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温塘小镇林湖独栋，舍得人生独栋生活，和而不同？非凡对本项目目标的理解1、价格逐渐提升2、形成项目品牌3、实现开发公司品牌目标叫座叫好方案核心内容二、项目定位三、策略研究一、项目梳理四、整合营销推广思路江南新城纳帕溪谷御汤墅第二级第一级市内项目温塘第三级片区价格惯性传统价格认知：与市区之间的距离同价格呈正比关系，如何突破这种价格递减的惯性？区域形象干扰如何在西部板块独树一帜？项目面临的问题1（价格惯性）：城市发展角度：城市的边缘区域西山别墅项目名称规模产品形式产品风格产品特色江南新城120万联排独栋欧式洋房运用新都市主义的规划设计手法，塑造城市感的居住空间，借鉴世界宜居城市核心人居精神，以英伦别墅风格为蓝本，打造悠然平和、恬静温馨的居住氛围。奥克兰风情18万双拼四维联排澳洲风情户型创新，推出一种进深只有7米的宽景洋房；景观创新，利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保证了社区水生态环境的良性循环；路劲蓝郡18.8万联排双拼独栋欧式风格设计师运用欧洲小城镇规划和景观设计的成功经验，创造出一个尺度适宜、生活舒适、风景怡人的高品质居住社区。御汤墅联排双拼合院独栋中式风格由十二个组团构成，分别以十二种风格为中心，包装一个带有“汤墅”的概念的独立项目。品牌及产品力需要被特别重视项目面临的问题2(核心竞争力)：市场竞争角度：项目的产品及品牌号召力品牌大规模产品丰富现代风格强调产品个性与创新品牌与产品创新成为项目关注的核心竞争力项目紧抓的差异点（推广形象）：低密大盘配套温塘小镇国大品牌别墅洋房新概念…对于一个均好性产品，我们的推广应如何作好减法，找到本项目的核心竞争力和形象统领？项目面临的机会１（本体分析）：配套资源成为本项目的最大价值点1.“大西柏坡”利好政策导向2.区域内高品质别墅产品的空白3.富有艺术感会呼吸的建筑稀缺；4.低密度、生态；5.和城市保持恰当的距离,以平衡自然和城市的关系；项目面临的机会１（本体分析）：“大西柏坡”背景下的大交通建设的支撑着眼于构筑“大西柏坡”交通圈，统筹推进公路、铁路、水运、公交体系建设，加快构建方便、快捷的立体化交通网络，力争使西柏坡的交通环境在短期内有一个大的提升。是规划建设沿山高速公路，“五一”前开工建设西柏坡高速公路，年内启动至平山县城连接线，尽快跑办启动沿山高速平山至阜平段、平山至赞皇段。是打造“两环五放射”旅游景区沿线公路。结合大西柏坡红色旅游区规划，改造207国道和石阎公路，形成环绕岗南水库的旅游环湖路；改造提升南循环、北循环旅游环线公路；建设滹沱公路(京港澳高速至环湖路)，改建正南公路和古月至天桂山、西柏坡至滚龙沟、西岸至沕沕水旅游支线；规划建设五台山——驼梁联系通道，改造提升小觉至驼梁公路，形成五台山——驼梁——西柏坡旅游专用路；建设温塘外环线，温塘跨滹沱河至西柏坡一级路，石阎路西柏坡入口至中山国、天台山、巨龟苑旅游支线，升级改造通往主要红色革命遗址的道路，把平山境内80%以上的景区、景点串联起来。项目面临的机会１（本体分析）：配套资源成为本项目的最大价值点谋划石家庄北站至温塘镇轨道交通线。改建大宋地方铁路，利用朔黄铁路、朔黄至西柏坡电厂专用铁路，途经植物园、曲寨、李村、平山县城、温塘镇，开行市域轨道交通线。四是利用现有西柏坡航运码头，开行西柏坡至小米峪村、大坝固定班次的公交——水运联运线。五是规划温塘公交综合枢纽，开辟市区——西柏坡景区、天桂山——温塘、滚龙沟——西柏坡——温塘、西柏坡——中山国故都遗址——平山旅游直达专线，方便市民乘公交出行旅游。项目面临的机会2（竞争分析）：相似的建筑风格承载不同的生活方式近郊楼盘多以中式及欧式风格为主，共性鲜明但个性不突出。风格下的差异化是项目品牌突围的基本支撑。项目名称规模产品风格风格体现江南新城120万欧式风格立面、街区林溪小镇中式风格立面、命名奥克兰风情小镇18万澳洲风情立面、园林弗莱明戈8.3万西班牙风格组团、命名、园林、小品中道佳馨3.8万中式风格立面御汤墅中式风格立面路劲蓝郡18.8万欧式风格立面温莎公爵欧式风格立面在这里她想……价值层面旧式转型新式财富层面高中低沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教）、喜欢清静和人文气息浓的地方思想守旧、顽固、爱面子讲派场、在对金钱的看法和使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理，同时注重生活品质和舒适性责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感纳帕溪谷水榭花都江南新城我们别墅客户分析模型年龄：中年（40-50岁）家庭结构：多口之家或三代同堂素质：真正意义上成功人士，有自已的圈层，有洞察力职业：以私营业主、国企及政府高管为主，少量金融、证券、IT、投资、高校教授、专业人士来自区域：全市及周边县市财富情况：传统意义上的富裕阶层置业特点：至少有2次置业经历（第1次选择排屋类别墅）、看得比较多、消费特点：舒适消费、新奢侈主义我们的目标客户是谁？他们对产品的价值取向户型：面积在300-600平方米、功能空间齐全、室内空间舒适室外空间：充足有趣、（院子大、屋顶花园或露台）亲近自然景观：优美、要下功夫（水、树、草、小品）外立面：有特色（没有明显的排斥）、有品质感社区规划：自然环境和人文环境相互融合（可参与性、圈层认同感）、绝对的完全项目梳理回顾项目面临的问题项目存在的机会目标客户描述►突破价格递减惯性►实现项目品质突围►强化项目品牌►实现对客户的主动影响►实现形象提升►配套完善►入住展示生活品质►差异化生活方式的真实体验转型差异化品质别墅享受►品质生活倡导者►关爱家人、享受生活的乐趣►关注健康►快乐生活注重品质和健康我们定位是什么？报告核心内容二、项目定位三、策略研究一、项目梳理四、整合营销推广思路案例借鉴驱动模式整体定位建议项目定位案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴项目定位—案例借鉴本项目主要难点难点一：难点二：难点三：难点四：旅游资源不具有绝对的优势，旅游产品创新难度大位于城市远郊区，城市辐射力弱、城市人群购买力有限，第一居所地产市场开发难度大。短期内无法利用温塘区域升值优势获得项目重大利好开发现状与未来旅游开发、地产开发对接难度大本项目核心价值点价值点1：价值点2：价值点3：价值点4：西柏坡红色旅游产业在全国内具有知名度温泉资源在区域内具有一定品牌力可控土地规模大、低价较低，新农村建设政策利好，土地价值空间大城市路网建设着力打造半小时黄金旅程“大西柏坡”战略利于项目获取政策支持、资金支持纳入全市重点项目体系，旅游营销体系价值点5：城市区域价值提升，项目综合前景利好驱动模式—驱动模式选择如何发挥价值、攻克难点、规避陷阱，驱动项目成功开发？资源驱动市场驱动城市化进程驱动目标驱动旅游资源暂未形成规模，难以形成强大的吸引力城市消费力欠缺，在石家庄近郊地产辐射圈之外非城市主导发展方向，短期内无法产生推动作用进行战略创新，在既有的游戏规则和标准之外寻求突破，通过改变行业游戏规则，颠覆传统的旅游与地产的价值体系，建立新的价值标准，自我创造市场。项目定位—驱动模式项目定位—驱动模式整体定位“”温塘小镇LifestylesOfHealthAndSustainability——(健康永续的生活方式)“舍得”－－最本质的特点是一种放下的智慧：把生态与身心健康放在名利之上，舍弃烦扰，我们选择：大美、不喧、极淡、择远、明断、传世。“舍得”可定义为国大地产的灵魂名利烦扰快节奏的拼搏舍从容淡定高雅得绅士竞争“舍得”概念核心思想舍得是中国传统文化中不可或缺的元素之一“亦舍方亦得”，放下是一种智慧！“舍得”概念在各个领域的运用音乐日本音乐家坂本龙一录制出纽约街景的环境气氛，被称为“舍得”音乐，其特点是没有电子元素的原声音乐。温塘小镇建筑，系以减轻环境负担为主题（舍），（得）而其中的关键就在于永续生存。强调建筑和自然的交流，人与自然的交流，强调通风和观景效果。筑建“舍得”概念在各个领域的运用推广主题定位（建议）只有你才可以—从富豪向贵族进军（生来已注定不凡）高端别墅一定要做出“类群”的气质；尽情的演绎“舍得”！因此，需要一种直接而具有价值高度的语言来作为主题；一次概念和城市性格的化学反映当一种风潮与一座城市的性格有了共鸣，它产生的力量往往是惊人的。。。贵气天成舍得人生案名及SloganXX(温塘小镇)城市的精神品质的领地案名Slogan温塘小镇的生活方式意义对市场，对我们的目标客户，温塘小镇提供了区别于现有产品模式的另一种生活方式项目定位—整体定位项目定位—整体定位如果说整个小镇以温泉为神，以复合地产为魂，那么“欧洲小镇”就是他的塑形之本，以地中海风情作为整个小镇的风格定位。以“温塘小镇”的整体内涵来看，有温泉、鲜花、邻高尔夫，非常适合于地中海风格的演绎。项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位项目定位—整体定位与贵族医疗有关项目定位—整体定位项目定位—整体定位方案核心内容二、项目分析三、策略研究（建议）一、项目梳理四、整合营销推广思路非凡认为这样应该可以……策略研究—空间格局策略研究—驱动项目策略研究—驱动项目策略研究—驱动项目策略研究—驱动项目策略研究—驱动项目策略研究—驱动项目市场背景：“世界上最好的住宅不是建在高尔夫球场旁，就是建在半山上”，而我们的幸运就在于紧邻高尔夫球场，且在半山上。与自然、绿色、健康无限贴近的高尔夫，不仅仅是一种锻炼的方式，更是许多人的生活方式和交友平台，甚至是选择生意伙伴的途径。而我们以绝对的幸运可借势高尔夫地产。鉴于高尔夫与地产的伴生效应及高尔夫市场的大背景，我们提出温塘小镇借势高尔夫资源开发高尔夫产品板块。高尔夫学院配套1个标准高尔夫练习场，一个儿童趣味练习场高尔夫会所借高尔夫资源优势，在现有的景观资源基础及部分微地形的基础上改造，打造特色的高尔夫版块，成为提升小镇品质的又一重要支撑，同时也为商务会议产品提供功能套。建设内容：高尔夫学院配套一个儿童趣味练习场高尔夫会所策略研究—驱动项目高尔夫俱乐部开发绝版高尔夫大宅，建大景观别墅，别墅以花海环绕，推窗就能看见缤纷的花海和一望无际的绿色球场，是真正意义上的高尔夫豪宅，主要面向特定圈层。每套别墅均包括私家庭院的（两层半/三层）的大独栋，配有庭院温泉、泳池、私人网球场。建筑风格采用能够体现雍容尊贵、奢华的意大利风格。策略研究—驱动项目策略研究—驱动项目策略研究—驱动项目商务会议会展市场需求旺盛，是小镇构建商务会议产业的基本前提：其一：温塘地区在1.5小时辐射圈内，市、县，政务会议频繁，能够提供稳定、持续的会议客源；其二：石家庄地区企业集团日益壮大，商务活跃，2009年，河北省产值过亿的企业近千家；其三：区以内基于西柏坡这一红色旅游资源使得教育类会议激增。温塘小镇发展商务会议产品前景广阔策略研究—驱动项目依托庞大的市场需求，开展具有针对性的中小型商务会议产品，主要面向100以内规模的会议市场，打造中小型商务会议基地。之所以锁定中小型会议，一是具有更强的市场指向性，更有利于市场推广；二是考虑到控制游