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整合营销策划案开启淮南商业新篇章淮南汽配城1目录一．项目基础背景解读二．项目研展资料汇总三．项目产品规划建议四．项目招商运营建议五．项目营销策略安排2第一部分项目基础背景解读3城市发展背景城市名称淮南人口242.5万（2009）行政级别地级市下辖地区田家庵、大通、山南新区等6区1县气候条件暖温带季风气候著名景点八公山、上窑山、舜耕山、焦岗湖等政府驻地田家庵区洞山中路9号电话区号0554邮编232000车牌代码皖D地理位置安徽省中北部面积2596.4平方公里4城市规划要点关键词：东进南扩、东部城区、西部城区、山南新区城市发展战略：建设“现代淮南、文明淮南、生态淮南”的总体目标，制定“东进、南扩、西调、北连”的空间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱、三城互动”的空间形态等三城功能定位：东部城区：居住、商贸、金融、教育、高新产业等西部城区：加工制作业、旅游产业等山南新区：行政办公、商业服务、文教、体育、居住、轻型工业和高新产业等5商业地产发展概况城市商业项目统计表（主力商业项目）名称位置商业类型户型（㎡）价格（元\㎡）优惠淮南国际汽车城大通区合徐高速连接线以北，十五中以东纯商业70—80前期准备中无瀚城大通区烟草公司东南片区底商40—11011000一次性96折，按揭99折润城紫云府国庆路与洛九路交口底商无前期准备中无中央国际购物广场田家庵区龙湖路与国庆路交汇处纯商业16.7323500（负一层）无海沃世贸商城龙湖路与舜耕路交口纯商业17—170交5万抵10万年返租7%（3—5年）金地·国际城田家庵区朝阳东路底商60—160内街18000，外街单层23000一次性98折，贷款99折6城市公寓发展概况淮南小面积房型概况项目名称类型面积（㎡）价格（元/㎡）总价（万元）万祥天寓期房（精装）28—624800—540010—30金地·国际城期房（毛坯）39-75620022-30中央国际广场期房（毛坯）60530031海沃世贸商城期房（毛坯）39-75无无备注目前淮南纯公寓项目就一家，其他的都是综合体内涵盖的7小结1、“合淮同城化”的快速发展，给山南新区带来新的契机，项目地处东部开发区——政策支撑力不足！2、城市房市主力供需市场为住宅，刚性需求占主导！3、“汽配市场”及公寓作为一个新兴行业，发展潜力充足；但也存在风险！4、城市商业未来供应充足，加剧项目市场竞争强度！5、如何整合招商资源，实现项目快速销售是项目最主要难题！8第二部分项目研展资料汇总9项目经济技术指标10项目各项经济技术指标（总建面：14万方）二层商铺60815㎡608套100㎡/套十八层公寓楼67240㎡1—4层商业21000㎡公寓住宅44896㎡816套55㎡/套物业办公室1344㎡地下室11945㎡项目SWOT分析1112Strength(优势）（一）地块优势项目地处城市“东扩南进”主要发展区域，距离市中心2公里左右，距离火车站5公里左右，毗邻淮南市开发区管委会等政府机构，行政配套齐全；同时即将完工的高铁也将带动地块区域的发展。（二）配套优势周边4S店齐全：淮南市金悦汽车销售服务公司、淮南鑫众汽车销售公司、东风本田中洲店、淮南盛世通、广汽本田广通店、奇瑞汽车淮南瑞鑫店、东风日产中骏专营店、北京现代汽车有限公司淮南市恒美汽车销售服务有限公司等同时周边高新产业较多：东芝堂药业公司、康宝安医药包装公司、绿十字生物制品公司、东华工程科技公司等。13Weakness(劣势）（一）板块劣势1、项目产品在淮南市场是新型产品，市场信心力不足；2、城东目前缺少发展规划建设热点，销售招商难以借力；3、城市规划热点以及近期建设的热点项目多集中于南部，项目区域尚无成片开发项目，容易被市场忽略；4、老百姓对项目区域接受度较低，间接影响投资客及租赁客信心5、二层商业在面积及总价上都是考验市场接受程度的问题（二）配套劣势公寓类住宅产品对于周边生活配套设施要求较高，项目地处经济开发区，周边生活配套缺乏，缺乏人气支撑力14Opportunity(机会）（一）政策机会中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金近三个月。（二）市场机会目前淮南市场中，大规模纯商业项目未进入市场，都是处于准备阶段，在房市平稳过渡的市场中，商业项目将备受投资客的喜爱！15Threat(威胁）（一）政策威胁国家宏观调控政策对于房市的控制，房市市场趋于平稳发展中（二）竞争对手威胁淮南国际汽车城（网上信息）作为本案最大竞争对手，金地·国际城等商铺也在不断蚕食市场16竞争对手分析17淮南国际汽车城项目名称淮南国际汽车博览城项目位置大通区合徐高速连接线，十五中以东总建筑面积160万方开发商淮南华锋汽车城投资有限公司占地面积1300亩主力户型70—80㎡物业类别多层房屋属性商铺学区十五中项目开工9月16奠基售楼部开业7月份左右项目定位汽车文化产业城项目简介淮南国际汽车博览城是一座规模适宜、功能完备的汽车专业市场。汽车城划分为汽车物流园、整车交易、商业配套、汽车美容城、汽车配件城、整车商城、五金机电、汽车文化广场、汽车博览城、综合服务中心、汽车维修保养中心、CBD中央商务区、汽车4S专卖店、二手车交易市场、精品车城、综合商业、汽车博览中心、汽车城中心公园、配套住宅区、配套教育区十六个功能区。1819金地国际城项目名称金地国际城——中英街项目位置田家庵区朝阳东路建筑面积1.7万方开发商淮南万洋置业有限公司主力户型60—460㎡住宅价格均价5000元商业层数1—3层价格内街：18000元（单层）；外街：18000元（双层）23000元（单层）优惠一次性98折，贷款99折核心商铺26000元项目定位朝阳东·中西美食风情街最新信息目前在售A32#挑高大复式，39-75㎡，三房两厅两卫，买一层送一层，均价6200元，首付2.2万起，总价22-30万/套。目前在售高层80-160㎡，首付仅3.9万起。在售B9#、B11#、B12#，B14#、B25#5层退台洋房，85-140㎡，均价5200元/㎡。B32#、B36#8+1电梯洋房，131-168㎡，均价5000元。金地中英街商铺一期目前在售面积段50-2000平米，10000元/平米起，同步招商中。近期加推A33#、A34#中英街商业位于朝阳东路与中英街交汇处、苏果旁，目前仅剩8套商铺。最新优惠：9月凭教师证购房，额外享受2个点优惠。2021中央国际购物广场项目名称中央国际购物广场项目位置龙湖路与国庆路交汇处开发商淮南市万远置业有限公司占地面积21.2亩（一期）建筑面积30万㎡主力户型16.73㎡商业层数6层（含负一层）价格23500元\㎡层高5.8米最新信息负一层商铺共499套，目前剩余4席，面积为16.73㎡，单户的层高是5.8米。项目最新信息该项目在售高层，面积约50-130㎡，均价5200元，27层，两梯五户、两梯六户，公摊21%左右；公寓，均价5300元，31层，面积约42-90㎡，四梯17户，公摊22%。一次性97折，按揭和公积金98折。2223海沃世贸商城项目名称海沃世贸商城项目位置淮南火车站旁开发商安徽海沃投资置业有限公司占地面积2万方建筑面积11.3万㎡商业面积5.4万㎡商业层数6层（含负一层）价格1—4层：5万、2.5万、1.4万、1.1万（负一层和五层开发商自持）返租优惠4层返租5年（前三年7%，后二年5%）；1—3层返租3年（年回报7%）。最新信息海沃世贸商城预计在10月中旬开盘，将推出公寓39-75㎡，住宅92-137㎡，全能配套多种户型，共600多套房源；火车站绝版旺铺20-100㎡左右，首付8万元起，约900间。开盘前预存10000元即可参与VIP客户“认购1-3层商铺享日进1000元”或“认购4-5层商铺，住宅/公寓享日进500元”增值认筹活动。2425万祥天寓万祥天寓项目位置淮南市田家庵区舜耕中路一中斜对面开发商淮南万祥置业有限公司占地面积2914㎡产权70年学区洞二小、矿一中、市一中、理工大学物业类别高层装修状况精装（不包括家电）项目信息共1栋高层，25层，2梯13户，商铺为地下一层，地上三层户型面积28—62㎡；28为二房，53为三房价格预计5000—5400元/㎡海威点评项目周边校区优势凸显，产品即可投资亦可自住，客户群广泛2627小结1.扬长避短，突出行业发展前景，争取划归政府出台税收优惠政策，充分挖掘项目价值；2.在前期定位和规划设计、产品设计上以市场为先导、以需求为目标，寻求前瞻性项目定位及产品规划；3.采取优惠销售、招商抢夺市场份额，通过一期强有力的推广销售迅速回笼资金，为项目后续开发打下一个坚实的基础；4.蓝海策略，引进先进开发\经营模式，以市场经营管理为本，争取早日成市；5.树立品牌、加强推广、活动优先，争做市场龙头。28第三部分项目产品规划建议29产品定位30项目可销售面积31项目可售面积统计二层商铺（㎡）60815大商业14000超市（㎡）——可销可租12000公寓住宅（㎡）44896总计（㎡）131711项目产品定位考虑到项目距离市区较远，市场竞争激励（淮南国际汽车城），使项目整体招商能够顺利进行，我公司建议项目定位：淮南不夜城倾力打造具有地域标杆和文化底蕴的首席休闲娱乐商业街业态定位：中高档主题餐饮、KTV、酒吧、咖啡馆、茶楼、休闲会所等32定位城淮南不夜城的优势分析项目差异化定位，能够快速的市场占位，实现品牌效应符合当前中国的消费心理需求走文化路线，利于项目高端形象的塑造无论是承租面积及租金上,利于项目招商工作进度，利于项目市场的快速形成，实现整体的快速销售33项目定位阐述上述定位是我公司根据目前市场及产品现状给予的产品定位建议，无论是“不夜城”还是“汽配城”；项目所走的营销路线是大同小异的，即通过招商返祖模式，形成市场，快速销售。待开发公司确定项目产品定位后，具体的广告形式及项目产品招商工作如期进行，本案下述还是从“汽配城着手”34规划建议35规划建议36项目规划建议（二层商铺、60185㎡）最新修改后规划海威建议618套100㎡/套760套80㎡/套备注：小面积户型，总价低，易于被市场接受，快速销售，及时回笼资金第四部分项目招商运营建议37招商前期走访资料淮南市主要的汽配市场目前集中在2块区域：安成铺及供电局周边安成铺：大车及小车配件、汽车维修等供电局旁：小车配件、汽车美容、汽车维修等经过走访，大部分商家对于项目兴趣较大，但对于项目位置有点抗性，等具体的招商细则确定后，再次约访！38招商总体思路引进知名商业运营公司，并成立招商小组本项目的招商工作在销售开始前要全面展开；配套商业招商时段可在销售持续期进行。招商的大部分精力应集中品牌攻略上，前期主攻一些大品牌、大商户，以这些知名度高、影响力大的品牌和商户打开市场缺口。在招商初期向客户详尽介绍淮南汽配城的发展规划及各卖点，落实客户之明确意向，并在招商初期预留一部分铺位以待后期大品牌入驻，前期意向客户签订《认租协议》并支付少量诚意金，等交房前三个月签订正式租赁协议。39•成立招商突破小组：挑选最优秀的招商人员参加招商突破小组，融入商户圈进行更好的交流，强调项目在资金实力、经营管理方面的实力和优势。给予招商突破小组必要的权力和资源（系统支持、媒体、资源、补贴），在一定限期内明确达到招商目标。•区域客户市场突破：在最有机会的区域市场，由突破小组负责在当地招商。根据每个客户市场不同，设计不同的招商渠道和策略，运用各种招商方式力争在较短时期内取得一定效果。•区域市场提升：充分利用入租客户资源，通过其扩大招商范围和影响，特别是通过区域市场行业领导者的影响，辅以广告和销售支持、吸引更多的客户。•区域市场交换、深挖：负责不同区域的小组，互相交换区域市场，以便发挥各小组不同的优势，争取一些不接受以前招商小组、招商方式的客户和以前招商小组没有发展的客户。招商总体思路40招商准备工作业态区域划分：进行业种分布、功能规划、品牌组合规划、铺位面积划分