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泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-1-中嘉国际装饰城营销策划方案第一篇区域概况篇一、泰州市总体经济发展水平（一）泰州城市总体概况[地理位置]泰州市地处江苏省中部、长江北岸，地理坐标位置为北纬32°01′57″——33°10′59″，东经119°38′——120°33′：西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。[行政区划]全市总面积5793平方公里，其中市区面积428平方公里。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。1996年8月，经国务院批准，组建地级泰州市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口502.77万，其中市区62.81万人。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-2-区域名称区域面积（km2）区域人口（万人）海陵区21043高港区22419靖江市66566泰兴市1256128姜堰市104690兴化市2393155泰州市（总）5794501以上面积、人口数据根据《中华人民共和国行政区划简册（2006）》[自然资源]泰州滨江近海，地势平坦，水网稠密，土地肥沃，气候温润，物产丰富，有着良好的区位优势和资源条件。泰州境内有石油、二氧化碳、氦气、地热、矿泉水、煤、泥碳等矿产资源。[历史文化]泰州素有“汉唐古郡、淮海名区”之称，区内人文荟萃，名胜众多。唐代书法家张怀瓘、宋代教育家胡瑗、元末明初文学家施耐庵、明代哲学家王艮、清代艺术家郑板桥、评话宗师柳敬亭以及现代京剧艺术大师梅兰芳等是泰州历史文化名人中的杰出代表。境内名胜古迹众多，千年古刹光孝寺、崇儒祠、庆云寺等宗教景点、日涉园、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳公园、岳王庙、胡公书院、李家花园船厅等人文景观是泰州历史文化的瑰宝。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-3-[城区特色]古泰州城与水紧密相连，城内外水网密布，街渠相依，形成了以稻河为南北长轴，两座城池为其双翼，外城河与城内的玉带河交错环绕，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局，因其形似凤凰，泰州又有凤凰城之别称。（二）发展经济的前提——交通物流先行泰州水陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部。1、跨江大桥和高速公路建设打开了泰州交通的对外通道泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-4-江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、架起泰州交通的主动脉。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-5-2、干线公路建设完善了泰州交通主骨架高兴东公路的建成，进一步提升了泰州路网密度，对改善兴化投资环境有着极其重要的作用。泰高公路拓宽改造工程，进一步拉近了主城区与长江的时空距离，成为连接泰州主城区与滨江高港区之间一条重要的通道。近年来，通过扩建和新建了与高速公路相连的干线道路、市区道路，使泰州四市二区有机地连成了一片。通往里下河腹地的兴泰公路、泰高公路、泰常公路泰州段，穿过水网稠密地区，使里下河和泰州从此有了一条通江达海的大通道；高兴东公路、328国道、泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-6-江平公路泰州段，进一步提升了泰州的路网密度，建立了“三纵六横”的主骨架。3、航道港口建设构筑了泰州水运主通道拥有98公里长江黄金岸线和2500多公里内河航道的“滨江水乡”泰州，拥有高港、泰兴、靖江三大港区，拥有千吨级以上码头46座，其中万吨级14座。目前，泰州港已初步形成通用码头与专用码头结合，内贸与外贸结合，集装卸、仓储、中转运输、船泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-7-舶代理、货物代理于一体的地区性的重要港口。气势恢宏的泰州引江河水利枢纽工程竣工通航，大幅提升了水乡内河航道等级。4、运力结构的优化提升了泰州运输现代化水平2005年7月1日，泰州火车站的建成。京沪高速公路以及新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路在泰州境内纵泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-8-横交错。10年来，全市完成了一、二级客运站标准化改造，新建了三到四个标准化客运站，在主要乡镇新建了三到五个三级汽车站，二级以上客运站实现了省内联网售票，全面使用电子公众信息显示系统、监控系统、查询系统、进站车辆自动安检系统等软件。市区新建1400平方米以上的公交首末站场35个。自2003-2006年，全市已投资14亿元，累计建成农村公路3509公里，99个乡镇通二级以上公路。全市1601个行政村有1561个通上了标准硬质化公路，九成以上行政村通上了客运班车。（三）泰州城市发展近貌从2004年初，泰州政府明确提出中心城市建设“一年添新景，二年出形象，三年大变样”的新“三步走”的奋斗目标，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位。在原县级泰州市22.4平方公里的“袖珍型城市”基础上超常规发展,十年来,城建累计投入达300亿，建成区面积扩大到50.04平方公里，城市人口近50万人。泰州发生了翻天覆地的变化：1、道路为经济动脉先行——人均道路面积比建市之初净增11.43平方米，达到18.15平方米，跨入省辖市的先进行列。贯穿于新老城区和经济开发区的“五纵五横”大通道，把新泰州行政中心区、金融商贸区、春兰工业园区、东城教育区、经济开发区、高港区等紧密相连。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-9-2、市民居住环境明显改善——市区先后建成莲花小区以及明珠小区、鹏欣丽园、盛和花园、西湖翠苑等近20个现代化居住小区和东进小区定向销售经济适用房、永兴花园拆迁安置房等。共新建各类住宅约600万平方米，改造危房简屋和旧民居240万平方米，市区人均居住面积从建市之初的7.6平方米增加到目前的19.71平方米。3、商贸流通业发展不断加快——金鹰国际、中央国际、文峰商场、时代超市、世纪联华、易初莲花、苏宁电器等一大批品牌企业纷纷进驻泰州，带来了市区商业的繁荣，提升了中心城市品位。4、服务业投资规模不断扩大——姜堰华东五金城、戴南不锈钢交易城、戴窑粮食交易市场、苏源集团汽车城、城北物流园区、中国台湾城、泰兴宣堡银杏市场等一批投资大、拉动力强的项目成功实施，为服务业的发展带来了新的经济增长点。（四）、泰州经济水平综合分析2006年泰州市国民经济和社会发展水平综合分析1、国民经济快速增长。初步核算，全市生产总值1002.50亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值95.10亿元，增长4.6%；第二产业增加值585.60亿元，增长17.1%；第三产业增加值321.80亿元，增长15.5%。三次产业结构调整为：9.5：58.4：32.1。按常住人口计算，人均地区生产总值达到21491元，增长16.3%。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-10-2、地方财力明显增强。全市财政总收入155.41亿元，比上年增长36.4%。地方一般预算收入61.47亿元，增长31.1%，其中营业税、企业所得税和个人所得税分别增长33.6%、31.1%和43.2%。财政总支出109.96亿元，同比增长33.7%。其中，地方一般预算支出76.08亿元，增长22.0%。财政支出结构不断优化，对科学技术、农林水利、文体广播等领域的资金保障力度加大，分别增长49.2%、33.6%、和30.8%。3、物价水平保持平稳。全市居民消费品价格总指数为101.3%，物价上涨1.3%。八大类商品和服务价格5升3降，居住类、食品类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、烟酒及用品类分别比上年上升3.2%、2.7%、1.3%、1.0%和0.7%，交通及通讯类、衣着类、娱乐教育文化用品及服务类分别比上年下降1.7%、1.5%和0.6%。4、劳动就业基本稳定。培训城镇职工5.8万人，新增城镇就业人员4.77万人，失业人员再就业2.72万人，年末城镇登记失业率为3.3%，比上年末回落0.1个百分点。新转移农村劳动力7.83万人。5、国民经济和社会发展中存在的主要问题是：农民增收的长效机制有待建立和完善；经济结构调整的任务仍很艰巨；开放型经济、民营经济发展的层次和水平尚需进一步提升；中心城市的功能还不够完善；维护社会稳定的压力仍较大，社会建设和管理工作有待进一步加强。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-11-二、泰州市城市规划与区域发展概要泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-12-泰州总体规划（1）城市规划：泰州城市发展的总体长远发展目标是把泰州建设成为：历史文化名城，现代化的工业、港口城市，苏中重要的中心城市。泰州的城市扩张，已经显现出向南，向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。城市中期规划2006-2010年，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区13万人。主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-13-城市远期规划2006-2020年，主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间重要节点。（2）基础城建：城市和基础设施建设取得新成果。中心城市建设重大工程进展顺利。市区东大门改造基本完成，青年路改造一期、扬子江路二期工程完成，乔园修复扩建、坡子街改造一期工程主体基本竣工，凤城河二期、体育中心二期工程实施顺利，城市河道、小区环境整治项目相继完工。新增污水管网10公里，城市生活污水处理率达75%。各辖市城区及重点中心镇建设步伐加快，全年4个辖市城区建设完成投资110亿元。省、市示范小城镇创建工作扎实推进，编制完成120个村庄建设规划。城乡基础设施继续加强。姜高公路改造、盐兴邮公路兴化段建成通车。泰东河二期工程全部完工。500千伏江都——泰兴变线路和220千伏兴化唐子变、靖江园区变、姜堰王石变工程建成投运。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-14-三、泰州市城市房地产发展状况（一）泰州土地市场情况分析通过对泰州市房地产一级市场的了解，我们不难发现，短短半年内，当地土地市场的活跃，挂牌成交的频繁，单个地块出让面积的增加，土地竟得者开发热情高涨。这些也从侧面反映了供需旺盛，市场走势颇为乐观的景象。这里，我们统计了泰州市（一市三区）半年内土地成交量的情况（2006.10-至今）。计39块土地，总出让面积达285万㎡，其中纯商业用地33.6万㎡，其余为住宅或住宅兼商业用地。如此大量的面积尚需要市场在未来两年内慢慢消化。从海陵区的情况看，半年内出让面积就达238.5万㎡。地块主要分布在城东和城南片区。其中城东出地出让就超过100万㎡，集中在大学城周边（住宅和商业结合用地）和汽车东站附近（纯住宅、纯商业）。特别值得注意的分别是19.7万㎡的中嘉国际商城，42.3万㎡的兴泰公路西侧住宅项目。泰州中嘉国际装饰城项目营销策划方案-15-附：2006年10月开始的泰州市土地挂牌成交情况统计泰州土地出让结果(2006.10-至今)序号地块名称出让面积(㎡)规划用途容积率底价(万元