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第一部分：苏州市场分析一、苏州市场宏观环境分析1、苏州概况苏州位于长江三角洲中部，东邻上海，南连浙江省嘉兴市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江；简称苏，历史上也称姑苏。全市总面积8488.42平方公里，其中市区面积1649.72平方公里；下辖5市8区：常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市；沧浪区、平江区、金阊区、虎丘区、吴中区、相城区、新区和工业园区；其中沧浪区、平江区和金阊区为中心城区，亦称为古城区；市政府驻地在新区。2、经济环境（1）经济发展迅速，综合实力不断增强1979年到2002年的23年间，平均增长速度为14.5％；2002年全市完成国内生产总值2080亿元，GDP产值在全国大中城市中排名第五，仅次于上海、北京、广州、深圳；2003年实现地区生产总值2802PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建亿元，GDP按可比价格计算增幅达18.4%，增速居全国第二位。（2）产业结构以工业为主，第三产业发展相对落后，2002年底，一二三次产业结构为4.4：58.2：37.4，工业占据大半部分份额，苏州经济的增长主要靠工业制造来拉动；2003年，第三产业增幅虽然也较高，达到14.8%，但其在各次产业中的比重反而下降了3.3个百分点。（3）个私经济发展迅速到2002年末，全市私营企业已发展到5.92万家，从业人员达到70.97万人，注册资金453.67亿元，分别比上年同期增长39.0％、45.6％和53.1％；个体工商户已有18.88万户，比上年增长11.8％。2003年，全市新增私营企业2.1万家，个体工商户6.8万户；民营经济完成增加值占全市GDP的28.5%，比上年提高1.5个百分点；完成投资占全社会固定资产投资的24.6%。3．人口环境近年，苏州吸引的外来投资居全国第一位，以台资、日资和韩资企业为主，外来投资者不断增多；除此外，苏州每年吸收的大中专人才达到4万余人；到2002年末，苏州全市总户籍人口583.86万，其中市区常住人口125万；外来人口259万。2003年，苏州人均GDP以现有户籍人口计，达到4.77万元，如果把外来人口算在内，则是3.3万元；苏州市区居民人均可支配收入为10617元，比上年同期增长10.2%；市区居民的恩格尔系数由PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建％进一步下降至37.8%；去年底城乡居民储蓄存款余额1470亿元，增长26.3%，人均储蓄2.48万元，增长24.8%。4．社会历史人文环境苏州是一座文化古城，迄今已有2500多年的历史；明清时代的苏州，曾是中国最大最繁华的城市，也是江南文化中心之一；自春秋以来，历代名人辈出，市内文物古迹星罗棋布；苏州园林弛名中外，为我国山水园林的典型代表形式；著名的“吴门画派”和昆曲、弹词、江南丝竹音乐也诞生于此；苏州亦是著名的水乡，有各级河道2万多条，大小湖泊300多个，著名的有太湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等；水对苏州人的生活有一种潜移默化的影响；苏州还有“丝绸之都”的美誉，“苏绣”、“苏扇”、“苏裱”等手工艺品驰名中外；5．城市建设和城市环境苏州的城市环境一直与其经济发展情况不相称，道路交通拥挤不堪，且脏乱差极其严重，城市公共交通非常落后；但近两年来，苏州市政府在城市建设方面的投入不断增加，城市环线高架、轻轨试验线等相继开工建设，太湖国家旅游度假区的建设不断深入，苏州的城市环境在不断改善之中；2004年6月，“世界文化遗产大会”将在苏州举行，苏州的城市影响力和城市魅力不断提升。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建二、苏州房地产市场发展情况分析1、近三年房地产市场简要回顾2000年，苏州市住房制度改革经历了从实物分房到货币分房的转变，延续几十年的实物分房制度划上了句号；从2001年起，苏州的房地产市场开始飞速发展，商品房销售面积、房价等都开始大幅飚升。2001年，苏州市区商品房交易均价为2276元/平方米，比2000年增长10%；2002年苏州市区商品房均价为2424元/平方米，比上年增长6.5%，到2002年12月的时候，市区商品房平均预售价已经达到2845元/平方米；2003年的涨幅更是惊人；目前在市区内商品房交易的价格基本上都在每平方米4000元以上，在某些区域如园区，平均售价已达5000元/平方米左右。2002年商品房销售面积535.52万平方米，销售额115.78亿元，分别比上年增长11.5%和30.8%，其中商品住宅销售面积476.79万平方米，增长10.4%；2、2003年的苏州房地产市场（1）开发投资迅速增加，投资增速全国第一2002年苏州房地产市场的良好表现，吸引了大量的外来资金进入这一市场；2003年，苏州的房地产开发投资总额达到177.9亿元，比2002年高出70.56亿，增幅高达65.74%，居全国大中城市房地产开发投资增速的首位。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（2）商品房售价涨幅创历史新高全市商品住宅平均售价达到2463元/M2，比上年上涨20%；其中市区（八区）商品住宅销售均价为3058元/M2，增长34.1%；全市全年住宅预售均价2940元/M2，增长19.4％，其中市区住宅预售均价3615元/M2，增长18.2％第四季度，市区商品房预售合同登记备案平均价达到4347元/M2，同比增长40.32%；住宅预售平均价3608元/M2，同比上涨39.23%，非住宅商品房预售均价7337元/M2，同比上涨40.72%；（3）二手房市场发展迅速，整体房地产市场呈现二三级市场联动局面2003年，存量房的交易量达到304.49万M2，交易套数达到26562套，交易金额41.27亿元，分别比2002年增长35.91%、25%和69.63%。而商品房（一手房）的交易量352.75万M2，二手房和一手房交易量的比值为0.863；一手房成交套数略小于存量房，为26239套；苏州房地产二三级市场的联动局面开始形成。（4）外地房产大鳄相继进入苏州南京的栖霞建设取得位于园区金鸡湖畔的15.28万M2的用地；天津顺弛以超出底价近一倍的高价拿下园区金鸡湖东的两个地块；上海的仁恒和中华企业等都相继取得在苏州的开发用地。此外，还有不少浙江的开发企业也都杀入了苏州房市。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、2004年苏州房地产市场展望（1）供给量进一步放大，需求增长乏力2003年，全市拍卖、招标和挂牌交易经营性用地596宗（工业项目用地除外），共计1651万M2，以1.2的容积率计算，未来将有2000万M2左右的供应量，即便未来三年内市政府不再推出新的地块，平均每年的上市量都达到了600多万M2；而今年下半年将会形成一个集中上市期。另一方面，虽然苏州的经济发展速度较快，但居民收入的增长速度依然赶不上房价的涨幅，需求的增长乏力。2003年，全市居民人均可支配收入12361元，增幅达16.4%，而房价的涨幅却高达20%，市区房价涨幅更高，达到34%；2003年商品房市场已呈现价增量减之势，在商品房销售价格大幅上涨的情况下，销售面积却只增长了6.6%；二手房销售的火暴除了反映市场的良性发展之外，也从另一个方面反映出市场对房价的接受能力有限，不少居民退而求其次购买二手房。（2）供求矛盾开始激化，房价的涨幅将会受到一定程度的抑制从全市的整体供需情况来看，2003年全市（五市八区）商品房施工面积2576万M2，比上年增长75.6％，竣工面积779.2万M2，增长39.6％；而销售面积却只比上年增长6.6%，为575.44万M2；其中住宅销售面积为498.99万M2，增长率仅4.0％；而从市区的商品房预售情况来看，市区批准预售面积达到419.36万M2，增加了65.58%；而市区的商品房销售面积却不增反降，只有352.75万M2，为2002年的89.1%，下降了近11个百分点。市场整体供过于求的状况开始显现。今年1月份的首次土地拍卖会因参与买家太少而流拍，除地块本身的吸引力不大外，严峻的市场形势也使不少开发商开始变得谨慎起来；2004年年初两个月很少PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建有新项目推出，除受到春节因素影响外，大多数开发商、代理商都在观望市场行情；而一些外来的开发商却已经感受到了市场的压力，工程进度和销售进度都在加快：南京栖霞建设的“枫情水岸”一期已经开始动工建设，正式的销售可能会在今年5月份展开；而天津顺驰的动作则更为迅速，“湖畔天城”项目的造势运动一浪高过一浪，欲在市场上先声夺人。从供求的结构来看，部分区域以及中低价房仍然供不应求，仍会有一定的上涨空间；而高价房则会呈供过于求的局面，部分品质不高的项目可能会降价图存；因此，预计2004年的房价涨幅将会小幅回落。（3）房地产开发投资的重心将逐步向商业物业和写字楼市场倾斜住宅开发到一定程度后，房价的涨幅会受到一定程度的抑制，利润空间逐步缩小，房地产投资必然要寻找新的利润点，商业物业和写字楼市场会成为开发商关注的下一桶黄金；一方面，大规模的住宅开发，会促使城市不断往外扩张，新的商圈和新的商业形态也必然会随之产生。近年苏州也出现了不少新的商圈，如新区的淮海路商业街、园区的邻里中心等；也出现了许多新的商业业态，如以邻里中心为代表的Mall，以家乐福、大润发为代表的大卖场等；另一方面，苏州经济的快速增长，也为写字楼市场的复苏带来良机。近几年来，苏州的写字楼市场一直启而不动，主要原因在于在苏州的投资企业大多为生产加工型，这些企业的总部或者决策中心大多设在上海，因而对苏州写字楼的需求较小；但近年来，上海的写字楼租金价格不断上升，商务成本不断提高，部分为这些工厂做配套服务的贷运代理、物流类企业最先考虑在苏州设立办事处；除此之外，苏州的城市环境不断改善、城市吸引力不断增强，也是吸引部分企业在苏州安营扎寨的重要原因；另外，本地的私营经济快速发展，私营企业不断成长，也带来不少的写字楼物业需求。目前，市区、新区、园区主要的中高档写字楼租赁率在95％左右，部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长，平均租金价格已达到了50元以上。然而在如此强大的市场需求增长面前，苏州的写字楼PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建投资却没有及时跟进。可以预计，在2004年，虽然住宅开发仍将占据主要位置，但房地产投资开发的重心将会逐步向商业物业和写字楼市场倾斜。（4）工业园区在苏州楼市中扮演重要角色2003年园区核准上市的预售商品房面积达到145.53万M2，比2002年增加了一倍多，占市区所有批准上市面积的34.7%，其重要性不言而喻；去年园区也有大量的土地被拍卖、挂牌，2004年的供给量依然较大，在苏州楼市中的影响力不可低估。（5）园区湖东板块、吴中木渎板块、相城板块将成为楼市的三大亮点2003年下半年、2004年初的土地供应都集中于这三个区域，且项目规模都较大；这三个区域的居住环境也相对较好；除去别墅项目外，这三个区域的房价都不算太高，有一定的增值空间；目前已经进入预约期的几个项目，其产品的规划都较有特色，可以预计今年这三个区域将会有较好的表现。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建三、苏州商业及商圈调查1、苏州商业发展情况苏州由于离上海过近，受上海幅射的影响较大，导致本地商业的发展受到阻碍；苏州的商业主要集中于观前街和石路一带，城市外围主要是各类综合市场和专业市场；苏州商业零售市场不够发达。2002年，苏州全市实现社会消费品零售总额451.6亿元，其中批发零售贸易业零售额338.7亿元，餐饮业零售额67.1亿元，分别比上年增长14.4%和36.9%