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挥栋地产用文字舞动地产经典丰润玫瑰河畔营销策划与销售代理汇报态度·专业·成就案名暂定：玫瑰河畔以最服务的态度·施最顶级的专业·谋最极致的成就首先，我们自认为是最适合与贵公司合作的销售公司因为，我们自信于是唐山最具合作服务精神的公司源自，我们历来可以站在甲方利益一边考虑的公司以及，我们是一家整体的公司，是一个可以全公司精英人员与精华资源向凤辉倾斜的整体，而不是一个个分块和分散的独·联·体，甲方将得到来自整个挥拣机构的服务，而不是某一个团队或一个部处。开宗明义·直入主题今天我们阐述一个问题：玫瑰河畔（平改）在建筑成型前最快销售速度回款的成就，需要进行何等的专业营销？以及需要我们进行何等的服务?市场情况产品分析（产品定位和市场依据）卖点提炼市场预期目标客群锁定推广基调推广手段推广预算推广步骤推货步骤价格策略总用地278.25亩37.21万平方米的住宅均价超过3500元/平米以上月平均销售回款额800万以上月平均销售面积2397平米以上月平均销售30套以上最高28层，最底6层住宅、商业、写字楼距中心区有些偏离，小区整体地势较底。项目之硬件以上户型面积会有调整评价：整体规模及环境是最出色的人居楼盘，但在周边配套及地势较差。产品，品质中高，工地现场无建筑氛围，但要卖到丰润前三名的销售业绩，而且期房是以单价超过三千五百以上的水平。如何才能创造这一巨大成就？丰润新区板块房地产市场扫描篇融侨半岛(一).融侨半岛地理位置唐丰路与丰韩路交汇处楼盘属性高层住宅工程进度3期开发，1期建筑已交房占地面积42306平米总建筑面积10万平米左右容积率2.2绿化率30%开盘时间2007-1-6户型60-180价格情况均价4000元/平方米配套设施小区内部配套：独立绿化广场商住有别中小学：六十七中学综合商场：火车站，丰润汽车客运站医院：铁路医院物业费0.50元/平方米·月恒益馨苑地理位置唐丰路西侧、北邻冀东建材大世界楼盘属性多层住宅工程进度一期封顶，二期动工占地面积58330平米总建筑面积110790平米左右容积率1.8绿化率36%开盘时间2007-7-15户型60-130价格情况均价3400元/平方米配套设施管道燃气入户，集中地辐热供暖，有线电视、电话、互联网光纤入户，家庭局域网配置，现代生活会所，健身室、图书馆、双语幼儿园和充足的车库有停车位，满足业主生活需求物业费0.8/月/平方米开尔尚城唐山开尔尚城项目位于唐山市丰润区唐丰路两侧（原粮食局直属库地块）总占地110亩，建筑面积约12万平米，共分为两期开发。小区内配套设施齐全，建有会所、幼儿园、沿街商业及物业用房等。一期开发约7万平方米。住宅共9栋，其中多层5栋，小高层为4栋。商业高度为3层共计面积约6000平方米。现销售均价4200元/平方米。规划设计以“时代特色和地方性居住环境”为主题，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时，力求创造清新、舒适的景观住宅，促进丰润乃至唐山地区住宅革命，提升生活品质。项目住宅区规划按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的21世纪新生活居住区。方案总体采用人车分流的结构形式，规划结合周边行车环路，植以适应当地气候，颜色四季分明的树木，既形成小区优美的道路景观，又有效的隔绝了外界的噪音干扰，打造一个安静舒适的居住社区。福润春城地理位置曹雪芹与文化路向北100米（原老二中位置）楼盘属性普通住宅工程进度2期开发，1期外立面装修占地面积3万平米总建筑面积9万平米左右楼层状况南北通透一梯两户24-26高层价格情况均价4100元/平方米配套设施百货大楼、人民医院、中国联通、移动、丰润汽车站、火车站等。物业费1元/平方米·月安联水晶城地理位置丰润区南新路（原昌盛道）10号楼盘属性普通住宅工程进度2期开发，1期外立面装修占地面积70亩总建筑面积107050平米左右容积率2.46绿化率：45%价格情况均价3800元/平方米配套设施燕山路小学、金桥双语小学、德利幼儿园、金童幼儿园、二十二冶中学、金桥中学、县医院、中医院、妇产医院十六局医院、二局医院、二十二冶医院、家兴超市、北方购物、新城购物、天天购物、农业银行、建设银行、工商银行物业费0.5元/平方米·月帝景豪庭地理位置幸福道与团结路交汇处建筑类别：高层属性住宅2010年10月交房占地面积35100平米建筑面积：147780容积率3.6%绿化率：31%户型84-150平米价格情况起价：4598元均价：5500元配套设施建华商场、新城商场、白家沟市场、中建二局医院、二十二冶医院、第二人民医院、金童幼儿金泰花园丰润金泰花园项目位于唐山市丰润区曹雪芹大街北端周边配套设施完善。占地近500亩，建筑面积约87万平米，共分为多期开发。小区内配套设施齐全，建有会所、小学、幼儿园、沿街商业及物业用房等。现销售均价5100元/平方米。户型设计以“商居新格调和简约大空间”为主题，注重环境质量和品质，力求创造清新、舒适的景观住宅。金泰花园规划按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域人文内涵的本区域项目以住宅产品为主，且此类产品市场认可度较高，特别是居住类中、小户型产品，是需求的核心重点。该区域项目的售价集中在3500元/平米以上。高的可达5000元/平米本区域只有金泰为新增大盘，其它都已经开销一年以上，现剩余房屋多数为90平米左右的二居120-150平米左右的三居，区域内市场供应量较足。区域整体销售情况一般，除价格较低的项目外。结论本项目户型定位中小户型合适，对市场有吸引力。玫瑰河畔（平改）项目优势卖点分析篇我们的项目压倒性优势何在？有什么产品？产品的优势？产品的特质？产品的性格？实际上已经决定了我们如何营销玫瑰河畔制造压倒性优势六大营销优势条件教育！教育！教育！玫瑰河畔之优势条件一幼儿园·小学·二中·为人父母，孰不希望自己的孩子能健康、茁壮的成长，尽毕生之心血，为子女创造最好的教育、生活环境。这里便捷！学校就在家门口！保家护航！玫瑰河畔之优势条件二或许，您很注重社区环境，抑或，您对建筑细节了然于胸；但是，您是否忽视了家居安全的重要性？这里有全新物业服务内容，全方位保证您的生活起居安全。交通！交通！交通！玫瑰河畔之优势条件三生活全面成熟、幸福即刻畅享、为幸福加速度。小区多个进出口紧邻城市干道，想去哪就去哪~！景观！玫瑰河畔之优势条件四紧邻环乡河城市水系带及城市园林公园，天然氧吧使生活更加健康。自给自足玫瑰河畔之优势条件五自身商业配套，即不出社区的条件下可满足住户日常生活的基本要求生活更加便利。玫瑰河畔之优势条件六规模！规模！规模！项目规模·50万平米板块第一大盘，足以改变区域城市重心配套规模·全方位开发，写字楼、大厦、酒店、公寓等。公司规模·唐山知名开发企业，开发多个项目。教育·城市·舒适·便捷·经济·健康·安全提炼城市核心区位·舒适健康生活·发展推动未来提纯城市舒适生活·发展推动未来提粹目标客群锁定篇客户基数决定速度！国家的外汇储备充足，方可防范金融风险。对于本案而言，没有充足的客户储备，就无法实现快速出货。想要利润最大化，决定了我们必须拥有：绝对数量的优质客户来源！他们在哪里？在新区？这是毫无疑问的第一波客群。近水楼台先得月。近年，唐山房屋需求与供应的矛盾在加大，地域型客群是首要客群。他们的特点是：自住为主，投资为辅。他们的需求是：追求舒适的生活空间、便利的生活方式。仅此客群，当然不够！这类纯地缘客群来源的峰值将占主要市场。在丰润？这是一群实力雄厚的私营企业家在各行业的精英阶层。他们，有先进的居住观念＋多套住宅供自己使用。他们，对田园般的水系生活有渴望！对发展升值有信心！对投资回报有预期！加此客群，仍然不够！在周边？很多三线城市的经济增长率超过了二线城市，这是事实！三线城市积累的财富同样集中在少数人身上。他们已不满足一地置业，买房是借口，向往高质量及舒适生活是事实。在玫瑰河畔里投资置业是硬道理！距离太远买房是没办法的事情，能在方圆50公里行车40到达的房同样也是绝对实际的。至此，客群丰富了…本土营销的成功，会极大促进外界市场的拓展外阜市场的引爆和真正成功，会极大地推动本土市场的再增长，再升级，会对本土市场发生“质变”的推动作用。自居类客群定位：地缘居住客群：本土一次置业客户地缘居住客群：外地工作在本土一次置业客户周边居住客群：周边各三线客群希望在些居住置业的客户营销战略目标篇选择性采用传统手段户外系统：全程强化，打击重点区域，树立形象报广系统：前期重点投入，制造声势广播系统：前期投入，瞬间全丰润人口覆盖杂志系统：中后期维持热度，整合传播，深入报道，里应外合网络系统：全程应用，目标客群集中地图系统：全程使用，覆盖全市范围评奖系统：局部时段使用，借用媒体评奖的报道进行维持宣传创新性营销倾囊贡献挥栋所有的客户资源前期立即形成绝对销售力！营销战略硬件保障篇搭建营销硬件平台一个营销宗旨·两座业务基地·三大营销团队一个营销宗旨以服务作为营销全流程的宗旨，以如何提高对顾客的服务作为全部工作的核心，以服务来推动销售工作。为何是以服务来推动销售？我们面对如此多渠道的客户，如此多的村、县、镇、市的客户，从推广上是无法做到面面俱到的。因此，我们必须立足自身，做好自己的服务，让顾客自己涌上门来，让顾客推荐顾客上门来，而不是我们自己一个一个去外面拽客户进来。为此，我们需要做到：点·线·面通过提高硬件环境、工具与软件人和服务，来让每一个“点－单个顾客”满意。通过单个顾客的满意和我们的服务，让顾客推荐自己的朋友购买，朋友再推荐朋友，形成线。通过对于连成线的顾客，尤其是外地顾客的整合和维护，让他们自己形成一个面，一个舆论环境，来多方位地影响更多的身边的人。这一切的实现，都需要我们的服务。两座业务基地现场销售基地·网络销售基地宣传推广极限化销售接待与引导看房与房屋预定签约与付款玫瑰河畔·全网络营销目标·网络营销基地三大主力销售团队本项目坐销销售团队繁华地段销售团队网签与客服团队一个难点本项目需要解决一个很大的难点：如果我们选择销售最大回款速度，那么我们就需要面对这样一个矛盾单价－－销售周期我们找到了一个适中合理的平均价格：3900元/平米前期300套优惠百分之十即：3510元/平米营销战略理念保障篇项目营销推广的目标是：价格高度，销售速度，品牌美度，知名度，冲击力，企业品牌力，也因此，我们能够且只能够运用如下战略不准抢跑！2009年9月9日9时9分9秒玫瑰河畔开幕式准时开始！销售组织执行篇挥栋十大营销保障体系营销执行力之源第一大体系双项目负责人体系挥栋为玫瑰河畔特别配备双经理负责制：销售经理与策划经理同时负责，各有专业方向的侧重。原则上，策划经理前期主负责，销售经理协同配合；销售经理后期主负责，策划经理协同配合。第二大体系质量管理体系一切操作与执行都有着严格的作业秩序和来自管理架构的控制，正规化、规范化、流程化、体系化。在实际的合作过程中没有不出错的经纪公司，但我们承诺对于任何针对我们的投诉，我们按照严格标准执行：当天有反馈，三个工作日内有调整动作。第三大体系销售管理控制程序体系作业流程控制程序（接电制度、接访制度、客户保养、售后服务制度等）销售控制程序（销控管理、销售数据管理、销售培训、销售执行等）组间竞争控制程序末位淘汰控制程序第四大体系团队协作保障体系挥栋各部门团队协作配合是本公司的最大特点，也是我们的核心竞争力。策划驻场－策划经理及以下团队与销售团队同时驻场，确保开盘后1个月内全时策划驻场，开盘后1个月－3个月策划半时驻场，3个月以上策划周末驻场。销售返司－销售经理及主管每周返司1次，其一为销售部总会，其二为两经理参加的项目专案周会。策划销售经理层面及以下每周例会。策划经理、销售经理、销售主管每日晨会。第五大体系项目团队领导质量保障体系项目策划经理、销售经理的选拔和任用方面，我司以客户需求为先导，进行团队推荐。我司可针对本项目进行内部的策划、销售经理竞争上岗制度，如甲方在实际工作中对我司人员的专业能力或敬业精神不满意，可直接投诉到挥栋任何一级领导，我司承诺经理级人员2周之内更换，经理级以下人员1周