湖南东星集团怀化城东项目营销策划提案_167PPT_XXXX

湖南东星集团怀化城东项目营销策划提案东星房博房地产经纪有限公司2010年6月Content总目录:PART1市场分析PART3项目定位PART4销售执行PART2项目规划PART1市场分析第一部分怀化市经济发展现状第三部分竞争楼盘及类比楼盘分析第二部分怀化市房地产市场研究第四部分市场调查问卷汇总PART1市场分析第一部分怀化市经济发展现状改革开放三十年，怀化紧紧围绕“构筑商贸物流中心、建设生态宜居城市”战略目标，全面实施“科技引领、交通先行、兴工活商、富民强市”发展战略，全力推动经济社会又好又快发展。之前，中央相继出台了一系列拉动内需的优惠刺激消费政策，包括积极的财政政策、扩大规模与优化结构并举的投资政策、更加主动的贸易政策、更加优惠的税收政策、惠及更广的民生政策等等，力度之大，前所未有。虽然2010年4月国家出台了一系列新的房地产控制政策，但原有的宏观政策，对怀化推动产业优化升级、促进民生改善提供了千载难逢的发展机遇。怀化市经济发展——宏观政策2009年主要指标计划指标2009年计划增长%GDP（亿元）11.5以上第一产业5.5第二产业17规模以上工业20.0第三产业13.0财政总收入（亿元）4118一般预算收入（亿元）2620全社会固定资产投资（亿元）260以上30以上社会消费品零售额（亿元）18218.0居民消费价格指数（%）4左右农村人均纯收入（元）8000城镇居民人均可支配收入（元）11000新增城镇就业（万人）3万以上城镇登记失业率（%）4.8以内外贸进出口（万美元）336012出口（万美元）人口自然增长率（‰）9以内万元GDP能耗-4.4主要污染物排放-2亿元GDP安全生产死亡率财政收入一般预算收入怀化市经济发展——财政收入2009年全社会固定资产投资260亿元，增长30%以上。着力推进重大项目建设。其中交通投资46亿元，城建投资50亿元、工业投资94亿元，农业和农村经济40亿元，商贸物流投资20亿元，解决民生问题10亿元。2010年市委市政府提出“大干新三年、再创新辉煌”的经济战略口号，估计2010年全社会固资产投资在09年的基础上继续上扬，将进一步加快怀化的城市化建设进程，对房地产行业来说既是机遇又是挑战。怀化市经济发展——投资数据2009—2010年，从主要经济指标的增幅看：怀化经济继续保持强劲增长，发展速度超过全国平均发展水平：怀化市政府的固定资产投资力度不断加大，城市化进程加快，交通、城建、物流逐步成为城市发展的重要组成部分。虽受金融危机的影响，但在怀化市政府宏观经济的强力拉动下，怀化的房地产业呈现欣欣向荣景象。——小结——怀化市经济发展——小结PART1市场分析第二部分怀化市房地产市场分析一、基本情况去年初，在国际金融危机影响的大背景下，全市房地产市场面临经济形势低迷、住房需求疲软的困难，上半年房地产新盘投放量有所减少，但09年下半年怀化房地产市场投放量明显增大，具体情况从2010年春季房交会可以看出，参展的30个楼盘中有12个楼盘都属于新盘。相关数据显示，2009年，全市房地产开发投资32亿元，开发总建筑面积285万平方米，分别比上年增长60%、30%；全市房屋交易总面积242.02万平方米，交易金额32.54亿元，同比增长38.25%和43.17%。商品房销售价格实现了平稳增长。怀化房地产市场分析——基本情况二、2010年怀化房地产发展趋势按照市委、市政府提出的“大干新三年、再创新辉煌”要求，今年全市将完成房地产开发投资40亿元，施工面积240万平方米，2010年必将成为怀化房地产迅速膨胀的一年，也是重新划分业内格局的一年。无论是商业楼盘还是住宅楼盘都面临很大的挑战。怀化房地产市场分析——发展趋势三、房地产市场特点：一是受国家宏观政策调整刺激影响，全国范围房地产市场呈现回暖势头，去年持币观望的消费群体,在今年仍然没有看到房价下跌的趋势，看到的是楼市的转暖和升温，房价持续走高；市委市政府出台[2009]1号文件，政策上的优惠前所未有，在这样的一种大环境背景压力下，其消费需求开始释放，房地产交易市场逐步回暖。二是怀化城市建设步伐加快，城市品位和质量提高。按照每年新增人口1.5—1.8万人计算,可预期的潜在市场较大。三是住房改善型市场需求增多，当前怀化城区人口仍以本地人口为主，这部分人多是经历了福利分房和房改政策的受益者，但这类房屋大多面积较小，设计档次较低，功能配套较差。为了提高居住质量，改善生活水平，他们中的很多人已经成为或者将要成为改善型住房需求的主力军。四是怀化房地产住宅市场以刚性需求为主，受到2010年国家房地产新政的影响，怀化市投资客大大压缩。由于建筑成本不断增加，但房价稳中有升。怀化房地产市场分析——特点分析1、2009年，全市房地产开发投资32亿元，开发总建筑面积285万平方米，分别比上年增长60%、30%；全市房屋交易总面积242.02万平方米，交易金额32.54亿元，同比增长38.25%和43.17%。商品房销售价格实现了平稳增长。说明怀化房地产市场，重新进入一个高速膨胀期；而房地产市场不论是需求量还是价格都是大幅上升，说明刚性需求潜力巨大。2、经济危机的影响依然存在，重点影响的是市场的投资信心，因此众多项目不敢轻易公开，实际上已经提前推广或变相抢占市场资源。房地产市场在今后很长一段时间竞争依然激励。3、消费者对房地产的需求已经升级，不再是单一的居住功能上的需求，而是上升精神领域，在满足了居住功能的前提之后，在品质化、人性化、科技化等层面纷纷有了新的诉求点。—小结—怀化房地产市场分析——小结PART1市场分析第三部分项目竞争楼盘和类比楼盘解析怀化竞争楼盘及类比楼盘解析宏宇新城-巴萨名门怀化竞争楼盘及类比楼盘解析楼盘名称宏宇新城-巴萨名门开发商怀化宏宇房地产发展有限公司占地面积280亩（总规划占地2300亩）楼盘地址怀化市顺天南路销售地址华天大酒店一楼销售电话0745-28639992858222销售状态8月下旬开盘适合人群入住时间2011年底绿化率40%建筑密度31.8%规划户数车位数500建筑类型多层、小高层、高层物业类型普通住宅物业管理物业管理费楼盘起价未出（估计2000起）楼盘均价未出楼盘简介怀化最大的房地产项目怀化宏宇新城总投资40亿,由浙江菲达环保（上市公司）投资建设的，首期宏宇新城-巴萨名门位于顺天南路，规划占地280亩，总建筑面积35万平方米，其中高层为12-18层，多层5层，该项目的邀请了澳大利亚及新加坡国外设计专家参与设计。作为怀化市最大的住宅项目楼盘，具备一定的号召力，该项目从2009年房交会推出面世，一直颇受社会关注，从售楼部了解到该项目在价格方面会比周边项目的价格每平米都要低200元左右。怀化竞争楼盘及类比楼盘解析迎丰新苑-（北辰国际）怀化竞争楼盘及类比楼盘解析楼盘名称迎丰新苑开发商怀化金顺房地产开发有限公司占地面积14165.34㎡（9万㎡）楼盘地址湖天北路与迎丰路交汇处销售地址原市建委院内销售电话[phone]销售状态在售适合人群工薪阶层、二人世界、三口之家入住时间2011年3月25日绿化率28.2%容积率5.16规划户数车位数建筑类型高层物业类型商住物业管理物业管理费元/平方米·月楼盘起价2198元/平方米楼盘最高价3198元/平米楼盘简介迎丰新苑是由怀化金顺地产开发有限公司建设的一个集住宅、商业、酒店，宾馆、写字楼、公寓于一体的新型社区，是市委，市政府09年特别关注的项目。容积率5.16，绿化率28.2%，户型面积有59.3平米、64.9平米、80.5平米、111.55平米、129.15平米、143.1平米等。迎丰新苑坐落于迎丰路与湖天北路交汇处。邻近怀化市第三中学，和怀化市三完小，背倚迎丰公园。周边银行、超市等配套也十分齐全，给居民生活带来极大地便利。怀化竞争楼盘及类比楼盘解析顺天财富大厦怀化竞争楼盘及类比楼盘解析楼盘名称顺天财富大厦开发商湖南景丽房地产开发有限公司占地面积20亩(8万平方米)楼盘地址迎丰路与顺天路交汇处销售地址销售电话[phone]销售状态在售适合人群城市白领、单身贵族、二人世界入住时间住宅2010.6.30前、公寓2011年6月30绿化率35%容积率规划户数584车位数260建筑类型高层（32层）物业类型住宅、商务楼物业管理物业管理费0.8元/平方米·月（暂定）楼盘起价loft2918元/平米起、soho2455元/平米起楼盘均价楼盘简介顺天财富大厦总建筑高度近百米，分为高层住宅和商务楼两栋，总建筑面积将近10万平米。负一楼是一个拥有150停车位的专业地停车场。地上一至三楼是商业裙楼，目前一楼已经与湖南第一超市步步高签订入住协议，步步高在此以经营生活超市为主，彻底解决了城中区域购物不方便的难题。裙楼的二楼以及商务楼的3—7层作为圆中圆大酒店，更提升了整个物业的管理水平，商务楼8—10楼是市教育局办公大楼，是市教育局新址，11-14栋是SOHO公寓。23楼为圆中圆配套的中西餐厅。另一栋是纯高层住宅，共33层。住宅的一楼即裙楼3楼的屋顶，设计成一个顶层花园，有1000多平方米，住宅户型分为三室两厅和四室两厅两种，每一种户型无论结构的合理性，还是功能布局的科学性，都是无可辩驳的。怀化知名楼盘及类比楼盘解析长乐天城怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼盘名称长乐天城开发商湖南长乐房地产开发有限公司占地面积15亩楼盘地址迎丰路与湖天北路交汇处销售地址银河电脑城斜对面销售电话0745-22232222227222销售状态在售适合人群城市白领、单身贵族、二人世界入住时间B栋明年年底交房，A栋交房时间未出绿化率35%容积率7.6规划户数576车位数建筑类型高层（32层）物业类型住宅物业管理物业管理费0.8元/平方米·月（暂定）楼盘起价2180元起价楼盘均价楼盘简介小区分为33层AB两栋，B栋（B1B2B3）紧靠铁路约30米之距。为了规避铁路噪音的影响采用双层隔音玻璃，AB间距为40米。该项目2009年11月8日开始认筹，销售良好。在绿化率较低、容积率过高，户型偏大，总价过高，朝北房源过多，这些都是“致命伤”。怀化知名楼盘及类比楼盘解析金都景苑怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼盘名称金都景苑开发商中天房地产开发有限公司占地面积37.8楼盘地址怀化市城东新区广电中心对面销售地址项目地销售电话[phone]销售状态在售适合人群城市白领、公职人员、私营业主入住时间2012年绿化率37%容积率3.4规划户数约600户车位数240建筑类型高层（19层）物业类型住宅、底商物业管理物业管理费1元/平方米·月（暂定）楼盘起价2080元楼盘均价2380楼盘简介金都景苑占地面积37.8亩，规划总建筑面积约8.5万平方米，共19层，其中地下1层，地上18层，负一层为地下停车场，1-3层为商业裙楼，4-18为住宅。建筑造型清新高雅，建筑色彩沉稳大气，户型设计舒适典雅。户型面积105.34-152.09平方米不等，中等户型为主，大、中、小多种户型齐备。怀化知名楼盘及类比楼盘解析金海名苑怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼盘名称金海名苑开发商金顺房地产开发有限公司占地面积17亩楼盘地址怀化市城东新区广电中心对面销售地址项目地销售电话[phone]销售状态在售适合人群中端人群交房时间曾经承诺2010年底交房，目前看来不可能。绿化率35%容积率3.4规划户数约600户车位数建筑类型高层（19层）物业类型住宅、底商物业管理物业管理费0.6元/平方米·月（暂定）楼盘起价1980元楼盘均价2400元左右楼盘简介金海名苑整体布局是由四层的裙楼和两幢31层住宅塔楼组成，住宅均有南北朝向，面积70—140平米，裙楼是目前城东唯一的整体商业体，北面和鹤城区政府及金海广场一路之遥，东面将五溪广场的全景尽情演绎眼中。该项目开盘三年多，却迟迟未能交房，公司内部混乱。PART1市场分析第四部分市场调查问卷汇总市场问卷汇总【样本数量】【调研方式】共计500份，有效问卷493份。考虑到本案的位置，本次主要针对城中区、湖天区、城东区这三大区域