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2010年9月第一部分盐渎路地块市场部分Part1、宏观市场分析1、盐城城市发展概况1、盐城位于江苏沿海中部，是江苏省规划中的沿海中心城市之一，全市拥有810万人口，总面积1.69万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的城市。2、交通也比较完善，铁路、公路、航空等均可对外于一些大型城市连接。3、城市总体规划分为市域、市区、主城区三个层次，其中市区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东五大片区，各片区功能定位明确。城市概要以商业服务和居住功能为主以居住和行政、文化、教育功能为主以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地居住、工业相对平衡的城市新区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地城南片区城西片区西南片区城北片区河东片区城市发展概况——城市空间结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西；形成“一城六片”的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。城市总体规划——城市发展方向/建设重点盐城市城南新区位于市区南部，规划建设范围为：东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积45.3平方公里。新河以南至徐淮盐高速的用地纳入整体考虑的范畴，面积约为25平方公里。规划控制面积共计约70平方公里。2、宏观经济发展研究■生产总值连年上升，2009年GDP突破1900亿元，比上年增长18.5%；宏观经济发展研究——地区生产总值盐城市05-09年度GDP总量1011.361174.2613681923162313.20%18.50%15.10%14.30%15.00%0500100015002000250020052006200720082009亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%2009年苏北，苏中典型城市GDP总量对比1121.752872.82390.16941192322.48%25.45%19.06%18.50%14.45%01000200030004000亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%系列219232390.169411121.752872.8系列118.50%19.06%25.45%22.48%14.45%盐城徐州连云港淮安南通■人均GDP高于苏北地区平均水平，略低于徐州，但与南通相比仍有较大差距。地区生产总值连年上升，在苏北地区位居前列■2009年人均GDP达到2.5万元，首次超过3000美元，经济发展稳定。宏观经济发展研究——人均地区生产总值盐城市05-09年度人均GDP126581517718000210002555305000100001500020000250003000020052006200720082009元2009年苏北，苏中典型城市人均GDP对比2555327514211442330040231050001000015000200002500030000350004000045000盐城徐州连云港淮安南通元■人均GDP高于苏北地区平均水平，略低于徐州。但与南通相比，差距较大。人均GDP持续走高，高于苏北地区平均水平宏观经济发展研究——固定资产投资■2009年全市社会固定资产投资达1500亿元，比上年增长33.9%。近几年固定资产投资增速保持在35%左右，投资增幅较大。盐城市05-09年度社会固定资产投资情况500667.59011500112035.00%33.50%35.00%35.60%33.90%0200400600800100012001400160020052006200720082009亿元32.00%32.50%33.00%33.50%34.00%34.50%35.00%35.50%36.00%2009年苏北，苏中典型城市社会固定资产投资总额对比15001624.5780711101801.9833.90%29.90%3.80%97.00%19.70%0200400600800100012001400160018002000盐城徐州连云港淮安南通亿元0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%■与苏北地区其他城市相比，2009年盐城市社会固定资产投资总额略低于徐州，高于连云港、淮安等市。固定资产投资增速平稳，位于苏北区域前列宏观经济发展研究——居民收入■2005-2009年，市区居民人均可支配收入从10580元上升至17770元，涨幅接近68%。盐城市05-09年市区居民可支配收入105801205213857177701586212.00%14.50%15.00%13.90%13.00%0200040006000800010000120001400016000180002000020052006200720082009元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2009年苏北，苏中典型城市市区居民可支配收入情况对比177702099816850156462100112%10.50%11.10%11.70%23.80%0500010000150002000025000盐城徐州连云港淮安南通元0%5%10%15%20%25%■2009年盐城市区居民人均可支配收入达17770元，高于苏北平均水平，增长率也居于苏北第二、全省中游人民生活水平不断提高，位居全省中游宏观经济发展研究——城乡居民人均消费支出生活消费支出呈现出强劲的快速增长势头，人均消费支出数额持续上涨盐城市03-09年城乡居民人均消费支出及增幅558165667293.373788400917412837241532853769477042743016.525461.30%17.60%1.20%9.20%39.92%7.60%16.50%8.90%14.50%11.61%13.90%11.10%15.60%12.30%020004000600080001000012000140002003200420052006200720082009元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%城市居民人均消费（元）农民人均消费（元）城市居民人均消费增幅农民人均消费增幅居民收入稳步提高，生活水平不断改善，消费能力不断增强，至2009年，城市居民人均生活消费支出猛增，达12837元，同比增长39.92%Part2:城市房地产市场研究地方政府重要政策□2002年，盐城实行商品房价格一套一标。——标价内容为：房址、房号建筑面积、平均销售价格或平均预售价格、楼层系数、优良工程加价、房价款、商品房套型平面图以及代收费、契税、公共设施维修基金以及总价款。□2006年，盐城公布房价成本清单。——普通住宅商品房实行政府指导价，价格部门依据有资质成本认证机构确认的合理成本，核定普通住宅商品房基准销售价格。住宅商品房的平均销售价格，以价格部门核定的基准销售价格为基数加减浮动幅度计算，盐城市区允许上浮的幅度为8%，下浮不设限。□2009年盐城房贷政策——2009年对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按照二套住房贷款标准。——无论购房面积大小，首付都是30%□2010年预售政策——多层需要封顶，小高层、高层至少需建造工程量的一半方能预售。近年来，盐城市商品房相关政策一直在江苏省乃至全国范围内都是从严执行的。因此，盐城市场上操作项目，要区分对待于我省其他城市。1、盐城房地产市场总体发展状况市场发展状况——投资额2003年-2009盐城市房地产投资额呈逐年增长趋势；市场运行基本正常，仍有更大投资空间.03-09年盐城固投，房投与增长情况020040060080010001200140016002003200420052006200720082009亿元0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%房产总额固投总额房产增长率固投增长率地产市场投资额呈逐年增长趋势，增长速度平稳市场发展状况——土地供应07-09年盐城土地成交情况示意图821221413814965500204060801001201401602007200820090100200300400500600成交块数（块）成交面积（万㎡）09年盐城一共成交土地141幅，总面积8250亩（550万㎡），同比增长44%。创近几年土地成交新高，成交地块主要还是以居住用地为主。全市土地存量巨大，城南板块土地后市供应量不容小觑2009年，盐城全市土地供应量550万，以容积率1.5计算，预计总建筑面积达825万㎡。而城南板块土地成交量达233.3万㎡，且土地容积率指标较高，以平均容积率2计算，预计该区域内后市商品房总建筑面积达466万㎡，供应量较大，未来该区域内的竞争不容忽视2009年盐城市区，城南各类土地成交情况对比示意图412.5100.516.114490.43050100150200250300350400450居住商业办公万平方米市区成交面积（万㎡）城南成交面积（万㎡）2009年盐城市区商品房上市量349.19万，去化量355.11万，同比增长137.5%，其中住宅供应量253.65万㎡，去化292.54万㎡，均达历史最高水平，前期凡开工的项目销售基本结束，供需关系明显趋向于卖方市场，市场呈现供不应求现象市场发展状况——商品房供应分析2008年-2009年，盐城市区商品房供应量612.83万㎡，去化488.28万㎡，余量124.55万㎡，其中住宅上市471.03万㎡，去化372.12万㎡，余量98.91万㎡，市场呈良好发展态势。2008-2009年盐城市商品房市场供销情况示意图263.64133.17217.38253.65292.54349.19355.1179.5805010015020025030035040020082009万㎡商品房上市面积销售商品房面积商品住房上市面积销售商品住房面积2009年，住宅成交面积292.59万㎡，成交套数28961套，08年积压的刚性需求在09年得到了有效的释放，而2010年由于市场政策影响，开发商的推案节奏放缓，市场在售体量减少，成交量下滑市场发展状况——商品房住宅成交情况2008年-2010年9月盐城商品房住宅成交走势示意图80.9103.98292.59781810575289610501001502002503003502008年2009年2010年1月-9月05000100001500020000250003000035000成交面积（万㎡）成交套数（套）2010年，由于预售政策的影响以及开发商捂盘现象，市场推案量减少，成交量较去年呈下滑趋势盐城市区住宅成交价格呈逐年增长趋势，整体市场发展比较健康、平稳市场发展状况——住宅价格情况盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元，2007年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升涨幅约800元。2008年初,由国内房地产市场的整体形式,导致盐城市场也停止不前,全市范围内价格有所回落,但是幅度不是很大。到09年年后市场普遍回暖，价格大幅提升。近年盐城住宅价格走势图26501950155034503550380012000100020003000400020032004200520062007200820