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我们建议项目采取以下措施，提升项目整体品质、品味，最终提升客户心理价位，形成项目有利市场占位，更为项目二期高调入市做好铺垫——１、示范景观２、看房通道包装３、高档入户大堂４、湖景样板房５、湖景会所６、亲水平台项目定位在提升项目整体品质、品味后，我司建议本项目一期销售均价定于4600—5000元/ｍ²之间。因项目初期区域知名度不高等原因，为快速聚集人气，保证销售速度，建议一期一批房源入市均价在4700元/ｍ²，根据销售率逐步调整一期剩余房源均价，项目一期最终实现整体均价4800元/㎡。项目定位1、优势——•(1)易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；•(2)有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；•(3)易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；•(4)有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；•(5)易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；•(6)通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。2、劣势——•(1)地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；•(2)销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；•(3)销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；•(4)销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；•(5)若出现危机，局面难于控制；•(6)资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。项目一二期整体开发推广思考通过综合比对，发现本项目周边大盘林立，对客户有着较强的吸引与号召力，如果本项目采取跟随策略，不利于项目品牌营造，一个几万方的项目，很难在竞争激烈的区域形成自己的话语权，得到较为有利的市场占位，同时项目地块自然景观资源、交通配套资源等诸多优势在项目销售中也难于很好在一期几万方的项目中短期得以体现，项目二期销售也较难借势而上，实现较一期更多的销售利润空间。金地观点——项目一二期整体开发推广的优势大于劣势项目一二期整体开发推广思考项目一期推盘思考为快速积聚项目人气，建议项目一期一批房源入市均价为4600元/㎡，为实现项目一期最终整体销售均价4800元/㎡，应适当控制一批房源数量及销售速度，方便后推房源价格调整。建议项目一期具体推盘为——一批推出房源108套，均价4600元/平米，消化周期1个月；二批推出房源108套，均价4800元/平米，消化周期2个月；三批推出房源54套，均价5000元/平米，消化周期1月一批二批三批项目一期推盘思考一批房源（1＃）房型面积套数3*2*2104㎡36套130㎡72套合计108套二批房源（1＃）房型面积套数3*2*2104㎡36套130㎡72套合计108套三批房源（1＃）房型面积套数3*2*2104㎡18套4*2*2138㎡36套合计54套报告大纲一、市场分析二、整体策略思考三、项目营销建议四、项目营销排期项目通路建议项目客户积累策略一期看房展示建议项目二期推盘建议项目通路策略图书出版城项目地块位置：图书出版城旁/雄楚大道与珞狮南路交汇处数量：一块作用：树立项目片区标杆地位，借南湖新城大盘号召力拦截客户时间：07年6月-08年6月户外广告借势拦截，树立区域标杆地位项目通路策略借势拦截，树立区域标杆地位位置：狮城名居中商平价楼体广告效果：位于雄楚大道、珞狮南湖交汇处，车流人流量巨大。规格：30M×5M＝150㎡位置：雄楚大道省图书城对面广告效果：位于省图书出版城对面，车流人流量巨大。规格：40M×5M＝200㎡备选户外广告位一备选户外广告位二项目通路策略图书出版城项目地块借势拦截，树立区域标杆地位候车亭位置：雄楚大道沿线（2公里）数量：2公里范围内全部拿下作用：拦截并积聚客户/告知项目信息时间：07年8月-07年9月项目通路策略借势拦截，树立区域标杆地位候车亭广告特点：人流量大、性价比高规格：3.5M×1.5M项目通路策略图书出版城项目地块导示及通道包装位置：项目西面道路数量：沿线包装作用：引导客户/部分传达项目信息/提升客户心理价位时间：长期借势拦截，树立区域标杆地位客户积累策略树“红馆项目品牌”，做“红馆ＣＬＵＢ”，为“南湖景苑”及洪荣物业以后的其他项目储备客源，提高品牌忠诚度！随着政府颁布拿到预售证10天内必须开盘的规定下达后，楼盘积累客户以及测试市场的手段受到诸多限制，而客户会将会成为以后武汉各楼盘储客的重要手段；项目所面对的客户群，容易受到客户会的集群活动所召唤，容易被客户会带给他们的一些小优惠所吸引。通过客户会可以在这群社会上人数最多的群体中形成良好的口碑传达，提高品牌忠诚度。设“红馆ＣＬＵＢ”卡——同样的活动金地能做的更出彩，结合活动，进行“大事件营销”，活动的推广与活动本身同样重要！结合我们目标客户群的特点，以及我们选用的平和沟通姿态，我们将举办一系列活动进行营销。而这些活动本身，应该作为“大事件”，整合各种媒体进行大力推广，让客户始终保持对“南湖景苑”较高的关注，从而拉近客户与“南湖景苑”项目间的心理距离。通过持续、强势的营销，实现较高的销售率；•“红馆ＣＬＵＢ”成立首发仪式•湖景论坛•项目产品推介会•示范环境体验月···金地优势：喻为武汉楼市事件营销的倡导者！客户积累策略一期看房展示建议会员卡发放后看房路线临时接待点清水/工序样板间看房路线导示包装示范景观二期地块看房展示主题概念阳光Sunny文化Cultural闲适Cozy都市City水Water一期看房展示建议要素：整体介绍＼各空间指示系统标识系统一期看房展示建议一期看房展示建议公共空间其它环境设施：背景音乐箱、地灯、座凳椅、垃圾箱、单车泊架、书报亭、公用电话、游乐设施一期看房展示建议一期看房展示建议要素：楼梯＼墙面喷绘＼盆景＼电梯简包＼玻璃幕字＼报箱＼入户空间＼地毯一期看房展示建议一期看房展示建议信报箱----置于大堂外,方便投递;座椅---方便老人\婦儿等候;残疾人坡道---体现对住户的悉心关怀;标志牌\告示板\门禁对讲系统等等;一期看房展示建议南湖景苑原有立面屋顶立面建议样式改变处1：屋顶瓦面色彩变为灰黑色改变处2：顶层墙面色彩为米黄色，横向波纹壮一期看房展示建议南湖景苑原有立面标准层立面建议样式改变处1：砖块色彩中给予部分浅色改变处2：立面栏杆为铁艺方钢一期看房展示建议南湖景苑原有立面底层立面建议样式改变处1：砖块色彩为灰黑色改变处2：设置外檐，丰富立面效果一期看房展示建议入口道路及小品示意一期看房展示建议叠水示意一期看房展示建议一期看房展示建议水景景观示意