沂蒙商城营销策划报告

1本报告严格保密沂蒙商城营销策划报告YIMENGSHANGCHENGYINGXIAOCEHUA2本报告严格保密第三部分沂蒙商城价格策略厘定价格的相关因素价格定位价格策略定价原则付款方式及折扣控制价格控制回款预估第四部分沂蒙商城宣传推广策略广告目标宣传推广策略媒体组合策略推广费用预估第五部分沂蒙商城项目包装包装总纲基础形象设计营销通路的包装卖场形象包装第一部分沂蒙商城项目分析近期市场状况项目概况项目定位第二部分沂蒙商城销售策略销售总体策略入市时机及销售前提销售阶段及工作安排各销售阶段推货策略销售管理核心卖点的提炼3本报告严格保密1.品牌:如何借势实现沂蒙商城品牌累积2.区域:如何达到新区商业板块共赢与利益独享3.竞争:如何使项目从竞争对手中突围4.组团:如何处理好大盘的组团推盘关系5.产品:如何将项目核心优势最大化及差异化6.价格:如何使价格超越价值,实现利润最大7.距离:如何克服消费者心理距离偏远问题8.客户:如何完成从板块胜出到区域内客户抢夺我们要解决的八大问题暨我们的任务4本报告严格保密□沂蒙商城品牌如何在蒙阴乃至临沂提升？□项目如何树立蒙阴高度？□品牌如何促进项目，项目如何反哺品牌？□如何快速销售？将任务归纳分解：5本报告严格保密千头万绪，需要组合拳，更需要一把快刀6本报告严格保密7本报告严格保密这把刀就是项目，刃口就是商业的策划、销售、招商方式快刀8本报告严格保密让我们从项目入手，踏上沂蒙商城品牌之旅9本报告严格保密10本报告严格保密项目还停留在产品销售阶段！而现在的房地产销售已进入品牌营销时代！11本报告严格保密在日益动荡多变的市场条件下，品牌已经成为赢得顾客忠诚和企业求得长期生存与成长的关键；品牌已经成为一种必需品而不是奢侈品，品牌战略也正成为新一轮市场竞争的主导。12本报告严格保密对于任何一个提供产品或服务的企业来说品牌通常包含产品品牌和企业品产牌什么是品牌？13本报告严格保密什么是品牌营销？某著名地产专家认为，品牌营销是一种整合策划方式，建立产品与品牌互助的相互联系，利用品牌带动产品，利用产品支撑品牌。14本报告严格保密“消费者越来越倾向于购买产品的附加值，而不是商品的金钱价值。”对于房地产产品来说，其附加值是在具体产品卖点的综合升华后，所提炼出来的独一无二的概念与感觉，也就是产品的灵魂所在。15本报告严格保密属性的确定这是一个传达与沟通的过程。将围绕产品定位建立起产品形象识别系统（PIS）并进行推广。（媒介、活动）属性的确定包装（PIS、现场、物料）推广16本报告严格保密PIS（PRODUCTIONIDENTITYSYSTEM）产品形象系统，是更具有市场针对性的形象系统。PIS所提供的服务不只是一本VIS推广手册，而是随企业整个产品上市的跟踪服务模式，因此，它更具效率和灵活性，利于企业的战略调整和投入控制。17本报告严格保密从目标上：使企业有明确的市场方向；从战略上：能最大化配合企业整体形象；从形式上：更为细化、分类更详细，从传播上，能将产品以系列、整体的风貌以视觉最大化方式展现在消费者眼前，从而变潜在消费为实际消费，变偶然购买为长期购买。18本报告严格保密一、营销策划（一）市场调研1、市内高层竞争市场调研分析2、区域竞争市场调研及动态研究3、潜在竞争市场调研分析4、市场机会分析（二）项目分析1、区域环境、街区功能分析2、项目利空分析3、卖点分析4、利益点分析5、各户型销售对象锁定（三）开发商形象与实力分析1、企业形象分析与塑造2、可供宣传的业绩与实力（四）项目定位1、独特性销售策略的概念定位2、目标客户定位3、价格定位4、品牌形象定位5、物业概念定位（五）消费群定位分析1、目标消费者特征分析2、针对目标消费者的诉求点分析（六）销售策略1、开盘入市策略2、价格策略3、现场销售形式与手段（七）广告策略1、诉求策略2、媒体策略（八）公关活动策略1、公关活动的重点与形式2、公关活动的时机与目的3、公关活动与其它推广活动的配合原则（九）广告计划1、全年广告策略与分阶段广告策略2、全案广告计划表3、全年广告时空计划4、广告资金分配方案及预算（十）广告表现计划1、案名包装2、广告定位3、分阶段诉求策略（十一）广告视觉系统表现设计1、卖场视觉系统引导旗、引导牌、工地围墙、看板、KT展示牌3、工作人员胸牌、名片、档案袋、户型图册、销售手册4、样品房宣传用品、看房动线牌5、印刷品楼书、DM、业主通讯、特辑、手提袋广告平面报纸、杂志公关活动宣传用品下步具体执行工作节点19本报告严格保密二、销售推广执行销售培训公司文化价值体系销售部组织构架及行为规范工程基本知识项目基本概况（统一说词）建筑规划平面设计内容及特点环境景观水电工程项目优劣势分析营销策略（价格、付款、定位、目标、推广手段）物业管理销售人员须知按揭办理流程入住程序及费用合同填写说明相关法律文件销售技巧电话接听技巧产品推介技巧销售谈判及成交技巧促销技巧资料填写技巧《销售手册》使用市调培训模拟演练准备期协助工作要项：准客户基本资料之收集建立业务进行之合约、销售平面、表价、表格、文件人员培训引导期协助工作要项：来人来电追踪DM派发广告效果追踪现场SP预热公开期协助工作要项：销控实施SP活动客户反应、统计分析销售及广告分析清盘交房期协助工作要项：手续、文件、表格准备协助纠纷解决20本报告严格保密招商工作执行招商策略●招商方式和方法的制定与培训●推广方式的制定与培训●招商技巧的制定与培训招商推广●广告计划制定、实施与效果评估●营销活动的制定与实施与效果评估●现场包装方案确定与实施与效果评估主力商家签约●主力商家签约安排与宣传全面招商●招商发布会●商户洽谈会●商户跟进●招商进程及质量控制客户意向书签订●商户意向签订●商家筛选商户签约●签租赁合同●缴纳保证金运营管理：·运营策略与运营思路·商场管理模式的确定·经营管理策划·市场运营费用分析·商业物业管理模式确定·物业费用制定·物业规章制定·人才招聘与培训·市场物业接管旺场计划：·创造环境引进人才·完善制度导入理念·拥抱巨人借力造势·政企联姻互利双赢·专业管理保驾护航·无节造节频繁促销·金融配套消费方便顾客21本报告严格保密感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司“沂蒙商城”项目营销执行提案，通过与贵公司深入沟通，并有机会搭建起双方合作的平台。决断于谋划，善行于智慧。我们荣幸与贵方合作，共同创造蒙阴批发城商业房地产市场的新的传奇。我们相信，好的产品，有其与生俱来的市场热度，而作为咨询机构和代理商，我们所做的是策划宣传和推广，是更深入的挖掘项目的市场潜力价值，是锦上添花的演绎出项目的绚丽华章。“理性决定价值、专业决定高度”，我们在项目的进行过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，让我们在这个已经很成熟的项目上继续呕心沥血，进行了深入精细的市场调查研究，结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。结合项目实际和我们的操盘计划，形成本营销策划报告。本报告属于商业机密，仅限开发商读阅、研究。前言22本报告严格保密报告行文思路通过了解蒙阴宏观经济环境，针对“沂蒙商城”分类及发展情况、市场供需状况分析，结合目前商业地产政策环境，找出现行市场背景条件下的差异化市场需求分析项目本身的地理位置、产品规划设计，通过项目客户群分析确定营销思路，找准项目营销对象，进行精准营销项目基本概况品牌形象策略营销策略根据项目发展思路，从现阶段市场态势出发，制定本案的销售计划及招商策略，确保销售招商目标顺利完成招商整合推广策略结合项目的市场基础、项目产品特性及公司资金状况，提出适合本项目的产品整体品牌形象市场运营管理科学管理，实现持续旺市经营商业管理以“让商家赚钱”为核心理念，以“安全、服务、品质”为经营方针。23本报告严格保密项目基本概况品牌形象策略营销策略招商整合推广策略报告目录项目概况蒙阴宏观经济背景（略）客户群定位整体视觉形象推广渠道营销总体策略营销计划销售实施招商资料招商对象及策略推广形式推广策略市场是什么样的招商销售怎么结合品牌形象怎么做目标怎么完成市场运营管理管理总则管理内容销售实施市场怎么运营24本报告严格保密》项目基本情况》项目SWOT分析》目标客户群分析第一章项目分析25本报告严格保密项目基本概况项目位于蒙阴县新城路（205国道）与西外环交汇处，北临蒙阴新长途汽车站，西靠临沂远通汽贸城，区位条件商业价值看好；且处于蒙阴西城纵横道路“黄金十字”位置。本案县政府汽车站26本报告严格保密总用地面积：502亩，总建筑面积：534521平米地上建筑面积：42697.45其中：商业面积：450000平米住宅面积：84000平米绿地面积：平米景观广场：平米商业建筑层数：，地上2层，共栋。容积率：建筑密度：%绿地率：%停车位：个项目主要经济技术指标注：以下蒙阴宏观经济、SWOT分析略27本报告严格保密项目招商目标客户群体定位项目为蒙阴首个大规模的综合商品批发市场，整体经营以“灯具、家居装饰材料＋本地服装＋汽摩配＋百货厨具等”为主要的经营形式进行，因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分：第一部分：临沂地区的专业批发商临沂市场的批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于临沂商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在临沂范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成临沂商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。28本报告严格保密第二部分：蒙阴县区及周边区域内商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者项目定位的灯具、建材、电器、五金、服装、鞋包、各类商品等业态，在蒙阴县内也是有实力商户基础，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。第三部分：意向从事商业批发零售业的个人项目处于蒙阴县规划的新城区205国道大道旁，距离蒙阴新汽车站只有不到1公里的距离，并且本项目是蒙阴县城内唯一一家规模最大、业态最全的批发市场，对众多意向从事商业的个人将产生强大的吸引力，能极大的调动意向从事商品批发业的个人成为本项目经营的客户群体。29本报告严格保密》推广策略》品牌形象包装》推广渠道第二章品牌营销推广30本报告严格保密品牌推广总体策略大众策略，根据项目的具体情况可以在短期内造成较大的市场影响，迅速形成市场关注，但缺乏高端性；小众策略只针对小部分高端人群，以其精致与专属感树立高端形象，但影响力有限，单单倚靠任何一方都难以对销售产生实质影响。故我司建议本年度品牌推广，必须从传播受众上将品牌推广活动分为大众与小众两部分，两线结合。31本报告严格保密大众策略：让沂蒙商城与蒙阴发生关系通过大型活动、电视台等渠道，让蒙阴民众最大程度的全面接触沂蒙商城品牌，理解品牌，为沂蒙商城打下牢固的群众基础。小众策略：高端人群的高端聚会通过高端人群聚会、定向推介等活动，配合媒体宣传放大，引发市场关注，引领目标客群进入产品营销的有效打击范围。引领策略：高端聚会到项目推介通过高端人群聚会、定向推介等活动，展开项目推广，使品牌推广与项目推广合理而流畅的结合。32本报告严格保密时间节点6月份10月中旬——论坛前加盟前阶段划分品牌引导理解深化实效推广阶段任务引起市场关注树立品牌形象展示高端属性建立客户体系项目高调面世积聚忠诚客户活动形式前期软文炒作户外媒体出街市场经营论坛（大众）入会加盟（大众）品牌推广阶段的划分33本报告严格保密项目形象地位项目在市场上的形象地位与影响力是项目推广的战略目标，项目的包装、推广都是为了建立与提高项目的市场地位与影响力，从而更好的促动项目销售。本案的推广战略目标既形象地位：◎蒙阴商业典范，投资经营首选！◎商业传奇，放眼蒙阴，着眼『沂蒙商城』！34本报告严格保密项目主题概念是核心价值的演绎与提升，是项目本身之外的、体现核心价值的、包装化、概念化的推广语言，能提升产品的附加价值。本案作为新项目推广，在概念同质化的市场环境下，应提出创新的主题概念，才能吸引市场眼球，提高附加值。围绕自身产品“专业市场、商业前景、稀缺价值”的核心推广点提出本案全新的推广理念：商业改变生活，提出新的投资观点：稀缺专业商业市场投资观。项目主题概念35