福临门大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010源自MM858商铺网：番禺市广路福临门大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案广东中原地产代理有限公司项目一部2011年9月源自MM858商铺网：——思维导图1项目周边楼市环境分析一、二手楼市3项目整体定位4项目整体开发概念5总体规划效果示意6整合营销推广策略档次、产品、客户项目自身开发环境分析周边、地块2源自MM858商铺网：项目周边楼市环境分析Part1源自MM858商铺网：项目周边一手楼市分析1源自MM858商铺网：所在板块总货量（套）楼盘名称面积（㎡）均价（元/㎡）货量（套）已售套数（套）月均消化（套）销售情况亚运板块647尚东尚筑39-61150003122580（住宅性质）该项目在08年9月份推出两栋公寓，截止08年底销售140套，到09年销售至258套，剩下约50套尾货至今没有成交。金海岸花园60-10912000-15000136260（住宅性质）该项目由于将整个组团打包推售，各户型销售情况都十分差，已售的26套一、二房单位成交于去年，今年这些单位无成交。庄士·映蝶蓝湾57-8110000-120001999820（住宅性质）该项目在8月份推出，带2000元/㎡装修，一房单位仅销售10套左右。市桥板块1921海伦堡流金岁月45-11514000-15000968264（住宅性质）该盘目前在售大户型，且大户型消化缓慢，预计在短时间内不会推出小户型。已售小户型并非对外公开销售，已售的26套中，18套是二房单位并成交于今年5月份。博学公馆57-8212000-1500036817620（住宅性质）该项目于去年10月份推出，赠送空间多，价格明显低于周边在售项目。奥园广场（二期）40-8515000-1700058530060（商业性质）该项目在6月26日开售，全部售罄；8月28日再次开售，当天售出80%。华南板块1853诺德中心城41-10112000-1400071427140（住宅性质）该项目在5月初开盘，先推出3栋后再徇众加推，一个月即消化将近4成，6月成交约160套，后续小户型出货变缓慢。海印星玥85-9520000-2100077351180（商业性质）该项目于3月推售5-7栋约330套，至今已成交超过180套，6月消化了24套。广奥友谊尚居38-90待定3660——（住宅性质）该项目预计于今年9、10月份推出。番禺一手楼市中小户型产品销售状况分析整个番禺楼市住宅性质的纯公寓受租赁不活跃及限购影响，销售缓慢商业性质的公寓由于不受限购影响，销售火爆源自MM858商铺网：星誉花园•项目区位优势：•项目位于新光快速市桥出口处；•项目步行至地铁三号线市桥站20分钟；•项目步行至左边村综合市场10分钟；•项目所在区域可就读番禺市桥富都小学，星海中学；项目一期产品开售时间为2011年2月20日，开售三个月消化率过80%。总套数户型面积/㎡单价元/㎡总价/套供应量销售量签约率408二房二厅63-8212000起75-99万514894%三房二厅87-123均价12600110-150万15314997.4%总计总成交率96.6%带装修1800元/㎡20419796.6%项目周边一手楼市个案分析占地面积16579㎡建筑面积60498㎡总户数408户当期户数204户项目二期尚在规划中源自MM858商铺网：星誉花园客源结构分析置业类型客户职业客源来源购买目的占比首次置业型新广州人高级白领、公务员天河、海珠、越秀婚房、过渡性居住70%改善型周边居民、企业主番禺市桥、周边大社区业主教育配套20%投资型企业老板、炒房者广州、番禺、其他区位优势明显市场前景好10%首次置业新广州人成为一个庞大的客户群，且刚性需求大。源自MM858商铺网：总套数户型面积/㎡单价元/㎡总价/套签约率8031房1厅41-5011000-1250045-62万45%2房2厅60-9012000-1400072-130万70%3房2厅99-10113000-15000130-150万65%总计毛坯%诺德·中心城50%买家来自广州普通白领阶层；20%买家来自华南板块及广州的二次置业型和改善型客户；15%看中板块未来升值前景的投资型客户；15%的买家为关系户和其他。媒体表现形式：•楼书，户外广告；•楼巴接驳天河石牌桥、江南西站点；•天河体育中心周边派单、汉溪地铁派单•TVB电视广告41-50㎡公寓户型消化较慢；原因一：正望马路和烈士墓园，景观较差，且受政策环境影响；原因二：大多投资者和二次置业人士都不希望浪费一个名额购买单身公寓或单间住宅产品，更愿意直接投资商业写字楼产品；热销户型60-72㎡两房项目周边一手楼市分析源自MM858商铺网：项目周边二手楼市分析2源自MM858商铺网：项目周边二手住宅分析鸣翠苑，楼龄5-7年。楼盘入住率93%以上；两房三房户型80-98㎡二手成交活跃，成交均价10000元/㎡。江南新村，楼龄20年左右。楼盘入住率90%以上；两房50㎡少有放盘，三房85㎡有大量货源，成交价6500-7000元/㎡。侨基花园-鸿基花园，楼龄16年。楼盘入住率90%以上；两房66㎡少有放盘，三房带套房83㎡有货源较多，成交价8000-9000元/㎡。雅居乐鸿禧华庭，楼龄1-3年。楼盘入住率85%以上；三期已售罄，占时未收楼，没有房产证；一期，二期产品有大量98-120㎡三房单位放出，成交价在12000-16000元/㎡,98方小三房成交活跃。由此可见，项目周边二手住宅总体成交活跃，但成交均价参差不齐。主要是受楼龄和地段差异等因素影响。源自MM858商铺网：项目周边二手住宅供应分析项目名称近三个月二手成交套数近三个月新增出租房数面积段(㎡)出售均价(元/㎡)出租均价(元/㎡)楼龄客源区域江南新村10551-79㎡两房6500115020年市桥周边外来务工人员/子女读书人士83-122㎡三房68001350鸣翠苑18678-81㎡两房960023005-7年周边学校教师/白领81-137㎡三房100002600侨基花园252966㎡两房8100145016年普通白领阶层/刚就业的大学生83㎡三房79001850雅居乐鸿禧华庭302695-100㎡两房1450036001-3年高级白领企业高管外籍人士98-138㎡三房135003800鸿基花园17540-80㎡两房6800150016年普通白领阶层/刚就业的大学生73-80㎡三房73001800以上数据显示：周边二手楼盘中侨基花园、雅居乐租售两旺。原因一：地铁上盖物业，交通十分便利；原因二：大社区，物业管理完善，安全，配套齐全步行至地铁站5分钟地铁上盖物业配套一应俱全楼龄长配套差源自MM858商铺网：项目周边一二手楼市总结项目周边一手楼市供应量稀缺，尤其是环境好，地段好，配套齐全的一手楼成交较快；项目周边一手楼市总体成交活跃，热销户型为60-75㎡两房两厅，87-123㎡三房两厅单位，2房以下的住宅性质的公寓型产品由于受番禺整体出租市场不活跃及限购影响而销售缓慢；项目周边一手楼盘主要客源，来自广州中心城区首次置业的新广州人和高级白领，占比约60%；其次是楼盘周边社区的改善型业主，公务员、企业主，占比约25%；第三类是多次置业的投资型客户和其他客户，占比约15%；项目周边二手住宅成交较活跃，尤其是100万以下中小户型面积的小两房小三房成交较多，主要分布楼盘如鸣翠苑、侨基花园、雅居乐鸿禧华庭等，在环境，教育，生活配套，交通方面都具备一定优势。源自MM858商铺网：项目自身开发环境分析Part2源自MM858商铺网：项目周边整体环境分析1源自MM858商铺网：项目周边概况—完善的交通网络项目地块步行至地铁3号线市桥站15分钟驾车2分钟直上新光快速路步行至市广路大罗村公交站2分钟新市桥汽车站仅一墙之隔源自MM858商铺网：项目周边概况-生态环境规划中的星海文化公园，将打造成为番禺区“星海”人文精神和城市文化特色。并优化城市布局，引导城市建设，带动中心城区北区的发展具有重要意义。规划整治中的河涌位于项目地块东面与江南新村中间位置；整治后将打造成为市桥中心地带新水景景观带。项目步行至星海文化广场-城北公园约20分钟源自MM858商铺网：项目周边概况—商业环境距离项目2公里的市桥中心区，繁华商业集中在以易发商业步行街为中心的商业圈，主要业态涵盖钻汇珠宝广场、易发商业中心、友谊商场、新大新百货等。源自MM858商铺网：项目周边概况-生活配套玛莉亚医院山水时尚酒店左边村肉菜市场泮溪酒楼规划中的大型超市嘉福丽晶沐足中心项目周边基本生活配套齐全，有肉菜市场、酒店、沐足休闲中心、酒楼及中小型超市，能满足项目及周边居民生活所需；源自MM858商铺网：项目周边概况-教育配套星海教育星海中学富都小学康乐路与光明北路交界起以东以北包括怡乐园、来福园、北城白云花园、瑞华园、雍雅园、江南新村、鸣翠苑及本项目地块住宅一大片的居民子女。项目步行至富都小学20分钟项目步行至富都星海中学15分钟项目周边教育配套一应俱全，包括从幼儿园、小学到省一级重点中学等源自MM858商铺网：项目地块自身条件分析2源自MM858商铺网：项目地块分析-地块现状雅居乐侨基花园市广路东环路北面花卉市场南面汽车站东面河涌东面小区-江南新村西面小厂房区本案项目夹在汽车站和花卉市场中间位置；项目直临周边环境较差，直接影响项目形象、档次。源自MM858商铺网：项目自身规划条件束缚：项目占地面积9000平米，规模较小地块呈狭长的长条形，产品设计受局限性大地块规划限制高度11层北面紧邻高压线项目地块分析-规划限制源自MM858商铺网：项目地块分析--周边业态现状项目地块周边环境较差，周边新汽车站尚未全面投入使用，因此汽车站周边商铺基本没有营业，即便是营业的酒楼，生意也较为冷清；离项目最近的市场为左边村农贸市场，步行约10分钟，但市场环境较脏乱；商铺出租率不足20%。源自MM858商铺网：项目地块分析--周边商铺【侨基花园-鸿基花园】一线临东环路铺面，开业率在50%左右，主要是餐饮和公司办公用；二手售卖价在18000-25000元/㎡。租赁价在30-60㎡之间；租售一般。【雅居乐鸿禧华庭-光明北路沿线】一线铺面开业率95%以上，二手放盘价在25000-35000元/㎡；租赁价在80-120元/㎡之间。主要经营业态是地产中介、便利店、餐饮、布艺、装修等。租售都较活跃。项目周边二手商铺租售不活跃，主干道铺面与非主干道铺面租售价差异较大【鸣翠苑，彩晴轩】临街商铺面面积在40-80㎡，二手放盘价在16000-23000元/㎡之间；租赁价格在30-50元/㎡之间，租售均不活跃。【江南