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苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒12005。7目录第一部分：地块概况一、地理位置………………………………………3二、地域现状………………………………………4三、周边情况………………………………………5（一）、周边城镇…………………………………5（二）、交通设施…………………………………6第二部分：市场分析一、苏州整体市场介绍……………………………7二、区域板块分析…………………………………9三、区域前景分析…………………………………10四、目标市场定位…………………………………12第三部分：总体规划方案建议一、总精神………………………………………15二、功能区分……………………………………16（一）、全区地块分割建议…………………………16（二）建筑形态建议………………………………17（三）、各地块规划指标建议………………………28（四）、各地块原生态景观设计建议………………29（五）、各地块住宅建议……………………………35（六）、环境景观规划建议…………………………43第四部分：项目A-1地块规划建议一、区域市场状况………………………………45苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒22005。7（一）、区域市场分析……………………………45（二）、同类产品分析……………………………48二、项目发展分析……………………………51（一）、项目地块分析…………………………52（二）、项目地块SWOT分析……………………54（三）、产品市场定位…………………………57（四）、目标客层定位…………………………57三、项目A-1规划方案建议（一）、规划设计建议…………………………61（二）、单体建筑建议…………………………621、建筑布局概念…………………………622、立面风格建议…………………………643、产品类型比例建议……………………654、户型及面积建议………………………65第五部分：项目推广包装前言一、产品定位……………………………………69二、推广总精神…………………………………70三、推广案名……………………………………71四、定位诉求……………………………………73五、推广卖点……………………………………74六、推广策略……………………………………77七、阶段性推广策略……………………………79八、产品推广附加值……………………………81九、媒体策略……………………………………83第六部分：项目营销策略建议一、项目上市建议………………………………84苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒32005。7一、地理位置本地块（盛泽荡地区）位于相城区东北,地处渭塘，太平、湘城三镇交界处，毗邻阳澄湖西路，水面属渭塘、湘城两镇所辖，面积为3.86平方公里(5786亩)。规划用地范围内包含了盛泽荡水域及其周边用地，东至湘太路，西至227省道复线，北至凤阳路，南至渭泾塘，总用地面积约为17.5平方公里。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒42005。7二、地域现状规划用地范围内，现状以水面和农田为主，有部分居住用地，均为农村住宅区，以户为单位，沿水网与河道成组成团的分布，建筑层数2-3层，多建于1990年代，建筑质量和风貌较差。临227省道复线一侧，用地内有苏州中亚油墨公司、中南电器厂、中南净化设备厂、渭塘金粉厂、苏州开关三厂等若干工业企业。规模较小，易于搬迁。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒52005。7三、周边情况（一）周边城镇本地块周边城镇主要有：北面—湘城镇；南面—太平镇，相城经济开发区；西面—渭塘镇；东面—阳澄湖镇。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒62005。7（二）交通设施本地块所属的相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒72005。7一、苏州整体市场介绍11、、中中心心区区域域发发展展迅迅速速，，周周边边区区域域升升值值潜潜力力大大454455270649110148429636586817976109262189790020000040000060000080000010000001200000园区新区市区沧浪区平江区金阊区吴中区吴江区苏州各区固定资产投资额（万元）万元苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒82005。722、、房房价价高高位位运运行行，，产产品品结结构构性性矛矛盾盾显显现现从2001年开始，在4年的时间内，苏州总体房价增值一倍。2001年均价不到2000元/平方米，2004年3203元/平方米，苏州市商品住宅平均售价已居江苏省第一位。2005年1-2月份，全市预售商品住宅的价格3910元/平方米，市区已达4691元/平方米。18262053246332038.318.7203005001000150020002500300035002001年2002年2003年2004年05101520253035销售均价增长幅度苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒92005。7二、区域板块分析度假休闲阳澄湖的休闲度假功能也已初具雏形。目前列入计划的项目有：建设常熟昆承湖景区，营造生态景观带；深化沙家浜景区开发；推进昆山巴城东阳澄湖风景区建设。相城区拟投资25亿建设的苏州国际服装城和准备改建的相城珍珠市场，推动购物旅游的发展。房产业的发展近两年来阳澄湖更是抓住苏沪昆长江三角带上蓬勃发展的房地产业，大力加强阳澄湖周边的基础设施和生态环境建设，为高档住宅落户阳澄湖奠定了卓越的自然条件基础。从2002年开始，阳澄湖一带休闲养生度假型别墅风生水起，偎依着阳澄湖形成了一个蔚为壮观的别墅带状群分布。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒102005。7三、区域前景分析旅游带动房产发展随着区域旅游业的发展，部分形象和配置较好的沿湖别墅租金已经高涨至8000元/月。一旦精明的商务人士看到本区域火热发展的地产状况，更会激发和增强在此购房置业甚至安居乐业的愿望。投资渡假成新宠随着一大部分上层高雅人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，他们开始全面进入享受型生活状态，而旅游度假则成了他们最好的养生休闲方式，也会引起投资人士的青睐和追随。别墅发展围湖而建阳澄湖一带火热的房地产发展前景一方面吸引着众多的成功人士前来居住、度假、养生休闲，同时也使许多地产开发商众星捧月般的纷纷抢滩阳澄湖圈地开发。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒112005。7相城区未来潜力无限与03、04年相比，2005年的相城房地产将实现一个较大的飞跃。随着交通的改善、相关配套的完善，加上今年相城开发的楼盘数量之多，都昭示着相城在逐步散发它的魅力，也即将成为苏州的一个热点版块。相关业内人士分析，虽然目前相城板块相对于苏州古城区、园区、新区，还没有形成一个完全成熟的区域，但是，它的发展潜力是非常巨大的。翻开报纸，“水相城绿相城”的广告印入眼帘，相城区政府的支持，更是成了该板块走向成熟的最大推动力。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒122005。7四、目标市场定位（（一一））目目标标区区域域定位原则：相城区当地苏州当地长江三角洲地区范围内（以上海为龙头）临近苏州的周边城市依托相城区在苏州当地的特殊“地位”——苏州的北大门，除了吸引苏州相城及周边地区当地的客源之外，并同时将位于苏州市周边临近城市的客源（有投资眼光的投资家及享受生活，讲究品位的“资产”阶级）也吸引到苏州相城进行投资购置物业。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒132005。7（（二二））目目标标客客源源1．根据区域定位，我们的客源为：苏州相城及周边地区看好相城发展的私营业主，有经济实力的本地居民。江浙一带有眼光的实力投资者，对相城的市场潜力看好。周边城市特别是在长江三角洲地区范围对苏州市相城区有着特殊情感的人。中心城区趋向外围城区，有意向以相城为休闲养身场所的外地消费者。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒142005。72．根据购买动机，我们的客源为：自用型客户：为享受休闲度假的高品质生活，对苏州的文化及自然有着深厚感情的外地购房者以及当地及周边地区为享受优质的生活环境，提高生活质量的购房者。投资型客户：购置物业对外长期租赁（主要是针对今后相城区旅游发展起来之后会有相当数量的观光、渡价、养身的外地客在当地进行居住）或进行短线房产升值投资。客户比例20%80%自用型客户投资型客户苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒152005。7一、总精神国际精英社区，建筑艺术大观。17.5平方公里——是国际手笔的社区规划。占据得天独厚的自然资源，拥有底蕴深厚的历史人文，是罕有的基地。因此，如何将整个区块进行正确的定位、合理的区分各地块的功能定位，并将规划理念立足国际化、艺术化，可持续发展，是我们规划的核心思想。综上所述，我们推出了“国际精英社区，建筑艺术大观”的总精神。社区具有可堪国际的天生丽质自然人文资源社区地理位置毗邻交通枢纽要道有超五星级酒店配套规划有中央政府领导度假的国宾度假区规划周边有成熟的开发区，具有良好的潜在客户盛泽荡地区的成功开发，将成为整个苏州地区的地标项目，将极大提升整个区域的国际形象，相城的形象工程，它是相城的、苏州的、中国的、更是国际的。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒162005。7二、功能分区（（一一））全全区区地地块块分分隔隔建建议议根据地块的情况，将整个地块分割成五个居住建筑群。各个居住建筑群以规划道路或绿化带、规划水域为界限划分若干地块，每地块面积控制在100-300亩内。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒172005。7（（二二））建建筑筑形形态态建建议议为了能将整个区块更加特色鲜明的展现出来，建议每区块产品有独自的鲜明特色，塑造区域文化的特质。A地块：现代简约高尚区B地块：浪漫风情法国区C地块：意大利建筑艺术区D地块：西班牙艺墅大观E地块：国际特色豪宅区苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒182005。7规划A居住群地块分割建议A地块是距离相城区距离最远的一个地块，周围人烟稀少，与国宾度假区斜望，所以A地块产品不适合颜色厚重，厚重的颜色会让气氛更加凄凉。所以明快、鲜亮的颜色，和大量人气的联排别墅特别适合本项目，易集聚人气。与国宾斜望，所以鲜亮的色彩会给国宾度假区带来养眼的风景。A地块的先期启动会带活整个区域版块，先期的价格优势也会让后期的项目可拔高，从而提高整个区块。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒192005。7苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒202005。7规划B居住群地块分割建议B地块位于A、C两个地块之间，所以建议B地块采用浪漫的法式建筑，而且将该地块的公共休闲区设置丰富，法国的浪漫生活文化原版嫁接，成为A、C地块的纽带，为A、C地块提供共有的娱乐空间。主题咖啡餐饮文化区时尚服饰书籍区特色景观文化展示区苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒212005。7苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒222005。7规划C居住群地块分割建议C地块位于国宾度假区旁，所以建议C地块采用意大利建筑，因为意大利被称为建筑的国度，所以，出现了很多闻名世界的经典建筑，在此区域规划精彩的意大利建筑，会令该区域成为建筑的最典范区域。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒232005。7苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒242005。7规划D居住群地块分割建议D地块位于国宾度假区旁，同时离城区最近，是该区域版块最先展示的区域，所以建议D地块采用不同于苏州目前流行的别墅建筑模式，采用西班牙风情建筑，给人耳目一新的感觉，提升区域品质。苏州市相城区盛泽荡地区报告书力量无形、专业有恒252005。7苏州市相