河南滑县津兰名郡项目重启营销推广策划案-91PPT

滑县津兰名郡————项目重启营销推广策划案河南言商策划有限公司2019/10/222策划的真义策划只有两种，一种是有用的策划，一种是无用的策划。策划的目的只有一个：卖的贵、卖的快、卖的好2019/10/223目录第一部分：项目定位第二部分：营销推广第三部分：项目销控重启活动2019/10/224本次策划的目标对本项目注入独特的市场理念赋予丰富的人文价值和内涵在激烈的市场竞争中脱颖而出巩固津兰名郡品牌持续影响力持续销售快速提升物业的价值2019/10/225第一章项目定位部分2019/10/226项目市场背景梳理简要城市部分区域部分市场部分消费者部分滑县地产梳理简要◆城区16万左右人口城市◆年消化量20万平左右◆整体经济水平一般偏上◆房价平均维持在1000元/平左右◆多层消化是市场主导，整个市场产品单一，同质化严重◆县区居民消费习惯使开发项目有一定市场抗性◆县区的概念已被接受，部分建设已经实现◆新区区域价值正在快速升温，地产市场仍需培育◆生活配套还不完善◆消费人群感性转理性，但品牌意识较弱◆消费观念受郑州安阳辐射，新事物接受较快2019/10/227产品定位核心价值本片区求学生活休闲人居自豪舒适目标客户本项目新区中心、显贵地段高尚府邸、人居中心休闲品牌物业管理产品创新成就感荣誉感未来感舒适感享受生活享受生活按照马斯洛“人的需求层次理论”对本项目与本片区、目标客户之间的有机联系进行分析，我们对项目定位有一个更清晰的认识。2019/10/228项目定位对“津兰名郡”住宅市场定位的思考项目整体是滑县真正意义上的高品位住宅新区绝佳地段，未来核心位置交通配套逐步完善园林设计、物业管理等属于本地领先水平户型以中大户型为主滑县中高端房地产市场优秀的建筑设计标识性的建筑立面2019/10/229项目定位对“津兰名郡”住宅市场定位的思考滑县中高端房地产市场目标客户以本地为主前期已经奠定了市场知名度多种户型的产品组合升级版高品质商住项目10万㎡优质的房地产项目紧临文化中心2019/10/2210高端市场中端市场低端市场物业档次低中高客户层面高中低项目处于高端市场地位，其市场地位决定了其产品及客群的特征。津兰名郡物业特色项目定位2019/10/2211最要紧的是确定项目营销的主题概念定位！解决的是：”卖给谁”－－细分的目标市场“卖什么”－－核心利益点，消费者购买的理由。“怎么说”－－利益点的戏剧化表达。2019/10/2212主题概念的重要性一个统领全局的制高点和中心主题概念是一种生活方式“旨在推销一种生活方式”－－王石一个从产品中提炼出来，能够和目标对象心灵共振的推广灵魂。2019/10/2213主题概念如何产生？分析大势研究顾客确定目标卖点提纯差异定位2019/10/2214津兰名郡在哪里？市场环境：持续升温高速增长竞争升级供求失衡消费成熟风险加大〔房贷增加、市场过剩〕区域市场分析未成热点潜量有限同质竞争客户流失缺乏特色高档市场均价：1100元/平方米左右2019/10/2215津兰名郡要去哪里？区域市场的老大。释放蓄集潜能、利用比较优势在相对市场空白的战略机遇中攫取最大一桶金。通过“津兰名郡”的成功牢固的奠定开发商的市场地位和品牌形象。2019/10/2216成功关键因素首位的当然是产品的定位和综合品质。从营销的角度看：1.基于产品的概念的创新能力2.以市场推广进行卖点提升的销售执行水平3.定位强化效果和感性附加价值的打造4.能否征服消费者的“心”5.用“攻心战”来抵挡“价格战”与“价值战”2019/10/2217方法：卖点提纯概念定位整合传播动态微调销售成功津兰名郡如何去？2019/10/2218卖点提纯最有力的理性卖点1.新区地段2.水境园林3.文化中心基于理性的感性卖点1.新区中心的高品质生活方式2.感性、优雅、浪漫的居家生活2019/10/2219消费者洞察消费者心态的演变过程片瓦遮头套房社区、物业管理生活空间生活主张、生活方式家2019/10/2220需求扫描价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位高尚人士的居住圈子真正的中央居住区新区的绝对中心公司的鼎力之作尽享各种都市生活之优越消费者的需要我们能给予的目标客户定位1、目标客户定位推导目标客户思想开放、有追求的青年族外来人口中高收入人群在外工作的回流人群接触外界信息较多的企业主行政事业单位公务员私营企业主企业白领购买力地域消费观念持续稳定或上升的购买群体履盖全县的购买人群，特别是镇区心态开放，易接受新鲜事物定义范围较宽的目标客户定义2019/10/2222客群定位目标客群来源范围周边乡镇首次置业县城首次置业改善客户来源模拟示意图客户来源：周边乡镇首次置业，为子女结婚等的用房和县城部分为解决居住问题的人群为主，少量为改善居住条件的二次置业者通过初步的市场调查研究以及对本项目的分析，认为本项目应锁定如下目标市场：2019/10/2223形象定位区位产品新区城市中心市场新都市主义规划园林景观精致细腻户型设计供需两旺的市场大环境有很大的升值空间未来齐全便利的配套设施个性化私密空间支持项目产品升级轻松舒适的生活方式卖点卖点阐释完善的教育配套孩子全程教育无忧中档价格客户群体基数大2019/10/2224市场定位分析核心地段产品竞争市场新城市中心区城市发展方向市政广场景观路网发达……目前最优，未来最具潜力小区智能系统高档景观规划……具备明显的设计亮点，有较好产品竞争力片区竞争激烈同质化严重……差异化竞争是市场突破口投资热点供应量大区域租售长线看好……为市场追捧，有很明显的市场潜力项目地段潜力及市场看好为项目核心价值，可以充分挖掘并作为定位方向。核心要素：发展潜力以树立项目和发展商形象及实现项目效益最大化为出发点。2019/10/2225项目定位对“津兰名郡”住宅形象定位的思考全新品质榜样全城诠释：全新——全新的建筑形态，带来一种全新的生活理念；前期的低层销售良好给消费者一种信心的保障榜样——前期的销售本身就为津兰名郡赋予一种荣誉，为更高占领市场，自然用榜样的概念首先站位，而后用产品及概念填补2019/10/2226【一条主线】居住，在这里我们理解为一个满足欲望的容器每个人都会有很多的愿望，当他想去实现这个愿望的时候，愿望就已不是愿望，被加入动力的愿望，我们理解为欲望。每个人都有希望生活得更好的权利，而实现希望的过程就是欲望爆炸的时刻，你不希望生活得更好吗？你难道不想拥有一所满足欲望的居所吗？你一直在寻找你的欲望停留地吗？关于居住，每个人都坚持不同的理解它是生活的工具吗，我们说不是它是寄停的码头吗，我们说不是欲望：对于居住的另一种理解2019/10/2227【一条主线】居住，在这里我们理解为一个满足欲望的容器都市的疯狂迷乱，太多的欲望掺杂其中，拥有了一辆帕萨特，还想换成一辆宝马，拥有一间公司，你在想办法把竞争对手打跨，拥有事业，现在在渴求片刻的闲暇，……拥有一套房子，你能满足这仅仅是一个满足起居的四方盒子吗？欲望，谁都有去实现的权利。其实：抽烟不代表什么，抽什么烟，才能说明什么开车不代表什么，开什么车，才能说明什么同样：有房子不代表什么，有什么样的房子，才能说明什么2019/10/2228【SLOGAN】全新品质榜样全城SLOGAN——阶段广告语1、有怎样的居住，就有怎样的人生2、居住改变生活，观念改变未来3、对位城市精英阶层的精神版图4、欲望，谁都有去实现的权利5、制高点，制胜权6、新城市、新风貌、新生活7、有些人认为非我莫属，有些人感叹遥不可及8、心有多野，未来就有多远9、一步到位的选择2019/10/2229【SLOGAN】广告标题狂想有些人认为非我莫属，有些人感叹遥不可及对一个家而言，没有什么正确的地点，只要能满足你的需求，便是一个满意的家在家门口享受生活的便利和购物的乐趣一个阶层需要一个独特空间，一个空间可以培养一种气质财富平台，从容把握事业与生活的节奏所谓独具慧眼，不只是指看到什么，更是指观察世界的敏锐角度一夜成名常常寄生于炒作品位才是底蕴的装订线有人耗尽毕生精力，只为奠立自己的成就和定位一间屋和一个家并不相同。一间屋可以数得出，一个家只能感受得到。。。。。。2019/10/2230【SLOGAN】财富到了一个层次，只有建筑才能证明它的恒久广告内涵深度挖掘有怎样的居住，就有怎样的人生居住改变生活满足人生梦想的地方事业。生活2019/10/2231一个问题：是不是定位完了就可以高枕无忧了？答案是否定的为什么是全新的？又如何榜样全城？需要我们进一步塑造项目2019/10/2232提升产品综合品质规划建议景观建议立面建议户型建议产品品质功能提升2019/10/2233临街商业◆建筑层高挑高◆独立裙楼◆门前沿街设置部分环艺小品◆水、电、有线电视入户，集中抄表（如果设置天然气更好）◆独立电路布线◆建筑框架结构预留业主加层位置◆统一门头及安全门◆外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质产品建议普通住宅◆户型：二室一厅一厨一卫；三室二厅二卫一厨一卫◆菜单式精装户型交付及毛坯◆卧室朝南◆有线电视、通讯网络及煤气管道入户；◆集中抄表（水、电、煤气）◆预留分体空调外挂机组位置◆车辆停放在小区专用车库及地上停车位，并设专用通道◆精装样板示范单位◆出入24小时安防管理，并设立监控中心2019/10/2234小区环艺◆三个主题景观：风情主题；休闲主题；运动主题◆植被：乔木及灌木组合◆地面布置园艺小道◆局部设置景观平面落差◆夜间灯光亮化◆设置艺术造型环保垃圾箱◆利用水境，局部养殖观赏鱼类◆12小时保持整个小区环艺区卫生整洁◆节假日环艺区域禁放烟花◆商业与小区及停车场独立分开◆设置人行出口◆留有车辆环形通道◆车库层高要舒适◆视车辆发展状况，预留停车位停车系统2019/10/2235亲情组合户型（建议）针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念。吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情”色彩。“1+1”亲情组合户型参考产品策略户型设计2019/10/22362房2厅1卫+2房1厅1卫入户花园2房入口2房1厅1卫2房2厅1卫带花园2房入口户型建议：“2+2”亲情组合另针对6层可以做阁楼，执行买6送7组合后4房3厅2卫带花园2房2厅1卫+2房1厅1卫=4房3厅2卫入户花园4房入口2房1厅1卫带花园2房2厅1卫带花园组合前2019/10/2237配套建议周边商服配套应设有多功能运动馆、健身房、体操房、室内跑步道、乒乓球室、桌球室、棋牌室、泳池、网球场等娱乐健身区，并应适当安排休息室、酒吧区、阅览室。（可利用现有商业空房或小区物业管理中心）360°全方位服务，方方面面为住户着想物业管理2019/10/2238网格式安全管理模式：五重智能化立体保安，充分保证您的居家安全全天候车辆管理15分钟快速反应维修服务：24小时维修服务商业街便利服务“一卡通”服务“温馨夕阳红”服务社区教育及活动中心“零打扰”服务八大基础服务五重智能化立体保安2019/10/2239项目定位智能化设施定位小区智能化源于商业建筑智能化，即通常所说的5A级智能大厦。主要针对集中式封闭住宅小区的建筑群，进行管理以及管理整合，以提高小区各方面的管理能力与管理效率（包括诸如物业、安保、设备、信息等各方面的管理），同时降低物耗和管理成本，为住户创造优良的小区居住环境。小区智能化是小区管理系统的技术平台。相关信息发送和集成到小区控制中心，由小区控制中心进行统一的管理、控制与响应。智能化分为小区智能化与住宅智能化两部分。住宅智能化侧重于个体住宅，为家庭提供更具备环境适应性和人性化的日常居住环境，是家庭个性化生活的技术平台。终端信息发送至住户端控制主机，主机根据住户事先的设定以及事件的具体情况进行响应，部分信息在发送至住户端控制主机的同时，也发送至小区控制管理中心，由管理中心进行记录、备份与响应；住宅智能化的目标是向住宅的个性部分提供管理平台。2019/10/2240周边环境的改造商业配