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zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构中飞地产天域星城项目整体营销&推广策略zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构感谢Thanks！★感谢这块土地，以及上面的原住民——几百棵参天大树和浓密铺展的绿荫；★感谢中飞院及中飞地产，为城市留下了这块土地，使我们今天的一切创想有了可能；★感谢8所体育场、8所舞会、8所溜冰场、小树林、大营房…印证了父辈们“激情燃烧的岁月”，让70年生人留下难忘的“与青春有关的日子”！zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构决胜，在开盘之前！开局赢，全局定！不仅仅是单一的现场包装和概念推广，对于“区域市场、同业竞争、消费客群”三维体系的深入分析，解决重点问题做正确的事，以及正确地做事!StratelyzhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构TARGET！今天探讨的不是一个简单的推广问题，而是——一场可能改写阎良地产进程、改变十万航空人居住方式的万众瞩目、期待已久的新生活运动！大幕，即将拉开……zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构本案致力于解决以下影响开局及全局的营销命题在哪里？阎良商品房市场发展及变化的内涵和趋势；和谁竞争？项目上市的竞争形势和自身的核心价值卖给谁？围绕区域市场特定客群的卖点提炼怎么定位？找到项目全盘营销的特有模式和方法如何推广？找到项目对外的形象气质和传播调性zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构汇报架构一、《区域市场再审视》二、《同业竞争再分析》三、《客群需求再梳理》四、《营销策略再定位》五、《推广传播再交流》六、附：工作团队及合作建议书zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构一、第3只眼看阎良区域房地产市场分析zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构眼界决定世界，角度决定深度！不是外地人，也不是阎良人！深入、专业、对比，用第三只眼，对于阎良的地产发展从横向到纵向做一个俯瞰和分析！zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构（一）区域概况和功能定位再梳理天域星城营销及推广TYUXINGCHENEGNzhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构•阎良总面积244平方公里，人口24.64万人,下辖1个镇、20个社区和80个街道办事处。•亚洲最大的集飞机研究设计、制造、鉴定、教学于一体的航空高技术产业基地，有中航一集团第一飞机设计研究院，西安飞机工业(集团)有限责任公司，中国飞行试验研究院和西安航空职业技术学院。•各类航空设计与制造研究分支机构100多个,科技人员2.5万人zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构•2006年，阎良完成国民生产总值42亿元，同比增长15.4%，地方财政收入1.54亿元同比增长20%•全社会固定资产投资22.21亿元,同比增长57.1%，社会消费品零售总额达到10.21亿元,同比增长15.8%•实际利用外资480万美元,完成年计划的150%•农民人均纯收入3806元,同比增长11.2%zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构•2004年8月，全国首个国家级航空产业基地（CAIB）落户阎良，2005年开工建设•总规划面积40平方公里，已建成区域11.28平方公里，规划新建区域面积28.72平方公里。•航空产业基地旨在通过创建一流的研发、生产、生活环境，用3-5年的时间，建设成为亚洲地区集飞机设计研究、航空实验、整体制造、零部件制造、航空装备生产、航空货运、航空人才培训、航材交易、航空博览旅游等为一体的最大的航空产业基地，成为亚洲第一、世界一流，可与西雅图媲美的世界航空工业基地。zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构特点★典型计划经济、特色产业布局兴起的新兴城市，与西安总体差一拍，四大国有企业职工成为城市消费绝对主力★一切行动跟党走，生长在红旗下，同一系统工作，同一小区生活，典型的一元化生活模式★存量人口计划性稳定增长，外来增量人口有限，日常生活性消费发展日趋活跃，奢侈性增量消费发展缓慢★伴随航空产业基地的发展，末来阎良有可能形成老城、新区各有特色、交相辉映的局面zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构结论•不同与西安等房地产相对成熟城市，也不同与富平等传统三级城市•不能将西安或者富平等传统地产操作手法套用在阎良上！•需要根据阎良市场的特点，从产品规划、销售方法、推广形象方面原创量身订做zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构天域星城营销及推广TYUXINGCHENEGN（二）阎良房地产市场整体分析zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构阎良房地产发展阶段梳理要素阶段时间发展特点主力客户代表性项目空白停滞期2000年以前市场由四大单位分配房一统天下广大国有企业职工四大单位下属小区起步萌芽期2001-2003年市场出现商品房，开发和销售缓慢个别国有企业无望分配到住房的消费者四方地产、皇冠花园…发展增长期2004-2006年-商品房项目迅速增多，外来发展商进入阎良，成为单位分配房之外的重要力量国有企业无望分配到住房的消费者，以及希望改善居住条件的购房者东兴蓝波湾、皇城丽都四季风景…转折变化期2007年开始外来发展商增多，商品房与单位分配房平分市场，成为市场主导力量希望全新居住体验国企购房者西雅图国际社区西安金松地产…zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构项目要素腾飞商住广场腾飞花园皇冠花园千禧广场地段城区中心，紧邻人民路腾飞商住广场西北经济开发区中心广场周边占地规模（㎡）2.13万0.8万15.07万2.64万房屋类型高层、小高层板式高层别墅、多层（5层跃层）多层户型、面积（㎡）2室2厅2卫(120-133)3室2厅2卫(146-172)4室2厅2卫（184-200）顶层跃层（188-370）3室2厅2卫（130）4室2厅2卫（180）2室2厅1卫(107-111)3室2厅2卫(124-132)4室2厅2卫（154-160）顶层跃层（200-300）2室2厅1卫(77-116)3室2厅2卫(124-178)4室2厅2卫（146-150）价格范围（元/㎡）1780-230018001850-23001350-1650建设情况2005年7月竣工交房现房一期现房；二、三期均未动工，预计2007年完成全部开发现房销售情况40%70%销售不畅基本售罄景观地面、商业屋顶、楼顶三重绿化地面绿化地面绿化及中心花园商业屋顶设绿地及水景04-05年阎良城区在售项目调研zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构项目要素东兴·蓝波湾皇城丽都华美花园福源·四季风景地段城区中心城区中心东开发区东开发区建筑面积（㎡）12万18万10万9万房屋类型高层、小高层、多层多层多层板式小高层/电梯洋房户型、面积（㎡）2室2厅2卫(100)3室2厅2卫(140)顶层跃层（200以上）2室2厅1卫(100-110)3室2厅2卫(120-130)4室2厅2卫（150-160）顶层跃层（280以上）2室2厅1卫(100-110)3室2厅2卫(120-130)2室2厅1卫(110)3室2厅2卫(130)4室2厅2卫（145）价格范围（元/㎡）1890-2200一期2200/二期2300190010所团购1750个人购房1900建设情况一二期交房,三四期08交房一期现房/二期待建现房一期现房/二期待建销售情况一二期交房售罄一期售罄/二期认购基本售罄一期售罄/二期认购景观地面绿化地面绿化/顶层绿化地面绿化及中心花园商业屋顶设绿地及水景06-07年在售项目调研zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构区域整体市场供应结构目前，阎良城区住宅市场主要有两种供给渠道，★一种为单位集资建房，主要是西飞、试飞院等企业及科研机构在取消福利分房后，为内部职工兴建的集资住宅小区，价格在1200元-1600元/平方米左右，户型面积较大物业收费低廉，但不具备全产权，且购买受到年龄、工龄、职称等限制★另一种为商品住宅开发，尚处于起步阶段，现有开发项目以砖混多层为主均价水平在1800-1900元/平方米左右，户型面积偏大，两室两厅多为110平方米左右，三室两厅普遍在130平方米以上，无论从开发商实力、建设规模以及户型设计，营销推广等各方面均与成熟的行业市场运作存在一定差距。zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构天域星城营销及推广TYUXINGCHENEGN（三）2007，阎良地产值得关注的趋势zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构趋势关键词★置业热点区域变化★购买人群比例变化★置业动机比重变化★销售价格变化趋势★置业关注重点变化zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构置业热点区域变化★以人民路为主轴的老城，仍是项目开发的主战场★伴随航空产业基地从概念向实质开发的深入，蓝天大道东段项目日趋集中，成为新热点区域★鉴于阎良的城市发展阶段，郊区化新区置业短时间内成为不了消费主流，老城为主、新区、老城热点并存将成为今后一段时间显著的特点zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构购买人群比例变化★以往商品房消费群体主要是在体制内无法分到房的年轻群体，“价格便宜、够住就行”★今天的消费群体，首次置业外、追求舒适化居住的二次、多次置业者日益增加，“要求各方面领先单位老房子，与西安等先进城市的产品缩小距离”zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构单位分配的房子突出的特点是“有保安无管理、有管理无服务、有服务无细节”zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构置业动机比重变化★以往购房满足单一的“居者有其屋”和“居者优其屋”的安居、美居层面★在西安乃至全国性房价上涨的宏观背景下，阎良的区域市场出现投资性置业逐渐增多，未来将呈现“安居型自住、提升型居住和投资性购买”三者并存的局面zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构销售价格变化趋势★2004-2007年，在售商品房单价以8-10%/年增长，明显高于西安5-6%/年的幅度，显示了区域市场良好的增长空间，伴随户型的优化，阎良市场销售单价有望在1-2年内达到或接近3000元/平米★目前市场上“相同地段、不同品质、接近价格、同样销售速度”的混沌状况有望改变，“优质优价、高质高价”的差距理应得到突出体现zhongfeiReport中飞地产天域星城项目营销及推广MstonedD美道地产策略机构置业关注重点变化★首次置业群：有的住胜过住的好，面积适中、价格适中、不过多追求居住的舒适性，对规划、设计、景观等不敏感★多次置业群：住的好胜过有的住，面积舒适，看重“项目的亮点与综合优势”，希望项目在设计、户型、服务等方面提供与以往不同的生活体验，对价格不过度敏感★伴随项目陆续交房使用，销售承诺和居住口碑将得到重视，短线开发的外地小开关商将面临被动局