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————五矿地产沈阳项目初步沟通报告五矿地产沈阳项目初步沟通报告2010.05楼市“新”声Page 2引言这是一场充满硝烟的战争“新国10条”空降房产市场，前无来者、力度空前在这样的市场环境里不仅仅是对开发商，更是对像我们一样执着服务于房地产市场的代理公司的一次挑战携10余年操盘经验，金网络深知这场战役的重要性为此，我们细细谋划、厉兵秣马，我们能打硬仗，敢打硬仗，在“乱市”的硝烟中，开拓一条与沈阳地产行业一同成长之路……Page 3开发商目标分析开发商目标分析我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向，并把握未我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向，并把握未来市场发展的脉络来市场发展的脉络客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则不断随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。¾目标3可延展性：定位中须考虑未来一到二年市场变动的不确定性，加强项目的延展能力。¾目标1速度和利润：充分发挥品牌效应及自身潜在的价值，提升区域价值，在保证去化速度的同时实现项目较高的利润。¾目标2形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造沈阳新亮点，奠定开发商在市场的企业形象与地位，实现利润与品牌的双赢。Page 4项目位置项目位置本项目位于沈阳市大东区，东起管城一街，西、北至万泉公园，南至万柳塘小区。隶属于大东区，一环路以里隶属于大东区，一环路以里规划路万柳塘路管城一街本案Page 5规划指标及项目四至规划指标及项目四至项目北侧/西侧项目南侧项目东侧总占地面积：0.8095万㎡总建筑面积：4.7109万㎡地上建筑面积：4.1164万㎡其中住宅建筑面积：3.7949万㎡商业公建建筑面积：0.2898万㎡配套公建建筑面积：0.0317万㎡地下车位：82个容积率：5.09绿化率：30.0%基础技术指标Page 6地块分析地块分析项目特性一：区位得天独厚，宜居功能显著。项目特性一：区位得天独厚，宜居功能显著。宜居·原生态公园景观万泉公园万柳塘公园沈阳动物园宜居·交通条件便利Page 7地块分析地块分析项目特性二：周边多为老旧小区，直接竞品较少。项目特性二：周边多为老旧小区，直接竞品较少。本案Page 8地块分析地块分析项目特性三：闭合道路规划，提升营销难度项目特性三：闭合道路规划，提升营销难度¾内部道路设计闭合回路，园区封闭性较好¾规划路非通达设计¾社区底商对园区内设计，商业价值相对较低、项目营销难度加大Page 9地块分析地块分析项目特性四：受新政影响，90平以上产品销售受限项目特性四：受新政影响，90平以上产品销售受限分类面积区间（M2)户型套数套数配比面积比例套数比例通透97-120二室16943%79%67%112-141三室9324%非通透57-74一室9224%21%33%70-77二室379%90政策的启动和实施，必将引起市场产品结构的调整，也将从此改变住宅市场的需求关系。本项目作为首批政策内的项目，将经受市场的考验。新政：90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；Page 10项目核心问题项目核心问题Page 11新政影响下，项目风险如何规避？新政影响下，项目风险如何规避？新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的新政出台后，房地产市场表现大幅波动，本项目在风口浪尖的时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。时间节点上入市，如何规避市场风险，应对市场变化。Page 12区域板块下的产品溢价如何实现？区域板块下的产品溢价如何实现？沈河区VS大东区，高端VS老旧，如何让客户跳出周边区域，从大处着眼实现项目认知及产品溢价。沈河区沈河区VSVS大东区，高端大东区，高端VSVS老旧，如何让客户跳出周边区域，老旧，如何让客户跳出周边区域，从大处着眼实现项目认知及产品溢价。从大处着眼实现项目认知及产品溢价。Page 13我们的主力客群是谁？我们的主力客群是谁？如何在市场实现精准占位，以最流畅的速度和最大化的价值抓住主力目标客群。如何在市场实现精准占位，以最流畅的速度和最大化的价值抓如何在市场实现精准占位，以最流畅的速度和最大化的价值抓住主力目标客群。住主力目标客群。Page 14汇报思路汇报思路营销背景市场研究客户定位项目定位产品建议营销推广关于我们Page 15宏观经济背景政府政策背景城市发展及区域规划一、营销背景Page 16宏观经济环境宏观经济环境宏观经济的良性发展保证了房地产业持续高速增长态势；城市化水平加快，居住需求有望进一步提升2003-2009年沈阳GDP情况05001000150020002500300035004000450050002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP增速沈阳近年GDP整体保持15%以上的速度上升，高于全国及副省级城市平均水平，经济实力不断加强并快速增长。沈阳城镇人均可支配收入显著增加,并呈现持续高速增长；大量的居住及改善型需求将在未来时间里逐步释放。Page 17沈阳市房地产市场走势沈阳市房地产市场走势2007--2010.3月沈阳商品住宅成交走势0500000100000015000002000000250000030000002007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月0100020003000400050006000左轴－供应量（万平米）左轴－成交量（万平米）右轴－成交均价（元/平米）2010年商品房住宅均价环比上涨46.93%，创造沈阳近10年以来的历史最高记录。Page 18宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析供应量分析：2009年沈阳市商品住宅一季度批准上市面积131.72万㎡，2010年一季度批准上市面积93.98万㎡，与去年同期相比下降37.74万㎡、28.65%；成交量分析：2009年沈阳市商品住宅一季度成交面积172.55万㎡，2010年一季度成交面积164.71万㎡，与去年同期相比下降7.84万㎡、4.54%；成交均价分析：2009年整体成交均价3928.24元/㎡、一季度成交均价3612.17元/㎡，2010年一季度成交均价4907.52元/㎡，与去年同期相比上浮近1300元/㎡；数据对比分析：沈阳商品住宅市场09年供应与成交比为0.76：1，2010年供应与成交比为0.57：1，新增供应量均小于成交量，10年供应量下降尤为明显，于一季度大量去化存量房。趋同于全国市场，2010年一季度沈阳商品房市场的成交情况呈现量价齐升的特点，商品房市场一度火热。Page 19宏观政策提列宏观政策提列国家出台10条政策调控市场，政策直指“高烧”的房价及投资人群，力度空前要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策Ø90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；★★★★★Ø第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；Ø商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；Ø对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用Ø财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。★★★★加强对房地产开发企业购地和融资的监管Ø对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。★★★★建立考核问责机制Ø对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。★★★★加大交易秩序监管力度Ø对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。★★★增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。★★Ø要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。调整住房供应结构Ø保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。★★Ø房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。加快保障性安居工程建设Ø确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务★★土地增值税清算从严执行Ø土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。★★Page 20宏观政策解读宏观政策解读¾2010年年初国家下达房地产市场调控通知，旨在于促进房地产市场平稳健康发展；2010年进入房地产市场调控年，国家将有计划、有力度的通过对房贷、土地等采取各项手段及措施进行市场调控。¾房地产市场调控通知下达后，央行、银监会陆续出台上调准备金率、流动资金贷款管理暂行办法，从信贷角度对房地产市场进行宏观调控；¾由于办法出台后市场调控作用甚微，因此于4月分别通过银监会、国务院两部进行加大政策力度，对投资购房贷款、二套及以上房贷款进行严格控制，间接防止价格不合理攀升。¾由于1、2、3月各部办法出台后市场调控作用仍不见起色，因此4月住建部同银监会、国务院等部分别于4月13-19日一周内配合出台相应政策、加大力度，控制投资性购房对房地产价格不合理攀升的影响。供应、需求双向调控房价，但并未涉及商业和写字楼市场Page 21宏观政策对房地产影响宏观政策对房地产影响全国市场：北京4月住宅租金同比上涨20.38%，新政后北京8个新楼盘2377套新房仅售出1套；上海商品房成交跌48%；广东商品房均价回落成交将下降；深圳四月商品房销售面积同比降；杭州二手房周成交量减近六成。土地市场：中国指数研究院最新报告指出，房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓，企业拿地热情明显降低。预期在企业资金来源受到限制且政策限制加大的情况下，房地产企业将转向二、三线城市理性扩张，高价拿地现象将会得到遏制。 住宅市场：受新政影响，各地的商品房交易量出现明显的下挫。同时，北京、深圳、上海、广州、天津这五大城市二手房市场的观望情绪也比较明显，交易量普降三成以上。部分板块出现10%的议价空间。企业动态：2010年5月5日，恒大地产全国率先降价，实行全线85折。5月24日，在连续近4周的价格“假摔”之后，上海部分新盘首先在全国范围内领衔价格“跳水”，开始实质性降价，以低于预期价格15%～20%的价格开盘，个别楼盘的售价更已跌破去年12月底的历史高点。调控新政效果初显,多地楼市明显降温Page 22地方政策表现地方政策表现北京市在4月30日出台的实施细则，要求银行对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款;且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。不过，最近广州、重庆两地出台的细则，则明显松动，并无限购限制。地方执行“打折政策”，楼市调控进入观望期，未来数月房价可能高位振荡信贷方面：与一线城市不同，银行的信贷系统坚决执行第二套住房贷款的政策的，而在沈阳购买第三套住房首付60%即可，利率施行基准利率的1.1倍，并没有施行停放第三套住房贷款。公积金管理中心：对于二套房贷的认定标准比较宽松，只要还清之前贷款的购房者均可按照首套住房政策执行，并且即使是二套