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交流重点与目的①国内其它企业的成本优化的思路；②论证、策划、设计各阶段具体的成本控制操作方法及案例。使大家对于国内优秀地产企业的成本控制有个感性的认识，反思本公司成本控制存在的问题，提出成本控制的方向和具体举措。一、研发阶段成本控制的理念投资型--------专业化管理型公司的不同地产公司经营模式经营模式决定着成本控制管理的思路原始积累型--------品牌积累型公司的不同短平快型--------滚动开发型项目的不同成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路产品研发阶段说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算房地产开发业务研发阶段划定房地产开发业务研发阶段划定前期工程配套的调研及配合••成本控制是研发阶段的重点之一成本控制是研发阶段的重点之一成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如：z新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。z对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30～20％。设计阶段成本控制管理设计阶段成本控制管理体制问题；资源问题；社会分工问题；专业隔阂问题；设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。设计阶段成本控制控制不力的因素：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期结构含钢量景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费确立正确的研发阶段的成本观确立正确的研发阶段的成本观—对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续对公司所有员工而言是意识•避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费最终最终成本成本控制了什么？控制了什么？项目建安成本（元/平米）项目设计费（元/平米）因设计投入的人力成本（万平米/人）资金的时间成本（资金周转率）使用阶段的运营成本（元/年）项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。※积极的成本管理大于消极成本控制积极的成本管理大于消极成本控制二、在项目开发过程中“目标成本”是成本控制的前提本公司“目标成本”如何提出？项目立项主体结构开工开盘销售项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段入伙工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。1）结构含钢量偏差率；2）景观造价偏差率；3）示范区成本偏差率；4）设计费偏差率。。。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本应具有一定的动态性。－哈佛大学的教授罗宾·库帕尔我们的公司总是先设计好图纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这个价格水平卖出该项产品，而日本公司却将这种程序完全颠倒过来，即将某种新产品的成本或售价定为X元，然后回头去努力实现这一目标。案例：日本与美国汽车公司成本控制的区别MicrosoftWord文档地产公司研发阶段“目标成本”如何提出？•保证安全和品质的前提下，减低含钢量；–《各地区项目含钢量限额表》各地区含钢量限额指标(kg/m²)建筑类型结构部位北京上海深圳武汉、东莞上部结构----自带全埋一层地下室----上部结构----自带全埋一层地下室----上部结构----自带全埋一层地下室----上部结构----自带全埋一层地下室----上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)普通多层住宅及公寓(7层及以下)结构含钢量分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价控制总价偏差率分项动态平衡示范区造价底层商业展示区集中公建展示区费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计控制总价偏差率分项动态平衡合理设计费标准：•根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如–北京、上海、深圳公司：--元/M2–其他地区公司：--元/M2设计费定义：Z规划建筑设计、Z景观设计、Z室内设计从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图等费用总和（但示范区室内设计费通常计入营销费用）•避免两种现象：–合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费：谈谈““成本控制成本控制””不如说不如说““成本优化成本优化””，主要是防止成本的本位主义，牺牲，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度了品质和进度三、在项目研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”提问：本公司研发阶段成本控制的难点在哪里？规划方案景观方案部品策划方案建筑方案（包括结构方案）流程与计划示范区策划施工图论证拿地阶段概念规划草案概念设计规划设计单体设计施工图部品设计概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系设备预留立面设计模型推敲计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案概念规划方案施工图拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计景观方案部品材料清单部品材料定板封样论证阶段工程管理销售示范区策划部品材料调研规划设计示范区景观、装修施工图概念规划草案项目论证阶段：1.为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度地控制因投资失误引发的成本增加。2.为了满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点，如适当提高容积率，降低土地成本。a)项目法律风险；b)拆迁风险；c)高压线风险；d)地下管线风险；e)地下埋藏物风险；f)工程地质条件风险等z满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点。例如：争取有利的规划要点，如适当提高容积率，降低土地成本。在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例；四、项目规划阶段的成本优化规划的标准既作为设计输入条件，也作为规划方案的评审依据,其中包含对成本控制的评审依据。方案技术评价表金地武汉格林小城开放社区与封闭组团管理模式。利于分期建设。自然水景与内部人造水景的关系。尽量争取地面停车。金地上海格林世界占地2000亩的大盘规划与分期建设的统一。合理的路网密度与交通的组织。不同组团的物业管理模式。景观结构与现有水网体系的结合。基于合理的交通路网和景观结构进行规划方案调整。Townhouse区根据物管模式和停车方式进行的规划调整。金地上海格林世界二期C组团五、建筑设计阶段的成本优化（一）设计管理1、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）明确结构工程师职责2、加强对设计公司的管理与协调（1）设计单位的选择与合同管理（2）项目攻关（3）做好与设计人员的沟通（4）落实奖惩措施（5）开展设计公司间的交流与竞争设计阶段成本控制的关键因素设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏以及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。3、建立管理程序与制度（1）完善甲方设计标准（2）坚持设计全过程优化（3）建立专家会议评审制度（4）内部审核制度化实施方案成果标准施工图设计指引(二)技术管理1、建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。2、结构方案的选择（1）结构型式的确定（2）桩基型式的确定3、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。4、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）Ⅲ级钢的应用由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。（3）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。案例案例鸟巢减肥“鸟巢”初始方案的用钢量估计在13.6万吨左右，经过优化，“鸟巢”结构自重可降低至5.3万吨左右，减重8.3万吨，降幅达60%，将大大降低建筑成本。金地格林春晓格林春晓一期结构施工图格林春晓一期结构施工图项目前期的研发时间较短，结构和设备专业进入的时间较晚，使得在方案优化设计阶段对结构选型、配套优化等方面的工作不够深入，以至于在施工图设计阶段产生了诸如结构选型不太合理、柱太多，截面过于复杂、反梁等现象太多、落地窗与插座冲突、煤气入户不方便，影响立面效果等问题，给施工带来许多不必要的问题，也导致了成本的增加。案例案例金地未来域房型方案金地未来域房型方案金地未来域案例案