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重庆长寿碧桂园提案会创作三组&设计三组推广三组12月21日本案结构：第一部分：长寿碧桂园市场调研报告第二部分：长寿碧桂园策划方案第三部分：创作及平面提案第一部分：重庆、长寿市场调研报告目录：一、项目所在地区简介二、项目与周边地区关系三、项目位置及周边镇区关系四、重庆长寿概述五、重庆消费习惯六、重庆媒体习惯七、重庆房地产八、周边竞争楼盘一、项目所在地区简介长寿碧桂园位于重庆市长寿区桃花新城。长寿区地处重庆主城区一小时经济圈内，距重庆主城区68公里，是重庆市规划中的八大地区性中心城市之一。城区建成区面积15平方公里，市区常住人口21万。城区规划面积55平方公里，规划常住人口48万。二、项目与周边地区关系图项目与周边地区关系图①主城区（68KM）②涪陵区（32KM）③渝北区（50KM）④长寿湖（28KM）⑤晏家工业园（9KM）长寿碧桂园（桃花新城）⑥新重庆钢铁厂（13KM）项目到周边地区交通概况1、基本上项目至周边区域均有高速路，路况较好，大多为相向六车道，且至主城区部分路段为双向八车道。2、时间、收费情况：①至重庆市区68公里，约60分车程（过路费50元）；②至涪陵区，两处收费站，分别为高速路收费站（10元），涪陵长江大桥（10元）。③至渝北区（江北飞机）53公里（过路费25元）。④至长寿湖镇（长寿湖）30公里，（高速路收费25元）⑤至晏家工业园区、重庆化工园区13公里（过路费5元）；⑥地块距长寿主城区5公里，大约7分钟车程3、项目（桃花新城）通往长寿主城区道路相对比较宽，重庆山城特殊地形不算，但道路弯道较多。三、项目与周交通关系图长寿碧桂园位置长寿碧桂园位于重庆长寿区桃花新城中心位置，桃花立交（高速路）附近，距高速路入口2KM，距长寿主城区中心5KM，约7分钟的车程。桃花新城北接长寿渡舟镇（3.5KM），南接长寿主城区、关口镇，至晏家工业园、重庆化工园等约9公里，至新重庆钢铁厂13公里。渡舟镇（3KM）晏家工业园（9KM）本案长寿主城区（5KM）关口（7KM）长寿碧桂园辐射周边镇区长寿湖镇（30KM）新重庆钢铁厂（约13KM）入市中心路段：项目地处路段：长寿碧桂园桃花溪项目主干道——文苑大道长寿主城区中心商业步行街渝长高速桃花大道—长寿路渝万高速长寿路—望江路—关口区委区政府区人大桃源中路—文苑中路桃花立交转盘旧城区西门转盘项目周边主要干道文苑大道是项目与市区连接的主要干道。该路路面比较宽阔较直，交通现状比较好（双向六车道）四、重庆长寿区概况重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县，有19个区、21个县，重庆是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。重庆97年划为国家直辖市。4.1重庆总体情况4.2重庆长寿区历史、人口长寿县城雄踞长江北岸凤山之上，素有“凤城”之雅称。据史料记载：早在七千多年前，长寿境内就有土著民族居住。明代洪武六年九月，“北有长寿山，居其下者，人多寿考”，故命名为长寿县。全区总人口874949人,其中非农业人口177606人，农业人口697343人，户均3.03人。人口密度为每平方公614．55人。2007年1-6月，长寿区完成地区生产总值49.31亿元，同比增长15%，在重庆排名21位。4.3重庆长寿区GDP2007年1月-6月长寿与其余几个城区GDP对比城镇人口（万人）GDP（亿元）人均GDP（元）长寿8849.315603重庆31991677.675244涪陵15094.556303广州10003198.0131980至2007年6月止，长寿城乡居民储蓄存款余额为85.66亿元，比年初增长7.12亿元，增长9.07%城镇人口（万人）居民存款（亿元）人均存款（元）长寿8885.669734重庆31995589.9117474涪陵150280.1418676广州10006000600004.4重庆长寿区人均存款工业：长寿工业基础雄厚，特别是天然气化学工业在西部乃至全国有着重要地位，是中国西部最大的天然气化工基地，天然气化工产品总量居国内市场第一位。长寿建设了重庆（长寿）化学工业园区和重庆晏家特色工业园区。重庆钢铁集团（西南地区第二大钢铁企业）于2007年开始整体搬离重庆主城区，预计５年内完成。4.4长寿区经济重庆化工园：发展天然气化工、精细化工和石油裂解三大产业，甲醇系列、乙炔系列、丙烯乙列、氯碱系列、新材料和精细化工六大产品链，吸引了日本三菱瓦斯、香港建滔化工等一批跨国企业相继落户，成为重庆市的第二大产业园区。晏家工业园：形成以国际复合材料、重庆钢铁集团、淅江环松集团为龙头的金属冶炼、机械加工、建筑建材、电子电器四大产业集群。新重庆钢铁厂：将搬迁到长寿区江南镇，与长寿城区一河之隔，重庆长江大桥现正修建，建成后离主城区15公里以内。新重钢将形成８００多万吨钢的年生产规模，厂区人口将达到几万人。晏家工业园部分企业照片旧城区的长寿化工厂颇具规模工业污染是当地一大隐忧农业：长寿素有“天府膏腴之地，巴蜀鱼米之乡”之美誉。盛产水稻、玉米、大豆、油菜及柑桔类水果和淡水鱼，是国家商品粮生产基地和重庆市的水产、猪肉生产基地。长寿夏橙、长寿沙田柚多次获中国农牧渔业部金奖。2006年，全年农村居民人均纯收入3480元。零售业：今年上半年长寿区已实现区的零售额60232万元，占社会消费品零售总额42.1%，同比增长22.6%，增幅比区以下零售额高11.3百分点商业街：主要集中于主城区商业步行街商业形态：基本以超市、百货业、饮食店为主，商铺经营业态包括男女服饰、零食、鞋业、饰品、电器音响、电信等。服务业区内商业步行街较为集中，集饮食、购物、娱乐于一身。人流较大，但感觉知名品牌响应度不高，现暂时没有“麦当劳”等实力品牌进驻；与典型当地人接触得知，长寿当地茶馆较普遍，一般当地人约三五朋友到茶馆里打牌消遣；唱K消遣也较普遍，但普遍反应K房设备不够现代，歌曲较老。长寿饮食业较为发达。整个重庆地区饮食文化深厚，重庆人较喜欢约三五朋友外出饮食（打火锅），也喜欢自己做菜。长寿较多特色饮食菜馆，如重庆连锁的‘秦妈’店；也有较多特色菜色，如：长寿湖鱼面，活水豆腐等。饮食：商业总体情况：长寿没有大型的高端知名品牌，缺少高端娱乐场所，居民大多反应娱乐配套不完善，如K房歌曲、设备老旧等。长寿主城区商业步行街4.5长寿重点辐射镇区介绍长寿碧桂园镇区辐射区域如图渡舟镇渡舟镇总人口44414人，其中农业人口40886人。农业、工业、第三产业兴旺发达，是区政府规划的生态工业园镇。素有“鱼米之乡”的美称。渡舟镇，南部与长寿区正在进行建设的北部新城接壤；交通网十分发达：距城区中心2公里；渡舟镇规划了农业生态旅游开发园、生态农业园、生态工业园、生态住宅园等。产业特色全镇现有企业39家，其中化工6家，建材13家，食品加工10家，医药1家，包装3家，工业3家，机械加工3家。企业固定资产在100万元以上的有12家，年产值在1000万元以上的有7家，税收在10万元以上的有10家；有个体工商户近500户。但渡镇但渡镇位于长涪高速公路但渡立交桥，距长寿主城区6公里。全镇辖8个村，64个村民小组，共有6925户，2万人，幅员面积57平方公里。现已实现村村通公路、电话、全面完成了农村电改。产业特色沙田柚、花椒、柑桔、竹笋是主要的农产品资源。楠木院森林公园、丁木湖、龙溪河绿色自然风光以及龙溪河畔占地面积均在100亩以上的三大庄园（碧园钓鱼山庄、海盛绿色庄园、龙寨休闲娱乐园）以及一万多亩森林资源。晏家镇重庆市长寿晏家街道办事处，位于长寿城区西郊，是长寿通往重庆的必经之路。办事处辖11个村，4个社区居委会，辐员面积约95平方公里，总人口74036人。晏家镇主要以工业生产为主，有重庆化工园与晏家工业两大主题园区，工业实力雄厚。工业产业包括胶乳沥青、矿石、原煤、页岩砖、水泥制品、塑料制品、机制纸板、布匹、水电等。产业特色——晏家工业园、重庆化工园（如前所述）邻封镇长寿区邻封镇距长寿主城区25公里，位于风景幽美的龙溪河畔，东邻长寿湖镇。全镇总人口35979人，其中农业人口34404人。产业特色全镇耕地面积31358亩，人均耕地约0．92亩，是龙溪河流域生态旅游经济带的一个特色产业重镇。逶迤跌宕的万亩绿海柚林、风光旖旎的画廊龙溪河、古老神秘的名胜古迹东林寺堪称邻封“三绝”长寿湖镇长寿湖镇因美丽的长寿湖而得名。现辖13个行政村和1个社区居委会，111个村民组，幅员面积104.53平方公里，有14605户，现有人口51824人，其中农业人口45306人。辖区长寿湖水面面积3万余亩，占长寿湖水面面积的三分之一。重庆市委市政府主要领导要求，长寿湖风景区建设成为蜚声中外的旅游名片，并将长寿湖风景区列入重庆市十佳风景区。目前，长寿湖风景区基础设施建设开展中。产业特色该镇以发展旅游业为主，以旅游经济为主导带动饮食业，酒店业等。故长寿湖镇区内饮食场所感觉较为高档次，菜色也较美味。长寿湖周边酒店业较发达，旅游旺季时入住律较高。五、长寿人消费习惯1、长寿区长寿内人口并不多，唱K、上茶楼（打麻匠）、购物等大众消费娱乐为主，但购物娱乐场所档次有限。2、重庆饮食文化根深蒂固，长寿区也不例外。长寿人很喜欢打火锅，也喜欢自己在家做菜。所以长寿区内饮食业较为发达，有“秦妈”、“小肥羊”等全国连锁饮食品牌进驻。3、重庆长寿商业步行街为长寿主要商业中心，集购物、饮食、超市于一身。为全长寿人流最大，商业最旺的一个区域。晚上一般有人搞活动，免费让人跳舞，但一般参与为老人较多。4、当地一个较有特色的现象，当地稍年长的人晚上或休息的时间一般消费消遣为打牌。当地的当地很多特色的茶馆，长寿人一般三五朋友约一起在茶馆打牌消遣。5、由于重庆长寿区为山城地貌，道路高低起伏，所以长寿人很少骑单车或摩车，一般会自己买汽车消费。汽车以天燃气、汽油为混合动力。街上汽车以中档车为主，一般十万的车的比较多人愿意使用。如三厢“铃木”，但不乏高档车，如“宝马”等。六、重庆媒体习惯主要媒体包括：1、重庆市区：1）四家主要平面媒体：重庆晚报、重庆晨报、重庆商报、重庆时报；2）重庆电视台两个重要频道：新闻频道、都市频道3）户外广告2、长寿区：长寿电视台、长寿报、户外广告概述：•重庆地区的主流媒体是报媒及户外。•重庆主流报纸有四家：重庆时报、重庆晚报、重庆晨报、重庆商报。实力比较平均。长寿区有本地报纸，免费发放给机关阅读。•当地人晚间多喜好出门消遣，看电视的人较少。电视媒体收视率最高的是重庆新闻频道天天630节目，每晚18:27-19:00首播，22:00重播一次。少见地产广告在电视中投放。•户外广告非常发达，所到之地随处可见各种规格和种类的户外广告。以解放碑和观音桥商业街人流量较多、户外广告效果较好。重庆平面媒体调查•重庆最主流的报纸包括四家，即《重庆晚报》、《重庆晨报》、《重庆商报》、《重庆时报》，实力相对平均。除《时报》外，其他均为重庆报业集团所有。•按发行量排序：重庆时报(30万份)重庆晨报(20万份)重庆晚报(16万份)重庆商报(10万份)•重庆市民有每天读报纸的习惯，且多以订阅为主。•本地房地产开发商在这四家的广告投放量并没有明显偏好重庆时报属于华商传媒旗下，与陕西《华商报》、沈阳《华商晨报》、吉林《新文化报》、天津《大众生活报》属于同一集团。发行量30万份发行范围：重庆主城九区和重庆其他31个区县市，区县发行量较少发行对象：阅读群较为普通市民，并贴近市民生活。全版：宽29.5×高50cmA2\A3版整版：85800元，普通版整版价格：66000元星期四、星期五有楼市版（星期四一般有三个版，星期五版面更少）有2000多人的“黄马甲”发行队伍，可在特定的段期内(一、两天)增加某个区域的发行量。房地产广告全部交由广告公司重庆晨报属于重庆日报报业集团下都市类报纸，侧重民生。发行量20万份发行范围：重庆主城九区和重庆其他31个区县市发行对象：阅读群集中在25-45岁全版：宽25.3×高38cmA2\A3版整版：90000元，普通版整版价格：66000元星期二、三、四、五有专门的重庆地产版