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东大街项目·市·场·产·品·策·划·营·销··目录·壹、地块分析。贰、市场研判。叁、客群需求。肆、项目定位。伍、人文传承。陆、总平规划。柒、建筑风格。捌、户型设计。玖、绿化景观。拾、物业管理。拾壹、企划包装。拾贰、营销策略。壹、地块分析。•海安县政府强力改造的区域。•海安县老商业区域内。•人民路、宁海北路、凤山北路围合区域。·地块信息·本项目位于人民路以北、宁海北路以东、凤山北路以西，属于海安繁华商圈的核心地段，区位优势首屈一指！用地性质：商业/住宅。整体风格：晚清至民国初期。我们拥有的先天优势：地段（不可复制性）+体量（大盘）+产品（稀缺性）。·地块信息··地块四至·北至河滨路。西北角邻近海安重点中学、韩紫石故居。南至人民路。海安县最繁华商业街之一，专卖店、知名品牌店集中地。西至宁海路。沿该路向南，可到体量较大的恒天新世界项目。东至凤山北路。·基地环境·•C地块已基本拆平，但A/B两大地块尚有平房有待拆迁。•虽然前期拆迁力度较大，但目前内部仍有不少居民尚未搬迁，后期存在不确定因素。•地块地势相对平坦，没有较大的高低差，有利于项目的发展规划。•C地块内有部分池塘水系，规划时可考虑保留部分水系以做景观之用。项目周边生活配套完善、商业氛围成熟，完全具备生活办公机能。1韩紫石故居2海安高级中学3县中医院4苏北参政会会址5文峰大世界6苏宁电器7新时代电器8五星电器9美德龙等卖场10新华农贸市场·基地环境··SWOT分析·•区位优势：处于老城核心商业区内，商业气氛浓厚。•项目优势：本项目将建造具有海安地方特色、与韩公馆融为一体的、晚清至民国初期的仿古商业居住建筑。项目本身拥有多项城市名片元素。地块内是一座“没有围墙的博物馆”的历史街区-东大街。•周边配套:博物馆、海安高级中学、苏宁电器、县中医院等配套，周边资源丰富。•交通优势：地块周边路面交通发达，周边多条路线均为城市主干道。•发展商实力：当地具有较大影响力的企业，成功开发过海安多个中高端楼盘，具备一定的品牌效应。•S-优势(Strengths)•地块目前为毛地，部分居民仍生活在该地块内，未具备开发条件。•该地块要结合韩公馆、东大街、具有保留及修缮价值的民居、古井、古树等做整体规划，对规划要求较高。•W-劣势(Weaknesses)·SWOT分析·•海安拥有大量的优质企业及周边高质群体是我们最大的机会。•部分产品在目前市场上具有唯一性、独特性，这为项目提供了一定的市场机会。•物业本身的独特性，将在海安市场容易打下深刻烙印，这为整个项目奠定高端定位提供了很好机会。•区域市场的投资氛围较重，也为项目带来巨大机会。•市场产品空缺：别墅类产品在该区都属于稀缺产品，未来市场空间很大。•政府所大力支持的项目。•人民路商圈商业氛围浓厚，投资价值凸显。•O-机会(Opportunities)•较大的商业体量，对后期销售及经营带来很大的挑战。•当前市场上可借鉴同类型低密度产品较少，市场对此类产品的认可度具体如何，目前尚未知晓。•海安县目前已知多块别墅用地未上市，后期对本项目构成一定的威胁。•国家对目前房地产市场的火热情况已经开始注意，未来出台不同程度的调控政策可能性将变大，届时调控将日益深入，由此将造成对整体房地产市场的波动，对本项目同样会构成负面影响。•该区域居民对本项目在情感上有一定的抵触，再结合政府较为重视本项目的开发，从而增加了后期开发的操作难度。•本项目涵盖三大地块，大部分产品仍将为普通高层公寓产品，该产品类型在未来将面临激烈的市场竞争。•T-威胁（Threaten)•市场机会：市场缺少低密度产品，改善型住宅需求旺盛，市场基础较好。•充分发挥：发挥开发商在品牌上的优势，在产品定位和规划布局上发挥该项目的区位优势和市场优势。•充分营造：利用发展商的品牌优势和项目周边资源的联动推广，有高度、有节奏的塑造项目形象，打造一个具有文化底蕴的项目。•充分利用：利用区域的成熟、文化资源和稀缺产品在市场中的空缺准确定位产品；了解和把握客群心态，达成效益最大化。•挖掘优势，把握机会，创造最大效益·竞争力分析·•地属海安商业核心区，周围有着浓厚的商务氛围，区位优势明显。•该项目有部分低密度产品，具有稀缺的城市别墅概念，具备了一切能够成为海安城市名片的要素。•项目在产品规划上，将打造具备独特魅力的仿古文化地产。•此类产品在目前市场上具有唯一性、独特性，为项目提供巨大的市场机会。•韩公馆、海安高级中学、苏宁电器、县中医院等完善配套，利于项目的后期经营和发展。•地块道路交通系统完备，易达性好。·结论·•项目地块优势十分明显，从区域、交通、环境、人文、产品等各方面来看，具备开发高端产品的诸多条件。•利用项目的区位条件和市场机会进行科学的规划布局，打造高品质文化产品。贰、市场研判。•海安地处长江三角洲。东临黄海，南濒长江，与国际大都市上海隔江相望。是全国首批14个沿海开放城市中最早的对外开放县,海安位于江苏省中部，是国务院批准的沿海开放地区。地处南通、盐城、泰州三市交界,东临浩浩黄海,南望滔滔长江。县城海安镇地处苏中咽喉，控南北水陆交通要道，是通扬、通榆交通线上的一座有名重镇。全县总面积1108平方公里，总人口98.80万人。•海安地理位置优越，交通十分发达，是东部沿海地区重要的交通枢纽。新长铁路和宁启铁路在此交汇，海安火车站是江苏东部地区最大的二级编组站；204、328国道和202省道贯穿全境，已建成通车的沿海高速和规划中的海溧高速公路在此汇合；通扬、通榆运河畅流其间。苏通大桥建成通车后，海安至上海的行程仅为1.5小时。•海安地处苏中平原与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连，是苏中水陆交通要道。·宏观背景分析-城市概况·•2008年，全县地区生产总值达264.6亿元，同比增长14.9%，增幅位于南通六县（市）第一；财政总收入突破30亿元，地方一般预算收入12.6亿元；连续四年进入全国县域经济基本竞争力和中小城市综合实力双“百强县”行列，2008年首次入选全国最具投资潜力中小城市百强。2008年，全县实现服务业增加值90亿元，完成社会消费品零售总额96亿元，实现市场成交额118亿元，服务业实现地税收入7亿元，规模以上服务业投入24亿元。2008年底城镇居民人均可支配收入16407元，农民人均纯收入7510元；城乡居民储蓄余额218亿元，比上年增加41.3亿元，人均储蓄居全省前十位。•2009年实现地区生产总值310亿元，增长15%（按可比价计算），其中一产增加值31亿元，增长4.2%；二产增加值173亿元，增长16.3%；三产增加值106亿元，增长15.2%。规模以上工业实现产值711.5亿元，增长25.2%；利税48.8亿元，增长28.1%。财政总收入40.21亿元，增长31.8%，其中一般预算收入15.58亿元，增长24%。全社会固定资产投资210亿元，增长22.1%，其中全部工业投入179亿元，增长23.4%；规模工业投入160.5亿元，增长26.5%。社会消费品零售总额113.7亿元，增长18%。进出口总额6.33亿美元，其中自营出口总额5.5亿美元。城镇居民人均可支配收入18200元，增长10.9%；农民人均纯收入8250元，增长9.9%。城镇登记失业率3.1%。万元GDP能耗下降7.5%。人口自然增长率-2.44‰。。·宏观背景分析-经济状况··宏观背景分析-商品房销售状况·海安县历年商品房销售面积走势020406080单位：万平米商品房销售面积58.8542.1274.9住宅销售面积52.1537.9692007年2008年2009年•2010年完成商品房销售面积74.9万㎡、实现销售额26.5亿元，分别增长77.9%、121.7%。南通咏辉置业有限公司2009-7-2829926287621.82614868商业居住西场镇惠民北路西侧海安新城房地产开发有限公司2009-9-292302282128.91商业居住海安镇海仇路西侧南通天润房地产开发有限公司2009-7-2480690101118102900055905商业居住海安镇永安北路、老通扬河交汇处西南侧南通天健置业有限公司2009-5-216873150458301.8314025460.94商业居住海安镇长江西路与如海河交汇处东北侧南通汇益食品有限公司2009-4-3117940804082.393834960商业工业开发区黄河路、204国道交汇处东北侧泰州市宝盈置业有限公司2009-2-20237540228321.653514269.9商业居住雅周镇雅周村4组摘牌单位成交时间楼面地价（元/㎡）成交价格（万元）建筑面积（㎡）容积率起挂价（万元）地块面积（㎡）用地性质地块座落南通咏辉置业有限公司2009-7-2829926287621.82614868商业居住西场镇惠民北路西侧海安新城房地产开发有限公司2009-9-292302282128.91商业居住海安镇海仇路西侧南通天润房地产开发有限公司2009-7-2480690101118102900055905商业居住海安镇永安北路、老通扬河交汇处西南侧南通天健置业有限公司2009-5-216873150458301.8314025460.94商业居住海安镇长江西路与如海河交汇处东北侧南通汇益食品有限公司2009-4-3117940804082.393834960商业工业开发区黄河路、204国道交汇处东北侧泰州市宝盈置业有限公司2009-2-20237540228321.653514269.9商业居住雅周镇雅周村4组摘牌单位成交时间楼面地价（元/㎡）成交价格（万元）建筑面积（㎡）容积率起挂价（万元）地块面积（㎡）用地性质地块座落·宏观背景分析-土地市场分析·2009年土地出让情况摘牌单位成交时间楼面地价（元/㎡）成交价格（万元）建筑面积（㎡）容积率起挂价（万元）地块面积（㎡）用地性质地块座落//5541589928678515.1515378149638/合计中国石油化工股份有限公司江苏南通海安石油分公司2009-9-301876683630.25671450商业曲塘镇崔母村26组海安县广友置业有限公司2009-9-3058742071561.84183975.37商业、居住曲塘镇人民中路11号张建2009-9-30212175635650.82784456商业李堡镇包场南路8号章建文2009-9-2986352360602.85132164.41商业县城长江东路5-9号摘牌单位成交时间楼面地价（元/㎡）成交价格（万元）建筑面积（㎡）容积率起挂价（万元）地块面积（㎡）用地性质地块座落//5541589928678515.1515378149638/合计中国石油化工股份有限公司江苏南通海安石油分公司2009-9-301876683630.25671450商业曲塘镇崔母村26组海安县广友置业有限公司2009-9-3058742071561.84183975.37商业、居住曲塘镇人民中路11号张建2009-9-30212175635650.82784456商业李堡镇包场南路8号章建文2009-9-2986352360602.85132164.41商业县城长江东路5-9号2009年土地出让情况-续上表·宏观背景分析-土地市场分析·2010年土地出让情况编号地块坐落用地性质占地面积起始价（万元）容积率建筑面积成交价楼面地价（元/平米）摘牌单位2010061县城人民东路、宁海北路交汇处东北侧商住1089533083412299093.94亿元1714南通亚伦2010062县城人民东路、凤山路交汇处西北侧商住32010063县城河滨东路、凤山路交汇处西南侧商住93615280853.22995683.5185亿元11752010064县城曙光西路、永安北路交汇处东北侧商住83628250883.2267609.63.4688亿元1296苏中建设2010065县城江海西路、永安南路交汇处东南侧商住1772139083.562023.50.9288亿元1497南通华威201