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巨隆·真谛【营销策略创意提案】为北城建造一座品质居所！—【既巨隆·真谛营销策略创意提案】—六、大事盘点七、商业空间八、锁定目标客户九、项目定位十、项目营销策略目录一、项目概述二、应市而出三、生活配套四、项目Swot分析五、市场分析【一项目概述】【巨隆·真谛】Loft公寓+时尚配套【项目名称】：巨隆·真谛（暂定名）【项目位置】：项目位于西安市北城未央区龙首村，西临未央大道，东依大明宫遗址公园。【项目所在区域】：项目地处未央区核心位置。【占地面积】：13亩8658平米【容积率】：5.5【建筑规划面积】：总建筑面积——47669.05平米公寓——38669.05平米，占总面积81%。补偿面积：12400平米实际可销售面积：26269平米。商业——9000平米，占总面积19%。【建筑规划】：塔楼，两栋高层，共17层，公寓——4-17层loft。商业——1-3层。项目经济概算【项目建安成本】：3.52612299亿元【项目住宅部分销售】：3.6677667亿元（销售均价按1.4万元\㎡概算）【项目商业部分销售】：1.95亿元（销售均价按2.5万元\㎡概算）【项目销售额总计】：5.627667亿元【项目纯利润】：2.10154401亿元【项目投资回报率】：59.6%【二应市而出】------Jointhemarket近几年西安市的投资项目表明，不论是商业入住还是楼盘发展，不论是道路建设还是大型项目集中，未央新城即将和皇城并列，成为西安最重要的城市中心。——市政府北迁————西咸一体化加速————经济开发区战略地位提升——北城——未来城市发展的方向本案临近区域板块未央商圈遗址改造建材经济大明宫遗址公园本案本案所在商圈板块本案雄踞地铁2号线沿线坐拥龙首村北关双站台本项目本项目【三生活配套】——项目位于西安市龙首村，西临未央大道，东临大明宫国家遗址公园，坐拥龙首和北关双商圈。我们以项目为原点，看看现在有什么？未来有什么！【巨隆公寓】——位于龙首、北关商圈中心生活配套非常完善遗憾的是：项目周边缺少特色店中心位置本项目龙首商圈西安老城经济开发区但是！这里地理位置十分优越！【未来】——令人向往的生活！购物天堂城市中心大明宫遗址公园地铁2号线高档社区文化中心【四项目Swot分析】优势（Strength）交通便利1商业、市政配套完善2商、用、投一体化5国家级遗址公园近在咫尺4发展较早，目标客户稳定3劣势（Weakness）项目自身配套简陋1周边景观尚需时日3老的商业区，人群混杂2品牌知名度、美誉度需打造4机会（Opportunity）区域配套完善1项目升值潜力无限2地理位置优越3区域战略地位居高4产品市场需求大5威胁（Threaten）大盘冲击1期房与现房之间的较量2配套与公共设施的对比3总体来说，本项目位于重点区域的核心位置，因此在建设规划符合需要市场需求的前提下，市场前景将非常广阔。【五市场分析】数字瞰市数据公布值同比增长CPI.消费者物价指数……2.6（上半年）PPI.生产者物价指数……6%(上半年)GDP.国内生产总值172840亿元11.1%PMI.综合性经济检测指数52.1（6月）-1.80%固定投资114187（亿元）25.0%房价105.06（6月）5.06%货币供应663400亿18.45%出口1374亿美元18.45%外储24542.75亿美元15.14%FDI.对外直接投资81.32亿元（5月）27.48%财政7917.66亿（5月）20.5新增信贷6034亿元（6月）-60.602010年上半年，国内各类经济发展概况以上表明：国家城市经济实力稳步增长，城市潜力日益彰显。2010年上半年，西安各类经济发展概况数字瞰市以上数据充分说明西安正处于消费结构加速升级的新阶段，作为西部经济中心，并定位为“国际化大都市”及“一城五轴八条生态带”的城市规划，经济增长的内生动力在不断增强，居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型，经济的快速发展带动了房屋的刚性需求，也促使了西安房地产市场发展的上升空间。这一切将对2011年西安经济的快速发展起到强有力的支撑。指标公布值增长固定资产投资1596.84亿元29.0%国有经济完成投资679.22亿元97%商品房销售面积608.2万平方米37.2%商品房销售额288.42亿元49.4%全市进出口总值47.43亿美元37%农民人均纯收入4046元16.4%生产总值（GDP）1372.44亿元16.8%数字瞰市2009——2010西安市年商品房销售走势图数字瞰市2010年最后一周，西安商品房市场概况城区数量（套）面积区间（平米）在售均价（元/平米）城东293136-1466288城南714932-4437937城西416936-1905819城北558820-1906221城内32138-10610383高新469730-3386697长安435230-33054302010年即将收官，西安楼市既上演了一出“让销量飞”的剧目。本年度的最后一周，西安住宅销量环比攀升3.77%。以上一切事实表明西安房地产市场基本健康。刚性需求占据比重仍然较大。数字瞰市2010年第三季度，西安写字楼市场概况从西安市场走势来看，自3季度开始西安楼市成交量逐步回暖，而房价在数次调控中并未应声而降，反现持续增长之势，推动了购房者入市的速度。在房价高位运行的情势下，高端住宅项目成交量回落明显，而适中价位房源更受市场追捧，政策调控难挡楼市交易继续增长的势头分项公布值增长施工面积100710平方米36.19%竣工面积112178平方米96.21%新开工面积89327平方米18.18%数字瞰市2010年第三季度，西安土地市场概况类别挂牌宗数土地出让面积住宅221076250平方米商业11256482.6平方米工业5233461.9平方米综合483131.9平方米合计421649326平方米在土地供应方面，2010年西安土地供应增长19.2%。单从土地供应来看，预计明年住宅市场供应量充足。西安房地产市场的快速发展，吸引着众多企业拿地热情高涨，众多央企、国企、上市企业等大型房企陆续谋地，将会进一步推动地价涨幅加快，企业拿地成本增加，一定程度决定着未来房价向上趋势。西安住宅市场概况西安2009—2010年住宅比例热点板块——大明宫区域重点区域——城北区成熟区域——高新区西安住宅市场概况西安住宅市场概况——北城城北在售楼盘分布区域图项目名称总建面容积率主力户型主力面积销售均价元/㎡车位数量车位售价盛隆广场10000006.5两室、三室90-120㎡56503000个13万元时代家园37113.493.8两室70-90㎡6400262个未定圣地亚哥1200004.0两室90㎡6500200个12万元侦祥宝库700006.2两室、一室45-90㎡6800200个未定颐鑫花园1600002.94两室120㎡6198270个13万元唐樾六和坊1000002.73三室、两室90-130㎡未定价450个未定宫园壹号4200006.3两室85㎡75001800个12万元添景明居123264.2两室88.84㎡624055个未定市政馨苑940135.36两室95㎡6600460个未定凯玄大厦56592.203.0两室110㎡6800314个15万元大明宫寓56070.3714一室50-80㎡6600300个未定龙御花园500007.5两室90㎡5800300个租卖未定城北在售重点楼盘分析价格的攀升并没有使得销售额有所削减，一是刚需依旧旺盛，再是以房产保值增值的消费目的依然保持强势尽头。作为热点区域，城北楼盘卖相极好。A、供需方面，北城板块市政府经济开发区供应量居首，消化情况亦良好；B、价格方面，受高档住宅物业影响，经济开发区较高，板块整体价格出现一定的波动，但幅度不大；C、户型供应方面，两房仍是主流，居家型特征明显；D、本项目处于“西线一体”+关水经济+经渭新区核心地段，片区形象高端，配套完善，交通便利，同时周边市场经营户众多，为本项目奠定了良好的客户基础。北城住宅市场小结目前城北在售楼盘中，七成以上适合新生代们置业投资，这些项目的共同特点是：户型面积较小、总价低、月供低、购房负担较轻、以小户型平层居多、具有基本的楼盘配套和环境。西安住宅市场概况2010年7月西安商业类物业成交为5.41万㎡，环比下滑22.47%，同比上涨53.53%与上半年月均成交量5.59万㎡基本持平。以上说明，西安商业仍处于发展阶段，也因此商业市场份额较大，同时升值空间也较大。城北关注度在日益提高成交均价相对有所提升小结销售面积在六城区中同比增长幅度最大通过上述数据显示【六大事盘点】1、市政府北迁以凤城八路中央行政轴，形成以市级行政中心为核心，集商业、商务、办公、居住为一体的“新城市”功能轴；2、地铁2号线即将开通3、大明宫改造落成大明宫遗址公园大明宫建材家具城本案4、亚洲最大火车站——北客站落成5、政策变迁时间人物及地点相关政策及关键领导人表态2010.1.15国‘十一条’重申二套房贷首付不得低于40%、房源需一次性全部公开并明码标价等。2010.4.14新国四条一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。2010.9.29新国五条标志着二次调控大幕的拉开，显示了政府调控房地产决心之坚定。2010.10.19央行加息金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010.10.20西安实施首套房最低利率8.5折从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。从政策角度来看，一方面国家对房地产行业严格的控制，对遏制房价过快上涨有一定的影响。另一方面作为地方经济支柱，地方政府对房地产的态度较暧昧，整体的宏观环境对西安楼市利好因素较多，刚需力量依然有力，因此2010年的西安楼市也和全国很多其他城市一样，在楼市量价走高中，始终保持着“微笑曲线”。6、静观北城西安开发重心逐步向东、向北转移。高新区未央商圈大明宫遗址商圈西安市行政中心的北迁，将为西安城市新中心的形成起到引领带头作用，西安的城市中心也将从“单中心”发展成为“双中心”。大明宫规划方案今日城北城北总体规划西安市行政中心北迁、大明宫改造、地铁2号线（龙首村）、火车北客站四大热点汇集；城北房地产开发在众多利好因素推动下，成为西安的焦点区域之一；区内经开区、行政区、大明宫三大板块处在快速发展阶段；众多利好对该板块的整体价值起到了直接拉升作用，同时并推动着城北房地产进入快速发展期！城北板块长安板块成熟预热发展高新板块：高新区CBD、二次创业区；曲江板块：旅游带动、上风上水；城北板块：北客运站、市政府、地铁2号线、大明宫；浐灞板块：生态湿地公园；长安板块：大学城、科技园；世纪大道板块：西咸一体化推进；城北总体规划1城市化加速推进，将带动城北成为西安城市未来3-10年内的热点板块；西安新城市中心；西安市政府北迁；国家级经济技术开发区；大兴新区形成互动促进投资和发展新的增值；西安的轻工业商贸走廊西安国际贸易中心所在地城市升级带来商业的升级配套建设不断完善升级汉长安城遗址公园建设城市大型配套工程建设千亿市政配套建设；亚洲第一大火车站；地铁2号线穿城而过；国家遗址公园大明宫。产业进行全面的转型；由老居民区转型为商贸新区；由棚户区转型为新居住区。人群全市化、西北化；区域的升级带来人士的转型商贸的发展形成全西北化商业建设规划产业人群配套北城城北总体规划2在未來5年内，城北将成为西安新的生活、投资、商业、经济的新城市中心；城北市场综述•市场发展情况：从整个西安楼市来看，城北板块的房地产具备较为鲜明的特征,属于待开发区域，周边配套不够完善，作为城市中心开发区，本案具备很高的发展潜力，具备成为区域明星项目的潜质，将是城北一张瞩目的名片；