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二级市场策划品控中心2市场分析FOCUS1项目分析FOCUS２项目营销策略FOCUS３报告思路3宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析4（统计局关于2007年国民经济和社会发展的统计公报）2004年，山西省GDP为2457亿元，城镇居民人均GDP为7120元，2005年山西省人均GDP为9150元，比2004年同期增长28.5%。2006年山西省人均GDP总量14100元，比2005年同期增长54.1%。2007年，山西省人均GDP总量16143元，比2006年同期增长14%。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变2004-2007年山西省人均GDP及增长情况单位：元70057120915014100161430200040006000800010000120001400016000180002003年2004年2005年2006年2007年宏观经济分析5太原市2002---2007年人均GDP增长图例：113741313715200179002912031362050001000015000200002500030000350002002年2003年2004年2005年2006年2007年7376.288264.393531047611740.4513472020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年2006年2007年太原市2002---2007年人均GDP增长图例：太原市GDP年平均增长率9.8%，人均GDP增长7.7%，城镇居民人均可支配收入增长14.7%，农民人均收入增长15.2%。宏观经济分析6宏观经济分析太原市概况太原房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析7太原市概况太原市总体布局1、太原市性质：太原市是山西省省会，简称并，是一个具有2500多年建城史的文化古城。太原市地处山西省的中部，市东西两面群山夹峙，中部为汾河冲积扇平原，汾河自北而南穿市而过，把全市化为东西两半。太原市辖有迎泽区、杏花岭区、小店区、万柏林区、晋源区和尖草坪区六个行政区，清徐、阳曲、娄烦三个县及古交市，市境总面积6988公里，其中市区面积1460公里，其中建成区面积177平方公里。2、太原市城市发展规划：充分发挥主城区对外辐射功能，以区带乡，促进城乡共同发展，实现城乡一体化，并把城市建设的重点逐步从市中心区向小店、晋源和柴村三个新区转移。市中心区以内涵集约化发展为主，重点建设外围的三个新区，把新区建成各具特色，交通便捷，绿化和生态农业穿插其间，逐步形成城乡一体化的市区。在今后的建设中，太原将通过都市区资源整合，推进太原城镇化，构建山西省发展的核心空间，提升太原区域核心竞争力，带动省域经济发展。宏观政策对房地产的影响8宏观经济分析太原市概况太原房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析92008年上半年太原房地产市场增长理性平稳回归◆2008年上半年，太原市新增项目55个，其中新增商品住宅38个，城中村项目17个。上半年新增项目规划建筑面积约448万平方米。◆2008上半年太原房地产销售价格2008年上半年，受全国房地产市场宏观调控的影响，太原市商品房价格不在出现2007年的大幅上涨趋势，但是仍基本保持平稳的增长，但是从下半年开始略有回调迹象。截至2008年6月太原市商品住宅平均销售价格为5085元/㎡，同比上年增长了27.7%，环比下降了4.54个百分点。◆据2008上半年太原房地产销售率情况房地局统计显示，2008年1-6月份，太原市商品房登记销售面积为61.58万平方米，同比下降15%，其中预售面积59.55万平方米，现售面积2.03万平方米；商品住房登记销售面积48.6万平方米，同比下降了14.65%。10一线品牌开发商陆续进驻太原，未来大盘竞争激烈。恒大、富力、绿地、万达等国内一线开发商已先后涌入太原，这些地产大鳄让本地开发商看到了极为激烈的土地争夺战，预示2008年房地产市场将进入大盘博弈的时代，同时，加剧了太原市房地产市场的竞争。大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。高档项目大多以别墅和高层建筑为主，价格约在6500元/平米到8000左右，这些市场上供应的高档项目，户型设计主要集中在120—180平米之间。2008年太原市商品住宅供应约在430万平米左右，今后1-2年内住房供应还将继续增长。未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。太原房地产态势11开发商项目地址物业类别占地面积户型面积（平米）入市时间雅世海尔太原新凯纺织印染有限公司（和平南路219号）商业、公寓520亩——08-8富力地产晋安化工厂（太原市杏花岭区晋安东街3号）高层住宅1584亩——08-6和平南路以西、义井西路东二巷以南。(原太原玻璃瓶厂)——130.47亩————上海绿地长风街东口独栋、联排别墅500亩200-40007恒大集团大运路以西、康宁街以北小高层、高层住宅1048亩80-21408-10当代红华长风桥西长风商务区西北角私产酒店130亩——08-10大连万达集团北大街(龙潭公园)住宅、写字楼650亩150-18008-12一线品牌地产商在太原项目说明12宏观经济分析宏观政策太原房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析13三、太原市房地产板块发展情况分析太原市房地产由发展时序和物业类型分为五个板块：1、北城板块2、中央区板块3、南城板块4、东山板块5、河西板块片区说明141、北城板块北城板块是以太钢集团、矿机机器厂和机车车辆厂为主框架的传统工业园区。城市面貌陈旧，工业污染较为严重。本区域未来房地产市场发展将呈现出“两极分化”的态势；部分8万平方米规模左右中档房地产产品将以本地人群作为目标客户；以富力地产、万达集团为代表的一线开发商借国企改制或旧城改建时机，打造超级大盘。2、中央板块本板块北起府西街，南至南内环街，东达建设路，西及滨河东路，是太原市房地产市场发展最为活跃、楼盘最为集中的受惠于太原市“扩容提质”城建政策，本区域房产产品以高档住宅和商业地产为主。核心区域3、南城板块本板块从南内环街向南，地域涵盖整个小店区，接壤榆次新区。从城市核心纵深向规划新区拓展，是两年来太原市房地产市场开发幅度提升最快，产品供应最多的板块。片区分析154、东山板块“北展东扩”提供东山地区广阔的房地产想象空间，长风街东延和东山过境高速公路完工刺激周边地块成为开发热土，原有城市边缘村镇所属土地成为“造镇”计划土地基础。5、河西板块汾河以西的太原市城区内土地是本市房地产开发中的，以滨河西路、和平路及漪汾街两横一纵框架构成了板块内地产产品“工”字型发展模式。从04年开始的滨河小区、望景花园等商品房项目到06年以来的大唐奥林匹克花园、原上园和汾河外滩等住宅项目，都是在满足本地地缘性客户需求基础上，以市内河东中高档客户为潜在客群。片区分析16项目地片区分析——交通及周边环境17长风商务区高新区长风商圈项目地片区分析——横跨三大高价值区域:长风商务区/高新区/长风商圈18片区分析——生活配套省图新馆省图新馆省大剧院山姆士超市学府公园华宇五星级酒店万狮京华酒店省实验中学南校区山西华泰医院省委党校中国煤交会展中心山西大剧院山西科技馆项目地19区域未来供应项目较为集中，未来市场竞争比较激烈；万国MOMA飞云大院汾河景观360银海水韵东岸龙园滨东花园12号楼万国MOMA东岸龙园银海水韵项目地片区未来供应20片区分析——交通体系最便捷的交通体系：至机场17分钟、至长风沃尔玛5分钟、至高新区5分钟···；21宏观经济分析宏观政策太原房地产态势竞品分析市场分析FOCUS1片区分析22地段滨河东路长风桥南100米建筑类型现在开卖1栋27层高层容积率2.45主力户型主力150平米，190平米，少量300平米楼中楼均价10000slogan–山水生活巅峰大宅最大利益点：汾河景观带,成熟社区,区位优势付款方式：一次付清，分期山西青龙房地产滨东花园(二期)12号楼个盘分析23地段南中环街与滨河东路交汇处建筑类型2栋板式高层32建筑面积约为125500平米主力户型168均价6700slogan–汾河畔，十中旁，水岸名宅最大利益点：汾河景观带，区位优势，性价比高付款方式：一次付清，承诺办按揭山西垣跃实业集团银海·水韵个盘分析24地段汾河东岸长风街南（滨东花园东门对面）建筑类型5栋板式高层33工程进度已起14层已有2证主力户型144均价6200slogan–价值峰顶，人文名宅最大利益点：汾河景观带，区位优势，性价比高付款方式：一次付清山西晋阳房地产东岸龙园个盘分析25地段汾河东岸南中环街建筑类型10栋板式高层开卖3栋特别注明5栋回迁楼、1栋教委的住宅楼、1栋实中的住宅楼主力户型142均价64002年后办房产证时再交200slogan–名校为邻水墨飘香最大利益点：汾河景观带，山西省实中付款方式：一次付清，分期付款山西汾河房地产汾河景观360个盘分析26汾河板块项目分析大多数项目均借助独有的景观资源，打造大户型高总价产品。力求实现利润最大化。此版块项目由于处于城中村改造项目带，一般都存在证件不全的问题，导致推广样式单一，以DM、户外为主。缺少渠道其宣传方向也是以高端奢华的豪宅路线为主，事实上产品本身并没有形成真正的差异化,整体产品同质化现象严重.加之同期政府政策调控,受宏观市场走势影响。汾河板块目前也出现了销售节奏放缓的现象.于是我们看到很多项目开始转为打小户型走现金流。如汾河外滩。我们认为真正可以在汾河板块制胜的产品一共有两种。一、在产品设计上走纯高端路线（如软硬配套、功能设施等等）。通过附加值真正实现利润最大化。二、走完全的性价比路线。在户型结构上以中小户型为主，通过自然景观等区域价值的围合，力求走短平快。27项目名称客户分布东岸龙园高新区地缘性客户为主，企事业单位管理人员及单位职员，银海水韵二次置业，太原市周边县市，矿业系统及企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及等汾河景观3601回迁户2教委、学校配套住宅3、高新区客源外销客户：1、银行系统、高新区客户周边县城个体、城南事业单位团购客户主要以二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员个盘客户分析28项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴ分析项目核心问题29一、地理位置本案处于学府街与南中环街之间，位于滨河东路东侧,南面与小高层住宅是大马新村小区毗邻，北面是华宇绿洲。东面是现有的塑料四厂，西面紧邻滨河东路及汾河景观生态公园。项目的整个地块坐东朝西，呈长方形，占地约83亩，地形完整方正，利于进行合理规划。项目基本经济指标一览表项目经济技术指标占地面积53万平米，约83亩地项目类型6栋高板住宅建筑理念前院后园建筑风格现代、简约心里均价7000---8000主力户型160-180平米30项目位于太原市长风商务圈，滨河东路与学府街往南约400米处。交通通达性强。本案所处的位置属于发展中的“长风商圈”中，周边交通线路发达，道路宽敞，随着滨河东路上各大型住宅项目的逐渐落成，大量的居民纷纷搬迁过来，形成了成规模的大型居住生活带，随之而来的各项生活机能配套也逐渐丰富了起来，以北侧学府街口的山姆士大型超市和南侧的今年投入使用的山西省实验中学（即太原市第十中学）最为代表，项目区域定位31项目条件/事实项目价值判研位于长风商务区内高端住宅及商务区西望汾河水景，尽享长风美卷景观资源优势近邻城市主干观景道滨河东路、学府街交通便捷正在兴建的南中环桥及学府桥快速沟通长风商务区临近实中、规划中的华泰医院，山姆士超市生活配套逐渐完善公共交通没有影响居住质量项目地附近为高压线影响美观，给业主有心理压力界定关键词：景观资源、区域价值、交通便捷、人文环境项目价值判研32项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴ分析项目核心问题33项目界定美锦首府汾水河畔城市花园34项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴ分析35优势-----Strength劣势-----Weak1.位于汾河景观带,占有水景资源2.处于滨河东路,学府街以南交通便