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万科·金域华府营销报告项目价值体系及项目定位市场客户洞察及营销推广策略展示策略推售安排蓄客策略营销费用报告体系AnalyzeSystem根据项目价值，项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的城市化高端项目项目价值外在美内在美品牌产品精装物业区域价值资源价值配套价值辐射影响区域价值体系分析以地理占位+交通引擎驱动区域转变的武广新城，交通是核心因素及影响重大成长价值最具成长潜力的区域43万人生活区域、18.92平方公里规划建设用地、中部地区区域性交通枢纽、长沙城市发展副中心、辐射长株潭城市群的城市商务中心,湖南南北中轴中心节点，双向聚合辐射能力规划价值最高规格的片区规划土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈拥有的华雅高尔夫球场、圭塘河风光带、600亩体育休闲文化公园、浏阳河生态商务区、三馆一中心、华雅大酒店以及运达旗下18万平米的商业和五星级酒店业落户武广新城交通价值最自由的交通网络战略意义：凭借武广火车站的强劲脉动，长沙将成为泛珠三角的区域性交通枢纽目前已有机场高速、京珠高速、京广铁路等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为重要交通枢纽，距黄花机场仅15分钟车程已建成投入长沙大道、劳动东路、万家丽路、香樟路等大大拉近了武广与中心城区的距离武广新客站将衔接国家干线铁路武广、沪昆高铁专线并与长沙地铁2、3、4号线接驳。将成为长沙市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽；届时，从长沙到广州只需2小时，到武汉只需1小时长株潭城际铁路串起三城居民的“同城”梦想产业价值最具活力的产业带产业发展以交通运输、服务业、商业、休闲娱乐产业和居住空间的打造为主产业带动地产市场：强大的产业基础做后盾，往后的3年内，武广新城片区将迅猛增加10万~15万个就业机会，就业机会的大幅增长，将导致住房需求的增加经济总量、就业人口、人均收入的迅猛增长，将让武广形成自身“中心”“新城”的独立门户价值武广线促进“武广沿线都市圈”的产业互补及经济发展，以及“三小时经济圈”拉近城市距离，给长沙带来广泛臵业群体开发价值最大的土地增量空间最大规模的开发群最具成长潜力的商圈未来3年后续超过800万方的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层次人群万科、绿城、茂华、阳光100、香港新世界、融科等品牌开发商云集，一场蔚为壮观的地产资本主导大都会变革已箭在弦上新开发楼盘规模一般都在30万方以上最具潜力的商圈：武广火车客运站、未来地铁投入使用以及区域内的地产开发加快、使武广商业长期繁荣成为可能性，巨大人流所带来的现金流将使武广成为寸土寸金的商业旺地。区域价值*项目交通价值*武广火车站距离项目直线距离大约3KM，车距约5分钟内地铁4号线规划中的长沙地铁4号线沿万家丽路经过本项目地块西侧，为项目业主的出行带来极大的方便城市干道万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边商圈（高桥沃尔玛、井湾子、东塘、武广）高速路京珠、机场高速项目价值*项目地块价值*[资源]项目东北面500米为600亩体育休闲公园，步行10分钟左右即可到达锻炼身体，休闲散布项目的西面为政府重点打造的圭塘河风光带2分钟分种步程即可到达，具有日常利用价值[环境]项目周边无大量民房、工厂包围，外部环境相对纯粹，临近的雨花区政府以及周边成规模的住宅小区开发，又将进一步提升周边的城市居住概念*项目规划价值*在分别满足南北地块区容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及高层的景观性形成价值上高溢价空间的可能形成与茂华国际湘、丽景香山、新城新世界等竞品明显竞争区隔项目与城市的外向交互界面处理较好、具一定的昭示性交通组织方式及停车系统设计提升居住品质25㎡公寓产品——公寓整体总价优势明显、低入住成本，在最热的区域具备极高的投资价值32㎡60㎡产品价值住宅产品：长沙首创十字形结构,点楼变板楼，入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高高层1T5高层1T4空中花园阳台生活阳台空中花园阳台空中花园空中花园生活阳台生活阳台阳台空中花园阳台空中花园阳台空中花园阳台阳台空中花园140㎡户型140㎡户型140㎡户型空中花园空中花园阳台生活阳台120㎡户型90㎡户型90㎡户型120㎡户型120㎡户型120㎡户型落地飘窗飘落地窗落地飘窗落地飘窗落地飘窗产品价值近4m面宽，16㎡舒适客厅户户飘窗设计，延展居家空间花园空间10㎡，阳台8㎡，赠送一半面积轻松实现“2+1”，满足功能需求，片区稀缺1梯2纯板设计4m面宽，16㎡舒适客厅三分式卫浴系统设计户户飘窗设计，延展居家空间花园空间8㎡，阳台8㎡，只计一半面积，轻松实现2+1，满足功能需求，片区稀缺住宅产品：90㎡产品，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大，轻松实现“2+1”产品价值-4m超大横厅设计，餐客一体-户户飘窗设计，延展居家空间-主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间-花园空间10㎡，南向阳台6㎡，赠送一半面积，实现120㎡奢适居住-4.2m超宽横厅，餐客一体-户户飘窗设计，延展居家空间-主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间-花园空间12㎡，2.1m超宽阳台，赠送一半面积，轻松实现“3+1”功能需求120㎡户型140㎡户型住宅产品：120㎡和140㎡产品，舒适空间，赠送面积大，140平米产品实现“3+1”产品价值品牌专属精装：万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值集中采购降低装修成本：公寓600元/平米高层700元/平米事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务；投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的；外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事；首次臵业者，对装修无经验，又想省心的客户；长沙精装修的购房群体品牌价值专属物管：万科物业，品质物业服务，悉心保障生活物业服务的领跑者社区邻里文化的筑造者万科品牌价值的提升者万科物业足迹遍布全国31个城市，服务项目超过150个，管理面积达2678万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。”“个性化管理服务”模式，“同心圆”服务计划、“邻里守望”物业管理模式、“区域客户助理”、“体验式服务”、“管家模式”等服务模式，得到业主良好评价及效果。2001年，万科物业各公司已先后相继通过ISO9001（2000版）国际认证。客户满意度：在万科的所有客户中，60%以上的客户是冲着万科的品牌和物业来的。精装价值12345城市规划力量：芙蓉CBD长沙城东城市副中心跳出“从属地位”形成独立的门户价值：武广轴线上的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长交通动力力量：城市走廊式带状组团式网状组团式客源辐射范围将由点状向带状延伸，由“市内”向“市外”扩容规划档次力量：全景规划+内外交界处理+内部交通空间组织最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示产品区隔力量：全景高层+片区唯一精装公寓+高空间增值型商业街综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本品牌标杆力量：万科品牌+产品线系列+客户忠诚力项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入综合价值体系的核心杠杆力量Codeofthisreport|©CopyrightCentalineGroup,2009武广轴线核心，高成长性区域关注舒适度与成长性的扩容客户万科产品运营能力万科的客户整合能力我们做区域城市价值运营领跑者本案定位的基本原则——连接世界的城市住区——基于价值体系及原则的项目定位万科〃金域华府项目价值体系及项目定位市场客户洞察及营销推广策略展示策略推售安排蓄客策略营销费用报告体系AnalyzeSystem价值体系2341核心策略市场及客户洞察节点部署推广主题目标：2010年实现8亿销售额，公寓实现均价6500元/㎡以上，住宅实现均价6000元/㎡以上！品牌：抢占新城中心，成就星城影响力，实现万科长沙区域运营化；价量：高速，高价目标客户：树立万科品牌客户满意度，关注客户服务，再树万科客户满意度前列6.122010年底在半年时间，实现销售额8亿，对于销售速度的高要求本案需要实现的目标5客户心理价位：5500元/㎡（受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导）营销目标：6000元/㎡（产品实际价值）0价值目标：6500/㎡营销目标：6200元/㎡（产品实际价值）“博弈筹码”驱动客户价值感知核心目标解读：高溢价值，快速走量，成为片区标杆本案需要实现的目标市场大势：预计2010年长沙市场供应量在1200万方左右，成交量预计在800万左右，整体市场供销竞争压力大单位：万平方米2010年市场供应量2010年市场需求量-1、房地产政策从紧趋势逐渐明朗，10年国家将继续促进楼市的平稳发展；-2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09年的集中释放2010年规模势必缩小。-3、供应市场的活跃，选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低-2010供应量=09年存量+10年新增量-1282.4（万平米）市场洞察区域市场：2009年雨花区市场供大于销，存量126万，雨花区整体供应大07-09年房地产政策变化-08年1月-09年12月，雨花区商品住宅批准预售585.3万方，销售459万方，存量126万，供大于销售-08年-09年整体供大于求，未来潜在量大市场洞察Codeofthisreport|©CopyrightCentalineGroup,2009项目推量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月恒大绿洲20万推售产品：80两房,102-120三房,139四房新城新世界15万推售产品：120-130的三房160的四房茂华国际湘10万推售产品：：88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223复式中城丽景香山8万89小三房89小三房89小三房，135的三房盛世华章26万80两房,120-130三房,160四房星城印象10万产品两房和小三房海拔东方8万产品80-90两房,109～130三房,150～170四房三江花中城2万94两房,135～140三房融科东南海10万90两房，120-140的三房嘉盛圭塘河项目15万80-90两房，110-130的三房湘江名城30万80-90两房，120-130三房，140以上四房金域华府25-60公寓，住宅9025-60公寓，住宅90-140区域市场：武广板块2010年预计供应量在140万方，竞争激烈市场洞察竞争格局：大盘云集，品牌开发商大量入驻1234567891011恒大绿洲，61万方，容积率3.53，均价5800，产品79-80两房,102-120三房，时间2010.1新城新世界，132万方，容积率3，均价4700，产品120-130平米,三房160平米四房，时间2010.4茂华国际湘，47.4万方，容积率2.2，均价4500，产品120-130平米三房160平米四房，时间2010.1中城丽景香山，35万方，容积率1.8，价格5000，产品90-94二房,120-130三房,167-173四房，时间2010.1\4\10万树丹堤，8.6万方，容积率5.1，均价4700，产品80-90两房,93-133三房，时间2010.1盛世华章，40万方，容积率3价格4300，产品90-94二房,120-130三房,167-173四房，时间2010.10星城映象，19万方，容积率2.98，价格4700，产品两房和小三房，时间2010.01海拔东方，18万方，容积率3.8，价格4200，产品80-90两房,109～130三房,150～170四房时间2010.01天赐良园，11万方，容积率2.4，价格4300，产品90两房,120～140三房,150～170四房，时间2010.01三江花中城，17万方，容积率2.2，价格4500，产品94两房,135～140三房，时间2010.4彩云之翼，120万方，