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从“灰姑娘”到“贵公主”打造湘中第一风情商业街每位灰姑娘都有她美丽的一面，只是需要人们去发现而已。目前涟钢商业街，就如同这样一位“灰姑娘”。需要我们一起去发现、去包装与创造，并将其内在特质的财富与精华全部绽放出来。原有口碑形象极差商业气氛不浓，业态杂项目四大困局新政银根收紧投资信心下降体量大配套弱难以重新定位客观的说，涟钢商业街项目形势不容乐观；四大核心困局立定项目“灰姑娘”境地。困局一：整体形象与口碑堪忧——涟钢商业街，停工6年，已成为娄底著名的烂尾项目，负面影响大，整体形象与口碑堪忧，市场信心不足。困局二：城北商业气氛不浓——城市经济重心向城南发展趋势明显，本案所在的城北区域商业环境处于相对弱势，拓步步行街目前租赁情况极差。困局三：项目量大、形态复杂——30000多平米的商业规模，物业形态复杂，总体规划与配套不完善，项目面临整体重新定位与可持续性经营双重挑战。困局四：市场投资信心受到影响——当前房地产正处于政策调控中，银根紧缩，投资信心受到抑制。存在困难，是为了让我们去克服自己放弃自己，才是打败自己的致命因素我们要做的，正是要实现项目从“灰姑娘”到“贵公主”的华丽变身如何破局首看项目所处环境1、宏观环境□宏观经济整体回暖：GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升；□一线城市房价高位增长：房价居高不下；□房地产话题热炒：“地王”频出，媒体连续对房价过高提出批评，房地产及相关话题的热炒不绝于耳；□2010年国家调控政策力度加大：提高首付比例，停发三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，市场观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降；关键词：国家新政陆续出台、银根收紧，对投资不利。2、娄底市房地产行业发展现状□房地产开发投资大幅增长2009年全市累计完成房地产开发投资281720万元，同比增长21.05%，增幅比去年同期增加21.15个百分点。其中：商品住宅完成投资190384万元，同比增长27.78%；商业用房完成投资43389万元，同比增长66.92%；商用办公房完成投资2128万元，同比增长40%；其它完成投资45819万元，同比减少18.36%。□商品住宅销售量价齐升全市商品房销售面积112.5万m2，同比增长25.69%，其中商品住宅销售面积104.28万m2，同比增长35.94%。全市商品房销售额213503万元，同比增长35.89%，其中商品住宅销售额174113万元，同比增长54.95%。2009年12月全市商品住宅平均销售价格1669元/m2（含县市），同比上涨14%，环比6月份上涨8.4%。全市商品住宅销售平均价格（元/m2）3、娄底市商业环境关键词：商业格局初现，商业竞争加剧。经过二十多年演变发展，尤其是近年来市政建设提质升级，娄底在老街、临街商业带基础上逐步形成“城南区、中心区、城北商业区”及“一中心、多商业层次”的商业格局，新兴商业加之住宅社区商业不断增加，商业竞争加剧。城北板块五江建材市场板块沃尔玛、通城电器超市板块拓步家装、布艺、服装板块娄星北路钢材批发市场板块娄星北路国际家具城板块城南板块春园、九亿步行商业街板块长青路商业区板块九龙、家风、银海等家具城板块红太阳、佳惠、银海等家电城板块□一中心与南北分区中心区清泉广场商圈：繁荣于计划经济年代，改革开放的各门类大发展，形成了目前以清泉广场为核心商圈的经营格局：清泉大酒店、清泉名店和新一佳超市，以其经营规模之大、环境优雅、品类齐全和档次较高，成为娄底中高档消费者的首选之处。九龙市场和娄底大市场商圈：九龙市场和娄底大市场的服饰鞋类及小商品中档市场颇具特色，渐成规模，颇受工薪阶层青睐，已成为娄底商界的一个窗口。418专业商圈：418区域的专业建材装饰、摩托车及配件市场，为娄底专业市场引导和管理颇为成功的典范之一，年销售已超过两亿元。步步高及九亿商圈：步步高百货超市，与九亿步行街联为一体，扼守城东，其影响力不可轻视。春园步行街商圈：春园商业步行街开发项目，是市政府实施招商引资与民营富市的重点项目，吸引着许多国际国内品牌商家，如沃尔玛、国美、麦当劳等知名企业都看好这块颇具发展潜力的黄金码头。春园商业步行街总投资为4.8亿元，建筑面积为18万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一体，是商业娱乐化的购物公园。□多商业圈4、项目所在片区商业环境关键词1：建材为主，电器、家具、家居为辅的城北商业极建材、家居为主餐饮、娱乐休闲、美发等零散市场五江建材、拓步家装国际家具、九龙家具等拓步服装、长青路商业区等区域主要商业形态娄星北路钢铁批发市场钢铁、汽配为主服装、鞋类为主闲散铺面1》流动人口少，一直没形成闹市。2》周边环境不好，临街商铺规模小，档次不高。3》板块内商业业态杂、小商圈多，资源整合难。4》聚集人流的核心商业板块少。关键词2：购物、休闲娱乐及餐饮消费氛围严重不足。1》涟钢家属区迅速扩大，消费人群增大。2》区域无定向消费板块，给项目新空间。3》政府大力引进品牌商家进驻，政策强。4》国家鼓励消费以拉动内需促进经济增长，扩大商业消费是大势所趋。关键词3：区域商业存在发展机遇毋庸质疑：项目目前面临四大困局是摆在眼前的事实，而与有利亦有弊的市场环境，是项目面临的机遇与挑战；那么，我们又该如何扫除笼罩在”灰姑娘“身上的困难，同时创造发挥，以实现项目到“贵公主”的华丽转身呢？思路决定出路，根本确定发展；高屋建瓴，才能引领潮流；而抓住根本，才能抓住关键，将问题迎刃而解。我司认为：本项目面临的问题众多，而核心问题是首要解决项目定位发展问题，在现有建筑基础与环境条件下，通过建立起项目新颖独到商业市场定位，辅之以量身定做的营销推广，根据商业地产发展规律，坚持三手抓（销售、招商、推广），在商业运做上坚持“四赢”思想（开发商、投资者、经营者、消费者），本项目必定能够实现从“灰姑娘”到“贵公主”的华美转身。解决项目定位从“灰姑娘”到“贵公主”完美转身1商业地产项目定位核心要求1、符合项目自身属性要求；2、符合市场发展需求；3、利于销售、招商及可持续经营；4、利于项目品牌形象树立；5、利于项目最大价值发挥；那么，本项目有哪些定位思路可以应用1、周边此类业态成熟，可形成规模互相呼应。2、有广泛客户基础和市场凝聚力.3、可增加板块的功能性和完整性分析：1、本项目在经营建材、家居市场缺乏相对的竞争力，从一个成熟的市场挖掘消费客户存在着时间和品牌的难度；2、楼上商业部分不便销售；3、规模面积相对狭小，车辆进出不是很方便；4、并且要在短时间树立消费口碑和品牌形象有着较大的难度。定位思路1：以建材、家居为主，将建材与家居市场更进一步做大做强？优势分析：1、该业态租金承受力不强2、此类业态要求的铺面规模较大、进深较长而且要便于大型车辆的进出和停靠。3、本项目的商铺格局限制了此业态的发展，不利于全面的招商。4、对于项目楼上商铺利用不利，开发商获利额度不大。优势定位思路2：发展钢铁、汽配市场，打造钢铁汽配城？1、有便利的业态供给条件。2、有着很大的生存空间和市场占有率。3、有稳定的客户群体。1、目前无此类大型专业市场，存在市场空白。2、品牌入驻相对容易。3、商品规模性和专业性强。4、招商难度不大。5、项目本身特点和建筑定位适合此类业态的发展和规划。分析：1、城北目前有三个此类商业步行街，市场基本趋于饱和。2、另外与之前的业态定位相似，原有的烂尾工程形象和口碑不利于本项目的销售与招商。3、竞争激烈、相对饱和的市场不利于打造纯粹性专业市场。优势定位思路3：打造纯粹的服装、鞋类等专业批发市场？是在原有业态基础上继续努力，做大做强？还是驶出“红海”，开辟出一块“蓝海”市场？很明显，原有商业市场的定位思路只会将我们引入“红海”的激烈竞争中，同时纯粹性的专业市场不利于本项目大规模招商与发展，更让人担忧的是，这些业态不利于项目楼上商铺价值的发挥。在项目3万平米商业体量基础上，我们必须找到一个市场的相对空白点，发展特色商业，在开发商业龙头的同时，发展多类业态，从而促进并整合项目楼上2、3、4层的商业价值发挥，以重新树立起项目在娄底的市场形象，打造品牌，为娄底为湘中开辟出一个新的商业名片。跳出区域看区域依托涟钢薄板、开发区工业园区位优势，城北将着力发展三大物流基地，高标准高速度地发展新的流动产业。在涟钢与开发区原有人群基础上，物流将为项目所处城北区带来大量的外来人源，同时，餐饮与娱乐将是这批外来人员的主要消费目标。物流将为项目带来大批餐饮与娱乐消费人群。跳出城市看城市欲建成湖南省重要的制造业基地和湘中工业经济中心娄底十里钢铁，百里煤海，世界锑都“3+5“城市群组建，更将大大加快娄底城市建设与经济发展，从而进一步扩大娄底城市的湘中辐射力量。娄底（1）2009年，全省GDP为5699.6亿元，增长12.9%。（2）居民年人均餐饮消费水平不断提高。2009年全年人均餐饮消费达到1200元，同比增长18%。（3）娄底娱乐休闲消费迅速增长：喝玩乐的发展与城市化进程是相辅相成、相伴而生的。其中，公务接待、商务应酬和婚庆乔迁可谓是消费的三足鼎立。目前，全市年餐饮消费额达50多亿元，比计划经济时期增长了几十余倍。娄底经济与餐饮娱乐消费增长迅猛资料显示，休闲餐饮发展迅速，2008年5月至2009年5月，五大城市休闲餐厅商户从四千四百七十二家，增至六千一百六十五家，同比增长37.9%。休闲娱乐频道搜索量2009年5月份达到一千二百五十万次，同比增长111.7%。休闲餐饮和休闲娱乐消费需求旺盛，有望成为拉动城市消费的重要增长点。:22信报财经新闻餐饮和休闲娱乐是消费首选休闲7%咖啡店14%茶庄17%餐饮26%KTV20%其它4%服装4%酒店8%休闲咖啡店茶庄餐饮KTV酒店其它服装我公司关于娄底投资者商业投资业态的500份调查问卷显示：90%以上希望在本区域投资餐饮娱乐业。一项商业地产的运营经验表示：发展餐饮娱乐特色商业街区包容性大，其规模与本项目体量可相匹配。类型规模位置停车能力业态纵深人流量步行街大中心弱以鞋类服饰为主深大商业街一般中心一般娱乐，电器一般大专业市场大较偏僻好专业器材弱小特色商业街无特定大小临近中心一般带有特色风情的餐饮，休闲，娱乐。。一般中优势1、区域无此类综合商业区，消费人群多。2、多元化的行业进驻便于招商和销售，3、此类业态利润可观、投资回报时间短。4、业态包容性强，利于租赁与销售。5、对周边区域是个强有力的补充板块。分析：1、娱乐、餐饮、休闲为主的商业业态可预测性和可操作性相当大，2、项目周边的商业板块业主对此类商业街的期待很高。3、此业态的投资经营客户相对广泛，对于以后的租赁销售有极大空间。此类业态与已建成的商铺存在配套设施不全问题，后期需要做进一步整改，但改造力度不强。劣势定位思路4：发展餐饮娱乐的特色风情商业街由此，我们建议项目打造湘中最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化观光等于一体的风情商业街。可行！区域内满足项目周边及娄底市常住人群餐饮、娱乐、休闲、生活服务，对外辐射整个湘中城及湖南省。项目形象定位湘中第一风情商业街□规模最大——商业街面积超过3万平方米。□专业性强——集吃、喝、游、乐、购，完整业态种类。□辐射面广——城北商业各大板块，涟钢家属居住区。□特色性高——集湘中特色餐饮娱乐风情于一体。湘中美食活力生活风情商业解决项目形象启用响亮名号与开展品牌营销（见后）2有如古时征战，必师出有名，孔子曰：名不正则言不顺事不成。可见，名号有多重要。本项目前期市场口碑极差建立在定位基础上，启用新的名号，可为项目重新树立品牌，建立市场口碑起到事半功倍的效果。项目打造湘中第一风情商业街，从而这里将成为娄底与湘中人最热闹的娱乐场所，最热门的美食胜地，最热捧的休闲街区，是汇聚湘中人百态娱乐的“时尚区、活力街，享乐场”。即如禀赋老上海百乐门之享乐精神，传承80年。【百乐门历史】1929年，原开在戈登路（今江宁路）的兼营舞厅的“大华饭店”歇业，被誉为“贵族区”的上海西区，没有一个与“贵族区”相适应的娱乐场。1932年，中国商人顾联承投资