策源_上海青浦百联桥梓湾项目营销策划报告_70PPT

报告框架1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例的确定2）租售方式的确定3）销售价格建议4）销售进程价格与销售篇1、产品研究1）SWOT分析2）消费者研究3）产品定位2、业态建议1）商家、业种建议2）分布建议3、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6、VI系统设计定位与推广篇价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程青浦老城商业布局目前青浦商业布局呈现以新、老两汽车站所在地为核心向四周辐射，整体商业氛围由西向东迁移的特征。老汽车站位于公园路青安路位置，新汽车站位于城中北路盈港路附近，青浦的两个大卖场分别位于两地。城中东路、南路路口位置为老城传统的地理中心位置，也分布有一定体量的商业，但由于青浦西向的城市化进程，这里的发展有放缓的趋势。目前各个商圈的商业体量及影响力都有限，由于缺乏足够的规模及吸引力，青浦当地居民对消费的地域选择有一定的随意性。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程新汽车站（世纪联华等）老汽车站（美高嘉年华等）本案城中东路、南路路口青浦主要商圈分布价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程商圈主要商业设施主要商家特征公园路老汽车站商农工商超市、美高嘉年华、青浦协和大厦（在建）、自由港KTV农工商、麦当劳、豪享来、小肥羊、永乐数码专卖、宏图三胞、永和大王商业形态多样，发展较为成熟，潜力较大盈港路新汽车站世纪联华、好美家、伊丽名豪大酒店世纪联华、好美家、肯德基、味之都、伊丽名豪俱乐部新兴商圈，以购物为主城中东路、南路路口青浦百货、白玉兰广场地下商城迪信通、肯德基、达芙妮、老凤翔、老爷车、元祖、美邦专卖店品牌服饰店占有一定比例，整体发展放缓主要商圈比较价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程本案商圈分析本案位于公园路城中北路，东北向紧邻护城河，恰好位于老汽车站和城中东路南路路口位置的中间地段。本案地块南侧为绿地，北靠三元路和护城河，西向为青浦宾馆，东则为青浦城隍庙和曲水园。再加上本案处于建设期间，这使得目前周边缺乏商铺，客观上阻隔了东部和南部两个地区人流的往来和商业氛围的延伸。待本案建成后，由于独特的位置和巨大的影响力，将能够把两侧的商圈连接起来，并成为商圈新的商业中心。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程美高嘉年华由于商业地产起步较晚，青浦老城内可售的商铺项目不多，美高嘉年华项目位于老汽车站位置，是少数位于老城中心位置的商业项目，因此是本案的一个很重要的参考项目。项目简介地址：青浦镇青安路101号等（近公园路，青浦老车站旁）总面积：8,040m2开盘时间：2004年9月商业形态：街铺现状：部分开业价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目现状一层大部分已开业，少数处于内部装修阶段；二层部分开业；三四层目前空置。主要入驻商家：麦当劳、德克士、X－特步专卖、CAPTAINO专卖、好伦哥、金石盟钻石、金狐狸、八番面屋价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程商铺楼层1层1～2层1～3层1～4层合计总套数2套20套1套3套26套单套面积21m292～265m2619m2987m2、1,141m2、2,152m221～2,152m2已售面积（所占比例）02,868m2（93％）02,152m2（50％）5,020m2（62％）已售套数（所占比例）019套（95％）01套（33％）20套（77％）销售情况售价：成交价范围6,000～30,000元/m2，成交均价21,544元/m2商铺楼层、单套面积及销售情况价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目小结该项目位于青浦老汽车站位置，人流量大，地段优势获得当地消费者以及投资者的认同。招商对象：中西餐、大型海鲜酒楼、茶艺、酒吧、迪厅、KTV、美容美发、SPA健身。项目以双层商铺为主，主力面积110～170m2，有少量单层小面积和3～4层大面积单元。该项目是目前青浦老城内价格最高的商铺项目，已售均价21,544元/m2，推算1～2层小面积单元售价在2.5～3万元/m2。销售情况良好，2004年9月至2005年3月的半年时间内，共完成销售16套，目前主力铺型已基本售完。目前剩余的商铺为2套单层21m2，3套大面积，及1套两层商铺。大面积单元主要由于总价过高，而小面积单元则是单价过高，6.8万元/m2的报价让大多数投资者望而却步。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程港隆广场（好美家）项目地址：青浦镇盈港路499弄（世纪联华旁）总建面积：22,814m2销售总面积：1.5万m2开盘时间：2005年1月项目共3层，目前在售的为1～2层商铺。3层计划作整层餐饮经营。商场内商铺采取售后返租的模式，没有实体分割，包租9年，年回报率税前8％（前三年回报一次性返还，抵扣总售价）。好美家入驻并已开始营业，包租期间小业主没有经营权。商场外侧有少量沿街商铺可自营。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程销售情况单套面积：39～89m2报价：商场内一楼门口位置2.38万元/m2，内部1.8万元/m2；二楼1.6万元/m2；东侧沿街2.88万元/m2（可自营）成交价：13,888～27,425元/m2，均价18,879元/m2已售面积：6,124m2销售率：41％（一层55％，二层30％）项目小结港隆广场位于青浦老城北部，近青浦新汽车站，紧靠世纪联华大卖场。地区交通便利，人流密集，商业发展潜力大。1.6万～2.38万元/m2的售价对于该地段来说并不高，然而目前仅41％的销售率并不理想。这主要是由于项目缺乏实体分割，投资者产生了较大的心理抗性。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程荷景苑地址：青安路308号（沙埭浜路口，公园路以北400米）商业面积：4,348m2商业形态：街铺套数：14套（3套沿青安路，11套沿沙埭浜路）楼层：1～2层、1～3层、1～4层开盘时间：2004年12月销售报价：青安路沿街1.8万元/m2，沙埭浜路沿街1.6万元/m2价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程销售情况商铺楼层1～2层1～3层1～4层合计总套数7套5套2套14套单套面积135～180m2240～480m2634m2、1,151m2135～1,151m2已售面积（所占比例）455m2（41％）1,448m2（100％）1,151m2（64％）3,054m2（72％）已售套数（所占比例）3套（43％）5套（100％）1套（50％）9套（64％）成交价：12,000元/m2～16,200元/m2，均价13,676元/m2价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目小结目前成交商铺类型以1～3层为主，另有1套1～4层及3套1～2层成交，根据1.2万～1.62万元/m2的成交价范围及13,676元/m2的均价推算，商铺底层和二层价格应分别为2万元/m2和1.2万元/m2。从该项目来看，投资者并无盲目追逐小面积商铺的趋势，1,000m2以上，多楼层的单元依然能够获得一些投资者的认同。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程街铺租金水平单套面积路段10～30m230～70m270~140m2公园路（环城东路-城中北路）6~10元/m2·天5~8元/m2·天3~5元/m2·天城中东路（城中北路-环城东路）5.5~9元/m2·天4~8元/m2·天2.8~4.5元/m2·天城中南路（城中东路-学前街）4~7元/m2·天3.3~6元/m2·天1.5~3元/m2·天城中北路（海赢路-城中西路）4~4.5元/m2·天2.5~4.2元/m2·天1.7~2.8元/m2·天价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售项目—港隆广场3）在售项目—荷景苑4）街铺租金3、销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程街铺租金分析上述数据代表的是区域内街铺的租金水平，而街铺在建筑形态、得房率、商业价值等方面与本案有一定区别，因此这些租金数据不作为本案价格预测的直接依据，仅作参考。表内租金价格代表了区域内主流的街铺租金水平，少数由于特殊情况导致租金过高或过低的个案不在数据中反映。价格与销售篇1、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2、价格分析1）在售项目—美高嘉年华2）在售