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汇鑫国际名城营销策划报告我们的团队，2002年进入吉安市场调研/策划/推广/代理/在职员工70余人累计服务项目近200万平米大型居住区/高端住宅/酒店式公寓/商业海通地产/鸿鑫地产/天立实业/恒鹏实业和济置业／星港地产2009在楼市极不稳定的形势下毅然突围2010年期待新的更大突破……钜太的团队•细分吉安当前的市场环境/为本项目找到准确的市场定位•在现有环境下,为迅速建立本项目品牌形象/找到良好的沟通平台•在当前的市场环境下,为达成本项目的成功销售,准确找到目标客户/找到与客户沟通的渠道/找到与客户对应的话语体系我们的任务：钜太的任务市场研究分析吉安经济研究市场环境研判城市板块发展规划市场研判结论竞争楼盘对比分析本项目定位问题思考项目四周简析项目产品户型分析项目SWOT分析项目属性定位营销定位思路客群定位分析市场竞争定位项目市场定位形象定位营销策略报告整体框架项目研究分析项目定位分析开发策略思考及建议开发策略建议开发及推售建议规划建议户型设计建议物业安保智能化建议开发产品建议阶段营销分析全程推广建议阶段营销细则市场研究分析吉安宏观经济背景分析2008金融危机下经济运行情况2008年吉安全市实现生产总值505亿元，同比增长15.2%，比上年同期提高1.6个百分点，速度创13年来的最高增幅。分季度看，全年四个季度累计增速分别为13.0%、14.9%、13.6%和15.2%，四个季度增速全部保持在13.0%以上，全市经济呈快速增长态势。人均生产总值达到10571元，可比增长14.4%。400.00420.00440.00460.00480.00500.00520.00吉安全市生产总值吉安全市生产总值438.37505.002007年2008年15.2%2008年在美国次贷危机及由此引发的全球金融危机下，吉安全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来最高增幅。吉安经济研究2009年1－8月经济运行情况1-8月，全市规模工业增加值可比增长17.8%，较前6个月分别回升2.25、2.45、2.35、0.77、0.75和0.72个百分点；固定资产投资增长45.4%，始终保持高位运行之势；社会消费品零售总额增长18.2%，较1-5月、1-6月和1-7月分别回升0.4、0.4和0.1个百分点；外贸出口增长50.4%，增速除1-2月外始终保持在50%以上；财政总收入增长13.1%，连续3个月实现两位数增长，较1-2月的8.7%回升4.4个百分点。1.从宏观上看,经济运行呈逐月回暖之势。虽然受2008年全球金融危机影响，吉安全市经济仍然保持了高水平的增长，其中全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来的最大增幅。2.2009年全球经济逐渐从危机中走出，中国经济在一系列扩大内需、增加投资等宏观调控措施的刺激下，实现了经济的平稳增长。3.从2009年1－8月吉安全市经济运行情况来看，预计2009吉安全市经济将仍然保持较快的增长态势，吉安经济发展将进一步得到快速成长。吉安宏观经济背景分析吉安经济研究【钜太看点】：2007年:全年房地产开发投资23.68亿元，比上年增长0.4%。2008年:全年房地产开发投资29.9亿元，比上年增长36.7%。2007年:商品房施工面积472.51万平方米，下降4.5%，其中，住宅投资401.69万平方米，下降7.4%；2008年:商品房施工面积452.3万平方米，下降4.3%，其中住宅380.69万平方米，下降5.2%。0.0010.0020.0030.00全年房地产开发投资(亿元)全年房地产开发投资(亿元)23.5923.6829.902006年2007年2008年0200400600商品房施工面积商品房施工面积（万平米）494.7748691472.51452.3住宅433.7904968401.69380.692006年2007年2008年0.4%36.7%-7.4%-5.2%市场环境研判吉安房地产发展现状分析2007年:商品房销售面积190.66万平方米，增长13.0%，其中，住宅销售面积为174.49万平方米，增长10.0%。2008年:商品房销售面积128.05万平方米，下降32.8%，其中住宅116.13万平方米，下降33.4%。2007年:商品房竣工面积100.19万平方米，下降8.2%。2008年:商品房竣工面积85.44万平方米，下降14.7%.050100150200商品房销售面积商品房销售面积168.7256637190.66128.05住宅158.6272727174.49116.132006年2007年2008年050100150房地产竣工面积房地产竣工面积109.1394336100.1985.442006年2007年2008年-8.2%-14.7%33.4%10.0%市场环境研判吉安房地产发展现状分析1.房地产开发投资：自2006年－2008年，连续3年呈上升增长态势，其中2007年同比增长0.4%，2008年受全国楼市低迷影响仍然同比增长14.7%，由此可以判断2009年吉安房地产开发投资仍将呈增长态势。2.房地产施工面积：从2006－2008年，与房地产开发投资相反，连续3年呈下降态势，其中2008年受全国楼市低迷影响，同比2007年更是下降5.2%。由此可以预知2009年吉安楼市的总体供应量将同比有较大下降。3.房地产销售面积：以2007年为拐点，在2006－2007年以10%增长，在2007－2008年，受全国楼市低迷影响，同比以33.4%下降。由此可知，2008吉安楼市受全国低迷楼市的影响可见一般。【钜太看点】：市场环境研判吉安房地产发展现状分析吉安楼市现状竞争态势一江两岸，三大分区吉安楼盘分布与中心城区分布一体，以赣江为界，一江两岸，河西河东。其中河西板块随着近年城南的飞速发展，特别是随着城南新区概念的提出，城南的发展加速，逐渐成为河西板块的另一重要区域，河西板块也分为了城北板块和城南板块。城北板块——最为成熟城北板块涵盖了城中及城北两大板块，是当前吉安楼盘开发量最大也最为成熟的一大板块，当前区域的开发重点已转移到以吉州大道为主轴的城北片区，本次重点调查有当前在售楼盘10个。市场环境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区61314河东分区——稳步上升随着“一江两岸、决战两区”等概念的提出,河东分区近年得到了迅速发展，依托火车站、井冈山大学、贸易广场等重点项目支撑，河东城区的开发建设得到了进一步的完善，城市基础设施配套逐渐齐全，随之的房地产开发也得到了更加成熟的发展。城南分区——潜力巨大十一五规划，重点提出了城南新区的建设，吉州区新行政中心的建设及搬迁，而随着后河的整治及后河景观的形成，城南无论是从未来发展前景还是当前的生态居住条件都更加优势。吉安楼市现状竞争态势市场环境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区61314河东板块河东板块逐渐赶上，特别是随着青原区乡镇人口的进城，住房需求量快速增加，片区楼盘开发量已逐渐增加，当前可售楼盘房源已逐渐减少，部分楼盘未来可售产品也仅为小高层及高层物业。吉安楼市现状竞争态势市场环境研判2200230024002500260027002800城东板块典型楼盘销售均价240026002800250026502700山水华庭天立花园盛世华庭和济春天滨江学府豪园东方兰园050010001500200025003000350040004500城南板块典型楼盘销售均价均价280033002500450028503000水岸绿洲凯旋华府创天丽景城滨江六合盛世古南花园金色水岸城南板块城南板楼盘基本上沿江沿河排布，总开发量相对其他区域较少，当前各大楼盘基本上已进入开发后期，预计未来市场上可售产品多为小高层及高层物业，对于本项目前期低密度产品花园洋房入市将有更大优势。水岸绿洲创天丽景城滨江六合盛世古南花园金色水岸凯旋华府吉安楼市现状竞争态势市场环境研判城北板块城北板块为当前开发最为成熟的一个区域，目前片区楼盘售价同比其他区域较高，约在2600－4000元/平米之间，目前可售楼盘中大多数产品仅剩余高层物业，剩余极少量楼盘多层产品受市场追捧。星港奥园香榭丽都帝景湾东方巴黎莱茵河畔山水雅苑水岸名都穗华名郡宜家公园桃源盛景鸿泰华庭汇贤国际都会吉安楼市现状竞争态势市场环境研判吉安楼市09年发展简析市场环境研判回过头看吉安09年的楼市发展历程，初步可以总结出以下几种现象：一是供不应求的不均衡现象：受08年楼市环境的影响，08年和09年市场基本上没有什么新项目入市，有的也是搭上09年最后市场的末班车，如城南的凯旋华府；其他就是08年及08年以前推出市场的在售项目，从而形成了市场放量相当减少，所以在很大程度上导致09年楼市出现了供不应求的市场现象；二是房价快速攀升的非理性现象：受市场供求关系的作用和国家楼市政策不稳定的双重刺激下，吉安09年房价在6-12月份月月攀涨，平均每个月的涨幅高达80—120元/平米，有的楼盘半年内价格上涨幅度高达1200元/平米；三是市场销售去化快速热销现象：因08年消费者对市场观望心态的释放和09年市场供不应求的市场关系，共同刺激了吉安09年楼市火爆热销的现象；四是多层越来越稀缺、高层逐步发展成为市场的主力产品：无论是从目前在售楼盘项目的后期开发还是到即将入市的项目，多层产品已经越来越稀缺，高层产品将逐步占有市场绝大部分的比例。吉安楼市2010年市场发展形势市场环境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区6131425262728本案鹭洲府邸江岸新城国际华城29同昇国际花园时代广场3130盛唐华都井大阳光城吉安楼市经历08、09年的调整过渡，由于近两年市场供应量相当性的减少，造成09年市场阶段性的供不应求的需求关系。因出现了这样的市场现象，致使在未来一段时期内，出现了多个项目并发上市，目前包括本案在内的就有8个项目，总量约在100万平米。据知还有3-5项目正在报批中，以及加上一些正在建项目的后期陆续推出，初步保守统计：2010年吉安市场入市总建面积将突破200万平米！【钜太看点】：1.市场供应量严重过剩，形成市场竞争严峻！2.受09年房价上涨过快的影响，2010年吉安房价上涨幅度缓慢，基本上维持一定市场价格！3.受楼市政策的影响，2010年的楼市发展，也将呈现出平稳的发展趋势。城市板块发展规划综合考虑到吉安市中心城区三大片区联动和紧凑发展的基本要求，规划期内可选择的城市发展方向有：①河西片区向南发展至新村、宋家、神岗山；向西发展至路口、庙背、普塘、罗家坊；向北发展至曲沙。②河东片区铁路以西地带适当向南北方向扩展，北至沙芜，南至老虎坑水库；铁路以东部分向南发展至横江，向东发展至菱塘、大塘、浒岗、云江，向北发展至临江。③河南片区向西发展至罗家、塖上、对门、店下；适当向南发展至社前、连山、梨塘。另外将京九铁路以东与西陇山以南的用地作为远景城市发展方向。城市发展方向城市板块发展规划利用赣江、禾河在中心城区交汇，将整个城区自然划分为三大片区：河西片区（吉州区），河东片区（青原区），河南片区（吉安县敦厚镇及高新技术产业园区）。各个片区内部又被河流、绿地、主干道、过境公路等分隔为若干组团。整个城区呈现“一城三片，两水三岸，多中心多组团”的城市空间格局。①河西片区：集中心城区文化、娱乐中心，行政中心，商业金融服务中心为一体的综合型片区；②河东片区：集旅游休闲、教育科研、商业贸易以及生态居住为一体的，具有滨江特色的新型片区；③河南片区：工业及生产服务型片区。城市空间基本格局①城北居住片区——新建居住、公共设施一体化的城北居住片区。居住用地275公顷，人口规模为9万人。②中心居住片区——调整、优化中心居住空间环境，配套市政设施、公共服务设施和公共绿地。居住用地400公顷，人口规模为14万人。③后河居住片区——注重