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萧林路小户型公寓项目营销策划报告PART1楼市新政及昆山市场成交简析年内第五次上调存款准备金率近期政策动态——中国人民银行决定,从2010年11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点观点：本次上调存款准备金率继上次仅相隔9天,体现出回收流动性的紧迫性,并且紧缩信贷的信号明显，将起到抑制银行放贷的作用。如果未来两个月流动性过剩局面仍难以缓解，通胀预期仍非常强烈，年底前存款准备金率仍可能继续上调，并且不排除央行在年底前再次加息的可能。近三年准备金率变化图公积金房贷新政:二套利率上浮10%三套停贷11月2日四部委下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁适用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。《通知》明确，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在９０平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于２０％；套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％。《通知》还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的１.１倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。观点：曾被投机客当作秘密武器的住房公积金迎来了紧缩的政策,此次联合下发的体现了房地产调控中住房信贷的差别化政策。至此，住房公积金贷款政策与商业贷款政策一致，全面对房地产投机客说“不”.近期政策动态央行34个月来首度加息上调存贷款基准利率央行10月19日晚间宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整.观点：对于正在进行中的楼市调控，加息这个金融工具应该使用，加息是抑制楼市投资投机有效手段。近期政策动态江苏楼市细则省24条出台，非唯一住房契税一律收3%10月11日，江苏省住建厅发布了江苏省楼市调控细则。这份名为《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，是由住建厅、国土资源厅、监察厅、物价局等四部门联合发文。同时，江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)正式发布，全省契税政策全部明朗化。这次新的契税政策则将90平方米的概念引入进来，将90平方米作为契税缴纳的第一道“分水岭”，第二道“分水岭”则是是否是“唯一住房”。这两道“分水岭”隔出了3层，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。这就意味着，不管你的房子多大，只要你买的不是首套房，就要缴纳3%的契税。观点：对于楼市调控，契税优惠取消也是抑制楼市投资投机的手段之一。近期政策动态9月29日多部委出台房地产调控“组合拳”1、暂停发放第三套房贷款；贷款购房首付款调整到30%；贷款购买第二套住房家庭，首付款不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍；消费性贷款禁止用于购买住房2、加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；10月1日起出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不减免个税3、对土地闲置、捂盘惜售等房企，暂停发行股票、公司债和新购置土地，银行停发新开发项目贷款和贷款展期观点：此次新政实际上在很多领域已超出之前“国十条”范畴，可以认定这是继去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。连续出台的政策让市场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。近期政策动态2010.04.14国务院常务会议提出要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010.04.174月17日，国务院下发“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对第三套房及以上住房可停止贷款，同时限制异地购房贷款。2010.05.102010.06.04对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的政策2010.08.23前期重要政策回顾2010年4月20日住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。8月23日中国住房贷款第一大银行中国建设银行董事长郭树清透露，建行已对第三套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施。上半年房地产贷款全面下降，同期房地产业新增贷款不到200亿元。3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务2010.03.1809年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，影响有限房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性2010年一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础2010年前三季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应政策持续出台原因之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显09年下半年-10年4月楼市异常火爆，引动房价飙升、民怨载道，进入2010年4月后，政府打压投机、投资性购房需求的新政连续出台•对投资投机购房者打击重大，改善性刚需及部分异地首置刚需也受到较大抑制市场影响•房地产企业的经营业绩将首当其冲受影响，其次在税收成本、企业拿地及融资方面一些特定企业也将受到重大影响•政策的实施将导致市场一定程度的下行，由此传导至土地市场，从而影响地方财政收入，中央与地方之间的博弈也将影响地方政府的利益•短期来看，个人贷款总量减少将影响银行零售业务，利率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中长期则主要受限于企业贷款和地方融资1.购房者2.开发商3.政府4.银行总体市场影响：调控政策棒打七寸，且力度大、执行要求严，首先导致的是成交量的下滑，成交量萎缩后使得价格下行调整，众多城市房价进入小幅调整期，观望气氛显现；不同城市影响：此次政策对房价过高、上涨过快的城市影响最大，包括诸如北京、上海、深圳一线城市及天津、重庆、合肥等二线城市和部分三线城市；对一些房价上涨较为平稳的城市及刚性需求占主导的城市及三四线城市影响相对较小。政策影响购房者投资、投机需求受到打击，刚性和改善性需求亦受到影响，近两年赚得盆满钵满的开发商选择观望，关注民生的中央政府和关注利益的地方政府开始博弈，银行信贷业务快速收紧政策影响总结针对昆山市场，我们认为，政策对刚需阶层的实质影响并不很大，部分因结婚、就业、上学等因素产生的购房需求仍需释放。近两年昆山市场成交签约走势2010年11月，昆山商品房市场月签约量较2010年10月份出现环比下跌态势，签约量出终止了5个月的上升势头，市场虽走出最低点，但11月签约量未超出昆山整体市场月签约平均水平。2374254015001566260631924152465877317027630471588249774160591222295348501465153417082242315438833081010002000300040005000600070008000900008年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月近9个月昆山市场每周成交走势昆山市场周成交量近期波动明显。整体上，新政后昆山新房总成交量已走出低谷。新开项目都能取得不错的成绩，成交数据表明市场已经走出观望态势，排除昆山商品房出现周成交再创新低的可能，由于地产调控政策不断出台市场成交再创新高也有难度。2010年单周成交走势4215537538349601368139960121434538636128932932541551133034233739054852753354952764510772961087942900625675769842020040060080010001200140016003月第1周3月第2周3月第3周3月第4周4月第1周4月第2周4月第3周4月第4周5月第1周5月第2周5月第3周5月第4周6月第1周6月第2周6月第3周6月第4周7月第1周7月第2周7月第3周7月第4周8月第1周8月第2周8月第3周8月第4周9月第1周9月第2周9月第3周9月第4周10月第1周10月第2周10月第3周10月第4周11月第1周11月第2周11月第3周11月第4周PART2昆山小户型公寓市场简析振华永盛A地块昆山城区酒店式公寓项目分布图翡翠名都旺角新天地中基高尔夫商厦邻里广场鹿城一品位推或未建在售隆祺丽景国际大德世家丽都广场卡布其诺世茂SOHO凤凰城地块金建地块逸景湾香榭水岸璞俪公馆板块城东城南城西城北城中合计在售、待售4027316比例31%012.5%41.2%19%100%酒店公寓产品板块分布说明待售个案：城西（卡布其诺、香榭水岸）、城中（丽都广场、翡翠名都）、城东（世茂soho)、城北（金建地块、永胜A地块、凤凰城地块、逸景湾等）项目名称君悦·鹿城一品基地位置长江中路177号开发商昆山光达房地产开发有限公司建筑面积55991㎡总户数471户（单身公寓341户、住宅124户、商铺6户)产品类型高层住宅、酒店式公寓户型面积酒店式公寓43-75㎡开盘时间2009年6月20日均价酒店式公寓12000元/㎡（精装、装修标准1500元）销售户数截止到2010年11月22日该案共471户、已签约239户、剩余232户、整体签约率51%（小公寓341户签约139户）优惠情况目前没优惠——君悦·鹿城一品项目名称翡翠名都基地位置长江中路与和兴路口开发商昆山翡翠房地产开发有限公司建筑面积95880㎡总户数804户（酒店式公寓548户)产品类型高层住宅、酒店式公寓户型面积酒店式公寓49-78㎡开盘时间2010年7月10日均价（元/㎡）酒店式公寓10500元/㎡（精装）装修标准1500元销售户数先推10-13层共80户未开始签约优惠情况一次付款99折送空调——翡翠名都开盘动态：酒店式公寓办理价值2万元的VIP卡，开盘当天低值4万。酒店公寓——中基高尔夫项目名称中基高尔夫基地位置昆太路与汉林路交叉口开发商昆山中基置业发展有限公司建筑面积14万㎡总户数649户（酒店式公寓143户)产品类型高层住宅、酒店式公寓户型面积酒店式公寓43-55㎡开盘时间2009年12月12日均价酒店式公寓13000元/㎡（精装2500、包租3年）销售户数截止2010年11月22日，酒店式公寓批准预