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半岛壹号营销策划报告一、市场总结二、项目分析定位三、目标客户分析四、营销策划五、销售策略目录一、市场总结1、投资环境2、市场状况3、前景展望4、竞争市场分析1、投资环境海南岛概况中国唯一的热带岛屿集热带和亚热带海洋性气候于一身中国海洋面积最大的省份拥有1584.8公里海岸线中国最大的经济特区建立国际旅游岛后发展更为强势1、投资环境盈滨半岛概况自然地处海口风光秀美的西海岸西侧，整个半岛面积约6.5平方公里，三面环海，形似弯月，拥有内外海、双海滩、蓝天、银沙、白浪、阳光、温泉、绿椰、新鲜空气，实属大自然的完美佳作。人文以佛教文化为背景，整合永庆寺悠久的历史、美丽的热带滨海风光、水上运动项目，形成成为盈滨半岛旅游度假区人间福地的整体形象，使其成为国内外游客心目中的养生度假胜地。居住在这样一个中式古典文化氛围很浓的环境当中，沐浴着浓厚的佛教文化气息，感受椰风韵律的美好，心情自然无比惬意。1、投资环境盈滨“五最”盈滨半岛作为海南最早开发的区域，具备了丰厚的开发基础和区域认知基础。其次盈滨半岛是海南最具文化的区域之一，永庆寺、盈滨龙水节家喻户晓。盈滨半岛拥有海南最美丽的海湾之一，内海、外海、半岛，世所罕见。再次盈滨半岛是海南规划最完美的区域之一，拥有海口市新政务中心、国家级海口综合保税区等。最后盈滨半岛目前拥有涉外西海岸温泉酒店、国家足球训练基地、月亮湾高尔夫等各项配套，发展基础良好。1、投资环境规划建设——海口城区的距离规划目标根据《澄迈县老城片区城市总体规划》，盈滨旅游度假区是老城片区“三轴、五区”的空间布局结构的组成之一，是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。西海岸的开发，将带动盈滨半岛向着休闲、旅游度假、高级居住、水上运动等为主的综合性滨海休闲旅游度假区发展。海口城区的距离2009年10月30日，全长5.26公里的滨海西路二期动工，北起粤海铁路桥，南通盈滨二路，明年底竣工。这条路连接着盈滨半岛和西海岸新区。我们猛然间发现，盈滨半岛离海口近了。之前我们还在徘徊，盈滨半岛到底定位是“海口后花园”还是“半小时生活圈”，明年这里将是海口城区的距离。随着滨海西路的建设开通，盈滨半岛到海口国贸中心区仅17公里的距离，15分钟的车程，到西海岸新区南片区仅5分钟，就近享有海南最好的城市配套，加上一流的海滨资源，盈滨半岛必将成为大海口度假圈的首席度假湾区。2、市场状况海口别墅市场趋势辉煌海南别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代初期，随着海南建省和房地产业的迅速发展，在海南出现了大批花园别墅群，形成海南别墅市场的第一次浪潮，但此时的别墅类型、功能和针对的潜在客户群都较为单一。陨落由于市场化程度低，在93年宏观调控后跌入了谷底，98年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，到外市场的兴起同时带到那个了别墅市场的复苏。涅槃经过这些年的发展，海南的别墅市场已经由单一别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态，排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成表明市场已经逐渐走向成熟。2、市场状况海口别墅产品设计趋势规划采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论，以散点布置，确保一户一景的绿化配比。户型户型科学合理、款式多样，结构较为简易，独立别墅主力面积控制在250㎡，联体别墅主力面积控制在200㎡，主流结构为一楼是公共空间，二楼为私人生活空间。使空间的利用更为人性化，功能的划分更细。配套双车位（主人车位+访客车位）老年居室和太太书房中央空调地下家庭影视娱乐厅智能型热水供应器SPA建材门窗采用环保型隔热桥氟碳烤漆工艺室内管道全部铜管铺设红外线防盗和瓦斯报警紧急呼叫系统2010年前四个月海口商品房交易信息2、市场状况2010年前四个月海口商品房交易信息2010年前四个月海口商品房交易信息可售情况完成交易情况成交价格月份套数（套）面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）环比增长价格（元/㎡）环比增长1月43198------------------34.1419.02%642510.98%2月42263------------------29.72-14.06%861934.15%3月39508------------------31.867.20%8194-18.31%4月32636------------------89.27180.19%82200.07%数据来源：新浪乐居2、市场状况数据分析从上面的图表中我们可以看到，今年一月份以来，海口市商品房成交呈现先抑后扬的态势，而且在新国条政策发布后反而有了大幅上扬，价格则是在“国际旅游岛”上升为国家战略的政策颁布后突飞猛涨。在经过了一段时间的市场消化后才逐渐小幅缩水。从价格和成交量的联系上看，经过了“国际旅游岛”政策的大风大浪后，二月份的海口楼市在成交面积上有了理性的下降；而进入三月份后，市场预期了房价大涨的事实，开始进行消化，大部分短期炒家也是从这时开始进入市场；在经过了波涛汹涌的涨价大潮后，海口商品房价格也在这进行了第一次自我调控；四月，“新国十条”等前所未有的国家强力政策冲击着海南的房地产市场，而海口的房价反而逆流而上，成交量上强势走高，价格也比前一个月有了明显的增长。这样的市场反应着实让不少人大跌眼镜，究其原因一方面或和“两个暂停”的解冻有关，另一方面则说明了新政策对海南楼市的影响或没有想象中的巨大。3、前景展望别墅市场的远景前瞻别墅市场以其单位价格高、购买人群特殊而有别于一般的商品房，这样的购买群体首先购买力非常强，且付款方式多为全款，在选择上也更注重项目的品味与区位景观条件。这样的消费人群构成使得新政策对别墅项目的影响不会像一般住宅那样显著。一家观点：海口的别墅市场在未来很长一段时间内都将平稳发展，不会受新政策的过多影响。发展方向也会秉持着高端、优质、品味、卓越的方向继续前行。4、竞争市场分析海蓝福源1区桃花涧开发商海南盈滨岛置业有限公司项目地址海口老成经济开发区盈滨半岛建筑类型独栋&联排别墅项目售价起家18900均价19000销售情况待定海蓝福源1区项目基本信息总占地面积267272平方米总用地面积91198平方米容积率0.34%建筑密度16.9%绿化率57%户型选择从170平方到310平方不等的8种户型可供选择项目简介项目地处半岛腹地，禁拥双海，独享20公里海岸线和9公里长的沙滩半岛，每户均配有温泉SPA浴池，部分户型配备私家泳池。“湛蓝的岁月，金色的沙滩，与海零距离，开启海边的南加州生活。”4、竞争市场分析博亚·龙湾开发商海南博亚房地产开发有限公司项目地址海口老成经济开发区盈滨半岛建筑类型多层花园洋房&别墅项目售价均价洋房11000别墅26000销售情况待定4、竞争市场分析博亚·龙湾项目基本信息总占地面积66000平方米总建筑面积29700平方米容积率0.45%绿化率40%户数和车位情况总户数187户车位数120个车位配比1：1规划特色“生长的细胞，细胞组成结构”的总体布局概念，各组团依势自然展开，与用地边界的自然环境有机结合传承东南亚建筑文化特征，做到“围而不合，分而不离，隔而不断”项目简介博亚•龙湾位于老城盈滨半岛入口处，距海口15公里，面临浩瀚南海，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。4、竞争市场分析富力·盈溪谷开发商富力地产项目地址海口市西海岸新区粤海大道与南海大道交汇处建筑类型花园洋房&联排别墅&独栋别墅项目售价待定销售情况待定4、竞争市场分析富力·盈溪谷项目信息总占地面积452000平方米总用地面积171000平方米容积率0.38%建筑密度12%绿化率55%户型选择花园洋房有90/120/140平米三种别墅以220-250平米为主项目简介地处城市主干道粤海大道与南海大道交汇处，东临西海岸新城市发展中心，西联海口火车站、盈滨半岛，滨海休闲及国际度假酒店群立，富人区聚居地段，尽享海口未来中心繁华。富力•盈溪谷在舒享西海岸美丽景致的同时，离尘不离城的卓越区位，让你30分钟轻松到达国贸都市繁华核心所在，随意切换都市繁华与生活宁静。4、竞争市场分析汇总分析从这几个有代表性的个案我们发现，基本上海南的别墅项目楼盘均主打海景、休闲、奢华牌，走高端旅游度假房产。针对人群也主要是岛外成功人士或本地高端人士，将别墅这一享受型高消费奢侈品和海南迷人的热带岛屿风情有机的结合到一起，为少部分人打造属于他们自己的尊贵生活。别墅项目的趋势也更加高端化，低密度化和奢华化，这就要求本项目在稀缺性和项目文化底蕴上要更加出众，才能在这片奢靡之风中吹起属于自己的悠然惬意…半岛壹号…嫣然登场…4、竞争市场分析二、项目分析定位1、项目SWOT分析2、项目局部调整建议3、项目市场定位4、广告定位思路1、项目SWOT分析海口别墅区域图盈滨半岛西海岸滨海度假区海甸岛东海岸本项目位于海口总体规划长流组团的西海岸线盈滨半岛旅游度假区，区域气候特征为独特的亚热带海洋性气候，紧邻海岸线，海水清澈、沙质细软，可开展各类沙滩及海上运动。项目内配有五星级酒店及会所，西面3公里处是索菲特前沿大酒店（正在重新装修中）和足球训练基地，除此外没有任何的商业和生活配套设施。而作为本项目最重要的进入路线——滨海大道西延伸线目前尚未正式动工。1、项目SWOT分析地块分析优势（Strength)天然+人工形成的双岛居生活纯独栋别墅双海湾完美600米一线海景五星级酒店入驻区位远景优势劣势（Weakness)部分户型缺少平台停车位稍窄位置偏远，周边配套稀少内部装饰过于普通1、项目SWOT分析机会（Opportunity）滨海西路二期年底的竣工，届时盈滨半岛与海口国贸中心区仅15分钟车程盈滨半岛的规划，未来东线轻轨、综合保税区、跨海大桥选址海南国际旅游到效应新理益集团雄厚的资金实力威胁（Threat）周边类比别墅楼盘的竞争当前市场需求的不稳定形势政府宏观调控的未知性变化对海南房地产的影响1、项目SWOT分析2、项目局部调整建议调整建议前言根据我们对本案的了解，我们站在消费者及市场的角度来看，本案局部有需要调整的地方，并可适当增加一些元素，特此提出，仅供参考。若发展商能采纳此次提出的调整内容，就目前市场而言，相信无论是对现产品的销售还是公司的品牌口碑营造，都会有利无弊。2、项目局部调整建议建筑本案的180M²户型缺少平台这样无论是景观视野还是居住的舒适感上都会显得不够宽广。如果可以，我们建议将部分室内空间转变为景观露台。别墅自带露天停车位较窄针对本案的高端与奢华定位，我们建议将停车位宽度设定为3米，足够宽的停车位，不仅能更方便业主停车，也给业主的爱车一个宽敞的“家”，还能给本案的奢华提供额外支撑点。建筑啊别墅的内部装饰过于普通与精致的外部装修相比，本案别墅的内部装饰过于普通，建议内部采用日式窗格，外部围墙可用日式风格小坡顶作为围墙顶部。2、项目局部调整建议围墙顶部设计内部日式窗格入口处玄关设计园林、水系本案所重点宣传的建筑风格为纯日式，园林景观为东南亚风情，为了不使建筑本身特色被东南亚风情园林的浓厚色彩所覆盖，我们建议在别墅与别墅之间加入日式风格小品，目的是将别墅的日式风格经过桥接连为一整体，在色彩浓厚的东南亚园林中又不失日式经典。2、项目局部调整建议日式凉亭装饰日式小搭桥3、项目市场定位海口盈滨半岛双海湾、双岛居、纯独栋别墅日式风格别墅东南亚风情园林3、项目市场定位定位思路以唯一来支撑品质的奢华全新概念双岛居生活姿态，在资源环境都基本无差别化的竞争市场，摒弃多数别墅项目以品质打造奢华的老套概念，我们除了拥有品质，还拥有全海南唯一的天然+人工形成的双岛居一线海景资源。3、项目市场定位定位思路双岛居概念诠释：本案位于拥有内海、外海双海湾之称的海口盈滨半岛；项目拥有600米内海一线海景视野，并与外海——琼州海峡仅1公里距离，除了拥有天然形成的半岛生活外，开发商还耗巨资于项目内开发大范围人工水域，使本案即刻拥有另一人工形成的内岛居生活，我们称之为双岛居生活。定位思路3