福建漳州市诏安县房地产营销策划方案

漳州市诏安县房地产市场调查报告——住宅及商业市场调研2011-01前言诏安县地处福建省最南端、闽粤交界处，素有“福建南大门”、“漳南第一关”之称，是海西对接珠三角的“桥头堡”，是著名的“中国青梅之乡”和“书画艺术之乡”，也是著名的侨乡和台胞祖籍地。现有人口60万，总面积1285平方公里，辖16个乡镇（区）。盛产青梅、八仙茶、鳗鱼、灰鹅等特色产品。国家级森林公园乌山、省级名胜风景区九侯岩、梅岭半岛旅游区和闽粤第一城等是理想的旅游胜地。目录PART.1宏观环境分析市政规划/土地放量/地块环境分析PART.2商品房市场环境分析住宅市场/主要在售项目分析PART.3商业地产市场环境分析商业市场/主要在售项目分析PART.1宏观环境1.1市政规划1.2土地放量1.3地块环境1.1市政规划功能定位打造“三大基地”即福建承接珠三角及港澳台产业转移的重要基地、闽台农业技术交流和绿色无公害农业生产基地、漳州南部重要的食品工业和制造业基地，建设成为闽粤边界生态工贸城市。发展布局“一区两带三极“的多方位、多层次、多领域的对外开放格局。一区：即以国道324为主轴，依托高速路诏安互通口，两头拓展，把南诏、深桥和闽粤边界综合工业园区、边贸旅游区连为一体，形成闽粤边界新兴工贸区。两带：一是以梅岭半岛为龙头，沿海岸线向国道324线和漳诏高速公路两层延伸；二是以工贸区为依托，诏平线为主轴，辐射带动沿线乡镇经济的发展。三极：以乌山旅游开发为重点，形成山区经济增长极；以厦深铁路诏安火车站建设为中心，形成商贸物流增长极；以四都林头高速公路互通口为中心，形成东部经济增长极。1.2土地放量诏安县2010年计划供地总面积50亩，其中：存量40亩、增量10亩；经济适用房面积5亩，其它45亩，五类住房占总量10.0%，作为诏安县经济适用房和廉租房建设用地项目。———数据来源诏安县国土资源局商品房市场环境PART.22.1住宅市场分析2.2主要在售项目分析2.1住宅市场分析未来诏安县商品房发展方向与重点诏安县第二通道，即西城区是县政府重点打造的新城区，少年宫、体育馆、图书馆等五大馆即将或正在开建。计划将整个西城区规划为有着2万人规模的大型社区，未来县城的新中心。小学诏安县2010年1-12月新建商品住宅成交量价一览表3253053514471193791608829425220342265261218622881232322092096210419680501001502002503003504004505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月份套数0500100015002000250030003500元成交量均价数据来源——漳州房地产信息网小结：从2010年商品房的量、价走势上，可明显看出，诏安县新建商品房的成交均价呈上升趋势，均价已经突破2000元/㎡，接近3000元/㎡。成交量方面波动比较大。2.2主要在售项目分析主要楼盘一览长晖中山豪庭南洋新加坡良丰花园嘉盛豪园武夷名仕园华林怡景A区华林怡景B区耀星商厦金骅香港城金骅城市花园新城花园主要在售住宅项目分布图案名占地面积（亩）建筑面积（㎡）容积率建筑形态绿地率（%）耀星商厦14321高层长晖中山豪庭多层良丰家园67.81198532.65多层、小高层30嘉盛豪园73.7979072.18多层、小高层30武夷名仕园75.31054742.1多层40华林怡景B区60.6953932.36小高层35南洋新加坡74.131605602.94高层、小高层、多层35小结：诏安县在售楼盘以多层和小高层为主案名主力面积（㎡）主力房型项目户数/预售套数南洋新加坡80—140、190-200三房、叠加式洋房1215/120长晖中山豪庭85、90两房、三房/良丰家园85-91、112两房、三房/474嘉盛豪园70-90、100-126两房、三房/812武夷名仕园40-60、94、140一房、两房、三房/193华林怡景B区83、120两房、三房/246耀星商厦70-90、100-110两房、三房/109小结：诏安县在售楼盘以两房、三房户型为主，面积80—100㎡占较大比例案名开盘时间销售均价（元/㎡）销售率（%）备注南洋新加坡预计2011年3、4月34008.33未开盘长晖中山豪庭预计2011年3、4月3400未开盘良丰家园2010年4、8、9，2011年1月预售多层3400、高层360071.03一期已开盘嘉盛豪园2010年3、9月预售320090.15一期已开盘武夷名仕园2011年1月15号33006.74已开盘华林怡景B区2010年12月14日预售3400未开盘耀星商厦2010年3月9日预售330086.24已开盘小结：目前诏安县在售楼盘均价在3100-3400元/㎡范围商业地产市场分析PART.33.1商业市场分析3.2主要在售商业分析3.3商业街区商铺分析3.1商业市场分析未来诏安县商业发展方向与重点诏安县商业现状分析：目前诏安县的消费聚集地主要集中在中山路以及文化古街；城区商业网点较少，以沿街商铺及住宅区的底层商铺为主，大中型的集中式商场较少。中山路及文化古街以经营服饰、鞋帽为主，业态不齐全。沿街品牌以服装、鞋帽为主，无品牌经营的商铺占较大比例。中山路及文化古街辐射整个县城的居民消费。居民整体消费水平偏低，以日常便利性消费为主小结：诏安县城市化规划滞后、产品设计落后、市场容量小、商业不规范、消费意识不强等，都成为制约诏安县商业发展的瓶颈。因此科学合理布局商业网点，挖掘县城的商业消费潜力，是未来诏安县商业发展的方向与重点。诏安县西城区是县政府重点打造的新城区，该区域将规划大规模的新兴住宅区。同时周边城市广场、少年宫、体育馆、图书馆等配套设施的兴建；汽车站以及交通设施的逐渐完善等都将带来大量的人流。可观的潜在消费人群，使得西城区是诏安县未来商业新的消费中心。房地产营销策划方案网主要在售商业项目分布图案名占地面积（亩）主力商铺面积（㎡）容积率建筑形态销售均价（元/㎡）绿化率（%）南洋新加坡74.131172.94底商四层溜房300㎡、130万35长晖中山豪庭底商良丰家园67.8102、130-160、2002.65底商+7000㎡地下超市2000030嘉盛豪园73.760、70-90、1102.18底商2000030武夷名仕园75.340-502.1底商1400040华林怡景B区60.636—602.36底商1300035耀星商厦2100集中式商场小结：诏安县在售商业项目以底层商铺的形式为主；店铺层数1.5-2层居多；销售均价在13000—20000元/㎡范围3.3商业街商铺分析诏安主要商业网点分布图中山路零售店销售租赁情况调查中山路（东西走向）经营现状：整体定位：中低档商业类型：沿街商铺目标消费群：诏安县居民商铺售价：繁华路段20000元/㎡商铺租金：中山路东段50-100元/㎡.月；中山路西段100-250元/㎡.月；中山路整体租金报价50—250元/㎡.月；出租率为100%文化古街零售店销售租赁情况调查文化古街（东西走向）经营现状：整体定位：中档商业类型：沿街商铺目标消费群：诏安县居民商铺售价：四层溜房250㎡、100万商铺租金：文化古街整体租金报价50—80元/㎡.月；出租率为85%恒晟购物广场基本情况及经营状况调查项目名称恒晟购物广场地址中山西路总建筑面积（㎡）1700停车位（个）整体定位中低档商业类型超市目标消费群诏安县居民各楼层业态二层：服装、儿童用品、餐饮一层：食品、生鲜各楼层租金出租率项目名称亨利购物广场地址中山西路总建筑面积（㎡）2100停车位（个）整体定位中低档商业类型超市目标消费群诏安县居民各楼层业态三层：服装、鞋帽二层：食品一层：家居、家电、日化用品各楼层租金出租率亨利购物广场基本情况及经营状况调查谢谢观赏