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碧阳湖国际前期营销策略建议2010年12月目录Part1、毕节房地产市场分析Part2、项目理解Part3、项目总体定位Part4、前期营销策略建议Part5、第一阶段营销建议Part6、商业部分的思考Part7、关于资金回笼计划Part1毕节市房地产市场分析毕节概况毕节市位于川、滇、黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积3414.9平方公里，辖27个镇、8个乡（其中民族乡6个）、6个办事处，节节市位于东经104度51分105度55分，北纬27度3分27度46分的川、滇、黔三省交汇处，是黔西北的大门；是黔西北政治、经济、文化中心；是毕节地委、行署所在地。北邻四川的叙永、古蔺，西接云南镇雄、威信，是川、滇、黔接壤地区商品集散地，全市地势西高东低；126.0195.5281.6958.2190.6875.82112.2262.81020406080100120140毕节市大方县黔西县金沙县织金县纳雍县威宁县赫章县2009年毕节市及周边行政区域人口比较（单位：万人）毕节市总人口约130万，其中，农业人口约110万，劳动力资源约80万，剩余劳动力约30万，城市人口达到30万人；聚居着29个民族，占人口总数的10.5％，其中，穿青人、蔡家人、羿人为未定民族。2005年有专业技术人员12307人。其中：中级技术职称2102人。地处黔西北交通咽喉，人口稠密，但城市人口相对较少；毕节产业及主导毕节市交通方便，市场繁荣，邮电通讯发达，教育、科学、文化、卫生发展很快，工业正在崛起，食品、卷烟、煤炭、冶炼、建材、化工、机械、电力等事业兴旺。典型的能源型城市，煤炭、电力、卷烟、房地产支撑城市发展，城市缺少产业支撑(三大项指标)毕节产业城镇化水平、产业结构及人均可支配收入全区城镇居民人均可支配收入达到11094元，年净增加1132元，名义增长11.36%，作为毕节地区中心城市的毕节市达到了12288元/年（1024元/月），增长20.48%；全区人均消费性支出为6796元（566元/月），增长5.68%。毕节试验区目前的产业结构是：第一产业24.2％；第二产业43.8％；第三产业32％城市（地区）总人口（人）城镇人口（人）城市化水平（%）贵州省35247695844548223.96贵阳市3718449227471261.17六盘水市274408563329223.08遵义市6543860150214822.96安顺市233174160336125.88铜仁地区330262553143316.09黔西南自治州286492059873820.90毕节地区632747179680612.59黔东南苗族侗族自治州384469769052517.96黔南布依族苗族自治州356984781446722.82六枝特区60396315340625.402009年我国城镇化率达到46％，贵州省仅30.1％，在全国倒数第一，毕节地区的城镇化率20％左右，这说明毕节是一个以低素质农业人口为主体的半封闭的传统社会结构毕节以白马山森林公园为绿心，以自然山林、农田菜地、生态绿地为分隔。围绕森林公园分片组织、集中布局，形成“一心、五片”的组团式城市空间形式，一心指毕节市中心城区、五片包括海子街片区、小坝片区、双池走廊片区、松林片区、甘家桥-南箐片区。中心片区即老城区主要强化政治、文化、商贸、金融、信息、通信等的综合型片区和城市中心，建设用地26.6平方公里，其中居住用地11.0平方公里，规划人口42万人左右。城市规划城市环线以高速公路与城市干道网接近方格网，由北外环路、环城东路、东外环路、毕海大道、毕甘大道构成。中心区形成“八横十一纵”、海子街片区形成“三横十纵’、双池走廊片区以贵毕大道为主形成“三横七纵”、小坝片区形成“三横五纵”、甘家桥-南箐片区形成“三横五纵”、松林片区形成“六横七纵”的干道网。交通规划-城市干道成贵快速铁路：2009年开工建设，项目建设工期为5年。全线正线长509．053公里，其中贵州境内约192．3公里，毕节地区境内约117公里。根据交通部《国家重点公路建设规划》，经过毕节地区的国家高速公路项目有杭瑞高速和厦蓉高速公路，形成横贯东西、纵贯南北的公路主骨架。另有贵州省高速公路网规划的毕节至威宁高速公路是毕节地区近期重点建设的项目之一，连接杭瑞、厦蓉两条国高。毕节机场为4C级民用机场，距离毕节市18公里，2012年底通航。交通规划-快铁、高速、机场毕节宏观经济概述1.毕节宏观经济的飞速发展以及新区的建设，一方面促进了城市经济的活力，另一方面，也为房地产事业的发展带来了必要的支撑；2.未来的交通得到改善，使之能够连接经济发达地区，势必带动经济的快速的发展；3.城市急速的扩容，必将带来大量人口的涌入，势必激涨人们的住宅需求的帮助；1.有限的城市经济圈，城市的核心的扩容能力受到制约，二级体制的转变进一步弱化毕节作为黔西北中心的聚合力，这将为城市发展的空间产生影响，而之于房地产业则变成有限的客户资源；2.城市多点布局规划，东部新城、南部新城以及未来双池片区的兴建，在人口的经济资源相对有限的市场，这些资源被稀释分流，对于南部新城的发展会有一定的影响；3.典型能源城市所出现缺乏辅助和相关产业支撑，多污染、土地稀薄而造成的不宜居等影响；机会点威胁点毕节房地产市场分析板块发展与市场格局市场概况在售项目一览振华大厦峰景丽都云锦华庭瑞丰新城大众国际中环国际博泰地块本案龙景苑金帝豪庭三江城市花园金源·城上城御景园兰苑花园官邸裕都大厦长弘花园恒通大厦长弘星园马安山安置房新天地贵福项目博泰广场博泰花园未知项目庆星苑望城路安置房大兰安置房市场价格毕节目前一般多层住宅的平均价格在1750-2180元/平方米左右，小高层和高层则在2180-2680元/平方米左右，品质良莠不齐。商业在城市中心商业区，底商售价在26000元/平方米以上，一般街道两边商铺的售价也已达到5000-16000元/平方米左右，且面积较大。因而，如出现社区环境优美、配套齐备、产品精良的小区，住宅售价也将有2200－2680平方米的水平，商铺也有8000－26000平方米的水平。老城区东部新城南部新城均价：3300元/平米均价：3100元/平米均价：2800元/平米2005年毕节市场上还有几百元每平方米的房子；2006年年底毕节房价普遍为1千多，最贵的也不过二千的样子；2007年10月倾城home开盘，当时的起价2228元/㎡，均价2400元/㎡；2008年，毕节市场老城区的电梯房（小高层和高层）起价大部分为2380元/㎡左右。2009年，毕节均价上涨400-500元/㎡，老城区部分项目均价已贴近3200元/㎡，东部新城也已达到3100元/㎡毕节房地产发展板块老城区：以毕节市老城区范围，人口稠密，商业繁荣程中以道路建设为先导，新建了麻园大道、30米大道、环城东路等，正在兴建迎宾路、东升路、新客运站等，在2008年4月，毕节建市20周年庆之际，这些道路将全线贯通，新城区一二级路网基本形成。市政府、市检察院已经率先入住新区，新区建设将会进一步加快。东部新城：工程以盘活老城区存量资产为主，改造了市西广场，实施了光亮工程，并将倒天河沿岸进行改造，已经出现大量商业楼盘。“南扩”即城市的发展向南延伸，尽量缩短毕节与贵阳的距离，以行署办公楼和行政服务中心为标志的新南区建设雏形已现。老城区东部新城南部新城毕节房地产发展板块大众国际中环国际三江城市花园裕都大厦长弘花园贵福项目博泰广场博泰花园庆星苑老城区板块的房地产项目以旧城改造为主，多为高层建筑。由于其地处于毕节市成熟的商业圈和中心圈之上，现目前倍受购房者追捧，因此此板块也代表了毕节市房地产市场现目前的最高价价值区域。老城区板块也存在脏、乱、差的硬伤，虽然政府在近几年做出了很多工作，但由于其拆迁难度大，可开发利用的面积相对较少，可借之景也存在一定程度上的稀缺性，房开商要想在此板块自己打造大规模的住房景观配套几乎是不可能，市民要想在短期内使老城区面貌涣然一新几乎是不太现实的事情。随着毕节新城市规划“一河二园六路”等城市建设基础项目的逐步兴建完工，新城市交通体系的建立，必将实现毕节市中心城区的功能性转移，必将在毕节市的其他板块形成一到两个适宜高品质生活的纯住宅区域，目前老城区的住宅已经不再是毕节购房消费者选择的唯一板块，购房消费心理和习惯已经开始逐步转移。地段优越，商业氛围浓重，主要以商住楼为主，整体价格较高。住宅项目，主要代表楼盘有：中环国际、三江城市花园、长弘花园等，以中环国际为代表，价格已经攀升到并越过3300元/平米的销售均价，大众国际由于地价因素，其未来预期均价将达到4000元/平米。老城区毕节房地产发展板块东部新区遵循近年来新城开发，“城市向东”的原则，毕节政府大力促进东部新区建设，毕节市政府、检察院、消防队、公安局等政府机关以及毕节新客车站都将规划到这个板块，并且都在兴建之中；此外毕节市公务员小区也在这个板块之列，并且即将全面交付使用。从整个毕节城市发展来看，环东路、东升路等在建基础设施的验收完工以及毕节市政府、检察院、消防队、公安局等政府机关的迁入，毕节公务员小区的全面交付使用、入住率的提高等因素的促进，毕节中心城区（东部新区）这个板块的居住优越性将会得到全面体现，应该说这里有能力成为新的城区中心，而替代狭窄的老城。振华大厦峰景丽都云锦华庭龙景苑金帝豪庭金源·城上城长弘星园未知项目东区：毕节新城区，政治、经济、文化交汇区，毕节的城市新形象区住宅主要代表楼盘有：金帝豪庭、金源城上城、峰景丽都、云锦华庭等，销售均价已经达到2900元/平米，单价高达3370元/平米毕节房地产发展板块南部新区南部新区位于毕节市老城区南部,总规划建设面积为2.336平方公里。该板块规划建设的项目有道路、给排水、农贸市场等城市基础设施,文化会展中心、学校、幼儿园、公园、垃圾收集站、城市绿化等市政公用设施,住宅小区及毕节地区行政办公中心。该板该板块以毕节地区行政办公中心和文化会展中心为支撑,必将带动南部新区的全面建设和发展。因此，此板块将会是未来几年里毕节房地产开发市场开发的一个新方向。南部新区：毕节新城区，未来的政治文化中心住宅主要代表楼盘有：瑞丰新城、兰苑花园、官邸、新天地、碧阳国际城等。销售均价已经达到2700元/平米，单价高达2900元/平米。于毕节市老城区东南部倒天河下游沿岸。毕节政府为改善市民的居住环境,提升城市品位,投资1．8亿元,在毕节倒天河下游修建一个人工湖。新建的人工湖呈带状,水面面积达280亩、闸坝高16．5米、蓄水平均水深12米。人工湖建成以及倒天河河道治理改造结束后,毕节市将在人工湖两岸新建一个占地面积186．42公顷、规划居住人口为1．5万人、设施配套、功能齐全的生态园林城区———望湖片区。从规划方案上来看，望湖新区拟建的生态园林城区可谓走在了毕节地产开发的前列。望湖片区的开发建设将直接促进整个毕节城市居住环境品质的提升，在未来几年里，此片区的生态地产将会成为毕节最有房地产开发发展潜力的片区之一，必将受到众多购房者的青睐与追捧。即本案所属板块碧阳湖板块——新毕节的生活中心毕节房地产发展板块东南新城-碧阳湖板块毕节房地产发展板块城市板块竞争思考老城区东部新城南部新城老城区的成熟，东部新城的崛起、南部新城整成为一片开发热土，作为区位成熟和未来的商业价值及商圈构成，本案所处于的“大南部新城”板块，其未来的发展更接近“生活中心”，而本案又位于南部新城最适宜居住的碧阳湖畔，更是“生活中心的中心”区位，单从居住角度，本案所处区位当无可匹敌；重点项目概况竞争层级项目名称总建面容积率产品形态总户数住宅面积区间均价总价范围高大众国际70万平米14办公、酒店、高层预计4000低三江城市花园20.6万平方米7.94高层1168130-230300038-65万低裕都大厦7.2万平米8高层100-150预计310030-46万低长弘花园4.5万平米22.5高层97-140期房270026-37万低中环国际高层3100低金帝豪庭9万平方米高层93-151310028-