舆项目营销策划初步方案(沟通稿)

Codeofthisreport|1©Allrightsreserved2011年2月14日谨呈：平舆华鼎置业有限公司——中国房地产整合营销专家——2011年9月14日平舆项目营销策划初步方案（沟通稿）Codeofthisreport|2©Allrightsreserved报告架构市场篇定位篇开发篇营销篇城市背景分析房地产市场分析项目地块现状分析SWOT分析及结论客户定位市场定位形象定位案名建议分期开发建议各分期开发策略营销目标界定营销模式借鉴首期房源营销推广销售服务策略近期工作安排Codeofthisreport|3©Allrightsreserved市场分析城市背景房产市场分析市场分析框架市场篇——Codeofthisreport|4©Allrightsreserved城市概况平舆县位于河南省东南部两省（河南、安徽）三市（驻马店、周口、阜阳）结合处，距驻马店市区约60公里。东与新蔡县、安徽省临泉县接壤，北与项城市、上蔡县毗邻，南与正阳县相望，西与汝南县相邻。总面积1282平方公里，截至2010年底，辖3街道办事处、9镇、7乡。平舆县交通便捷，道路交织成网，四通八达。东西连接京广铁路、京珠高速公路、107国道和京九铁路、境内有106国道贯穿南北，新阳、大广两条高速公路呈十字形交汇，县乡、乡村公路全部硬化，实现了村村通油路。两省交汇处，三市结合点，地理位置优越，交通网路发达！Codeofthisreport|5©Allrightsreserved平舆县总人口约96万，城镇化率约32.8%。城市化的高速发展，必将带动平舆房地产市场的繁荣。城市化发展阶段：初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力。中期阶段：城市化率30%-70%，城市化高速发展，对房产市场的拉动作用明显。后期阶段：城市化率大于70%，城市化发展速度有所回落进入平稳阶段。城镇化率32.8%资料来源：平舆政府网站（2010年数据）人口及城镇化率从政府公布的平舆县城镇化率中可以看出，构成非农人口县城只有16万，因此，来自乡镇类别的15.16万的补充是平舆县地产市场客源的重要组成部分，并呈现较为活跃的状态（刚需）对平舆房产市场发展有巨大拉动作用。平舆县总人口96万，城镇化率达到32.8%，县城建成区面积达到15.5平方公里，县城区人口达到16万人，较2005年增长18.61个百分点。Codeofthisreport|6©Allrightsreserved发展阶段人均GDP（美元）需求特征发展特征启动阶段800-3000生存需求超速发展。单纯数量型快速发展阶段3000-4000生存、改善需求兼有快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展阶段4000-8000改善需求为主平稳发展。以质量为主，数量与质量并重减缓发展阶段8000以上改善需求为主缓慢发展。综合发展型城镇居民人均可支配收入12717元，增长11.4%；农民人均纯收入4781元，增长15.6%；财政一般预算收入30013万元，增长34.8%。；从人均GDP与房地产的发展关系来看，平舆县房地产市场处于启动阶段，市场以生存需求为主；经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系人均GDP与房地产发展关系全年预计实现生产总值（GDP）937427万元，同比增长15.7%。与“十五”末的2005年（414400）相比，GDP总量翻了一番，为2005年的2.19倍。十一五”期间（2006——2010），GDP年平均发展速度为14.3%。2006-2010年GDP平均增长为14.3%，经济处于快速发展期，为房地产市场发展提供良好的经济基础，但人均GDP相对滞后，地产仍处于启动阶段。经济因素Codeofthisreport|7©Allrightsreserved工业化初始阶段经济发展阶段及其产业结构特征阶段人均GDP（美元）工业化阶段起步阶段1200-2400起飞阶段2400-4800加速阶段4800-9000发达经济阶段成熟阶段9000-16600后工业化阶段＞16600钱纳里经济发展阶段模型产业结构经济处于快速发展阶段，产业结构不断优化升级，为房地产发展提供良好的产业环境。通过对三产结构的比较研究，平舆二、三产业比重稳步提升，由2005年的62.3%提高到2010年的74.3%，产业结构不断优化升级，为房地产发展提供良好的产业环境。2011年平舆县统计局资料显示：第一、二、三产业增加值分别实现245000万元、423512万元、268915万元，增速分别为4.4%、16.7%、24.4%，分别为2005年的1.56倍、2.65倍、2.64倍。产业结构进一步改善。三次产业结构由2005年的37.7∶38.7∶23.6调整到2010年的25.6∶42.3∶32。Codeofthisreport|8©Allrightsreserved2008-2010年平舆县人均可支配收入稳步增长，社会消费逐年递增，潜在购买群体经济实力不断增强，对房产的购买能力不断提升。居民收入分析年份200820092010市区居民人均可支配收入(元）104061141612717增长速率（%）15.1%9.7%11.4%2008年—2010年，平舆县人均可支配收入以平均12.07%的增速快速增长，生活水平正在稳步提升。通过对平舆连续三年的社会消费品总额的比对，平舆经济正处在一个良好的发展势头之上，随着城市发展，城镇化率的提高，这种需求会在房产方面体现，这为平舆县的地产繁荣带来了利好因素。年份200820092010社会消费(亿元）18.9622.8731.17增长速率（%）22.7%20.4%18.5%城镇居民人均可支配收入情况社会消费品零售总额情况Codeofthisreport|9©Allrightsreserved西部为城市发展主方向，工业区引领城市发展，西部板块升值潜力上升，中心城区发展受限。城市规划编制近期建设规划和控制性详细规划。围合区域B区和产业集聚区控制性详细规划编制已完成。清河大道北段两侧和惠诚皮革南侧工业用地平面布置已完成，主干道路已放线；县城东市场控制性详细规划正在编制中平舆县以推进新型城镇化为主导，以打造驻马店东部中心城市为目标，对县城总体规划进行了第四次修编，现修编已完成。通过平舆现有的规划图，我们可以看到，平舆城市的发展主方向为“向西”“向南”其中西部板块的发展将是重点。中心城区的发展因空间局限，潜力一般，后期主要面临改造。Codeofthisreport|10©Allrightsreserved城市规划城市建设以向西发展为主；中心城区功能优化。改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境为重点。重点建设西部、南部新城区规划部署西部工业区，现有事业单位矗立，文化中心在建，医疗卫生、教育资源逐步凝聚。办公用地集中靠西规划中办公用地沿新舆大道集中放置，整体位置偏西。商业配置城市商业及金融集中地仍位于中心城区，西部城区商业体量较低，金融发展相对滞后。实验中学六中工商管理局公安局人民医院Codeofthisreport|11©Allrightsreserved房产市场2010年房地产完成情况：新开工及续建工程70项，完成投资13.38亿元，增长34.5%；稳步实施保障性安居住房建设，开工建设廉租住房6万平方米。2011年房地产发展计划：坚持新城区开发与旧城区改造并重，重点抓好明大等16个房地产开发项目的续建工程，开工建设公安局西侧占地158亩高档小区等一批房地产项目，加快县城西区教育、文化、医疗等配套设施建设，增强新区活力，促进城区人口合理分布加快推进廉租房建设，解决低收入居民住房困难。------------摘录于2011年平舆县政府工作报告从上面表述可以看出，2010年的房地产市场发展较快，销售增长较多，2011年的房地产发展侧重点集中到西部新城区建设方面。对东部的发展没有做出明确规划。但根据实际市场状况来看，网上公布的成交数据和现实建设销售数据有较大差距，且小产权房数量较多。目前市场在售体量预估为45万㎡，（不含在建、待售体量）。2010年平舆县整体销售量为25万㎡。销售压力仍然较重。2010年房产市场迅猛发展，2011方向明确——新区建设！Codeofthisreport|12©Allrightsreserved房产市场—平舆主要楼盘汇总及市场评析呈现的特点※整个市场产品品质不高，缺少绿化，楼间距也较小※整个市场产品差异不大，多层是主要的产品形式，只有2家别墅※户型面积差异也不大，主力户型基本都是100—130之间三室，两室所占比例很小※现城市发展重心西移，区位得到认可，项目开发中心开始转移到西南，品质社区也开始出现※价格还处于起步阶段，根据产品品质，价格不均，有很大差异，但整体较低，现有上升趋势※政府、事业单位的集资性住房很多，基本每个单位都有自己的家属院※销售状况不好，销售周期长，市场房源剩余较多（其中小产权房销售相对较好，企业单位集资性建房所剩房源不多）整体发展状况大小产权混杂，且小产权项目多于大产权项目目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处，而小产权项目则多达20处平舆市场处于房地产发展的起步阶段，市场项目较多，大产权10家，小产权项目较多，约在20家左右，销售状况一般，很多楼盘都是销售几年，只有少数楼盘售完，周期也很长，市场剩余较多，其中小产权房因价格较低，销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低，现开始有上升的趋势，新开项目也开始注重品质，社区景观环境的建设，价格已经开始走高。Codeofthisreport|13©Allrightsreserved个案分析—明大凯旋城(参考均价2700元/㎡）项目地址奚仲公园（原人民公园）东邻技术指标规模建筑面积容积率建筑形态4.6万平米7万平米1.527层电梯洋房房源情况9#、10#、12#、13#、16#在售1#、2#、3#、5#、6#已售主打户型主要面积90㎡-160㎡，111/121平米三室两厅主打广告平舆首席尊崇电梯洋房社区项目特点分析优势：1、大产权房；2、符合县城发展方向，销售人员比较专业，讲解比较到位；3、社区绿化多，户型设有阳光房。劣势：1、价位较贵；2、楼间距窄，未达到国家标准；3、房子不带车库，车库需另外买而且每平方价位比房价贵；4、小高层后期花销大，电梯费用高，二次加压费等。Codeofthisreport|14©Allrightsreserved个案分析——雅居乐新城（参考均价2700元/㎡）项目地址平舆县永乐大道中段北侧陈蕃市场北门对面（原油厂对面）技术指标规模建筑面积容积率建筑形态——————高层房源情况1#、2#0、3#2011年5、6月份交房，现主要销售4#、5#两栋楼，2011年年底交房。主打户型127㎡、132㎡、134㎡主打广告苏州园林。中央空调。项目特点分析优势：1、紧邻菜市场购物方便；2、当地开发商，开发量较大、口碑销售；3、大产权劣势：1、高层公摊面积大；2、物业费高；3、电梯维护费用Codeofthisreport|15©Allrightsreserved个案分析—永丰明珠（参考均价2500元/㎡）东方国际新城项目地址清河路与新舆大道交汇处技术指标规模建筑面积容积率建筑形态8.78万平米13万平米1.485层送阁楼房源情况一期、二期基本售罄，在售房源位于社区东北角，两栋楼约70户主打户型主要面积105—139㎡，106平米三室两厅主打广告静享幸福，品鉴生活。项目特点分析优势：1、质量好，楼板现浇；2、社区规模大；3、符合县城的发展方向；4、交通便利；5、大产权；6、绿化好劣势：1、价格高；2、期房、且工期长；3、社区未成形；4、一二期分开，环境、绿化没有做Codeofthisreport|16©Allrightsreserved个案分析—名都佳苑（参考均价2200元/㎡）项目地址东皇大道北侧（蓝天学校对面）技术指标规模建筑面积容积率建筑