茂业港岛银座营销策略方案

PP-050201/fl置业国际版权专属港岛银座港岛银座营销策略方案营销策略方案致：深圳茂业（集团）股份有限公司由：置业国际（中国）有限公司日期：2005年2月1日PP-050201/fl置业国际版权专属目录一.营销推广节点二.营销推广手法三.定价系统四.定價策略五.定價分析六.项目定位七.宣传步骤PP-050201/fl置业国际版权专属一、营销推广节点节点推广点客戶登记（26/2–25/3）和平1期展廳认筹（26/3–1/4）售楼处优先认购（2/4）售楼处PP-050201/fl置业国际版权专属二、营销推广手法第一波：限量造就尊贵„選擇80套單位销售樓層：6/F；13/F；17/F；22/F„對外說法1.價格„认筹期唱天高，對外說法￥13,800/㎡(带装修)„优先认购日限量推出80套單位(￥9,660/㎡)PP-050201/fl置业国际版权专属二、营销推广手法2.其余單位70%已有用家用家組成：„香港招集:IBM/Microsoft„酒店业洽谈进驻→香格里拉(中层单位)„茂业客户:中森名菜，SKⅡPP-050201/fl置业国际版权专属二、营销推广手法3.發展商考慮作為长线持有收租物业Æ值租Æ大量客源Æ地铁上盖–深圳唯一好處：1.收窄貨量，製造珍貴性2.顯示高投資價值3.唱高低開，短期引爆PP-050201/fl置业国际版权专属二、营销推广手法第二波：连租约出售„限於指定低层单位(受噪音、較差景觀影響)„7-11/F„连3年租约，回報率8%好處：„可保持較高銷售單格„投資人士對噪音、景觀敏感程度較低PP-050201/fl置业国际版权专属二、营销推广手法第三波：无本生利营销大法（付款方式，適用於高层单位）付出回报预付2年按揭供款*1层楼+2年租金+2年月供款*发展商於2年后將款項回赠予客户，等于0月供技术：虛高楼价25%-28%好處：低門檻，吸引投資客戶買家需付相等於樓價10%，保障發展商PP-050201/fl置业国际版权专属二、营销推广手法优惠措施1.登记认购-中森名菜代用券2.购房-世金会1年会籍PP-050201/fl置业国际版权专属三、定价系统3.1垂直系统￥9,200/㎡￥10,000/㎡6/F￥12,000/㎡20/F￥15,000/㎡￥13,000/㎡32/F方案二（层差2%）方案一（层差￥100/㎡）楼层PP-050201/fl置业国际版权专属三、定价系统3.2平面系统考慮點：-南/北±15%-厌恶性因素±5%PP-050201/fl置业国际版权专属四、定价策略1.對外說法￥13,800/㎡(带装修)2.分批定價建議(按總實收裝修均價￥12,000/㎡)實收均價樓層分批￥12,940其餘單位3￥10,4887–112￥9,6606,13,17,221PP-050201/fl置业国际版权专属五、定价分析PP-050201/fl置业国际版权专属六、项目定位6.1建筑定位深圳唯一地铁连通新时代地标性豪宅新时代地标性豪宅穿越亚洲水平拍翼全球角度PP-050201/fl置业国际版权专属六、项目定位6.2风格定位„20年代ArtDeco生活品味22世纪惊世重现„高格调„雍容华贵„纸醉金迷„奢华„内涵PP-050201/fl置业国际版权专属六、项目定位6.2风格定位会所设施配合:„茶室„化妆室(PowderRoom)„公共客厅–具视听功能„健身室PP-050201/fl置业国际版权专属六、项目定位6.3广告形象风格ArtDeco特定图腾的不变有规律重现式使用参考图片:PP-050201/fl置业国际版权专属六、项目定位6.4装修、装饰风格用於住戶大堂、樣板房的裝飾品参考图片:PP-050201/fl置业国际版权专属七、宣传步骤7.1陣地戰7.1.1和平1期/和平2期歼灭式、地毯式包装„条幅„灯字PP-050201/fl置业国际版权专属七、宣传步骤7.1.2东门1.东门路段：车流„九龙城广场外墙广告2.东门核心段：人流„地铁廣告：东门、国贸、华强北„世金汉宫„中森名菜PP-050201/fl置业国际版权专属七、宣传步骤7.1.3华强北„茂业百货：购物袋、路演7.1.4中信城市广场路演(備用)7.1.1–7.1.3項於16/2日開始PP-050201/fl置业国际版权专属七、宣传步骤7.2直郵廣告„系內資源：和平花園一期、茂業百貨會員、置業國際客戶„系外目標客戶：較具經濟實力人士(東海花園一、二期、港麗豪園、名仕閣、中海華庭)„於21/3日發出PP-050201/fl置业国际版权专属七、宣传步骤7.3報紙廣告、軟文i.9/3開始發放軟文„針對性說明項目獨有的地鐵及投資優勢„專題介紹–深圳首個ArtDeco„多間跨國公司意向租用PP-050201/fl置业国际版权专属七、宣传步骤7.3報紙廣告、軟文ii.17/3開始發放硬廣„列明認籌日期及優先認購時間„ArtDeco樣板房開放