河南滑县温州商贸城项目营销策划报告_186PPT

深圳市维奥特思策划机构提供谨呈：滑县鼎亚实业有限责任公司河南滑县温州商贸城项目营销策划报告积累经验储备资源本项目是公司进入地产开发的启动项目，要通过成功运作完成在专业市场开发的经验累计相关客户资源的储备。降低风险实施稳健操作在流动性、收益性和安全性上，安全性为第一特性，要实现整个项目的低风险稳健操作。全力销售迅速回笼资金以销售为主要目标，要求迅速回笼资金，其次要考虑后续的经营。项目的三大主要目标项目利益最大化项目的三个核心问题这个项目要做成什么样的市场?怎样做好这个项目，总体原则是什么？我们要做什么样的产品？什么样的产品比较适合滑县？项目的发展方向总体原则产品结构总体原则：营销领航经营跟进项目的发展方向项目确定什么样的市场定位，才能最大限度的树立市场形象，获得相应的竞争优势和市场认同感。解之道：㊣通过对滑县商业市场进行重点的市场调查，研究滑县主要专业市场的发展方向，规模，状况；㊣同时对投资者和经营者进行访谈，了解他们对专业市场在项目地块可行或者不可行的具体看法和原因。产品结构项目应该怎么样打造产品，才能获得投资者和经营者的信心，实现快速销售。解之道：㊣通过对滑县现有专业市场进行重点的市场调查，研究滑县及周边主要专业市场的产品结构和产品组合，探索最适合滑县当前专业市场。㊣同时对投资者和经营者进行访谈，重点求证他们对滑县未来专业市场的总体看法，了解他们对这种产品结构的看法和这种看法的原因，并研究现有专业市场没有做旺与产品结构之间的关联性。Page6NO1：市场环境如何？有那些机会点？建材装饰五金机电市场如何？我们围绕目标，带着核心问题进行了以下思考项目定位营销总体策略营销推广销售执行市场调研NO4：项目推广、包装如何做到行之有效，抢占市场有利时机？NO5：我们的项目如何执行销售？如何落实销售？NO3：制定怎样的策略，才能达到旺销？实现价值利润最大化？NO2：我们的价值在哪里？客户群体是谁？我们的优势在哪里？Page7思维导图项目定位营销总体策略营销推广销售执行市场调研全国市场情况滑县概况滑县房地产情况商业具体情况滑县周边情况问卷调查与访谈Page82009年我国房地产市场形势分析1．投资增长：逐季加快，回升势头好于预期2．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增3．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续8个月上涨4．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快5．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹6．国房景气指数持续走高一、2009年房地产市场快速升温Page9二、多种因素促进房地产市场逆势上扬1．宽松的货币政策是直接原因2．通胀预期是间接诱因3．消费结构升级是重要基础2009年我国房地产市场形势分析Page102010年展望大幅调整的可能性不大1．房地产开发投资增速将在15%左右2．全国房价大幅下跌的可能性不大3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市Page11我国商业地产市场形势近几年来，因商业地产相对较高的利润回报的作用，越来越多的房产开发商纷纷投入巨资进行商业地产开发。尤其是2002年，随着我国加入世贸组织，国内商业地产的资金比重在2002年陡增11.8%，标志着我国商业地产市场开始进入快车道。商业地产的发展分为以下四个阶段：第一阶段是上个世纪90年代在这一阶段，市场上大部分商业地产都是没有产权的临建商铺；第二阶段是90年代中期在这一阶段，商业性质的物业以商厦的形式在城市中心区域诞生。第三阶段是各大城市开始建设商业街和步行街；第四阶段是近年的购物中心及其ShoppingMall和专业市场的建设热潮。在这一阶段，开发水平在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了大大的进步。建议我们在商铺规划、内部格局方面要做前卫Page12商业地产市场存在的问题目前，随着商业地产的发展，所暴露的问题也越来越多，尤其是商业地产的后期运营问题，很多商业项目的前期炒作和营销水平很高，招商和销售很顺畅，为开发商带来了丰厚的利润回报、口碑和赞誉，也为项目建立了良好的口碑，形成了高调开业的好局面，但后续经营管理渐渐陷入困境，致使整个商业地产最终以失败告终。建议我们设立专业的建材五金运营公司Page13思维导图项目定位营销总体策略营销推广销售执行市场调研全国市场情况滑县概况滑县房地产情况商业具体情况滑县周边情况问卷调查与访谈Page14滑县简介滑县位于河南省东北部，地处豫北平原，总面积1814平方公里，人口125万，是国家级扶贫开发工作重点县、河南省对外开放重点县。滑县2003年以来连续6年蝉联“全国粮食生产先进县标兵”和“河南省第一产粮大县”桂冠，素有“豫北粮仓”之称。滑县城镇区人口18万，城镇化水平为14.88%，和全国40.53%的平均水平相差26个百分点，和河南27.2%相比也有13%的差距，按照2%城市化水平的速度推进，每年将有近2.5万人口向城市转移，每年的建材五金的需求量会攀升。城区规模小，人口少，城市化落后Page15滑县以得天独厚的优势，座落在豫北区域性商贸中心腹地，以滑县为中心半径100公里内，辐射安阳、开封、濮阳、新乡、鹤壁、菏泽等6市30个县、整个商业区域人口4000多万人，滑县交通运输网络四通八达，县城道城镇南距武汉市500公里、郑州市130公里，封丘50公里、延津15公里、长坦30公里，新郑机场140公里、开封市100公里、北距北京市570公里、安阳市70公里、浚县5公里、鹤壁市25公里、东距青岛市620公里、济南市310公里、菏泽市130公里、濮阳市50公里、西距新乡市70公里、淇县20公里、在40公里半径内，有京广铁路、新荷铁路、京珠高速、济东高速、濮鹤高速、107国道、213国道等11条铁路公路干线，省道307线、308线、101线、215线、222线5条公路干线在此交汇，良好的区位、便捷的交通，承东启西，连贯南北，地理位置相对优越。滑县辐射能力相对较强，交通相对便捷Page16滑县经济2006年，全县生产总值预计完成76.7亿元，同比增长15.1%，增幅为12年来的最好水平。其中，第一产业完成31.6亿元，增长9%；第二产业完成28亿元，增长22.9%;第三产业完成17.1亿元，增长14.4%。财政一般预算收入完成1.64亿元，增长22.5%（按可比口径计算），为历史上增长最多的一年。全社会固定资产投资总额完成28.3亿元，增长39.3%，是历史上投资最多的一年。社会消费品零售总额完成19.1亿元，增长15.4%，增幅是8年来的最好水平。金融机构各项存款余额51.6亿元，首次突破50亿元大关，较年初增加6.6亿元，存款也是历史上增长最多的一年。城镇居民人均可支配收入6861元，增长13%，增幅是4年来的最好水平。农民人均纯收入3359元，增长17.1%，增幅是历史上最高的一年。Page17滑县房地产市场正步入快速发展阶段人均GDP与房地产发展关系最初始商业商业变革前卫商业享乐商业小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期稳定发展期减缓发展期Page18县城道城镇是豫北重镇，历来商贾云集，贸易繁荣，素有“小天津”之称。县城已建成副食品专业批发市场、工业品市场、粮油批发市场、道城烧鸡专业市场、滑县批发大市场、新大新中心市场、农业综合服务市场，高平蔬菜批发市场、八里营食用菌交易市场、四间房瓜果蔬菜交易市场等，集批发与零售为一体的滑县网络化市场冠誉豫北各县。滑县商业市场我们的市场要跟农批市场一样冠领豫北各县Page19滑县城市规划东扩南移滑县县城《2005—2020年总体规划》2002年开始准备，历时四年，2006年完成总体规划编制工作。根据规划，县城总体范围将道城镇、城关镇和小铺乡所辖的100平方公里作为规划控制范围，其中的42平方公里作为县城总体规划范围，规划人口规模2010年达22万人，用地21平方公里，2020年规划人口规模40万人，用地42平方公里。2005年以来，滑县新修和改造了县城主要道路，建成了体彩健身苑、戏曲文化广场等10个休闲娱乐广场，创建了“省级卫生城”、“省级园林城”，荣获了“市级文明先进城”称号。Page202005年8月，滑县县委、县政府为推动滑县经济快速发展，提出并成立了滑县新区（宏观指导/利益驱动）。滑县新区总面积15平方公里，规划为“五园、四区、三中心”。西起解放路，东至什牛路；北起滑州路，南至南外环路。区内有省级公路干线郑吴线通过，向南40公里接滑县火车站和正在建设的济东高速公路；向北40公里连京广铁路大动脉；向东直接进入大广高速连接线，距大广高速路口仅18公里。区内规划道路24条，其中纵向10条，横向14条，相继开工建设了人民南路、滑州南路、新飞路、大三路、滑兴路、文明大道南段和南环路拓宽改造工程。区内可开发利用土地17000亩，目前已入驻新区的行政事业单位和企业有76家。滑县新区Page21滑县县市辐射图Page22滑县乡镇辐射图Page23滑县总体规划图北大门南大门西大门从规划的实现来看，滑县由东扩南移而成住宅看新区西，大商业看新区东的局面Page24思维导图项目定位营销总体策略营销推广销售执行市场调研全国市场情况滑县概况滑县房地产情况商业具体情况滑县周边情况问卷调查与访谈Page25滑县，作为河南省一座有着悠久文化底蕴的古城，其经济发展潜力不可小视，尤其房地产的发展和发达城市相比还有很大的提升空间，但巨大的农业人口严重的制约了发展的脚步，购买力的低下使还有很长的路要走。目前，新区进行开发的项目配套设施水平都较高，但开发商的项目销售运作能力则普遍比较弱。滑县目前的房地产市场正处于前期摸索、稳步上升的阶段，初步形成的房产市场需求热潮也只是鱼龙混杂，需要开发商进行引导。2006年以前，开发商在运作项目的时候，仍是以往简单的盖好房子、等人来买，宣传力度普遍不强，如宏达花园、天宝花园等，但2006年以后，一些楼盘（锦绣华庭、锦绣时代广场、浩创第一商城、金牛国际城等）开始进入有组织、有策划的销售阶段，他们聘请专业的策划公司进行前期整体包装，并进行系统的广告宣传和销售组织，取得了良好的效果。滑县需求增加地产升温Page26滑县房地产业状况滑县房地产的发展无论是在发展速度还是在规模方面都是十分惊人，这是其它一些三级城市（县城）不可比拟的。房地产业的竞争也相对比较激烈，目前大部分房产开发都集中在城南新区，投资规模相对较大，并且在新城区投资的速度和规模远远超过了在老城区的投资，他们在新城区一般开发的面积都在一百亩之上，大者能够达到700多亩。并且新城区医院、学校、银行、体育馆等配套设施的在不断健全完善。Page27通过行政规划并且行政中心的中心南迁，在城市南部即将形成以行政、办公、体育、信息、商务为主的城市新核心区；并且随着城市重心东移，新区将会建设成为生态型、现代化的新型城市中心，是滑县新的增长点和发展区域，很有发展潜力。未来的新区即将成为滑县发展的亮点，也为滑县的房地产业发展带来前所未有的机遇。滑县未来发展趋势分析Page28滑县商业地产正由起步期向快速发展期快速演进发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善由街铺、步行街向集中商业发展大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入滑县目前商业地产的演进Page29※几个重点楼盘，总占地规模为19