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房地产营销研究月报目录【房地产销售相关政策】26月份房地产相关政策汇总与分析2房地产电子商务风生水起3北京部分豪宅预售价与实际成交价相差悬殊3北京可能酝酿放松高端项目限购4上海部分开发商拟降价10%以上4上海最贵别墅月湖山庄被要求重新核价5杭州楼市折扣战从郊区铺开、打折楼盘占近8成5杭州加强“一房一价”管理——25楼盘申报价偏高被约谈5【房企营销动态与重点分析】65月各地楼盘促销策略监控65月各地楼盘营销推广活动11绿地上海多项目降价——最大降幅达88折13上海楼盘选择多家中介分销——一二手联动销售或成主流14和黄上海项目四季雅苑引入代理分销14上海富力举行“富力购房季”购房优惠活动14销售受困部分楼盘“团购”优惠重现南京楼市15龙湖烟台葡醍海湾项目6月18日开放体验区15威海石岛蔚蓝御景召开分销商恳谈会16福建省级产权交易中心尝试网上售房16雅居乐地产与苏宁电器、俏江南等商家签署战略联盟协议16雅居乐集团副总：别墅讲求针对性圈层营销17富力地产海南三大旅游地产项目登陆新浪电商频道17海口广物滨江海岸推出阶梯式网上团购活动18【典型项目营销研究】18翠屏凤凰水城异地分销方案182010年半岛壹号营销策划报告28【房企营销策略研究】41万科七对眼睛解析41 电话:（010）58677851/2/3邮箱:gt@gaotongchina.com网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年7月5日房地产营销研究月报RealEstateMarketingResearch高通智库房地产营销研究月报【房地产销售相关政策】6月份房地产相关政策汇总与分析政策摘要住建部：出台更严厉房地产调控措施可能性不大住建部政策研究中心副主任王珏林指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。未来一段时间房价很可能仍会处于“上不去，下不来”的状态。未来会加大力度落实已有政策，如果房价还在上涨，那么限购范围肯定扩大，甚至可能扩大到全国。住建部或对中小城市有选择推广限购部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策11部委：关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知要求各地开展高尔夫球场综合清理整治工作，并在今年6月底前，将本地区所有球场名单及违规球场清理整治情况进行汇总并上报国家发改委。福州整治炫富房地产广告福建省工商局广告监管处表示，该省工商部门已开始集中整治户外广告，在广告宣传中含有不良文化倾向，宣扬享乐主义、封建帝王、崇洋媚外等不符合精神文明建设要求的都是整治重点对象成都：关于规范房地产开发项目宣传的通知房地产项目宣传和营销应该坚持真实性，实事求是，不得以“别墅”、“豪宅”、“城市地标”等用语夸大其词。不得使用最佳、顶级、最高级、极致等绝对化用语和炫富字眼广东房协：楼市限购政策应尽快退出广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，楼市调控政策不应长期存在，应在帮助建立市场机制后尽快退出。目前实行的限购政策，令更多资金流向了三四线不限购的城市，但这些城市相比京沪等一线城市，更加经受不起房价大涨大跌。河北：关于建立综合治税大格局的实施意见明确要求房地产开发企业销售房地产，必须向购房者开具税务部门监制的销售不动产发票。土地使用权单位转让土地使用权时，必须提供与转让协议一致的税务发票或完税证明，否则国土资源部门不予办理土地使用证房地产营销研究月报河北香河要求对新建商品住房限价销售要求对本行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。控制指标分为三档，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米，对于高档商品住房的最高价，将控制目标限制在11000元/平方米。太原市房地产开发企业跨区开发销售不动产税收管理暂行办法要求房地产企业应向楼盘所属地主管税务机关申报纳税来源：高通智库（返回目录）房地产电子商务风生水起最近关于电子商务联姻房地产的消息不断。继今年4月初伟业我爱我家集团宣布与淘宝网旗下的淘宝房产启动全面战略合作，共同探索房地产交易的电子商务化，5月份，中国房产信息集团宣布旗下新浪乐居正式开通房地产电子商务频道，成为国内首个综合型专业房地产电子商务频道。继而搜房网和新浪乐居二手房商务平台正式启动。6月21日，腾讯又在北京高调宣布腾讯网房产频道正式上线，通过房产频道与腾讯网、QQ客户端、DISCUZ!论坛和腾讯微博等各产品线无缝对接，实现跨平台一站式房产信息服务。如今电子商务联姻房地产，开始从房产网媒信息平台向房产交易平台发展。尽管目前基于法律层面的相关标准和操作规范、财务、运作模式等一些问题上尚待完善，但业界对这一新生事物的前景十分肯定。业内人士认为，虽然网络的线上服务不能完全取代传统的中介服务，网络与传统中介需要寻求新的共赢模式，但从传统销售模式到电子商务平台的纷纷开通，表明房地产领域网络化将是一种趋势。特别是今后的二手房交易及租赁市场将会更多的受益。（返回目录）北京部分豪宅预售价与实际成交价相差悬殊北京市房地产交易管理网上的数据显示，泰禾红御于2009年11月8日开盘的一批房源共有7套别墅上市，建筑面积在380~500平方米之间，目前的预售价区间在61500~79000元/平方米，但已成交房源的成交均价却仅为28681元/平方米，成交均价仅为预售价区间两端价格的36%-47%。该楼盘目前的销售价最低为2500万元/套，最高达到2亿元/套。预售价和实际成交价相差如此悬殊，而预售价一直是楼盘对外宣传的一个重要口径。该楼盘一名工作人员称，预售价只是报批时的一个价格，与实际成交价没有关系，实际成交时主要根据市场现状及具体房源而定价。房地产营销研究月报而北京的另一处豪宅—东城区王府井地区的霞公尊府项目在去年8月14日取得销售许可证，住宅拟售价格为108192元/平方米，至今已销售并进行了网上联机备案的有18套住宅，实际成交均价为98230元/平方米。朝阳区霄云路8号项目目前D3、D5号楼正在销售，均价在8.5万—12万元/平方米。不过，霄云路8号项目在北京市房地产交易管理网的实际成交均价仅为约5万元/平方米。其余几个均价在10万元以上的项目，实际成交均价也只有6-9万元左右。（返回目录）北京可能酝酿放松高端项目限购消息人士称，北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购。一家央企地产公司负责人透露，消息来自于北京市相关政府部门，“相当靠谱”。北京一家国有地产企业的人士也证实，确有政府官员最近在私下场合提到过这一消息。6月17日，京基地产在北京的首个高端别墅项目“鹭府”亮相，将在7月份入市。这一项目是最近北京允许上市的几个高端项目之一，显示北京开始重新发放高价楼项目预售证。此前，北京以“推迟发放预售证”的方式限制单价超过3.5万元/平方米的高端项目入市，避免拉高楼市成交均价，是业内公开的秘密。而限购政策导致楼市成交量剧减，使得地方政府相应的税费收入也大幅减少。同时，楼市的低迷已经传导至土地市场，最近北京已有多宗土地出现“流拍”。有官员已经在私下抱怨，“要限购，又要盖保障房，还要GDP增长，地方没钱怎么搞？”。（返回目录）上海部分开发商拟降价10%以上来自地产代理商的消息称，近期上海部分一手房源的报价也已出现松动。已有多个一二线的开发商表示，将对出售的一部分房源进行降价。“有些是新盘，调整预售价，有些则是老盘，调价幅度在10%～15%不等。”一些在售项目，甚至在财务中拨备了一部分资金，以应对因降价产生的赔偿纠纷。浦东某项目此前最高售价达2.1万元/平方米，而近期一批新房源售价降到1.7万元/平方米，调价幅度达4000元/平方米。此外，包括宝山、松江、浦东在内的多个区域，优惠项目都十分普遍，折扣力度较之前大幅提升。汉宇代理的项目中也存在类似情况，“有的是尾盘，让利幅度最大，可达10%。”但也有不愿具名的开发商称，降价还没有成为普遍现象，根据开发企业自身的销售业绩目标和资金流，在特定阶段选择调价，是可以理解的。另有港资开发商称，当前开发商即使面对优质地块，也不愿轻易出手，“是无法预测这轮调控影响会持续多久，这种心态会导致其在项目定价上比之前低”。（返回目录）房地产营销研究月报上海最贵别墅月湖山庄被要求重新核价上海最贵别墅月湖山庄开发商有关“买别墅附送地下室”的定价解释，未能说服上海市住房保障和房屋管理局以及松江区的相关部门。该楼盘已被上海和松江区两级房管部门要求重新报价。该楼盘目前已成交的别墅房源只有1套，预订的也只有3套。已成交的别墅成交价为6.79万元/平方米，其余已预定别墅成交价格为7万元/平方米左右，较网上参考价有15%左右的下浮。房管部门因此于23日向开发商正式发函，要求根据目前实际成交情况并参照周边房价水平酌情重新核价。（返回目录）杭州楼市折扣战从郊区铺开、打折楼盘占近8成进入6月以来，杭州楼盘折扣战从近郊开始铺开。截至6月13日，杭州市区一共有47个新开楼盘推出大幅优惠促销活动。其中采取直接折扣优惠的占了总数的76%，包括按揭99折、一次性97折，总价优惠9万元等等，世茂江滨花园更是达到了最高8.7折的优惠。5月26日，位于三墩的中海·紫藤苑发起“千人大团购”活动，将原本拟精装后推出的剩余房源部分楼栋共330多套将以毛坯形式一次性在6月初推出。在6月9日开盘当天，将近3个小时的摇号开盘更是创造了80%的销售率。而此前临平主城区8540元/平米起价的珑昕泽第、万元左右均价的63平米锦昌年华“微墅”，都因起低总价而走俏，开盘销售率在80%以上，也是当前低迷的住宅市场中难得的热点新房源。降价促销也拉动了杭州的商品房销售。上周主城区商品房预定469套，日均预定约67套，是此前一周的7.5倍。刚性购房需求是推动当前市场的主要力量。（返回目录）杭州加强“一房一价”管理——25楼盘申报价偏高被约谈6月21日，杭州市物价局召开的全市加强商品房价格监管暨倡导商品房销售明码实价会议。会议要求开发商严格按照有关规定做好商品房明码标价，在商品房交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或价格手册，方便购房者查阅。杭州市物价局还要求企业在销售商品住房前，按照“一房一价”的要求申报每套住房销售价格，对企业申报价格明显偏高的，将通过约谈等形式，向企业提出价格调整建议。严格按照申报价格实行明码标价并公开销售，实际成交价格不得高于申报备案公示的价格(含已公示的价格优惠方式)。据了解，自今年2月份杭州市物价局实施新建商品住房备案制以来，超过半数杭州楼盘存在不同程度的虚报高价情况。截止到6月20日，已备案新建商品住房楼盘40个，其中25个楼盘被“约谈”后，调低了申报价格，幅度从2%-26%不等，涉及金额近8亿元。（返回目录）房地产营销研究月报【房企营销动态与重点分析】5月各地楼盘促销策略监控城市项目活动北京保利西山林语均价由开盘时的26000元/平方米，直降3000元至23000元/平方米。此外，开发商还推出了特价房，如端午节当日，楼盘新推出8套特价房，价格为20499元/平方米。此前，该楼盘还推出过部分二居特价房，价格低至19999元/平方米北京长阳光合作用团购享八万优惠，还将获得全款9.7折、首付五成9.8折、首付三成9.9折的优惠北京亿城燕西华府首期推出的联排别墅为精装房源，起价1000万，精装修庭院每家每户都赠送100-400平米不等的庭院，包括下