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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料海泊人家营销策划方案序我司认为，把产品做好，是一切营销活动的基础。产品是决定市场成败的首要因素。要想在楼盘推广过程中取得良好的销售成绩，必须紧紧围绕项目的开发理念提升项目，运用从整体到局部的系统性提升方案，切切实实将自己的产品做好。现代市场的核心是满足顾客的需要。消费者购买一种产品，追求的不仅是产品本身，还是某种需求和欲望的满足。所以，一个畅销项目应该是综合质素上佳、没有明显缺陷、同时又有鲜明特点的项目。销售即是传播，就是要将海泊人家项目的尊贵、优越和稀有性完完全全传播给目标客户，使其形成购买欲望，从而促成销售。而目前我们的工作就是充分挖掘项目的“尊贵、优越和稀有性”。本提案对海泊人家项目的总体定位进行了较全面的阐释，并做了相应的建议，旨在消费者心智中建设一个受其喜欢的海泊人家形象。但由于实际操作中存在许多不确定的因素，所以某些具体细节还有待进一步调整，以其更有利于销售。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料项目所在区域市场分析项目位于市北区与四方区接壤地带。市北区市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46.51万，全区辖16个街道办事处，5个行政村。经济概况1998年，全区国内生产总值完成10.6亿元，其中第二产业增加值完成3.4精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料亿元，第三产业增加值完成7.2亿元，分别比上年增长12.9％、14.8％和11.9％；完成地方财政收入1.49亿元，同比增长16.8％。产业发展市北区是个商业发达的老城区，全区有各类商业网点1.2万个，其中万米以上大型商厦5家，从业人员2.7万人；有集贸市场59处，年交易额18.9亿元。1998年，累计完成三产销售额27.9亿元，比上年增长21.0％。工业主要由区直工业、区属工业、街办工业、校办工业、农工商工业和民政福利工业组成，包括机械、电子、橡胶、塑料、印刷、轻工、服装、饮料等8大支柱产业，近20个行业，形成了门类比较齐全的综合性工业体系。发展战略针对城区经贸发展特点，制定实施了“商贸兴区”发展战略，并确定了“一园二街二线三区”的全区经贸整体发展布局。一园：即市北区工业园，位于辖区东部与市高科技工业园毗邻，总面积66.73平方米，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区。二街：即青岛科技街，位于辽宁路，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区；青岛地下中心商业街（901工程），建成后将成为集商贸、娱乐、饮食服务、交通于一体的大型地下综合服务设施。二线：即市北区商贸走廊一线（胶州路—热河路—辽宁路—威海路—吴石路），将建成国内具有一定知名度的繁华商业街；308国道加工仓储一线，建成规模较大的全市重要的物资仓储基地和市北区加工工业基地。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三区：即辽宁路科技商业区、台东商业中心区和敦化路特色商业区。城区建设近年来，重点抓了棚户区改造工程，市北区共有经市政府确认的棚户区面积150.43万平方米，占全市棚户区总面积的70.4％。截止1998年底，全区共动迁棚户区14片，开工174万平方米，拆迁居民22676户，城区面貌有了较大的改观，群众的居住条件得到相应的改善。四方区四方区成立于1951年，南靠市北区，北接李沧区，东临崂山区和市北区，西濒胶州湾，全区海岸线长7千米，总面积34.55平方千米。全区现辖13个街道办事处，分别为湖岛、兴隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉兴路、阜新路、鞍山路、海伦路等。经济概况四方区1998年国内生产总值6.6亿元，比上年增长12.2％。其中第二产业增加值2.07亿元，比上年同期增长7.3％；第三产业增加值4.56亿元，比上年同期增长15.5％。财政收入9517万元，比上年增长15.8％。结构组成四方区由老城区、新经济区和西海岸经济开发带三部分组成，交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区，在全市处于举足轻重的地位。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料交通状况区内交通发达，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区，区内的四方火车站和沙岭庄火车站两处客货混合三等中间站――青岛市长途汽车站座落于区内，年旅客送量180万人次。区内道路128条，道路长度106.69公里，道路面积1.96平方公里，道路面积率为5.66％。发展规划根据区域功能定位，四方区适时提出了东西抓开发，老区抓改造，“两翼齐飞，优势互补”的总体思路和“三产兴区”方针。按照规划，四方区今后的发展将立足干区位优势和交通优势和交通优势，重点优化完善区域功能和产配置，逐步形成中部第三产业发达，东部新兴工业商业集聚繁荣，西部港口，仓储、临港工业发达，三大区域全力并进的发展格局，成为极具投资价值的区域，成为经济繁荣、环境优越、功能完善的现代化新城区。对外开放截止目前，全区已有来自美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、沙特、澳大利亚、荷兰、巴西、意大利以及港澳台等19个国家和地区的投资商，共批准设精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料立中外合资、合作和外商独资企业130余家，合同利用外资1.25亿美元，实际利用外资9000万美元。个体私营四方区个体私营经济是全区经济发展中最具潜力的层面之一，1998年全区个体工商业户达6277户，私营1411户，从业人员2.1万人，注册资金6.6亿元，实现总产值1.56亿，销售总额和营业收入7.3亿元，其中三产收入已占全区总额的50％以上，完成的区级税收占区财政收入的12.2％，技改投资占全区总额的80％，个体经济正向规模化、科技型迈进。第三产业四方区第三产业发展迅速，特别是专业批发市场、集贸市场发展较快，目前，全区各类市场39处，其中，青岛花卉市场、灯具市场、汽车配件批发市场是具有一定影响、一定规模的特色市场，市场交易辐射全国各地。98年全区第三产业销售收入12亿元，“三产”增加值4.5亿元，社会消费品零售总额实现5.3亿元。综合评述青岛申办奥运帆船比赛项目城市的成功，加快了大青岛国际化都市的进程。到2010年，青岛远景规划中将中部的功能定位确定为：能源、居住、商贸、工精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料业和交通枢纽。从布局结构上来看：其中四方区由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、西部工业仓储综合功能片区共同组成。四方、市北正值大力发展之际，具有无可置疑的投资价值。随着环境的改善、配套的完善，该区域必成为，甚至已成为有识之士的居住、投资乐园。从市统计部门获悉，市北区2002年上半年商品房平均售价是3087元/平方米，比去年末上涨357元/平方米；四方区是2100元/平方米，比去年末上涨176元/平方米。置业“一次到位”者、房产投资者以及二次置业者增多，中部开始显现出其深厚的潜力。现有项目现状祥泰商住大厦发展商：青岛祥泰房地产公司地址：人民路99号建筑面积：14381平方米户数：78套户型：124.4、87.12、145.59、148.4、128.43、143.83、126.69、114.41㎡价格：2500-2750元/㎡；配套：可视对讲防盗门、双气、长城宽带入户、INTERNET接口入户、三表程控、台湾日立电梯等；备注：主体已完工，正进行内、外墙抹灰；房屋已售80%。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料绿都公寓发展商：青岛港澳置业投资有限公司地址：威海路与浦口路交汇处总户数：160户户型：80--135.15㎡价格：3570元/㎡；配套：全封闭物业管理、双气、双回路供电、、三表程控、西子奥蒂斯电梯等；备注：房屋入住已达90%，物业管理费总计1.6元/平方米.月，仅剩六套80平方米房。康顺家园开发商：青岛华兴房地产开发有限公司区域地段：康宁路1号楼盘规模：10栋住宅：安置拆迁网点面积：120—170平方米网点价位：2990—4360元/平方米备注：安置拆迁住宅不对外销售，只售网点。海滨广场精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料开发商：李沧房地产开发有限公司设计单位：仪表建筑研究院区域地段：山东路立交桥西侧楼盘规模：8栋联体住宅价位：标准层：2100—2600元/平方米阁楼：1800—2000元/平方米155㎡备注：网点不售，住宅已售罄。金桂花园发展商：青岛金海丰房地产开发有限公司地址：鞍山路、哈尔滨路和辽阳路交界处绿化率：32%规划：10幢七层住宅户型：70--110㎡价格：2350--3200元/㎡备注：普通住宅，但位置较好，交通方便，周边生活配套设施齐全。目前基本售罄。城市花园发展商：青岛城建综合开发有限公司地址：威海路规模：19幢6层（带阁楼）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料建筑面积：80000平方米绿化率：30%户型：78--123㎡价格：3200元/㎡---4300元/㎡，一层送花园售价4200元/㎡物业管理费：0.4元/㎡.月备注：社区综合品质较高，一年前已售罄。海地俪园发展商：青岛华新园置业有限公司地址：敦化路建筑面积：14000平方米户型：65--130㎡价格：3470元/㎡---4080元/㎡备注：规模不大，普通住宅。在和平花园东面还有一块地叫“海地家园”，售价约为3550元/㎡。项目区域房地产市场总量情况从房地产业的发展来看，主要有以下几个特点：一、开发规模创新纪录精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料截止2000年，四方、市北房地产在开发投资、商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。二、市场消费主体发生了根本转变随着房改的深入，住房货币化分配制度的建立，集团购买已经淡出住房市场，个人住房消费已经成为主房地产的绝对主力。三、住宅产品实现了产品升级换代随着住宅产业现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品意识的不断增强，住宅建设已经迈上新台阶。具体表现在：1、住房面积由经济型向舒适型转变。去年全市的平均套型为86平方米，普遍住宅平均面积为84平方米，比上年增长8平方米左右。原来出售的住宅以套二户型为主，从去年开始，三居室的住宅销售呈上升趋势，已经超过了30%，今年这个比例还将加大。2、住宅配套设施规划水平明显提高。各发展商不再满足于国内设计，放眼开去，引进美国、澳大利亚、加拿大、韩国等国家的高水平设计，留下一个个精品工程。智能化、环保、节能、绿色、生态等高科技配套产品逐步渗入的平民百姓家中。3、住宅市场提供选择的余地加大。四、房价平稳适度上