搜索
西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告重庆恒德国际投资集团内部资料项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品概述项目一期产品概述项目一期产品概述项目一期产品总平产品编号栋数V18V2C4V310H31R15R21H2B1单户产品面积对比面积区间产品编号区间面积和面积占比区间户数户数占比300-400R1、R2约2476526.5%7641.4%400-500H3、H2B约2291624.5%5127.7%500-600H2B约53905.8%126.5%600-700R2、V3约2082022.3%3317.9%1200V1960010.3%84.3%2465V2C986010.6%42.2%项目一期产品配比在300至500面积区间户数占比约高,可以在销售环节更加灵活的进行产品组合.在大面积产品上占比较低，在吸引招商主力企业进驻时，需要进行多产品组合，达到面积要求。6.24%2000以上200012.5%15002.08%12.5%10004.17%8004.17%60027.08%50010.42%4002.08%16.67%4.17%12003002002011年3月立信市场调研企业面积需求数据占比面积一期产品面积及户数占比产品编号物业形态栋数单栋面积一期体量层数户数面积占比户数占比V1独栋8120096004810.04%4.37%V2C独栋4246598606410.31%2.19%V3叠拼1018811881063019.68%16.39%H3高层12208022080254823.10%26.23%H2B小高层18482848214158.87%7.65%R1多层537471873565819.60%31.69%R2综合体屋顶独栋1802680262+33+188.40%11.48%底部多层合计3095593184100%100%项目一期产品形态涉及大部分园区产品形态,可对客户进行产品试水,便于后期开发;高端纯独栋物业将可拉高园区售价(V1+V2C总计54栋,总建面100800平米)产品编号物业形态栋数户数单户面积备注V1独栋8812004层独栋V2C独栋4424656层独栋V3叠拼10306256196372层跃层H3高层148417469500平层,1梯2户H2B小高层1154185345441\2F为平层每户,3F以上为两层跃层R1多层558约320平层R2综合体屋顶独栋13约6702层独栋底部多层18约335平层合计30184单户产品面积对比一期预计入驻人数——中关村2010年写字楼市场调查报告按照企业舒适型办公需求，人均办公面积按照15平方米测算。产品编号物业形态户数单户面积预计入驻人数V1独栋81200640V2C独栋42465660V3叠拼306256196371250H3高层484174695001440H2B小高层15418534544530R1多层58约3201200R2综合体屋顶独栋3约670135底部多层18约335400合计1846255一期预计入驻人数按照一期物业全部企业入驻，且最大员工承载量来分析，共可入驻184家企业，最多容纳约6255人。根据对2011年二季度重庆写字楼市场的空置率为33.2%,项目前端商业地块成熟前,预计常规入驻企业将在50%—60%，约100家企业。另对一般企业员工日常在职率、到岗率分别按照80%，70%计算，一期项目日常员工人数约为1900人。项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品概述项目一期产品价格分析项目一期产品价格分析从市场回到市场，从前期市场调研中的客户心理价位及目前市场同类产品或类似产品的价格中，寻找项目一期各类产品的价格肌理。项目一期产品价格分析方法一：成本定价法（客户层面）客户决定档次、档次决定成本、成本决定价格·根据客户可接受价格，对项目总成本投入进行控制，不求最好，最求合适。前期迎合市场，赢得接受度和认可度，后期再加大投入，持续提升品质，拉高价格。方法二：市场定价法（市场层面）同类产品、类似产品、同区域住宅产品售价横向比较·根据同类产品（总部基地）、类似产品（写字楼、工业地产）及周边住宅的价格、品质、配套等要素进行综合打分，进行加权定价。成本定价法（客户层面）美联物业前期通过市场调研，大部分客户对项目的价位具有不好预判。普遍认为可接受价格偏低，在5000元以内比较合适(2010年)。成本定价法（客户层面）立信研究前期通过市场调研，对客户通过价格测试，得出联排别墅（中等物业）的可接受价格在9000-10000。但需注意当时的测评价格客户对工业地产属性价格了解较少。成本定价法（客户层面）前期两家重庆本地代理公司对本项目进行价格预估计，项目中等物业价格在7000-8000。成本定价法（客户层面）根据对客户调研及专业代理公司对我公司项目的预估，项目一期的中等物业价格取中间值：7500元/平米市场定价法（市场层面）目前总部基地（园区）项目：目前主要工业用地商务项目：目前茶园片区代表项目：康田国际企业港、两江山顶总部基地、协信渝中区总部经济园华雄总部时代、天海星工业社区同景国际城、中铁山水一舍、银翔翡翠谷、鲁能领秀城目前典型商务项目：国汇中心、龙湖时代中心、威斯汀、贝蒙盘古市场定价法（市场层面）——价格制定参考项目区位康田国际企业港两江山顶总部基地协信渝中总部经济园华雄总部时代天海星工业社区同景国际城中铁山水一舍银翔翡翠谷鲁能领秀城国汇时代龙湖时代中心威斯汀贝蒙盘古市场定价法（市场层面）【权重排序】同产品类型同用地属性典型商务物业同区域住宅【打分标准】共9类比准指标，包括地段、交通、品牌、景观、物管、产品、用地属性、规模、配套【打分顺序】选取可比楼盘——确定权重——项目打分——形成基准均价通过市场竞争对比设定项目基准均价项目名称地段交通品牌景观物管产品用地属性规模配套设施合计比值成交均价参价比重加权价康田国际企业港0.880.90.90.880.870.920.850.880.97.981.01920092920.191765两江山顶总部基地0.920.880.930.930.90.940.90.940.98.240.9724500237650.04950华雄总部时代0.80.840.850.850.850.80.90.830.87.521.07450048150.1481天海星工业社区0.820.830.850.860.850.80.90.830.827.561.06350037100.18667国汇中心0.950.940.940.880.940.930.950.90.938.370.9619500187200.03561龙湖时代中心0.930.940.940.90.950.930.950.90.938.360.9616000153600.03460威斯汀0.930.940.940.880.940.930.950.90.958.370.9623000220800.03662同景国际城0.840.880.870.90.870.830.930.930.97.951.01800080800.1808中铁山水一舍0.840.880.880.90.870.840.930.90.97.941.01820082820.1828银翔翡翠谷0.840.880.890.90.90.840.930.90.887.961.01800080800.1808鲁能领秀城0.840.880.920.910.90.860.930.930.888.051.0010000100000.11000本项目0.830.860.90.950.930.90.870.950.858.0418990经测算项目一期市场均价=∑（权重*参价）=约9000元/㎡（建面）产品价格分析方法一:成本定价法(客户层面)7500元/M²方法二:市场定价法(市场层面)9000元/M²经过成本定价（60%）与市场定价（40%）的综合评判，7500×60%+9000×40%则项目一期均价建面售价约为8100元/㎡。传统定价法目前重庆本地媒体预测项目价格作为重庆地区新兴工业属性的商务地产物业，我们试图通过类似的区域案例项目定价的比较，寻找及印证我们项目的销售价格。案例比较康田国际企业港联东U谷（北京）东北总部基地案例比较项目名称项目地址物业形态用地属性销售价格周边项目物业形态用地属性销售价格物业价比当地典型写字楼销售价格物业价比康田国际企业港重庆西永独栋（多层）工业用地8800-9500融城华府联排别墅住宅100000.91英利国际金融中心280000.32东北总部基地沈阳沈北新区独栋工业用地7600九如溪谷联排别墅住宅81000.93新华国际金融中心170000.45联东U谷北京通州中关村科技园独栋工业用地8500珠江萨尔斯郡联排别墅住宅180000.47世贸·工三600000.14▼全国各地总部基地或类总部基地项目的独栋物业销售价格相对稳定，控制在8000-8500区间；▼该类物业的销售价格与周边同业态住宅价格关联度较低；▼该类物业的销售价格与该城市写字楼物业的价格成正比；通过对全国总部基地或类总部基地物业的销售价格调研，接合通过传统定价策略得出的销售价格。进一步印证一期物业中独栋物业的目前参价在8000-8500。但目前的价格推算是基于目前的市场现状得出，而我们的项目将预计在2012年年中推出。在未来一年的时间中，茶园会发生什么、房地产市场会发生什么。将对我们的项目起到直接或间接的影响。因此，对市场的预测将显得尤其重要。▼房地产宏观市场预测▼总部基地概念在重庆的发展▼茶园区域发展2011年7月—2012年7月房地产宏观市场预测一、重庆GDP快速增长2011年一季度，重庆地区GDP达到16.3%，在全国范围仅次于天津，位列第二。预计二季度GDP增幅将在14%以上。城市化进程加快及外来人口逐渐增多的支撑，房地产市场价格估计仍将层现向上势头。二、6月全国百城价格上涨，重庆略有回落根据中国房地产研究报告显示，6月份全国100个城市住宅平均价格环比5月上涨0.41%。其中，75个城市价格上涨，25个城市下跌。重庆跌幅为0.8%。政策调控初具成效，重庆住宅市场显现压力。三、CPI高位运行，步入加息通道2011年3月至5月全国CPI分别为5.4、5.3、5.5，高位运行中，银行步入加息通道，开发商资金面将进一步受到考验。受到政策打压的房地产住宅市场将在年内面临更为严峻的资金压力。房地产宏观市场预测四、一线城市4天内两现地王6月27日，北京崇文菜市场(含西侧地)地块创下了4.32万/平方米的历史最高单价；6月30日，招商局以64.39亿元的挂牌底价获得深圳市南山区蛇口太子湾的一宗编号为K202-0014地块，创下深圳总价地王新纪录。在楼市调控政策密集出台以来，全国多个地区的土地市场“急转直下”，土地出让收入的大幅下滑，也使得地方财政压力骤增。下半年不少城市将不可避免地面临地价上涨的压力。值得注意两处地块均含为大面积商业用地。五、重庆政策导向，显现吸金现象随着重庆多向政策利好的出台，各类资金蜂拥而至，2011年渝洽会吸金5880亿元，列西部展会第一。即将召开的民营经济论坛投资额达1078.12亿元，其中534亿资金造楼，重庆商业、商务地产受到国内多家知名商业地产商追捧。房地产宏观市场预测房地产一级市场仍然主导地方财政，重庆作为多向政策叠加的热点区域，在未来相当一段时间内，商务和商业市场上将迎来一轮新的市场机遇。总部基地概念在重庆的发展三、重庆天安数码新城·绿谷重庆天安数码城绿谷位于重庆市大渡口区建桥工业园拓展区，总投资50亿元，占地约565亩，规划面积约94万平方米。建成集科技孵化、高新技术研发、企业总部经济、中小企业自主创新平台、科技中介聚集、创新人才培训及金融服务于一体的西南首席城市产业综合体。项目2011年1月开工建设。一、协信重庆总部城由渝中区政府与协信共同打造的以商务物业为主的项目，重点引进世界500强、中国100强。以发展总部经济为核心先导，以政府优惠政策为内在驱动力，涵盖产