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营销推广策略和期望目标1、项目推广核心理念后海湾，蓝色多瑙河风情住宅！2、宣传口号：蓝色风情，浪漫之旅星的港湾，海的呼唤拥香后海畔，悠然见南山南山后海的尊贵与美景,你都可以拥有！与香港为邻，伴后海而居亲近滨海社区，平视香港生活，再书写意人生，还看“本项目”荣耀满天下，尊贵一百年超越平凡尊贵永相传曾经梦寐难求，而今得偿所愿3、销售推广的前期准备营销中心现场展示【目标】营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所听全方位让买家了解信息。另售楼处除具备硬件资料外（如模型、效果图、楼书等印刷资料外），还需高素质、专业的销售人员。【手段】售楼书：专业的售楼资料。设计风格应与其时尚定位相一致。建议内容全面、制作精良。折页：售楼普及资料。优势在于费用低、可大量发放、传播范围广泛。建议内容简洁。手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。展板：售楼处悬挂资料，全面接受公司及楼宇的信息。礼品：费用低、美观、实用、传递信息，能够制造销售热点。影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘储备。功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。工地形象诱导【目标】工地作为买家最为切身关注的地方及交通繁忙地带是行人最为注目的形象，是宣传的最经济和有效的媒体，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。【手段】工地路牌、工地围板、主楼横幅、工地气氛楼盘视觉形象【目标】使楼盘概念具像化、专业化、建立项目视觉形象，以便于其在今后推广中，给买家留下深刻、明确的印象。【内容】★项目的标志★项目的标识系统★项目的导示系统4、营销推广计划和期望目标前期：（半年时间）地产界对多瑙河的文化，BLUSE音乐引入地产项目风格的讨论，引发争论的专题。并在各个重要时间节点安排讨论会，在媒体进行软性宣传，引起客户对多瑙河和蓝色BLUSE的注意，由于政策原因，此时不提本项目（时间节点：2002年10月1日，2002年12月25日）建议可以考虑的活动配合：1）举办德国啤酒节，现场表演德国啤酒、葡萄酒的酿制过程。邀请群众参加喝啤酒比赛。2）买楼送宝来，购房送德国小车。（开盘时作为噱头使用）。3）已购房业主在入伙仪式上进行抽奖活动，头奖为多瑙河浪漫之旅的全程免费旅游。4）项目发售时给每位来访的情侣送一枝玫瑰花。5）与的有关组织联系，举办BULSE音乐文化推广活动。6）举办多瑙河浪漫之旅风情图片展。7）邀请当地名人主持举办浪漫之旅文化、旅游知识竞赛，胜出者可获得项目五折单位一套（价值约30万）。8）与相关电视台联系，赞助拍摄多瑙河文化宣传片，从中学习沿岸人特有的严谨、顽强、刻苦、进取、创新的精神风貌，并作为社会主义精神文明建设的一部分，宣扬要把这种精神用到后海的建设上来，从而取得政府的支持。9）以“浪漫之旅”为宣传主线，结合各种经典的爱情故事，宣扬小区的罗漫蒂克情调，吸引年轻的客户群，特别是女性。10）在商业街举办异国风情特产展销活动。准备销售及销售分期的推广安排2003年3月28日－5月27日5月28日－7月28日内部认购期开盘导入期2003年2004年7月29日－9月29日9月30日－12月31日1月1日－2月28日强销期持续销售期收盘期内部认购期2003年3月28日—5月27日说明：此一阶段为本项目在正式开售前的准备阶段特点：在所有前期工作的良好展开下，营销展示中心应已装修布置完毕；工地现场包装工作和样板房装修也已全面落实；各种销售文件已准备就绪；营造氛围，让受众在本项目各项售楼工作尚在准备阶段之时就可以从一定高度上去认识，为正式发售及开盘的轰动效应打下伏笔。广告计划：新闻报道形式为主，以小篇幅连续三、五次对项目进行软新闻报导，考虑拍摄本项目的电视形象广告，中盘时播出。目标：亮出本项目项目背景，说明项目性质和特质，增强社会关注，引起话题，增强受众的认知度及良好的社会口碑。同时积累意向性客户，缴纳诚意金（无偿返还），创造开盘当天的热销的景象。宣传主题：发展商及本项目介绍本项目的项目规划本项目的风格的诠释，生活的主张。活动安排：2003年3月中旬市场问卷调查2003年4月10日专家会诊（讨论户型、立面、规划，蓝色多瑙河风格等细项并对前期的炒做文章进行正面全面的回答）手段：《深圳特区报》、《深圳商报》、《南方都市报》、车体广告、户外广告等本期重要工作要点：⑴通过现场客户登记积累客户，为开盘吸聚人气、制造轰动效应作准备；⑵通过策划公司问卷调查，对价格体系、消费者心理进行测试，以便调整营销、广告策略；⑶联系电台、媒体等单位，准备制作开盘软、硬性广告；⑷邀请业内专家及政府官员进行区位优势宣传炒作；⑸主动上门咨询，挖掘集团购买客户。表一：认购前及内部认购期媒体广告计划（2003年）日期媒介规格活动主题3月28日深圳特区报800字软性新闻建筑风格对小区生活的重要性4月10日深圳特区报800字软性报导专家讨论会报导专家对项目的建议与综合评价4月30日南方都市报1／2软性文章项目工程进度、发展商品牌介绍5月1日车体广告大巴、212双面楼盘名称、售楼电话、外立面形象5月25日深圳特区报800字软性文章蓝色BLUES滨海社区——谈项目开发理念和建筑风格5月27日深圳特区报1／3版彩色广告开盘广告：蓝色BLUES滨海社区5月27日深圳商报1／3版彩色广告开盘广告：蓝色BLUES滨海社区表二：内部认购期其它广告及宣传品清单（供参考）一、售楼书数量：10000份二、折页数量：5000份规格：210x285，共6P三、单张数量：5000份规格：420×285共4P纸质：157G哑粉纸四、认购书数量：10000份规格：A4无碳复写五、置业计算表、数量：10000份规格：A4六、认购须知数量：10000份规格：A4七、展板数量：20块十一、灯杆旗数量：120组规格：1.5米×0.5米×2面旗杆高3米工艺:色丁布网印加旗杆十二、条幅数量：6条规格：8米×8米（3条）10米×20米（3条）工艺：牛津布网印十三、售楼处艺术挂画十四、灯箱十五、指示牌数量：2块规格：1米×3米电脑喷十六、拱门数量：1组规格：跨度15米专门设计订做十七、高空气球规格：120㎝×80㎝工艺：电脑喷绘带表板八、报纸广告平面设计1／2、1／3版彩色3款九、室内喷绘数量：3块规格：15米×1.5米工艺：电脑喷绘（不含背板）十、电视广告（告知性开盘信息）数量：4只规格：进口直径3米十八、售楼车车体包装数量：2部十九、围墙设计制作二十、车体广告时间：3个月数量：2部公交车二十一、欢迎牌数量：2块◇开盘导入期2003年5月28－7月28日说明：此阶段周期为60天，正式开始本项目的对外销售，广告仍将偏重于形象积累部分。特点：历时近1个月的新闻报导和软性新闻炒作、形象广告等活动已全面亮相，赢得一定的社会认知，在5月27日的广告就将正式发布开售信息，充分吸引并满足前一阶段咨询、预约的客户，并以第一阶段限量推出N套分三批发售，形成第一轮的销售攻势，进入2003年中期，此阶段是深圳的大多数客户选房的时机，尤其在展销会，所以加大宣传力度是可行之策。广告计划：5月27日、5月28日，两次在《深圳特区报》、《深圳商报》公开发布本项目的正式发售信息，并为本项目的品牌形象积垫打下坚实的基础，传递出本项目“蓝色BLUES滨海社区”的核心概念。目标：本阶段是项目最重要的阶段，项目的前期积累和市场的检验都在这一阶段体现，加上内部认购期的时间相当于总共耗时4个月，因此项目的销售任务为最大。预算在本阶段的时间内销售任务为1.2亿。日平均销售额为200万。销售面积400平米。大约2.5套，扣除部分的商业销售额住宅日销售套数为2套。项目借助前期的内部认购的意向性客户积累和开盘期的优惠策略，在开盘后两个星期内消化，预计可完成0.5亿的销售额。所以此阶段销售额最大但任务量不是最重，完成的难度不是很大。系列活动：活动地点：营销展示中心活动时间：5月28日举行――开盘剪彩仪式，届时诚邀南山政府领导、业界名专家参与，以全新形象面市，开盘当天，聘请礼仪公司策划，并邀请音乐人士、市内各大媒体新闻记者捧场，当天凡看房客户均佩戴礼花、赠送小礼品。6月1日举行――跨海大桥修建的作用研讨会7月1日举行――优惠展销月7月20日参加――“深圳十佳明星型楼盘”评选手段：《深圳特区报》、《深圳商报》、《南方都市报》、折页派送、聘请礼仪公司、文艺表演、航模表演等本期重要工作要点：⑴电话预约已登记客户前来参加开盘仪式，告知优惠折扣，吸聚人气、制造热卖场；⑵聘请礼仪公司参与策划；⑶联系电台、媒体等单位现场行采访；⑷邀请发展商领导、业内专家、政府官员讲话；⑸邀请演艺公司文艺表演、飞艇表演；⑹邀请公证处、保险公司专业人士一条龙现场办公；⑺配备现场赠送的礼品、美酒、糕点等食品。（注：开盘当天活动聘请礼仪公司拿出策划案，策划公司配合监督实施）开盘后一个月（即截至6月27日），根据前一阶段的广告和销售状况回馈及时作出调整，其重点是针对客户颇感兴趣和关注的一些卖点作阐述。如一则广告证明效果显著后，可延长其发布次数，至效果较弱为止。表三：2003年度（5.28-7.28）开盘导入期媒体广告计划日期媒介规格活动主题5月27日特区报深圳商报1／2彩版1／2彩版开盘仪式封顶仪式开盘广告：蓝色BLUES滨海社区！6月5日深圳特区报1／3版软性文章，配图专家讨论会报导热销现象（主要是大桥修建给投资者的信心），发布专家评论，增加项目权威性6月11日深圳特区报1／3版彩色广告形象广告系列之一：建筑规划6月17日深圳搜房网首页第一屏上部楼盘简介：位置、户型、价格等6月19日深圳特区报1／3版软性文章，配图跨海大桥进程访谈6月24日深圳特区报1／3版彩色广告形象广告系列之二：景观设计7月1日深圳特区报1／3版彩色广告形象广告系列之三：户型设计7月2日南方都市报小全版彩色广告形象广告系列之四：材料设备7月4日深圳特区报1／3版彩色广告形象广告系列之五：物业管理7月7日深圳有线台10秒楼盘介绍7月10日深圳商报深圳十佳中小户型楼盘评选活动楼盘简介：位置、规模、发展商、户型、价格等7月13日深圳特区报1／2版彩色广告广告系列：形象篇7月15日香港商报1／3版软性广告广告系列：升值篇7月18日深圳特区报1／3版彩色广告广告系列：智能篇7月25日深圳特区报1／3版彩色广告广告系列：人文篇7月30日深圳特区报1／3版彩色广告广告系列：户型篇说明：5月26日－27日，开始发布报纸广告，预告27日举行的开盘活动；由于受工程进度影响，楼体外立面装修本阶段不可能完工，楼盘形象不到位，影响拍摄电视广告效果，所以电视广告拍摄、制作预计11月中旬。◇强销期2003年7月29日—9月29日说明：这一阶段通过导入，已进入强销期，在开盘后2个月的时间里，要使其成为整个销售的第一峰值期。这一阶段要以追求实际成交作为主要工作内容。特点：如何保持良好的热销势头，并且有效地控制在近四个半月的时间内，是这一期工作的重点。如何达到良好的销售目的，以下几点是关键的因素，首先是工地工期的良好形象，销售导示的到位；其次是与新闻界的良好关系和广告稿的隆重庆贺；再次是各阶段各期广告的冲击卖点与形象的贯穿组合，活动主题的安排与新闻跟踪，广告配合；最后是营销手段和促销活动的有机结合。广告计划：报纸广告频率转趋缓和（主要以周五安排广告为主），电视广告及夹报、直邮广告投入使用。说明：以项目园林为题材，多瑙河文化对园林的渗透为主线，吸引客户的注意力，让他们有了解多瑙河文化如何同现代化的园林结合的冲动从而增进销售。目标：本阶段是项目成败的关键阶段，实现本阶段的期望值是保证工程进度和实现项目风格营造的经济基础，所以期望值不能太高以免超过预算又不能太低影响项目的进程和形象。初步定位期望值为0.9亿。日销售额为150万，大约为一套住宅加部分的商业面积和车库的销售收入。活动安排：系列活动：活动地点：营销展示中心活动时间：8月1日举行---多瑙河文化体现的建议和挑刺活动并展开建军节优惠展销月活动