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1、优秀的建筑设计（产品）2、独特的置业主张（营销）3、强力的整合武器（销售招商）塑造成功楼盘的解决之道是：本次提案纲要1、住宅分析3、营销推广2、商业分析4、百特简介问在前面1、城市中心2梯9户的小户型公寓卖给谁？2、总共6层的商铺怎样全盘托出且高价去化？Part1:住宅分析一切以市场为出发点!一、住宅行情剖析2、衡阳楼市创造历史新高●上半年，“衡阳房地产出乎意料的稳健！从年初伊始的楼市小阳春，到商品房销售的刚需释放，再到5、6月份高端产品的集体放量，衡阳楼市在经历了观望之后迅速回归的过程。●上半年衡阳楼市一反2008年同期的低迷阴霾，呈现出周周递增、月月递增的昂扬势头。全市共销售备案商品房6997套，面积876086平方米，销售总额为224803万元，与去年同期相比分别增长109.62%、108.73%、146.63%。销售价格创造了衡阳房地产历史上的一个高峰。3、住宅均价稳中有升2009年上半年，全市商品房均价为2566元/平方米，与去年同期相比增长18.14%。商品房住宅均价为2151元/平方米，与去年同期相比增长5.03%.1-7月份衡阳住宅23382116209019762144228424771500180021002400270030001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份从上图可以看出，3、4月份房价下滑，是部分开发商为处理囤积房源推行的让利行为所致，并不代表房地产市场整体情况，5、6月份我市楼市成交回暖态势明显，房价稳中有升。预计下半年衡阳楼市将稳字当头、温和上升。小结：房价稳定增长，对本案来说，无疑可以最大限度的实现赢利。均价表4、市场90平米以下小户型几呈空白当前衡阳商品房住宅销售的主力户型为90-144平方米区间的中户型，占总签约面积的56.69%，其次为144平方米以上的大户型，占总签约面积的37.56%。户型面积配比图57%38%5%90-144144以上90以下衡阳现售楼盘户型面积表：小结：衡阳呈现出市场初级阶段的主流大户型，产品供应呈现出结构性矛盾即大面积户型供应过量和市场需求中档户型的矛盾。按照市场发展规律来看，随着价格的攀升，本案小面积的三房以其低总价将更受青睐。单身公寓的户型能有效地填补市场的空白。楼盘最小面积最大面积华泽钱江苑137200新盛花园120170华亿明珠116200锦绣雁城101140香槟小城98180芙蓉嘉苑89163禧城月畔湾86200盛世嘉苑85150耀江花园85130中凌帝景明苑82152润泽上邸60150御璟花苑50154龙江明珠521605、刚性需求激情释放在2008年楼市低迷时期，相当多的购房者持币观望，房产刚性消费需求被压抑积蓄起来。至年底，衡阳商品房市场没有出现人们预期的那样“杀跌”的情况，消费需求开始释放.需求一旦释放，必然推动市场向好，“买涨不买跌”的消费常态又必然促使更多的需求释放。6、投资客开始增多一贯以“内销型”作为主要特征的衡阳楼市，在当前市场回暖氛围中，除了自住型需求的置业者外，相当部分“投资”需求逐渐成为市场升温不可忽视的一大主力。因为价格洼地效应，一些外地投资客逐惭将投资的眼光转移到内地的二三线城市。小结：那些总价较低,地段好的精品小户型,已成为投资客市场的主角，本案将有效迎合投资客群的需要。7、老城区楼盘推案少雁峰区老城区，因城市建设规划及道路、旧城改造等因素，推出个案逐渐减少。禧城月畔湾，世纪名城,康新花园珠晖区在江东那些区域，略微偏僻，各类配套也不齐全，且该区受居民购买力及经济发展状况等因素影响，需求不多、品质一般。华泽钱江苑，盛世嘉苑，中凌景帝名苑蒸湘区成交量占据了衡阳市场的半壁江山,这几年发展迅速，城区面貌年年翻新，所以形成了一个比较成熟的商业圈及新的人居环境。中泰峰境，华亿明珠，长河时尚世界，新盛花园，凯旋豪庭，锦绣雁城等高新区受衡阳政府部门搬迁至开发区的影响，带动了高新开发区的住宅建设。高新开发区环境优美，各类配套日趋完善，高新区将成为衡阳品质楼盘集中地。香槟小城，尚邦领域，御璟花苑，冠都现代城，雅仕林湘苑，沐林美郡，珠江愉景湾，山水华庭，曲兰庭苑，衡府，润泽上邸等石鼓区受土地限制，所以楼盘较少。龙江明珠，峰景国际，碧水阳光，耀江花园小结:通过区域扫描,可以发现,衡阳房地产市场主要集中在蒸湘区与高新区,而市中心的雁峰区石鼓区楼盘日益稀缺，本案市中心的核心地段为价值提供了坚实的基座.8、楼市促销打折成风衡阳楼市促销的方法比较单一，主要以打折为主，一般98拆，99折，其他的送装修送家电送旅游等促销方式在衡阳均未看到。只有月畔湾采取每层加1元的方式促销，另外衡阳楼市促销有一个办VIP卡的特点，在没有开盘的情况下，很多楼盘均采取此种措施预售。衡阳楼市现有的促销方式一般楼盘98折，97折月畔湾15层以上每层加1元润泽上邸交5000元办卡，每天递增188元龙江明珠交3万抵5万，交1万抵2万中泰峰境交5000元办卡，开盘享受折扣愉景湾交5000抵3.5万(6月19号至7月15日)小结：衡阳楼市促销方式不多，主要还是在打价格战，建议本案可以进行亲情方面的促销,与竞争者形成差异化。9、电梯房成为主流通过市场调查,衡阳电梯房占据市场绝对的主流地位,达到90%以上,只有为数不多的几个楼盘拥有楼梯房,如,耀江花园和芙蓉嘉苑.其余均为高层电梯房。禧城月畔湾24层2梯5户,28层2梯6户御璟花苑31层2梯9户,17层1梯2户华泽钱江苑29层,2梯6户中凌景帝名苑31层,2梯6户龙江明珠28层3梯6户,15层1梯2户润泽上邸30层,2梯4户或6户新盛花园28层,2梯6户锦绣雁城31层,2梯8户华亿明珠29层,3梯8户峰景国际27层,3梯8户中泰峰境24层,2梯2户凯旋豪庭28层,2梯4户小结:就目前的衡阳市场来说，基本上都是电梯房的开发，以30层为主,基本都是2梯6户,占据一半,另外,同类产品竞争加剧.两军相拒，机致胜哉。二、竞争对手扫描华亿明珠开发商：衡阳市红湖房地产开发有限公司地址：蒸湘北路，莲湖广场、湘江百货对面总建：3.7万㎡产品:多层、高层户型：二室一厅、三室一厅小区配套：湘江百货,神龙大酒店,莲湖广场,衡阳市中心医院,学校,银行均价：3100元/㎡左右，起价2700，规划：共29层，地下为停车场，地面以上1至5层为裙楼，其他为商住楼。三梯八户，实行双路水电。中泰峰境开发商：中泰集团携手湖南衡阳银联房地产开发有限公司打造地址：解放路和红湘路交汇处总建：36万㎡，分三期开发产品:多层、高层小区配套：项目地块位于15米高的天然地台上，小区通过5米高架空层和景观带，将花园住宅、豪华会所、国际幼儿园收纳于青山绿水之中均价：2700元/㎡左右销售情况:一期已剩不多,B3栋,150以上的大户型为主,2梯2户,2期将在10月开盘,44-120的中小户型,现在售VIP卡,收5000元订金.龙江明珠开发商：衡阳龙江房地产开发有限公司地址：中山北路220号总建：9万㎡产品:多层、高层面积：52㎡—160㎡户型：一房,二房,三房,四房小区配套：广百百货,石鼓广场,西湖公园,湘江风光带,5000平米的音乐主题园林。价格:实价未定,大约均价2900元/㎡左右营销模式:VIP卡预售,交一万优惠一万,交3万优惠2万.共5栋建筑,3栋15层,一梯2户,1栋28层,3梯6户,一栋23层,4梯7户,9月20号开盘,小户型聚中在高层,绿化率36%禧城月畔湾开发商：禧城房地产开发有限公司地址：雁峰区湘江南路总建：8万㎡，707户产品：2栋28层,2梯6户,3栋24层,2梯5户面积：86—200㎡小区配套：中心公园,湘江风光带,价格：江景起价2480㎡,均价3200㎡,非江景起价2298元/㎡,均价2700㎡销售模式:15层以上每层加1元,15层以下层差价50元,一层门面7000左右,所剩不多.香槟小城开发城:衡阳吉锐房地产开发有限公司地址：蒸湘区立新路总建：15万㎡总户数：890套产品：多层、四幢高层面积：95㎡-308㎡,主力面积130㎡三房、160㎡四房配套：购物、医疗、学校价格：起价2220、均价2700元销售率:70%销售模式:现场售楼,采用围墙广告、楼书,车体广告、道旗等三、产品研究“知彼”还要“知己”，才能百战不殆城市CBD，直面数码城雁峰区先峰路中段,临近中山南路,正对面为衡阳最大的数码广场,绝对的市中心繁华区域,绝佳位置绝版地段,地理位置得天独厚.地理位置交通状况坐享中心,交通畅享向东,200米到达衡阳最繁华的中山南路,向北,500米到达衡阳最早最长的解放大道,向西,300米到达衡阳的南北动脉,蒸阳路,项目市中心的交通优势无与伦比,公交纵多,道路畅达.配套设施潮流地带，一站式消费中山路，先锋路,精品服饰一条街,名店云集,名品荟萃.颐高数码城,数码的天堂，底层7000平米商铺，综合购物广场，先锋宾馆,新时代宾馆,紫云东餐厅等顶级配套环伺左右.户型设计简奢小户,尊享大家本案以中小户型为主力面积，最小43平米，最大的130平米，其中90平米以下占到70%，主要规划为小面积的二房与三房。户型设计属于城市公寓，单身公寓的类型，适宜投资、自住、过渡。南北朝向，户户阳台本案户型设计均为南北朝向，有利于空气流通，适合居民的居住观念。户户大阳台的设计是本案的一大特点，有利于采光，也给业主增加了活动的空间。二梯9户,严重拥挤本案2梯9户的结构，对于每一单层说，显得过于拥挤，严重缺少公共活动空间。窄长套型存在缺陷项目有些户型设计存在缺限，面宽过窄，只有一个房间的面宽，而且是大门正对房门的结构，如B、C、F套型。另外进深过于狭长，一通到底。2部电梯，任务艰巨28层的高层建筑，对电梯提出了较高的要求，如果再使用一般电梯的话，很难满足28层2梯9户的需求，肯定会造成上下高峰的拥挤。电梯配置四、规划建议一个成功的营销定位其应起到的作用就是“规避劣势，放大优势”毋庸置疑，根据行情、敌情、我情的三方分析：强调地段，强调高性价比，主打投资概念是我们操盘的主要方向。由此，酒店式公寓是我们的最佳选择。什么是酒店式公寓？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，集住宅、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。为酒店式公寓负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。为什么做酒店式公寓？衡阳现阶段没有酒店式公寓，市中心，高密度住宅项目适宜做酒店式公寓，酒店式公寓迎合年青白领的需要，项目2梯9户对不是很高端的居家环境，做酒店式公寓有利于提升居住的环境,住家就像住星级酒店一样,舒适,安心.酒店式公寓能有效弱化本案户型上的劣势。近两年酒店式公寓成为房地产的新宠.怎样提升深化酒店式公寓的概念和价值？1、设置空中花园，空中会所本案2梯9户的结构，对于每一单层说，显得过于拥挤，缺少活动空间。针对这种情况，建议设置空中花园，空中会所。空中花园，改变项目绿化的短缺，满足用户对绿化的要求。在每层过道布置一些景观小品，减弱拥挤现象,做部分装修,提升档次。空中会所，布置娱乐设施,满足业主活动需求，兼具物管功能。2、使用高速品牌电梯28层的高层建筑，对电梯提出了较高的要求，如果再使用一般电梯的话，很难满足28层198户家庭的电梯需求，会造成上下高峰的拥挤,所以建议使用高速品牌电梯。使用品牌电梯对高层物业也是一大卖点。3、知名物业借势炒作在项目本身不具备规模与知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度的“品牌物业”完成局部“借势”功能。考虑到本案的规模较小的局限，品牌物业一般难以进驻，建议争取冠名的方式进行操作。物业实行酒店式的贴身服务,体现业主的身份.1.保姆式配套家政服务2.订餐馆、酒店出租汽车服务3.衣服干洗服务4.秘书服务等5.翻译服务等作为本案附加值而言，在智能化方面下工夫，花精力，将有效区别同类竞争，拉升价格，提高档次，得到事半功倍的效应。坚持以科技先进、技术成熟、成本合理为原则，引入智能化、ＩＣ卡技术、建筑节能、太阳能利用、箱式变压器、分质供水、中水回用系统、户式中央空调等，提高住宅的安全性、舒适性、环保性.4、智能小区城市新贵5、实行菜单