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航天孝天路项目营销策划案非常道1三江航天孝天路项目营销策划案2航天孝天路项目营销策划案非常道议程提要壹.宏观市场分析贰.项目认知分析叁.推广策略肆.执行策略3航天孝天路项目营销策划案非常道一.市场解析4航天孝天路项目营销策划案非常道08年伊始，受国家一系列的影响，北京、上海、深圳等经济发展较快城市房地产市场受到极大波动，武汉出现明显观望状态，对于孝感来说略有影响，楼市出现观望情绪。5航天孝天路项目营销策划案非常道市场受到政策等多个力量作用宏观大势房地产行业在政治经济、市场刚性需求等一系列利好因素的作用下，继续维持上升的发展态势金融政策从金融政策上来看，重点针对投资客的调控导向明显，对自住需求影响不大新政影响新政首付提高的影响不大，利率影响甚大当前反应近期孝感市场有些疲软，市场出现观望，随着更多项目的入市，市场竞争加剧由于一些政策的影响，孝感市场出现短暂性观望，但是，由于市场处于起步阶段，以及城市发展的利好，房价未来会保持继续增长的势头6航天孝天路项目营销策划案非常道城市利好带动孝感经济发展7航天孝天路项目营销策划案非常道孝感纳入武汉的“8＋1”城市圈利好一8航天孝天路项目营销策划案非常道孝感是武汉“8＋1”城市圈离武汉最近的城市9航天孝天路项目营销策划案非常道利好二航空城带来的空港经济区10航天孝天路项目营销策划案非常道滚子河孝感城区通往天河机场的迎宾大道本项目11航天孝天路项目营销策划案非常道宏观背景分析小结孝感房地产正处于快速发展阶段，城市经济快速发展将会带动房地产市场的快速发展从宏观经济层面看，孝感作为“8+1”城市圈离武汉最近的城市，地产整体发展趋势将持续看好从战略层面上看，孝感的空港经济区的启动，将会使城市走向国际化的同时带动城市人居的发展。从供求情况看，未来将出现较强刚性需求，房地产市场机会巨大孝感东部拥有区域的发展优势的同时，大量开发商的进驻，将成为孝感高档居住区，虽然潜力巨大，但是也同样竞争巨大。12航天孝天路项目营销策划案非常道孝感东城区楼市判断13航天孝天路项目营销策划案非常道孝感东城区规划情况东城区起步区的规划定位是武汉城市圈中的“战略门户新城”和体现现代城市文脉和特色的“生态文化新城”，其形象定位为和谐新城、发展新城、现代新城和文化新城。它将通过行政文化中心、商业商务中心和现代居住社区“三大引擎”来带动整个东城区的兴起和城市重心的东移.尽管上述众多利好，但目前工程方尚未完全启动，真正建成需要几年以后，所以人气的聚集不是短时间能形成的，对区域的信心也不是短时间能提升的。14航天孝天路项目营销策划案非常道2007年孝感市东城区房地产销售均价从2007年4月份2200元/㎡至10月份2760元/㎡，半年上涨550元/㎡，楼盘开盘均达到推盘量的50％以上。标志着目前孝感房地产市场处于快速发展阶段。东城区成交量及价格浅析15航天孝天路项目营销策划案非常道2007年11月，福星城一期的花园洋房在景观未出的情况下开盘即销售87％，价格达到4200元/m2，价格方面，由于品牌、景观、工期均有保证，产品具有较强市场竞争力，虽然价格较高，市场仍然可接受，可见在上述条件消费者认可的前提下，价格并非购房主力因素。而福星城在孝感的高端产品和其品牌认知度将是孝天路项目最大的竞争对手竞争市场16航天孝天路项目营销策划案非常道08年后市场感性，受政策和市场影响巨大进入08年，随着国家宏观调控以及金融市场的影响，市场出现一定的疲软，对于三线城市的孝感，客户观望的情况相对来说比较明显。17航天孝天路项目营销策划案非常道发展前景良好现状不容乐观孝感市场尚不成熟，受炒作和宏观市场的影响巨大市场成交量的不稳定，因炒作因素，开盘情况往往好于后期，由于市场因为政策的影响观望现象严重，每月成交量不多。区域前景发展看好，楼市回暖指日可待随着东部规划项目的启动，以及成熟的生活配套逐步形成，市场刚性需求明显，楼盘品质的不断提升，08年下半年市场情况将有所改观。18航天孝天路项目营销策划案非常道非常道观点：鉴于孝感区域的以上特点，项目想要一炮而红，必须进行有针对性的炒作，把产品的独特卖点进行放大与聚焦。以及与城市重点竞争对手的对比，截流客户来加强项目的认知度和美誉度，提升项目在城市中的地位。19航天孝天路项目营销策划案非常道议程提要壹.宏观市场分析贰.项目认知分析叁.推广策略肆.执行策略20航天孝天路项目营销策划案非常道竞争市场——产品福星城乾坤阳光西湖明珠民邦熙公馆北大鸿城建筑面积34万方18万方22万方3万方10万方容积率1.81.681.652.191.91绿化率30.5%38%35.5%31.5%35.8%主力户型135139.66－168125－130128－137128物业形态花园洋房高层多层、高层多层高层多层、小高层高层户型特点花园洋房、赠送露台面积客厅大开间南北通透、大客厅通透性强、但大主卧有立柱观景阳台与客厅相连，通透阳光房结论：本案社区规模在竞争对手中不占优势，且容积率相对较高，结论：本案社区规模在竞争对手中不占优势，但本案独树一帜的外形以及内景观的亮点具有区域内的优势。21航天孝天路项目营销策划案非常道以目前市场上运行的楼盘主要情况来看,孝天路项目的主要竞争对手将会是福星城和北大鸿城,我们将重点对这两个项目进行分析22航天孝天路项目营销策划案非常道对手之——福星城位置:天仙路(与本案所处同一地块)建筑面积:34万方建筑形态:花园洋房、高层公寓主推:城市名流会首席生活城23航天孝天路项目营销策划案非常道对手之——北大鸿城位置:城站路（紧靠火车站的中心区）建筑面积:10万方建筑形态:多层、小高层、高层公寓主推:飞鸿志北大风北大主题人文社区24航天孝天路项目营销策划案非常道福星城以特有的花园洋房产品带动其它产品整体项目营造的是生活大盘北大鸿城以北大人文为主题营造社区人文氛围25航天孝天路项目营销策划案非常道关于孝天路项目指标数据总建面15.7万方（住宅14.1万方）容积率2.00建筑密度18.8％绿化率51.4％总户数1191车位84026航天孝天路项目营销策划案非常道孝天路项目的景观竞争力高达51.4％的绿化率景观组团呈现出一派繁荣景象。社区内植被丰富，配合小区内部水系，能增加社区业态的层次感，增加居住乐趣。27航天孝天路项目营销策划案非常道•高档的欧式简约的外立面设计•一梯两、三户的合理布局•创新的弧形大阳台设计•古典豪华的气质•高品质的物管……孝天路项目的建筑竞争力28航天孝天路项目营销策划案非常道孝天路项目的品牌竞争力品牌力量不容忽视从航天花园到蔚蓝新都，三江航天地产的产品一直是孝感城市中的标杆项目，拥有好的市场口碑和强大的拥簇者，无愧与孝感地区地产界的老大。29航天孝天路项目营销策划案非常道孝天路项目的户型竞争力产品链户型面积（㎡）比例（%）二房90以下15紧凑三房90—110左右40大三房110—130左右35大四房140—160左右6顶部复式180－210左右4孝天路项目产品以三房为主。其中紧凑三房占到40％，对于市场上的竞争压力总价较低的房源往往能够受到市场热捧。30航天孝天路项目营销策划案非常道孝天路项目的配套竞争力会所服务高品质服务型会所针对客户属于城市内的高端人群，在购房过程中，购房者都极为管制房屋或者配套带来的居住舒适便捷性。为了满足社区高端人群的日常生活，双会所的设计以及品质的物管将为业主带来更舒适和优越的享受。31航天孝天路项目营销策划案非常道项目分析优势位居孝感东城区的高尚居住区，独特的景观优势明显距离市中心区域近，紧靠迎宾大道，核心区域位置明显！三江航天地产在城市中巨大的品牌影响力航天地产的产品一直是孝感地区的标杆产品，为项目打下坚实的口碑！产品的独特性，优势明显欧式的高层建筑，人工水系，高绿化率等优势明显！32航天孝天路项目营销策划案非常道项目分析劣势周边服务配套有限，生活便捷度有待提高虽然东城区离市中心不过10来分钟，但是周边正处于一个发展阶段，周边生活配套明显不足，便捷性需要提升周边项目较多，竞争激烈尤其以福星城为重要竞争对手，同享外资源，其福星惠誉的品牌知名度较高，如何树立自己形象，前期推广上十分重要。户型设计上没有任何优势为了追求建筑的美感，对于户型的设计上有一定的硬伤，这个将是项目不得不面临的问题。33航天孝天路项目营销策划案非常道项目分析机会孝感东部空港经济的促进片区的发展空港经济启动，政府东迁，城市整体向东发展，对人居要求的不断提高城市影响力的提升使得城市需要标杆住宅人居发展的提升，给予房地产高速发展的机会，需要代表城市居住形象的标识性项目！三江航天地产原有的产品力有助于本项目形象的建立欧式的高层建筑，人工水系，高绿化率等优势明显！34航天孝天路项目营销策划案非常道项目分析威胁城市内的花园洋房、多层项目的竞争压力对于处于起步阶段的房地产市场，对高层住宅的认知度不足，如何得到市场的认可，或者能得到多少市场认可，仍是个未知之数！老城区以及其他地区对住宅人群的分流城市其他区域小规模住宅对东城区高尚住宅区的冲击，造成人群的分流带来的威胁。35航天孝天路项目营销策划案非常道通过对手的分析，以及项目本身进行对比，孝天路项目在孝感地区有着自己独特的卖点的我们要差异对手，找到符合项目自身特点的推广动线36航天孝天路项目营销策划案非常道议程提要壹.宏观市场分析贰.项目认知分析叁.推广策略肆.执行策略37航天孝天路项目营销策划案非常道从品牌力去看38航天孝天路项目营销策划案非常道孝感三江航天8大企业扎堆孝感占据城市1/3上万企业员工组成城市重要的一部分是带动城市经济发展的龙头三江航天在孝感有着深厚的品牌基础和品牌力39航天孝天路项目营销策划案非常道三江航天地产从三江航天地产进入孝感开始，三江航天地产所打造的产品一直是孝感城市中的标杆项目，其产品品质拥有好的市场口碑和强大的拥簇者，占据着孝感房地产市场老大的地位。40航天孝天路项目营销策划案非常道三江地产产品三江航天地产用自身的产品品质成就了在城市中的地位和影响力！！！41航天孝天路项目营销策划案非常道从产品上看42航天孝天路项目营销策划案非常道正因为三江航天地产在城市中巨大的影响力孝天路项目城市给予三江航天地产的机会三江航天地产实现自我超越的王牌产品品质给予城市的一种荣耀43航天孝天路项目营销策划案非常道从园林、景观、户型等方面来说，孝天路项目拥有孝感地区独树一帜的高端产品创新产品品质辐射的不仅仅是片区而是整个城市带给城市人居的一种新的高度44航天孝天路项目营销策划案非常道孝天路项目三江航天地产三江航天地产用品牌影响力和创新的产品影响着城市的人居发展45航天孝天路项目营销策划案非常道孝天路项目先锋性的产品理念引领着城市人居的发展城市发展中的一种榜样是三江地产在孝感的又一品质之作46航天孝天路项目营销策划案非常道从客群出发47航天孝天路项目营销策划案非常道产品目标客户分析为了更准确及精细的把握住产品的购买群体，我们以产品为根基，立足购房三大要素：地段、产品、价格，分阶段发掘目标客户。48航天孝天路项目营销策划案非常道地段发掘由于孝感城市面积比较小，本项目所出的位置为城市东部，所以大多客户来自老城区。孝感老城区孝感其他县市武汉客户客户主要构成（对于客户来源地，主要集中在孝感城市中，且中心城区对项目认知度最高）49航天孝天路项目营销策划案非常道产品发掘项目主力户型集中在90－130平米（三房为主），而期建筑本身独特的外立面以及内部园林景观规划是本案的卖点，项目正是代表了城市人居发展的方向。能够接受该面积段的受众（25-45岁）购买高品质住宅的受众（多为家庭用户，提升居住环境，考虑档次）产品客户构成综上所述：目标购买层在25-45岁，有一定的经济基础，希望拥有高品质的住宅提升生活环境，体现一定的身份和地位。50航天孝天路项目营销策划案非常道价格发掘总价预计集中在35-70万之间以首付二成至三成计，首付在7万-18万。三江企业客户政府机关人员在外经商的孝感人空港区的企业中层人员价格客户构成结论：他们月收入要在3000元以上，有一定的后期还贷能力，对高品质生活