空港项目营销策略报告

航空港项目营销策略报告在房地产领域我们一直在帮助客户成功报告结构思路目标客户策略项目初识目标客户思考销售现状市场机会点营销战略活动攻略传播攻略价格与推售策略费用预算在房地产领域我们一直在帮助客户成功报告结构思路目标客户策略项目初识目标客户思考销售现状市场机会点营销战略活动攻略传播攻略价格与推售策略费用预算在房地产领域我们一直在帮助客户成功空港区域商业主要沿临港路周围分布，以居住小区为主题，零星分布；主要是社区商业为主，对周边辐射力有限；商业业态主要是超市，要点，洗车场、餐饮为主；主要餐饮、娱乐（电影院）分布在和贵久居区域，片区内无高端餐饮娱乐；区域内商业发展处于初级阶段，商业租金在60-80元/㎡，租金水平相对较低；蓝光空港国际城临港路商业相对集中区域区域商业现状—发展滞后，商业分散注：黄色框为商业分布区在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域商业现状——供应少，且总量小，以社区底商为主温哥华花园弗客水岸金港中心空港十六区空港国际城利通空港晶座商业供应不足70000㎡项目供应量商业规划空港十六区1300㎡主要是社区配套温哥华花园1800㎡主要是社区配套金港中心45000㎡（40000㎡联华商场）主要是以购物中心为主，自持商业4万㎡弗客水岸3000㎡社区配套利通空港晶座2500㎡社区配套翰林南城3000㎡社区配套商业和贵久居福10000㎡电影院，红旗旗舰店区域商业供应分散，主要是社区商业为主；商业供应量小，无大型商业供应；瀚林南城和贵久居福在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域商业现状—缺乏规划，业态单一无特色项目规划形态业态类型业态配比空港十六区社区底商零售、餐饮、生活服务零售65%、餐饮15%、休闲20%温哥华花园社区底商零售、餐饮、生活服务零售65%、餐饮15%、休闲20%金港中心区域商业中心酒店，写字楼、主力商场零售400%、餐饮15%休闲15%、百货30%弗客水岸社区商业中心零售、餐饮、生活服务零售65%、餐饮15%休闲20%、利通空港晶座社区商业中心娱乐、休闲、餐饮、生活服务零售50%、餐饮10%、休闲40%翰林南城社区商业街娱乐、休闲、餐饮、生活配套零售25%、餐饮20%、休闲35%商务20%和贵久居福社区商业街零售，餐饮、影院零售20%、餐饮30%、休闲10%百货40%区域商业无特点，业态雷同；区域商业无统一规划，业态单一，以社区配套为主；缺乏主力商业；在房地产领域我们一直在帮助客户成功周边住宅小区统计住宅校区户数人口（5人/户）圣菲town城800040000空港十六区253012650美好家园7313655阳光地中海10005000江南宅院138690成都新天地12786390空港晶座246412320弗客城11505750弗客水岸7503750新航印象182910温哥华南苑200010000宏昌佳苑5002500翰林南城12626310和贵久居福400020000温哥华花园14107050宗申流溪丽园6743370城南逸家8184090上优水岸4682340书香尚品5812905翰林上岛280014000康桥品上10095045润扬川大河畔8804400银泰花园别墅2641320合计34889174445根据现场走访统计：航空港片区2000年以后新建小区24个，累计34889户，居住人口20万人；其中1000户以上小区12个，其中蓝光圣菲TOWN城8000户，和贵久居福4000户，体量巨大；区域楼盘入驻率均保持在90%以上；现居住人口20万人口，未来规划达50人居住人口区域消费人群状况在房地产领域我们一直在帮助客户成功空港校园消费人群统计川大江安校区25000西南民族学院航空高校区40000成都信息工程学院航空港校区25000成都体院航空港校区10000合计100000空港区域分布成都4所重点大学，据不完全统计四所学校学生以及教职工消费人群达10万人，是此区域不可忽视的有力消费群体。10万校园消费人群区域外消费人群白家镇28000牧马山镇60000石羊片区40000武侯区文昌村片区30000物流港50000合计20800020万流动人群牧马山区域：居住人口6万人，主要入城通道大件路，距离本项目9公里，国际城是成都方向距离最近商业消费区域；白家镇：距离本项目2.2公里距离，周边无其他大型购物商业体；石羊片区：距离本项目2.3公里，片区常住人口4万左右，片区企业970家左右，年产值19亿，片区经济实力较强，消费潜力巨大；文昌村片区：位于武侯区与航空港区域结合部位，距离本项目2公里，主要消费依靠航空港区域。区域消费人群状况在房地产领域我们一直在帮助客户成功商业目前体量与实际所需体量对比区域消费人群充足，但现有商业难以满足空港城现有消费人群总计周边居住人群20万校区消费群体10万镇区消费人群20万合计50万区域未来人口预估区域居住人口80万区域校园人口10万区域产业人口50万合计140万一般城市居住区商业设施指标类别居住指标人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人合理服务半径800-1000m——《城市居住区规划设计规范》——A.C.PERRY：《邻里住区理论》国际类比社区商业规划指标：商住规模比0.027：1根据未来发展，区域对商业需求量巨大，总量达140-168万㎡左右，现有商业体量难以满足目前空港区域客户消费外溢至站南片区以及三环以内区域；在房地产领域我们一直在帮助客户成功商业市场机会小结•区域商业供应严重不足，不能满足现有人口及未来发展需求；结论一•随着区域经济发展，居住人口产业人口增加，商业发展后劲十足；结论二•区域商业缺乏规划，需要大型集中商业引领区域商业发展；结论三在房地产领域我们一直在帮助客户成功SOHO公寓产品区域状况空港十六区金港中心翠筑天地本案位置目前航空港区域在售有SOHO产品的项目除本案外仅三家，分别为：空港十六区金港中心翠筑天地SOHO产品区域稀缺在房地产领域我们一直在帮助客户成功SOHO公寓产品区域状况成交面积段53%2%5%3%1%5%12%9%10%soho成交面积段情况61—705051-6071-8081-9091-100101-120121-140140以上从2011年至今格外成交面积段中，以61—70㎡面积段为主力去化区间，其次为101—120㎡产品成交价格项目名成交均价（元/㎡）月均去化套数空港十六区354710翠筑天地56915金港中心54771本案3620开盘即售罄目前区域SOHO产品价格呈两极分化，以本案为代表的价格在3500元/㎡左右，去化情况良好；5500元/㎡产品在与住宅价格区别不大的情况下，尚不能体现其优势故去化情况十分不佳在房地产领域我们一直在帮助客户成功SOHO公寓产品区域状况存量情况套数面积（㎡）翠筑天地23112652.45017541.9751-6020311383.2561-7010654.4871-80172.7金港中心283228095014277/781301007583/8415212692空港十六区2266.7121-1402266.7合计35728㎡目前区域存量为35728㎡，从供销比来看存货体量适当，市场空间较大，总体竞争环境较弱在房地产领域我们一直在帮助客户成功SOHO公寓产品天府新城市场状况目前天府新城公寓由精装商务公寓、SOHO办公型公寓，从库存的占比来看，精装公寓占6成，是供给的主力。公寓种类项目数量库存占比单位（个）（万方）--精装公寓930.9462%SOHO418.6438%合计1849.58100%精装公寓分布清水SOHO分布精装公寓集中在中央商务区；清水SOHO主要集中在金融后台区；这与各项目对区位的认知有关，商务区品质整体偏高。目前天府新城公寓大致分为：精装公寓、SOHO办公，精装占比多于清水；精装公寓：均以住宅形式打造其精装样板间及精装标准，SOHO:均为清水公寓，在销售过程中，主推办公功能，也兼有住宅特征。在房地产领域我们一直在帮助客户成功2011年畅销月份10月14450㎡11月3450㎡12月1670㎡2011年累计供应量9.2万方，全为2011年新增供应量。2011年共销售22519㎡供销比：4市场月均去化速度为：3753㎡市场均价：8200元/m21440534501670508140910777800/㎡9150/㎡8083/㎡8344/㎡8525/㎡8525/㎡020004000600080001000012000140001600010月11月12月1月2月3月2011-2012年SOHO各月销售情况销量均价2011年2012年11年天府区域清水SOHO市场情况天府新城区域，整个soho去化速度较慢主要是因为价格较高，与区域住宅价格差距不大；SOHO公寓产品天府新城市场状况在房地产领域我们一直在帮助客户成功11年天府区供应面积段2011年天府新城片区销售最旺的产品为50-60㎡、40-50㎡、60-70㎡的户型销售最旺产品的供应量大，因此没有明显的供不应求的户型面积段SOHO大面积段产品供应量较多，尤其以80-90㎡以上的户型。1250031450105003200381021603404057809306409500235002150001000020000300004000050000600007000040-5050-6060-7070-8080-9090以上2011年销售2011年供应SOHO公寓产品天府新城市场状况在房地产领域我们一直在帮助客户成功与天府区域SOHO公寓市场相比较本案SOHOVS天府区域SOHO优势（S）劣势（W）相较价格便宜许多，便于总价控制，置业门槛较低区域市场知名度高，容易引起市场关注产品品质较航空港区域高强调性价比，以及与之带来的较天府新区更优的投资回报强调区域未来升值属性竞争力本案SOHO天府区域SOHO性价比品质在房地产领域我们一直在帮助客户成功SOHO公寓市场机会小结•区域现SOHO产品较为稀缺，且存量不多，本案产品具备良好市场发展机会结论一•无论从区域SOHO产品畅销面积段及高去化价格段来看，本案产品皆与之匹配，具备强大的市场竞争力结论二•较之天府新区SOHO产品，本案具备较高的性价比优势，置业门槛更低，可在后期着重强调其升值投资回报属性结论三在房地产领域我们一直在帮助客户成功LOFT产品区域状况一枝独秀空港区域仅有本案一个楼盘有loft产品销售，成交均价在5200元/㎡左右在房地产领域我们一直在帮助客户成功LOFT产品天府新区市场状况峰汇中心在售保利心语花园利通时代晶座天合凯旋南城项目名称体量（万方）层高存量(㎡）价格保利心语花园9.314.9M39927.3810933元/㎡峰汇中心0.34.9M4177.729700元/㎡利通时代晶座1.44.9M16134.49728元/㎡天合凯旋南城2.755.95M5626.411100元/㎡合计15.4565865.9天府新城的LOFT市场竞争不激烈，该类产品在市场上不多，市场上目前几个项目库存体量基本售罄（峰汇中心、天合凯旋南城）。在房地产领域我们一直在帮助客户成功•天府新城的LOFT市场竞争不激烈，该类产品在市场上不多，市场上目前几个项目库存体量基本售罄（峰汇中心、天合凯旋南城）。结论一•由于政府出台的政策：LOFT产品限高4.9M以后，该类产品在设计上和实用性能上性价比都不高，可以看出该类产品已经开始逐步淡出市场。结论二•本案LOFT产品在区域一枝独秀，且较天府新区产品性价比更高，可抢占区域空白点，并以性价比分流天府新区客户结论三LOFT市场机会小结在房地产领域我们一直在帮助客户成功报告结构思路目标客户策略项目初识目标客户思考销售现状市场机会点营销战略活动攻略传播攻略价格与推售策略费用预算在房地产领域我们一直在帮助客户成功SOHO、LOFT客户思考——客户构成本项目SOHO、LOFT产品主使用功能以办公为主，其客户构成主要以地缘性客户以及航空港区域内专业市场、物流区域客户为主