捷师教的地理属性及北郊中学学区房，投资子女未来及保值增值。行销策略针对项目投资客群的阶层属性，本司以电梯广告作为客群出入场所及居住小区覆盖的主要媒介途径，精锁目标客群。第二部分市场分析【2010.04.17】国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。【2010.09.29】中华人民共和国财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。【2011.01.26】国务院：国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。2.1三轮重磅楼市调控1月20日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月8日中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。央行2月18日宣布，从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.22011信贷政策1、2011年，政策对于信贷杠杆的调控将日趋频繁，表达了政府维持紧缩政策不变的决心；2、存款准备金率的调高，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧；3、银行贷款额度收紧，开发商资金压力再增，已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。2.3楼市限购令根据新“国八条”以及国务院办公厅有关通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。无锡在2月22日出台限购细则:无锡各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上无锡市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。贷款买二套房，首付不低于6成，办理第二次公积金贷款首付不低于5成，本地人禁买第三套，外地人禁买第二套，楼盘备案价3个月内不得提高。各地限购政策宽严相异，“限购令”执行力度成为焦点2.3楼市限购令虽然常州不在此次规定的限购城市之列，但是常州市政府在3月1日出台楼市调控七条新举措：一是明确新建住房价格控制目标。二是大面积建设保障性住房，确保中等偏下收入家庭户户有房住。三是限房价、竞地价，从源头上遏制房价过快上涨势头。四是科学确定供地总量和结构，规范用地管理。五是实行差别化信贷税收政策。六是加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为。七是对房价过快上涨的地区政府实施问责。参天观点：限购令出台后，势必给一些囤房者、炒房者带来资金压力，楼市销量短期内会下降，但上半年房价不会有太大变化，假如金融政策进一步紧缩，下半年开发商的压力更大，可能采取降价谋取销量。我市将加强房地产市场监管，严肃查处房地产企业捂盘惜售、囤积房源等违规行为，通过限房价、竞地价遏制房价过快上涨势头。在政府强势政策之下打房价、打热钱、打通膨但过多的资金并不会因此按兵不动他们会自动寻找优良的投资标的。唯有不受限购令、调控政策影响的避险项目，才能为房地产市场所认可。2.4常州市办公市场分析常州市现有办公有两种模式：写字楼：培训机构、装璜公司、房地产开发公司等企业多选择写字楼为办公场所；工业园区：引进科研企业、服装厂、能源开发、机电制造等轻工业中小企业。第一种模式写字楼武进区,23.30%新北区,40.50%天宁区,19.10%钟楼区,18.10%常州市现有办公区域分布图武进区新北区天宁区钟楼区从常州市现有办公区域分布图来看，新北区办公规模占整个常州市现有办公40%，由此可见，新北区对办公物业的需求较大，且随着开发量的逐步增加，市场容量趋于饱和。天宁区和钟楼区现有办公所占比例相对较小。2.4.1区域规模分析024681012148.82312103.44.54.61.8251.37.23.356.6115常州市现有办公规模图示（单位：万㎡）九州环宇恒利大厦丰臣海悦嘉乐广场太阳城嘉业国贸府琛商务广场金城大厦建设大厦新惠大厦嘉宏世纪鼎业赢通万泰商务广场怡康国际浩源大厦凯信商务广场常发大厦上图所示，新北区办公规模在整个常州市所占比例相对较大。常州市市区多以服务型公司、驻外办事为主，需求面积较小；新北区多以实业型公司为主，相对市区而言，公司规模较大，需求面积较大。2.4.1区域规模分析2.4.2租金费用分析全市办公楼租金费用平均水平约为1.0元/㎡·天。其中，新北区办公楼租金费用平均水平约为0.8元/㎡·天，租金差价为0.2元/㎡·天。由于新北区办公楼建成时间较短，因此租金价格相对较低。但是随着区域产业发展需求，租金价格大幅上涨将是大势所趋。1.40.71.11.61.4110.80.50.90.50.700.40.81.21.62常州市现有办公租金费用（单位：元/㎡·天）租金2.4.3物业费用分析全市办公楼物业费用平均水平约为2.6元/㎡·月，其中新北区办公楼物业费用平均水平月为2.3元/㎡·月，略低于常州市办公楼物业均价水平。由于新北区办公楼建成时间较短，因此物业费用相对较低。3.52235.53.61.522.52.351.82.52.830123456常州市现有办公物业费用（单位：元/㎡·月）物业2.4.4业态分析常州市办公业态配比中，装璜、房地产、咨询、培训、贸易所占比重较大，是常州市办公市场的中流砥柱。第二种模式工业园区2.4.5工业园区优势及发展趋势常州的工业园区在新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区都有分布，且以新北区、武进区发展较为成熟，而钟楼区、天宁区发展相对较为缓慢。区域特点趋势新北区交通便捷，具有宽松的政策环境和高效的管理体制，区位及配套较为成熟。新北区承载大的外商引资项目要较其他区域强，但由于没有引进项目的载体，新北区近几年外资增长的幅度放缓，但预计随着粤海滨江园的建设完工，中小型外资企业进入新北区的数量将会有一定的增长。武进区区域优势明显，工业经济发达，规划先进，“苏南模式”发祥地，富有创造力，建设档次较高。由于新推的量巨大，故将在未来一定时间内对整个常州市的厂房租赁带来一定的影响。钟楼区地域优势明显，政治、经济、文化、金融、贸易中心所在地，吸收本区域企业能力好。由于政府建造的特殊性，该区的标准厂房租金弹性很大。天宁区交通发达，位置优越，环境优美，基础设施齐全，配套功能完善。该区域工业园区有一定规模的只有新动力创业中心，且为多层厂房，入驻的企业较少。戚墅堰区该开发区工业实力强，房地产起步晚。预计需要一段时间将其去化，发展较为缓慢。2.4.6工业园区租金分析区域租金新北区由于所处的工业化程度较高且是常州较早的经济开发区，故该地区的租金及售价水平较其他区域高，高新区核心区范围内单层厂房的租金甚至可以达到20元/㎡·月。武进区由于所处的工业化程度较高且近几年引进外商投资企业的能力提高，故该地区的租金也较高，普遍在12元/㎡·月以上。钟楼区本区域主要都由区各级政府投资建设，因此该区域的租金弹性很大。天宁区目前有一定规模的只有新动力创业中心，租金为0.4元/㎡·月。新北区和武进区是常州较早的经济开发区，租金基本在10元/㎡·月以上；而由于天宁区起步较晚，且具有代表性的只有新动力创业中心，故租金相对新北和武进较低；钟楼区多为区各级政府投资建设，租金弹性很大。2.4.7工业园区竞品分析——天安数码城开发商常州天安数码城置业有限公司项目地址武进高新区常武南路588号红星美凯龙正对面占地29万㎡总建100万㎡建筑形态写字楼、住宅、社区商铺容积率写字楼2.98总户数一期为15层物业费3元/㎡·月业态IT产业、研发产业、金融产业等配套周边有大学城、武进汽车站、红星美凯龙、清英国际学校、香格里拉酒店（在建）客群以武进区为主，多为中层以上购买者，自用的居多，投资者较少销售动态2010年10月一期开盘，仅有1栋产业办公楼在售，产业楼总高15层，只卖不租，目前在售3-15层，面积187-385㎡，均价4700元/㎡，现少量余房现房销售，整栋产业办公楼去化率达80%，但4层去化相对较低，仅50%。2.4.7工业园区竞品分析——津通国际工业园开发商津通集团项目地址武进高新区西湖路8号占地1000亩（一期500亩）总建92万㎡建筑形态工业园厂房物业费3元/㎡·元租金1.5元/㎡·月配套自带食堂，超市在规划中业态IT行业、设计、物流等客群多为中高层购买者，自用居多，投资较少销售动态一期