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选择的力量看到埃菲尔铁塔想起法国，看到天安门广场想起中国，这就是地标的力量。无论是巴盟的王府商业街，还是乌盟的红星美凯龙，还是赤峰的维多利时代城，我们将辉煌献给当地的地标，美好尚郡，美好丰镇，我们与您一起打造丰镇的地标！Page3策划案基本思路市场环境分析竞争对手分析项目规划策略前期营销策略合作方案解析•总体概述•各项目简介•SWOT分析•开发策略建议•产品设计建议•宏观经济分析•城市环境介绍•区域价值分析•小结•营销策略•整体定位•平面设计展示•合作方式建议•项目组结构Page4宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析在美联储退出量化宽松的过程中，新兴市场国家中遭受冲击最大的反而是那些金融状况相对最好的国家，因为这些国家相对良好的经济和金融环境成功吸引了国际资本，成为颇具吸引力的投资目的地。日本央行会议决定维持去年4月的大规模货币宽松政策，下调今年经济增长预期。美非农数据改善坚定QE收缩日本央行维持宽松政策欧央行难出量化宽松措施英格兰银行2月6日宣布基准利率维持在0.5%，并保持金融资产购买计划即量化宽松政策规模3750亿英镑（约6100亿美元）不变。2014房价上涨决定权在美国的货币政策！美联储退出量化宽松，资金大量回归美国，而留给金砖五国的只剩一地跟随性发行的大量本土钞票，对于政府而言，当下是保货币，还是控房价，成为两难问题。欧洲央行理事默施强调，该行距离执行量化宽松(QE)政策还有很长的路要走。英国央行维持量化宽松区域价值分析Page52014年初，M2增数创13年新低，国内实体经济不景气，改革短期冲击明显。一季度贷款增逾3万亿存款同比少增1.39万亿CPI同比增2.4%PPI同比降2.3%今年一季度我国进出口总值均呈下降趋势。中国制造业指数（PMI）继续下滑宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析Page62月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.91，比去年12月份回落0.30点。宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析Page7受差别化信贷政策影响，个人获得住房贷款的难度还将进一步增加，房地产销售将进一步放缓。中国三线城市房价下跌的幅度和城市数目将进一步增加。2014年3月2014年3月20日2014年2月23日中国银行发布的《2014年二季度经济金融展望报告》认为，受偏紧房地产信贷政策持续发酵的影响，二季度中国房产市场可能进一步降温。2014年3月27日万科董事会主席王石28日在万科召开的2013年度股东大会上，对中国房地产行业的未来表示“谨慎乐观”，并称万科绝不当“地王”。杭州开发商大降价引发全国恐慌3月70个大中城市中4城房价环比下降56城上涨宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析2014年3月27日国土部：用3年时间全面建立不动产统一登记制度2014年4月2日国务院召开常务会议推出小规模刺激经济政策Page8丰镇位于内蒙古自治区乌兰察布市的中南部，河北省、山西省、内蒙古自治区三省区交界处，是自治区的南大门。面积2722平方公里，辖3乡5镇、5个街道办事处，总人口34万，其中城内人口13.7万。丰镇市相对于南方来说，丰镇面积大，人口较少，但就内蒙旗县而言，城区人口属于中上等水平。宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析Page9交通便利：铁路有京包线、大（同）准（准格尔）电气化铁路横贯市区，公路有208国道、呼阳省级公路纵横全市。丰镇市距呼和浩特飞机场160公里，距大同机场50公里，距首都机场380公里。宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析风电之都：丰镇市作为西电东送的重要出口，丰电一、二期已形成120万千瓦的生产能力。全市已建和在建电力项目装机容量达到300万千瓦，规划装机容量累计达到540万千瓦，全部达产后丰镇将成为华北地区的重要电力能源基地。Page10宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析Page11旅游资源：古文化遗址有长城、峰火台、古城堡、古墓藏等。古寺庙据史料记载的有牛王庙、河神庙、金龙王庙、文庙、武庙、火神庙、正觉寺、西阁等人文景观；丰镇市古誉有八大自然胜景，即青山藏宝、碧海风涛、云门古洞、烟浦灵泉、牛心独秀、马脊双流、海楼夜月、山寺朝霞。宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析Page12能源概述：丰镇市矿产资源丰富，位于晋煤和准煤外运的交汇带，共有大型煤炭运销企业16家，煤炭供应极为方便。在资源方面，已探明的矿产资源有27种，其中“丰镇黑”石材储量在1100万立方米以上。银铅锌共生矿中银的储量在1200吨以上。丰镇水质较好，锶和偏硅酸的含量较高，非常适于酿酒和发展矿泉水产业。宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析Page13经济发展：2012年，丰镇市地区生产总值完成138亿元，增长23.7%；财政收入完成9.07亿元，增长18.6%；固定资产投资完成46.2亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到18188元和7345元，分别增长15%和15。1%。实施“生态立市、工业强市、项目兴市、和谐稳市”发展战略，精心构筑“四个基地”（全国最大的氟化工产业基地、华北地区重要的电力能源基地、蒙西地区重要的冶金钢铁生产基地和绿色农畜产品生产加工基地），全力建设好“双百亿园区”。氟化工产业基地电力能源基地冶金钢铁生产基地农畜产品生产加工基地丰镇经济近年来发展势头一直较为良好，在乌盟处于领跑地位。宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析Page14宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析新区板块旧区板块丰镇城市发展现状分为：新区板块、旧区板块。旧区板块呈现出以下特点：面积小，道路拥挤，新项目较少，目前仅仅有金地绿洲、紫玉佳苑两个棚户区改造项目。旧区目前寸土寸金，拆迁难道较大，政府支持力度较小。Page15宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析新区板块呈现出以下特点：政府大力发展，未来城市发展方向；新项目较多、烂尾楼也多；价格均价低、销售去化率也低（普遍在30%左右）；在售项目现房居多。本案明珠花园奥威花园人民公园（在建）广电、文体中心市医院（在建）项目地块价值分析：本案距火车站直线距离约4公里，距离城市主干道迎宾大街直线距离约1.2公里，在传统意义上来说，属于偏远地区，地块价值不高。但由于广电中心、文体中心以及市医院（已确定动工）、人民公园（在建）、丰镇一中（计划搬迁）等城市配套设施的存在，使得该位置在未来几年将成为新城区最有价值的地块。城市主干道：迎宾大街Page16宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析区域价值分析用个形象的比喻来说：本项目就是年少未成名时的姚明，身高出众、技术细腻充满潜力，但一样有着弹跳不好、力量偏弱等天生缺点，需要加以时间来证明自身的潜力，需要慧眼识珠的“伯乐”们去发现！Page17•2014年美国经济有所好转，其他经济体依旧煎熬，红利波及中国尚需时间，上半年三线城市房价下跌的幅度和城市数目将进一步增加，加上内蒙房地产供应量普遍供过于求，未来形势不容乐观；•上半年信贷环境不好，目前集宁四大行均不放款，内蒙银行等地方性银行要求开发商以实体担保，部分小开发商寸步难行。截止到目前，集宁新区仅一家项目开工，其他均处于停工状态，而其他城市或多或少也存在着同样的状况；•丰镇经济发展水平在旗县中属于中上等水平，经济发展预期较好，且房价较低，细分市场有空白，但是市场竞争空前激烈，商品房开发量供过于求。•项目所在地块规划较好，但周围配套不完善，尤其是本案。且由于周边项目鲜有开工，斜对面的明珠花园及奥威花园品质较低，售价低廉，对项目邻里结构是个较大的影响。宏观经济分析城市环境分析小结市场环境分析Page18总体概述欧洲城学府花园竞争对手分析华丰丽都欧洲城百盛华府华丰丽都学府花园本案凯蒂斯广场明珠花园丰镇商品房呈现出以下几个特征：市场存量较大，据不完全统计新区在售项目约15个左右，且新盘普遍去化率不超过30%；房价低，1700~2500区间的项目比比皆是，房价最高的也不超过3400；汇金广场、富邦现代城等烂尾楼的出现促使本地人不看好期房；刚需住宅90㎡左右去化率较高，改善型住房130㎡户型去化率较高。相对于南方来说，丰镇人口少，房价低，库存高，去化慢，在开发时需谨慎。Page19总体概述欧洲城学府花园竞争对手分析华丰丽都奥威小区欧洲城开发商丰镇市万科房地产开发有限公司电话0474—3586666/3586888位置丰镇市迎宾大街政府西侧路西工程进度1期主体已完工（5栋）占地面积9.2万㎡建筑面积30万平米特色卖点1、近百米的超大楼间距，楼座南北朝向，保证了充足的采光和通风。2、60%的超高植被覆盖率，小区内设有大型休闲娱乐广场、音乐喷泉、叠水景墙、健身设施等。3、户型全部采用一梯两户南北通透的薄板设计，步入式飘窗、落地观景阳台能最大限度的增加采光和视野。4、小区内设有3000平的星级会所及500平的大型双语幼儿园，为住户的生活提供了便利。5、小区内整体实现人车分流，实行卡通出入管理，保障了老人和儿童的出行安全。6、配备专业的物业公司。主力户型一期开盘4栋11层小高层，1栋17层高层。总面积约4万平米，总套数350套，复式30套，两房（102~115㎡）220套，三房（130~156㎡）110套。价格均价3150元/㎡，层差50元/㎡，2900~3400元/㎡去化率1期不到30%建筑结构框架交房时间拟定2014.10点评1、欧洲城从设计上来说是成功的，北方人普遍喜好欧式风格及大户型产品，这点欧洲城都有。2、欧洲城从营销上来说，要分为两个步骤去看待，第一在产品知名度上来说，无疑是成功的，在几天的市调过程中，我们走访了许多商家市民，大多数都知道欧洲城，也就是说欧洲城完成了营销的第一步，知名度。但是项目去化率较低，代理公司也撤场，总体来说是失败的，具体原因还是因为项目本身的硬伤，我们问卷调查了许多市民，大多第一反应就是“太远了”、“太贵了”。而“太远了”也是本项目目前的硬伤之一，如何从营销角度讲“远”化为“近”也是我们避免重蹈欧洲城的失败，在营销角度要做的重要课题。Page20总体概述欧洲城学府花园竞争对手分析华丰丽都奥威小区学府花园开发商电话0474—3586699位置实验小学北工程进度分四期开发，一期尚未完工占地面积建筑面积特色卖点1、项目对面（南）即为实验小学，西面为丰镇市第一中学，便于学生上下学2、户型面积适中（100平左右），砖混结构，单价较低，总价少，投资成本低。3、本地开发商，信用度较高，主力户型两居、三居为主（100㎡）价格均价2300元/㎡，层差50~100元/㎡，1838~2878元/㎡去化率一期近90%建筑结构砖混交房时间拟定2014年6月点评1、从住宅本身的角度来看，本社区档次极低，楼间距小（28米），通风、采光效果差、绿化率低，且无公共休闲区域，但是除去回迁户外，卖的也不错。主要原因还是因为价格及产品类型，在小城市一分钱改变忠诚度，本项目最低价格为1838元/㎡，由于户型小，总价也极低，且迎合了小城市人口对步梯楼的喜好，所以去化率较高。2、项目距离实验小学、中学都是几步之遥，地址位置较为优越，对附近的家长来说诱惑较大；对于投资客来说，该房子买了以后一是好出售，二是好出租，投资价值较高。Page21总体概述欧洲城学府花园竞争对手分析华丰丽都奥威小区华丰丽都开发商丰镇市华青房地产开发有限公司电话0474—3580505/3580707位置丰镇市新区党政大楼西侧50米工程进度分两期，一期4栋小高层、3栋高层已完工占地面积6万平方米建筑面积16万平方米特色卖点1、本项目位于新区党政大楼西侧、西面与新区广场、望海公园相望，紧邻工商局、卫生局、财政局、国土资源局、武装部，属于政务中心核心位置，毗邻各幼儿园及中小学，配套设施较为完善。2、70米超大楼间距，视野开阔、采光充足、私密性好。3、40%的绿化率，小区内配置超大中央喷泉、网球场、羽毛球场，提供了便利的休闲娱乐场所。4、户型多元化（91—106平两居室、