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滨江国际星城营销策划报告玉领地产工作室达利集团、周口正鑫置业有限公司横空出世，闪耀周口超越百年旧日繁华，呈现21世纪都市国际化的无限潜能。征服世界的财智人群，亦乐于为一流的居住魅力所征服！在国际化的时代背景下，建设城市菁英住宅！目录核心强化瞄点定位企划飞扬营销兵团市场风云ⅠⅡⅢⅣⅤⅠ市场风云大势产品竞争启示◆总量差，市场发育程度低，从开发量、消化量及城市性格谈起；◆近年开发量加大，销售增速明显，市场开始活跃，已经走热；◆目前市场尚处于市场膨胀的初期，机遇良好，但发展空间有合理的限度市场风云之大势市场风云变幻，以不同的信号传达信息：◆定性于四线城市，可从省内商丘、驻马店等作类比；从同类城市一般发展轨迹来看，在未来2-3年内，周口房价应由1500元/平米普遍提升到2000元，在3-5年内，周口可以提升到2500元左右。但现状来说整个周口的房地产市场现阶段仍处于低迷状态，对后续发展采取乐观的审慎态度。因此对未来的期望应站在现实的基点上逐步前进。面对变化的市场，我们试图模拟一条发展轨迹：市场风云之大势建筑风格多样化产品发展设计趋势户型设计趋于紧凑对新技术和新材料的追求建筑的舒适性与健康性的追求小区智能化小区配套设施日益重视产品始终是我们的最终话语权：市场风云之产品本案定位于高端住宅产品，缺少类似的产品，目前在市场上出现的有一定代表性的楼盘有：万基城市花园、兰亭山水、周口现代城等，还有一定数量的楼盘还潜伏在水下。竞争是我们成长的必经途径：市场风云之竞争•万基：•——产品已渐入尾声，但对品质的追求在市场却声名远播。市场风云之竞争•兰亭山水：•——一条贪吃的大鳄，不断在蚕食市场。市场风云之竞争•电力小区（星龙华缘）：——寂寞的尊者，独钓寒江雪市场风云之竞争•新开发的体量将不断加大，储备土地的放量也讲进一步增强。据统计，周口将开发和即将上市的住宅过100万方。潜在的竞争对手如半岛花园和一些环道开发的大盘（周商交界和东环、大庆路沿线），如周商帝王等。在变化的市场环境中谋求最大胜利：市场风云之竞争目前在周口市场上，对于产品的营造尚缺少较新的理念，对价格的承受有一定合理限度。在对本项目而言，作为第一个高层产品和定位于高端价位，面临较大的发展机遇，但在价格和市场接受力方面也有着较大的挑战。项目发展启示产品力塑造景观营造内部配套客户关系渠道策略不走寻常路，借势出奇兵，在平淡的市场上掀起一股强大的冲击波。市场风云之启示Ⅱ瞄点定位思考策略一期一组团公寓商业客户形象我们的位置？以何种姿态冲击市场？切割哪块蛋糕？对滨江国际星城一期之规划定位的理解，应立足于战略角度进行强化，使得定位本身能够在更高层面指导产品设计深化，尤其是产品价值链体现至中后段时的市场适应性与配合度能够得到更好的支撑以及落实。整体上立足于“周口第一大盘”，“周口地产第一品牌”，从市场特征、企业战略、地块特点、客户特征等四个方面理解定位的意义，并给予强化。瞄点定位之思考插位战略、领导者姿态USP卖点市场插位战略：面对市场的格局，追随和直接竞争不是项目最佳的定位方向，直接以高端的市场形象入市，立足市场领导者的角色，引领市场新趋势，又有效的进行了市场错位，形成USP卖点和有利的营销利器。瞄点定位之策略瞄点定位之一期大周口首座30万方HOPSCA社区大周口——言及项目辐射范围在周口区域范围内，也代表项目将周口形象提升一个新的高度；首座，30万方——主指项目的市场姿态和体量；HOPSCA——是集主题酒店（HOTEL）、商务写字楼（OFFICE）、立体空中花园（PARK）、时尚休闲购物（SHOPPING）、娱乐泛会所（CLUB）、高尚住宅（APPART-MENT）于一体的城市综合体。瞄点定位之一组团周口第一居住高度滨水BLOCK国际社区周口第一居住高度——项目的客观层面上以周口第一高楼问世，精神层次上则指项目品质为市场之顶端，客户类群层次为社会之上层。滨水——特指项目独有的区位和景观优势，在河道周边并且拥有丰富的滨水绿化景观以及休闲配套。Block——概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写:B－Business(商业)、L－Liefallow(休闲)、0－0pen(开放)、C－Crowd(人群)、K－Kind(亲和)。BLOCK是居住和商业的集中融合。瞄点定位之公寓首家——项目在发展过程中体现出来的独有品质，为市场上之前所存在的小户型有不可比拟的优势。星级酒店式服务——项目酒店式公寓与星级酒店共享配套，并享有相应的菜单服务。第三代商务公寓——第三代商务公寓提倡理念，采用全框架结构，可自由分隔组合，更可整层定制，解决了前两代在建筑结构上的硬伤；在外立面、电梯等硬件设施上可与写字楼媲美，不仅展示了企业形象，商务效率也大大提升。首家星级酒店式服务的第三代商务公寓瞄点定位之商业周口高档“startown食尚街”高档——项目商业街的定位立足城市街区中的高档层次消费，与周边商业氛围融为一体。Startown——商业街的存在不是孤立的，而是与国际化社区联系在一起。食尚街——集中高档商务餐饮、旅游商务餐饮、中档家常菜、水岸风情酒吧等为一体，为“特色餐饮示范街”。瞄点定位之客户我们的客户在哪里？他们具备哪些物理特征、心理取向？在现实中他们又倾向哪种生活模式和消费价值？鹿邑沈丘、郸城扶沟、太康项城、淮阳西华周口市区商水周口商水一体（38万+10万人口），项城、淮阳、西华在３０千米辐射圈，沈丘、郸城、扶沟、太康在５０千米辐射圈，鹿邑远在８０千米。瞄点定位之客户瞄点定位之客户（1）私营业主、个体工商业者（实利）（2）政府机关公务员（低调）（3）企事业单位人员等（生活实际）（4）周边县、镇高收入人群（荣耀）（5）周口外地成功人士返乡购房（实用品位）优质客户基础性目标客户大众层面高度生活，体现价值身份感的原生水岸豪宅体现价值身份感：本案尽量摒弃项目的“平庸大众”元素，力求打造成为周口第一高层建筑，迎合目标客户“高人一等”的生活追求，进而与其需求心理达成高度和谐统一，体现客户自身价值和身份优越感。豪宅：豪宅顾名思义是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，项目走高端顶层的路线，并且在任何细部做足功夫，力求体现其附加价值的层次性提升，使其当之无愧的成为周口市场高端项目的旗帜，并靠品质获得处于“金字塔尖”的目标客源的心理认同。瞄点定位之形象Ⅲ核心强化总体支撑产品攻略景观风格物业服务配套智能化产品增值核心强化之总体支撑这些，将成就我们的领袖气质教育体系更完善产品质量更保障人际关系更和谐配套设施更全面产品环境更健康产品设计更人性文化活动更丰富贴心服务更尊贵社会资源更广泛地段（滨河、公园）物业服务配套智能化产品附加值（教育、医疗）客户群体品牌形象景观（风格、感受）产品（高层、户型）周口第一高度国际化BLOCK豪宅表现的特质豪宅品质内涵作为市场的领军者，我们与生俱来的品质在加以合理的亮化，将造就在市场上独一无二的王者之风。滨江国际星城——王者归来产品攻略（高层，舒适化）景观风格（国际感，参与性）物业服务（尊贵，人性化）配套智能化（全面，现代感）产品增值（健康、教育、声望）核心强化之总体支撑人性化服务外围形象功能性产品配套附加项目的良性互动模式：核心强化之总体支撑精神旗帜•世茂滨江花园•世茂滨江花园是由世茂集团投资50亿人民币建设的大型水岸豪宅社区，占地面积达到22万平方米。区内由7栋超高层豪华公寓组成，面对繁华外滩沿江扩展近一公里，将成为浦江东岸富有时代色彩的又一标志性建筑群落。•基地位于上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区，紧倚黄浦江岸，北靠张杨路，南至浦电路，西至浦明路而东达浦城路。上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。紧倚黄浦江东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成“一波三峰”的城市天际线。核心强化之总体支撑核心强化之总体支撑总面积70％以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂滨江花园2001年、2002年、2003年、2004年连续四年名列上海市销售金额第一名；问鼎绿色“奥斯卡”，荣获在加拿大颁发的“国际花园社区人造类金奖”。其旗下的南京世茂滨江花园、哈尔滨世茂滨江新城等系列楼盘成为当地市场的旗舰产品。核心强化之总体支撑榜样力量•运河上郡•中油·运河上郡由郑州中油置业有限公司投资兴建，是由20栋小高层住宅、运动主题会所以及外滩风情商业街组成的大型现代国际水岸社区。总建筑面积18万余平方米。•“运河上郡”项目在传承黑川“共生”的思想下，以“共生的生态社区”、“人性的空间环境”、“合理的房型”和“现代的建筑形象”为本案规划设计宗旨，充分为追求品质生活的中原主流精英阶层营造健康、时尚的国际水岸人居环境。核心强化之总体支撑中式建筑、海派文化、现代风格……运河上郡总体布局可以用“两条空间轴、两条商业带+七座主题庭院式景观”来概括，景观和绿化系统规划巧妙利用了区内场地高差,引入微坡地形及台地建念,社区成围合之势,使整个地块形成“负阴抱阳”的新型风水格局。同时,引入GOLF果岭的坡地绿化造景手法,以形成立体化的多层次绿化。核心强化之总体支撑•至高原则•对比市场，适当超前；•部分亮化，控制成本核心强化之产品攻略建筑风格及表现——现代简约主义——平顶露台——顶层阁楼——铁栏杆——绿色窗体——冷色简洁立面——现代感的主入口布局——组团式——1梯2户、1梯3户户型——方正实用——南北向——双阳台——飘窗产品攻略之主入口主入口是项目的标志性构筑物之一，也是项目形象和品质的最为直观地体现。建议使用现代主义建筑风格，表达大气、壮观，并与入口的景观相结合。建议如图1的风格较为大气、现代和力量。1234采用当今盛行的现代主义简约风格的立面表达方式，棱角分明且采用大量的落地玻璃提升采光度。在立面使用色彩，以强烈的色彩达到视觉和心理效果，直接表达项目的尊贵感。可以考虑深红色与浅黄色的合理搭配，形成经典的三段式设计，并配合绿色的玻璃窗。酒店公寓立面通过墙体和部分玻璃结合，采用更为亮洁的色彩，与住宅相区分，又融合为一体。产品攻略之外立面产品攻略之外立面住宅中门廊的设计使之更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。产品攻略之单元入口产品攻略之楼顶楼顶符号体现出建筑风格的特性，与项目现代简约风格相协调。同时楼顶设计体现项目规模大、品质高和力争向上、简洁大方的人文特性。产品攻略之建筑细节空调机位在发达城市早期的一些住宅上都可以看到楼盘外立面上密密麻麻的外挂空调机，给人的视角冲击留下极其难受的感觉，给楼盘整体形象的提升带来难度。在项目的适当位置统一安排空调位，是保持项目外立面特征的重要因素。外飘窗、凸阳台、排烟口、防盗对于这些建筑外立面的构建物或饰物，做好了是楼盘的装饰品，可以给房子价格产生提升的空间。做不好就是房子的累赘，将给楼盘整体素质造成影响。合理设置这些元素会进一步提高产品的品质。产品攻略之新材料新技术新型轻质板材。厚度分为：90毫米、100毫米、120毫米等，可增加房屋实际使用面积。采用加气墙板为框架结构的内隔墙，比采用空心砖，泰柏板等。其总造价可节省10%左右。•海洁特外墙瓷砖•有天然氧吧之称，是目前市场上最先进的环保养生材料，其除了正常的外墙装饰作用以外，还能够有极强的空气净化能力，属于具有养生功能的特色高科技材料。•如果出于成本控制考虑，可以在中庭部分楼层使用。产品攻略之新材料新技术产品攻略之建材部品像花岗岩底座、双层中空玻璃、高档彩塑门窗、入户子母门以及塑钢窗带密码锁内衬钢架等这些竞争性项目选用的建材部品，项目必须予以达到同等档次并适当的超越。在房屋保温性能方面，可考虑底层地面铺设EPS保温板和APP隔气层。外墙采用美国欧文斯科宁外挂保温结构。建筑部品和电工电气可适当采用名牌产品，如：盼盼防盗门、防火门、日立电梯等，或者使用部分加以点缀。部分底层做架空一层地面的空间