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莲湖·高陵工业园整体规划及营销策略广州滔略企业管理有限公司2010年10月区位，注定西安要发展！•西安市的区位条件、交通通信枢纽的地位及其在陇海兰新沿线较强的经济及科技实力，决定了其应该成为沿桥地带的交通通讯中心、商贸金融中心，高新技术产业基地、全方位开放的大都市。•西安正在成为新亚欧大陆桥中国段的经济中心，其周边的关中地区也将成为沿桥经济带的经济核心区，以此地区为依托，西安自然担负起了大陆桥经济带的心脏作用。莲湖高陵工业园A、B、两块工业用地的开发，迎合了西安的大发展。·•通过对两地块的开发带动莲湖高陵工业园新一轮的开发热潮。•通过两地块的招商引资带动园区区域经济的发展，提高园区的财政税收。•通过两地块的启动，树立园区开发的新形象。开发的三地块目的国家级西安高新技术产业开发区:以建成国内一流、中西部最大的高新技术产业创新城为目标，加快集中新建区二期、西部电子社区、软件园、医药工业园、生物医药科技园等园区的开发建设。发展科技含量的新兴产业。培育电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化和新材料等支柱产业。国家级西安经济技术开发区:坚持“产业以工业为主、企业以外资为主、产品以出口为主，致力于培育和发展高新技术产业”的方针，积极发展出口加工园区，加快科技成果产业化和企业技术创新步伐。西安曲江旅游度假区:以皇家园林风格为主调，恢复曲江水面，逐步建成集观光、休闲、娱乐、会议、美食、购物为一体，具有盛唐文化特色、设施完备、服务标准高的一流旅游度假区。西安园区发展概况以高新技术产业为主导，发展新兴优势产业•电子信息产业：优先发展微电子技术、软件技术、计算机与网络技术、通讯技术、开发应用网络技术和流通领域信息化技术。•现代生物与新医药产业：重点进行具有自主知识产权的新型生物疫苗、加快基因工程、细胞工程、生物化工新产品、基因芯片、生物育种和生物制剂的研制开发。•光机电一体化产业：重点发展模糊变频技术、新型数显装置、先进扫描成像系统、光电医疗器械、红外微光弱光遥感仪器等产品。•航天航空工程：发展成为国内支线、干线飞机及部件、无人机、航空地面设备、等技术和装备的重要研发生产基地。•新材料和高效节能环保产业：重点研究开发高性能复合材料、生物医学用高分子材料等新材料产品。重点开发污水处理、环境监测等环保设备和产品。西安园区发展特点（一）用高新技术改造传统产业，努力提高产业整体素质和竞争力促进高新技术与传统产业的嫁接、融合，坚持实施名牌战略，扶优扶强，调整、淘汰一批技术落后、资源消耗大、污染严重的产业。•装备工业运用高新技术对现有的装备工业进行技术改造。加快交通运输设备、高压输变电成套设备、矿山、冶金、筑路等专用机械设备等行业的技术进步。•轻工业──纺织服装和皮革业。形成纺织服装工业体系。加快形成皮革工业体系。──食品饮料业。开发碳酸饮料、果汁饮料等优势产品，加快果品深加工，重点开发方便食品和休闲营养食品。──日用化工。开发低污染和无磷系列洗涤用品，高档保健名牌化妆品。西安园区发展特点（二）纵观西安园区的概况,我们发现：•无论在功能定位上，还是在内部产业结构的划分上，都不同程度的存在重复建设的痕迹。•与东南沿海等发达地区相比，西部的园区经济刚刚起步，而近乎模式化的开发，使众多的园区失去了个性与特色。随后的招商工作也就自然成为了一杯艳丽的苦酒。只有坚持走特色化功能定位和产业格局的开发思路，园区经济才能够绽放它迷人的魅力。长安园区众多，“一带九园”星罗棋布，遍布在1578平方公里的古老土地上……秦岭北麓生态旅游发展带：形成一批大规模、高品位、高层次规范旅游产业；长安科技产业园：以高新科技产业为主导，发挥科技产业带动经济的龙头作用。长安大学城：发挥高等教育强大优势，提高科技转化率，带动第三产业大发展。王寺私营经济园区：以发展西北最大的私营经济园区为目标，发展非公有制经济。郭杜工业园区：以长安高科技产业园为依托、以加工业为主导。韦区科技产业园区：依托航天航空新技术发展高科技产业。西安御园：加快地方特色的旅游新产品开发，促进旅游产业大发展。滦镇旅游科技园：以电子软件工业、温泉度假、休闲别墅群为主要发展方向、引镇经贸产业园：依托西康铁路和引镇火车站、发展仓储业、农产品深加工业。长安农业科技示范园：以资源保护与生态建设为目标，树立都市农业区的新形象。长安园区发展现状围绕实施“一带九园”开发战略，长安区大力改善投资环境，以优惠的政策吸收一批高科技含量、高附加值的企业落户。•长安区出台了《关于进一步整治和改善投资环境的实施意见》和项目会审、承诺制等具体措施。•成立了投资服务中心和企业投诉中心，提供良好的投资环境。•放眼长远、大胆让利。•对生产经营性税收贡献大的投资项目，给予减收费或返还征地税费的优惠。引入“经营城市”理念：以土地换资金，以政策换资金，以资源换资金。长安园区招商政策及经营策略•区域园区规划太多，功能定位有重叠，竞争激烈。•园区的开发生搬硬套，偏离市场。•功能定位上没有创新，缺乏特色。莲湖高陵工业园如何才能独树一帜？长安园区面临的问题•莲湖高陵工业园地处长安中部，位于西沣一级公路与长安大道交汇处，西安绕城高速擦肩而过，西临西汉高速，东临子午大道，市内公交直通园区，交通便利。•区内规划有长安区政府新址。•陕西师范大学、西安邮电学院等重点院校已入住园区，科技优势得天独厚。•规划面积15.6平方公里。分为工业园、大学城（北区）、工业园中心三大功能区。•目前投资2.2亿元，完成了园区主干道路等配套工程的建设。•已建成面积8.7km2。建成项目76个，形成了机械电子、光纤光缆、生物医药、新型建材、办公家具、高等教育等六大支柱产业。•周边现状：—东临现在长安区政府所在地韦曲镇。—周边最大的住宅项目为占地2200亩的紫薇田园都市。—与长安科技产业园形成园中园优势。郭杜工业园概况莲湖高陵工业园，一个拥有先天优势的发展中园区。•区位优势：东连长安区政府和大学园、北接西安高新技术产业开发区、南临秦岭北麓旅游带和西安“三园”。•交通优势：210国道和长咸公路在园区中心交汇通过，北接西安绕城高速公路，西安——汉中、西安——户县高速公路、多路公交、数百辆客车往来穿梭。•园中园优势：总投资26亿元的长安科技产业园入住郭杜，对郭杜工业园产生了极大的带动和辐射作用。•科技优势：地处西安南郊，周边大专院校、科研院所聚集，已有17户企业与大专院校及科研院所建立了合作关系。•政策优势：市级小城镇综合改革试点单位，西安市赋予郭杜镇人事管理、项目审批、土地使用权和户籍管理等系列优惠政策。•品牌优势：“国家级综合改革试点”单位，“全国乡镇企业科技园”，联合国“可持续发展的中国小城镇政府管理项目试点”命名。郭杜工业园三地块优势分析•园区特色化不够鲜明，产业格局没有形成差异化的竞争优势。•紧邻西部大学城，轻视了10万大学生消费的巨大潜力。•园区位居长安区中心位置，应利用自身的地位优势，成为长安园区的核心，而现有的产业格局却忽略了自身的优势。•韦郭路横穿园区东西，阻隔了南北人流的往来，不利于园区的整体管理；西沣路纵贯南北，庞大的车流量同样阻隔了园区东西人流的往来，给园区的整体管理造成了极大的不便。郭杜工业园三地块劣势分析•长安园区众多，郭杜工业园恰好被其他园区四面包围，区域竞争异常激烈。•特色不足，难以形成差异化竞争，实现中部突破难度较大。工业园三地块威胁分析•区政府的迁入，可形成区域政务中心，对整体招商有促进作用。•园区众多的“封号”，形成了独特的品牌优势。•西北相交长安科技产业园，竞争的同时也形成了独特的“园中园”效应。工业园三地块机会点分析•将自身的优势转化为投资者的利益，完成三地块的招商引资。•抓住现有机会进行推广，促进招商引资的速度。•完善区域规划和建设，调整产业布局，带动区域经济的发展。•进行创新开发，建立园区特色，打造园区的实力。工业园，到底怎么办？•通过对西安园区、长安园区、郭杜工业园的分析，我们似乎找不到更为新鲜的产业项目？•现有的园区几乎涵盖了高科技、电子信息、新型建材、食品饮料加工、日用化工、贸易等产业！•但我们同时发现，所有的园区在产业结构上均为综合性园区。•到目前为止，除了旅游发展带以外，整个西安园区市场还没有一个真正的专业化园区。•专业化，兴许就是郭杜工业园的市场切入点。定位思考……•三地块的面积都不是很大，不可能形成综合性工业园区。•单一性专业基地的开发能使小面积地块形成规模效应，使得招商引资目标明确。•专业基地的开发形成规模效应后，能带动周边地块的联动相关开发。定位原则专业化，特色化。A、C地块定位•由于A、C地块周边规划以产业园区用地为主，其规划定位的余地较大。考虑到地方的经济发展和财政收入，我们对两地块的策划定位尽量从全方位、多角度去思索、论证，给客户提供更大的选择空间。•南郊作为西安未来几年的发展重点，随着高新经济技术开发区的二期启动、长安县由县升区以及“一带九园”的强档规划，南郊早已成为投资开发的热土。•能否将两地块打造成为长安园区的“企业总部”，与“企业壹号公园”形成竞争与互动；满足企业成长发展的需求；提升郭杜工业园的整体品质；增加地方的财政收入，成为我们首先考虑到的问题。•位置：A地块位于工业园中部，东临大学城，南临南环路、西临周岔路，北临韦郭大道，基地南北狭长，东西短促。•面积：实用面积177083.9平米（265.63亩）。•优势：—地块三面临路，交通便利。—邻大学城，人文环境好，学生消费市场潜力巨大。—地块方正，利于整体规划布局。•劣势：—面积较小，不宜形成规模效应。—若要打造CBD，无论从占地面积，周边环境，商业配套，还是市政配套，区域特点等方面均不具备条件。A地块概况优越的交通、地理、人气看旺！•位置：C地块隔西沣路与B地块相望，周边属于规划中的科技产业园区，整体休闲娱乐配套区安排在西沣路东的B地块内。•面积：总占地面积二百多亩，周边有大面积产业用地。•优势：—临西沣路，交通便利。—紧邻长安科技产业园，易于形成规模效应。•劣势：—基地规模较小。C地块概况一张可以绘制蓝图的白纸企业总部作为办公用地它需要什么特点？它的客户群体又在哪里？它是否有可行性？企业总部对地方财政税收的影响•以低价位或以零价位吸引有实力的企业将总部办公设在两地块，自然企业总部的关系也将迁入园区，势必增加园区的税收。•企业总部办公用地与工业生产用地相比较小，以C地块的规模来说，也只能溶纳六、七家中型工业生产企业；如果吸引企业总部办公，至少溶纳二十家以上的中型企业。从税收和园区财政收入上来看，总部要比工业生产企业的财政收入高出很多。企业总部，能为地方财政带来高收入！从地块特征，来看发展潜力……•交通：A地块三面临路,C地块临西沣路，交通便利。•周边：紧邻长安科技产业园，周边是大量的工业用地，易于形成规模效应。•政策：郭杜工业园优惠的招商政策对企业总部有吸引力。•配套：田园都市的建成，大学城的投入使用，三地块周边的配套将逐步完善。•企业壹号公园：企业壹号公园提出了办公别墅的概念，同时也将此概念炒作起来。A、C地块临近企业壹号公园，与企业壹号公园形成竞争和互动关系。•地块大小：两地块的大小分别为200多亩和300多亩，若将其划分为不同的小块进行招商，可溶纳50－100家企业，这个数量对企业总部的开发是比较合适的。地块特征，适合于企业总部的开发！•城区：城区内写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通是分不开的。由于土地成本较高，这一区域内的写字楼只能以中高档为主。•高新区：2002年，西高新在建写字楼总面积为536493平方米，新开发写字楼总面积为780742平方米，总面积达到1317235平方米，据业内人士分析，如果按静态的计算，2002年的供应量最早也需在2006年才能释放完毕。•南二环：南二环的写字楼尤其集中在朱雀路口到西二环以东，相对便利的交通使南二环的写字楼备受市场的关注，并且奠定了其高昂的市场价位。西安写字楼发展概况从西安写字楼的分布来看除了火炬大厦周边高新路一带写字楼比较集中，西安还没有形成写字楼集体，规模效应不足。•西安的写字楼市场开发量庞大。•开发商竞争