搜索
2019/10/22PARTI.2013年上半年工作回顾楼栋面积总套数售出套数剩余套数1#1533214182#906439255#140、18020812数据截止日期：2013/07/01存量房源情况销售情况总销售额约44666万元(含车位)截止日期：7月1日翡翠湾项目已售房源（1、2、5、6、7号楼）共377套，预售房源320套，去化率84.9%，实现销售总额约43587万元；销售142个(含赠送车位5个）车位销售总额约1079万元。2013年上半年销售回顾2013年上半年营销活动时间推广活动2月看房有礼4月6日艺术折纸4月14日饼干DIY4月20日-21日幸运大转盘5月1日手工皂DIY5月1日亲子课堂5月4日泡泡画DIY5月5日前认筹活动存五万抵十万5月17日房交会6月7日端午节送粽子艺术折纸饼干DIY泡泡画DIY2019/10/22房交会2019/10/22序列费用类别2013年1月1日发生、于2013年支付营销费用（万元）2013年已经发生、且已支付营销费用（万元）2013年已经发生、未支付营销费用（万元）2013年整体营销推广费用（万元）1冠名费（例如足球冠名费）3002广告策划服务费503销售代理费4房展会费用5营销活动费用525.1其中：园区体系活动费6广告费616.1其中：户外广告费用26.2报纸广告费用86.3电台广告费用306.4电视广告费用6.5网络广告费用166.6直邮广告费用56.7其它广告费用7销售物料制作费2合计6654上半年营销费用2013年营销费用总计300万元截止2013年7月1日翡翠湾项目已用费用120万元，剩余费用180万元。2019/10/22PART2.2013年下半年营销目标计划于2013年8月底3、4号楼开盘，可售面积6427.8㎡，可售套数59套。主要户型面积40㎡、110㎡跃层、135㎡四房。计划于2013年12月二期开盘，可售面积8888.94㎡，可售套数91套，建筑类型多层电梯洋房。一期二期1.2013下半年新推房源情况34213户型配比＜90㎡80.9%90-130㎡19.1%2019/10/222.销售目标2013年下半年销售目标——1.2亿约每月平均将需要达到2000万销售额2019/10/222013年7—12月是绿城·翡翠湾销售的关键阶段2013下半年继续高歌猛进！完成销售任务才是硬指标！2019/10/22PART3.市场环境分析2019/10/221、宏观背景2019/10/22政策仍在持续，政策趋于稳态国务院：“国五条”落地；住建部：适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；国务院：扩大个人住房房产税试点范围；国土资源局：保证土地充足的增量，适应新型城市发展；国家总理：支持首套自住房等信贷需求。2019/10/22楼市平稳有序，政策影响减弱客户：观望心态减弱，放弃购房比例接近历史最低水平；政策：影响力由高到低排列（提高首付限贷—20%个税—限购—房产税）；市场：2013年上半年杭城成交41658套，开盘246次！2019/10/22启示：政策——政府逐步从“打压”向“引导”转型；市场——市场越趋冷静，客户理性购房。2019/10/222、杭州市场情况2019/10/222013年上半年整体平稳，2013年上半年杭州市商品房（含萧山、余杭）共成交41658套，成交均价约17780元/㎡，房价“抛开”外因，总体保持平稳状态。（数据来源：365数据中）杭州上半年成交2019/10/22上半年杭州全市推盘246次，平均每月经历2次开盘潮。杭州上半年推盘走势（数据来源：365数据中）2019/10/222013年上半年，余杭区成交12737套，远远领先于其他各区。（数据来源：365数据中）杭州上半年各区成交2019/10/22上半年全市成交均价整体走势较为平稳，并未出现2012年的大起大落。4、5月份期间多个改善盘的入市，成交均价攀上18000元/㎡，4月达到峰值18692元/㎡。随着6月余杭刚需低价盘的全面逆袭，成交均价开始走低至16916元/㎡。（数据来源：365数据中）杭州上半年成交均价走势2019/10/22截止2013年6月30日，杭州全市可售商品房为92301套，虽然上半年主城区成交较为可观，但库存仍然居高不下，可售商品房高达45343套。（数据来源：365数据中）截止6月30日，杭州全市库存表现图2019/10/22启示：尽管目前市场成交量呈现平稳态势，但值得注意的是，上半年刚需盘为主的余杭区成交量占杭州全市成交量的30.58%，尤其在6月余杭区刚需盘全面逆袭，拉动杭州市成交均价走低至16916元/㎡，下滑了7.5%；从整体市场面看，杭州楼市2013年形势依然严峻。而余杭区成交方便虽较为活跃，但也面临库存大的压力，而余杭区的销售价格是吸引客户购买的主要因素。2019/10/223.竞品分析2019/10/22核心竞争项目竞品的选定我们将价格作为划分依据，选取同区域在售公寓均价在10000元/㎡以上，且户型为80—130平米的项目作为本案的所在区域的竞争楼盘。序列项目名称主力户型均价1西溪海小海89平米10000元/平米2中海西溪华府（西湖区）90—138平米18000元/平米3赞成乐山红叶90平米10000元/平米5绿城·翡翠城85-174平米14000元/平米6东海闲湖城88-143方12000元/平米（以上数据均来自住在杭州网）2019/10/22项目配套对比序列项目名称配套1西溪海小海2中海西溪华府3赞成乐山红叶4绿城·翡翠城5东海闲湖城商业：金成商业广场、宏丰家具城医院：闲林镇镇卫生院、余杭区第二人民医院、杭州市第十人民医院、留下人民医院交通：506路、346路、356路、B支4景观公园：西溪国家湿地公园、五常湿地、和睦水乡湿地学校：江南春幼儿园、杭州师范附属小学(金成外国语小学)、杭州英特外国语学校、杭州青少年活动中心城西分中心、余杭中学商业：西溪新天地、西溪天地综合体、西溪印象城、西溪荣耀商业中心、西溪慢生活街区、医院：浙大国际医疗中心、绿城医院、浙江省立同德医院、城西医院（规划）学校：山水幼儿园、求是（西溪）小学、第十五中学、浙江大学紫金港校区、文一西路大学城景观公园：西溪湿地、乐山景观资源医院：杭州第十人民医院，余杭区第二人民医院学校：小蝌蚪幼儿园，浙大幼教中心，闲林中心小学，闲林第一中学，西湖高级中学，小和山高教园区交通：346、356、506、367、快速公交4号线商业：社区商业中心公园：西溪湿地、市政广场、学校：社区幼儿园，杭州英特外国语学校，西湖高级中学医院：翡翠城社区卫生服务站、杭州西溪医院商业：自身的7万方商业配套、加州风情商业街周景观公园：西溪湿地、和睦水乡湿地医院：杭州市第十人民医院学校：杭州西湖高级中学、杭州求是小学2019/10/22时间活动1月17日新春喜乐惠红包派送活动5月3日限时抢房团活动5月11日小海卡通形象、TVC发布说明会6月7日端午“粽子节”活动1-6月竞品动态西溪海·小海装修情况：毛坯购房优惠：交2万减5万上半年推盘情况：2月13日推出E组团9号楼和4号楼，共180套房源，户型面积为90和128平米；3月24日推出了2号楼中间套及3号楼，共108套房源，户型面积为90和128平米；4月9日推出最后一幢高层1号楼，户型89和130平米。去化：共462套活动情况：2019/10/22时间活动4月13日“我是西溪小天使”-杭州市少年儿童才艺大赛4月25日黄龙展示中心开放活动5月17日新浪房产电商组团千人大团购活动5月18日售楼处开放活动5月26日“精工华府耀西溪”产品说明会活动5月30日新浪乐居名博品鉴团走进中海西溪华府活动6月1日“六一欢乐华府”活动6月1日365刚需约会第二季——青春置业节6月2日现场认筹抽奖活动6月10日华府端午嘉年华活动中海西溪华府装修情况：毛坯购房优惠：交2万减8万上半年推盘情况：6月16日推出1-5、8-10、15、18-20多幢房源，共694套，户型全部为90平米三房去化情况：426套活动情况：2019/10/22时间活动1月24日“2013客户感恩嘉年华”活动3月30日“美丽杭州爱心成林”植树活动5月11日“母亲节，情动全城”活动6月1日儿童节案场活动6月10日端午节包粽大赛6月25日中小企业巡展活动赞成乐山红叶装修情况：毛坯购房优惠：团购可享3万元优惠；上半年推盘情况：4月25日推出了9号楼，共116套房源，均为90平米左右户型；去化情况：210套；活动情况：2019/10/22时间活动1月1日“幸福翡翠城欢迎您回家”交付活动1月16日“运动无处不在——小小运动馆翡翠城新年派对”2月24日元宵节活动2月27日绿城最美法式花园洋房品鉴沙龙活动4月2日“寻找杭州最美法式花园洋房”主题摄影大赛4月20日“翡翠生活正当时”翡翠城亲子彩蛋派亲子派对4月13日寻找春天的童“画”绘画活动5月25日西泠苑样板房“大家来找茬”活动5月1日精装样板房启幕活动6月1日“绿色6.1欢乐翡翠”儿童节嘉年华活动6月1日绿色6.1欢乐翡翠”绿城集团“海豚计划”6月8日“端午香满堂，情满翡翠城”浓情香包DIY活动6月22日“缤纷翡翠，清凉夏日”翡翠城“扇子DIY”活动绿城翡翠城装修情况：毛坯上半年推盘情况：2月28日推出环碧苑136套成品法式花园洋房，户型面积为126-225平米，主力为130平米户型6月10日西泠苑3号楼85平米三房去化情况：160套活动情况：2019/10/22时间活动3月9日春季植树游园活动4月21日“贝尔美语外教互动专场&以物换物跳蚤集市”活动5月15日看房嘉年华6月10日“振翅高飞全国鸟人飞行大赛”东海闲湖城装修情况：毛坯购房优惠：存1万抵5万上半年推盘情况：3月10日推出红树湾3号楼总64套房源，户型面积为131-143平米；去化情况：153套活动情况：2019/10/22小结•本项目价格在同区域内属于刚需楼盘中最高；•在与竞品的配套资源对比中，本项目的配套多属于共享资源，优势较小；•同区域内同类型楼盘竞争激烈，多数楼盘采用较大的优惠政策吸引购房客户，且获市场反应较为成功；•从竞品项目的活动情况来看，多次举办圈层活动、项目品质活动、促销活动、日常活动是保持剩余房源的稳定去化主要手段之一。2019/10/223、绿城·翡翠湾成交客群研究2019/10/22绿城·翡翠湾项目现共有320组成交客户，为更好地发现客户、寻找客户，为拓客提供基本方向，因此，编制了成交客户地图，包括全国、省内客户分布图、杭州市客户分布图。2019/10/22地区成交量比例浙江30093.75%江西51.56%山东省30.94%上海市30.94%安徽30.94%江苏20.63%福建10.31%黑龙江10.31%湖北省10.31%四川10.31%浙江93.75%上海0.94%湖北0.316%黑龙江0.031%福建0.31%江西1.56%江苏0.63%四川0.031%山东0.94%安徽0.094%全国客户分布图2019/10/22金华2.00%地区成交量比例杭州23377.67%温州165.33%台州124.00%绍兴72.33%建德72.33%金华62.00%湖州51.67%丽水51.67%衢州41.33%宁波31.00%嘉兴20.67%杭州77.67%温州5.33%绍兴2.33%宁波1.00%台州4.00%丽水1.67%衢州1.33%湖州1.67%建德2.33%嘉兴0.67%省内客户分布图2019/10/22地区成交量比例西湖区12352.79%余杭4017.17%拱墅区156.44%江干区156.44%上城区156.44%滨江区114.72%下城区93.86%临安52.15%西湖区53.79%余杭17.17%下城区3.86%江干区6.44%拱墅区6.44%上城区6.44%临安2.15%杭州市客户分布图滨江区4.72%2019/10/22获取项目信息渠道获知渠道人数比例网络16454.13%DM164.62%户外广告144.62%经纪人介绍206.60%绿城OA134.