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第一阶段项目定位策划工作大纲第一部分市场研究一西安房地产市场与区域房地产市场①西安及区域宏观环境的分析②西安市房地产市场总体概况③区域竞争格局分析西安及区域宏观环境的分析2007年上半年西安经济运行态势良好，预计完成生产总值750亿元，同比增长13%，同比增长0.4个百分点，为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入完成62.94亿元，同比增长27.5%；全社区固定资产投资完成623.52亿元，同比增长38.8%；社会消费品零售总额完成442.24亿元，同比增长17.4%；城市居民人均收入同比增长15.4%。宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。2007年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，2007年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。根据2007年西安市建设规划方面，西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下表：区域规划建设目标四区高新区建设六大园区，力争建成工业类项目60个，再引进世界500强或行业龙头企业5家以上经开区力争全年新开工工业项目50个曲江新区筹建出版集团、传媒集团、演艺集团，启动周至道教文化展示区开发建设浐灞生态区基本完成浐灞三角洲段河流综合治理，广运潭二期工程竣工，新增水面1000亩，绿地2000亩两基地阎良航空基地完善供水、供电、供热、污水处理等各项服务设施长安航天产业基地基本完成规划制定和报批，着手基础设施建设和项目引进伴随着城市建设改造进程的逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安及区域宏观环境的分析西安市房地产市场总体概况2007年上半年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，2007年上半年西安房地产市场在良好的经济环境中运行。07年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。2007年上半年，西安商品房销售面积300多万平方米较上年同比增长37.9%，销售金额152.99亿元。普通住宅销售面积359.98万平方米同比增长41.12%，销售金额127.45亿元，住宅在售均价为3412元/平方米，同比增长6.09%。2007年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。从07年上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实。西安房地产市场虽然供需两旺，但是房价增速一直处于较低水平，宏观调控压力较小。2007年上半年，西安政府有关部门严密监控市场动态，并未有新政出台。西安市房地产市场总体概况西安住宅市场发展平稳，住宅售价从未经历大涨大落。2006年以前，西安住宅销售价格每年增加幅度基本未超过5%，2006年西安住宅平均销售价格为3258元/平米，2007年上半年住宅平均售价增幅6.09%。国家发改委价格监测中心发布的全国36个大中城市房价平均增幅16.34%表明，西安房价增幅仍属中下水平。西安房地产市场自上世纪90年代末发展成熟壮大、成为城市经济的支柱产业。西安房地产业的发展自2000年后快速增长的同时，也经历了2003年”非典”事件的影响,及2006年宏观调控政策的冲击。西安历年房地产市场销售额及增幅。西安市房地产市场总体概况2007年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进。西安市房产局提供的数字表明，商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。上半年，西安市商品房销售面积近400万平方米，销售金额152.99亿元。其中住宅销售359.98万平方米，销售金额127.45亿元。西安市城乡建设委员会房地产有关负责人介绍西安市商品房2007年上半年供应量超过500万平方米，到2007年底预计超过900万平方米。市场数据说明，西安房地产市场处于供需两旺的状态。西安市城乡建设委员会房地产有关负责人透露，符合“90平方米；70%”规定双限房将于2007年下半年开始大量释放，将会对下半年房产售价产生一定的平抑作用。据观察，小户型的需求大于大户型。通过一年的努力，目前，西安市的中小户型供应达到了政策要求。区域竞争格局分析自2000年，西安商品住宅市场进入高速发展阶段，西安城区各区域均进入开发高潮。不同区域显示出不同特征，已经分化出高档住宅市场，中高档住宅市场和中档住宅市场。高新区曲江新区南二环地区城内经开区城西城东浐灞生态区城北地区区域竞争格局分析:西安住宅市场分布西安高档公寓集中分布在曲江新区和高新开发区，其他地区有零星分布。曲江新区在售公寓项目几乎全在4,300元/平方米以上。曲江地区曾是唐代皇家园林，从未进行大规模工业建设。西安政府将其规划为旅游度假区，进行了大量的公共游乐设施建设和大规模的基础设施建设。该区域以旅游、文化和会展产业主导，自然环境优越，交通便利，自然景观和文化景观遍布，成为西安市高档公寓和别墅聚集之地。高新区是另一个高档公寓大量分布的区域，东城、南二环地区和经开区零星分布个别高档公寓。浐灞生态区位于浐灞三角洲，环抱于万余亩水面的广运潭，目前正处于基础设施建设热潮中，将是未来又一个高档住宅聚集的区域。中高档住宅分布的主要区域是高新区、南二环地区、城内和经开区。城内的住宅售价较高，但是供应极为稀缺。中端住宅主要分布在城东和城西。城北地区住宅目前售价最低。区域竞争格局分析:目前在售高档公寓西安目前在售的高档公寓项目共计20个，曲江新区5个，高新区10个，南二环地区2个，城东和经开区各1个。项目名称建筑面积平方米均价元/平方米区域位置备注曲江南苑260,0004,500曲江风景佳园150,0005,100曲江钻石半岛300,0005,600曲江曲江华府200,0004,800曲江曲江城市花园130,0004,300曲江枫林华府100,0004,300高新区枫景观天下45,0004,700高新区紫薇臻品190,0004,500高新区版式小高层兰乔圣菲180,0004,800高新区大户型项目名称建筑面积平方米均价元/平方米区域位置备注金桥国际广场31,0004,600高新区金泰假日花城660,0004,400高新区版式小高层绿地世纪城1,200,0004,600高新区版式小高层融侨.紫薇馨苑800,0004,500高新区版式小高层逸翠园（一期）180,0005,200高新区中华世纪城（二期）500,0004340高新区阳阳国际广场80,0004,600南二环地区公园天下110,0004,500南二环地区东尚（二期）100,0004,300城东东二环复式白桦林居100,0004,200经开区果岭组团区域竞争格局分析:目前在售高档公寓区域竞争格局分析:目前在售高档公寓西安高档公寓通常处于配套成熟，自然环境优美的地段，户型供应100平方米以上居多，开发商非常重视小区的景观建设。西安高档公寓的客户群包含大量二次置业人士，基本以自用为主。西安目前在售高档公寓超过400万平方米，预计将于2010年释放完毕。以建筑面积计，在售高档公寓73.1%集中于高新区，19.6%集中于曲江新区，南二环地区占3.6%，城东和经开区共占3.8%。由于各地区城市建设的基础水平不同，自然环境和人文环境存在差异，各地区高档公寓平均售价也存在差异。图5.4西安各区域高档公寓平均售价49364538454242503800400042004400460048005000曲江地区西安高新区南二环地区其他地区元/平方米区域竞争格局分析:曲江地区在曲江地区开发的住宅项目均价基本都高于4,300元/平米，曲江是西安高端住宅市场的热点区域。本期曲江地区无高端公寓上市。目前在售高端公寓项目计5个，总建筑面积1,040,000平方米。曲江地区借助优越的自然环境，成熟的基础设施和无烟产业优势，吸引了广大消费者和众多国内知名的开发商进入。目前，金地集团和中海集团正式进入曲江地区。中海集团开发的中海国际社区位于曲江核心地段，占地1,000,000平方米，总建筑面积1,500,000平方米，涵盖高端公寓、别墅等住宅产品，预计下季度开始预售。中海集团的品牌优势和项目优越的地理位置，将会推动曲江地区高档公寓平均售价，预计下阶段，曲江地区高档公寓售价将出现较大幅度攀升。区域竞争格局分析:高新区高新开发区目前在售项目计10个，总建筑面积3,886,000平方米，预计将于2010年释放完毕。其中金泰假日花城占地面积212,000平方米，总建筑面积660,000平方米，分四期开发。金泰假日花城位于太白南路和丈八东路汇合处，毗邻规划中的木塔寨公园，澳大利亚五.贝国际设计集团担任景观设计。该项目前期推广力度较大，产品品质佳，本期销售均价4400元/平米，销售情况较好。逸翠园是和记黄埔集团在西安开发的第一个项目，总占地645,000平方米，规划建筑面积1,070,000平方米，分四期推出。一期项目本季度推出，平均售价5200元/平方米。逸翠园的推广方式独树一帜，很少在媒体露面，主要采取预约登记，举行产品推介会的方式。高新区基础设施完善、生活配套成熟，环境好，高档公寓占西安市场份额的73%。在售项目进展稳定。区域竞争格局分析:南二环地区南二环地区南二环地区高校、科研院所密布，知名的中小学多分布于此，历来是西安市的文教区。得益于优良的文化环境和成熟的生活配套设施，南二环地区是西安中高档住宅密集区，也有少量高档公寓分布其中。最近该地区在售高档公寓项目2个，总建筑面积190,000平方米，仅占市场存量的3.6%。售价4542元/平方米。由于在售项目进展平稳，预计下阶段，南二环地区高档公寓售价大体持平。区域竞争格局分析:其他地区除以上区域以外，城东和经开区各有一个高档公寓楼盘在售，总建筑面积200,000平方米，占市场总量的3.8%，平均售价4,250元/平方米。经开区位于西安城北，城市建设在历史上比较落后。进入上世纪九十年代后期才开始重点发展，2000年后发展提速，目前经开区各项建设指标增幅均居西安市首位。西安市委市政府为了拉大城市骨架，均衡城市布局，决定北迁经开区，进一步推动了经开区建设的热潮。目前未央新城正式拉开建设序幕，未央新城规划面积24平方公里，依托文化行政中心、体育文化中心和交通中心，未央新城将建设成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区。有关部门预测，未央新城区域总人口大概在20万人到24万人。据悉，众多著名开发商将进入经开区，目前，绿地集团开发的绿地公馆项目正在进行中。经开区持续受到各方关注，预计下阶段房价持续攀升。城东地区的高端公寓集中在长乐公园附近，由于供应有限，未得到各方持续关注，预计下阶段高端公寓售价走势将于目前大体持平。前阶段香港恒基兆业集团以238万/亩的价格，拍得位于东二环中段的168亩住宅用地，创造了西安住宅用地单价的纪录，该项目受到业界普遍关注。西安的高档公寓项目多为占地百亩以上楼盘，开发商具备品牌优势，周围生活配套成熟，小区内景观建设投入强度大。未来市场展望西安的高端住宅目前集中在高新区和曲江地区，73%的高端公寓集中在高新区，20%的高端公寓集中在曲江地区，全部高端别墅集中在曲江地区。新兴的高端住宅分布区将是经开区和浐灞三角洲。浐灞三角洲环抱于广运潭，广运潭规划水面近万亩，目前完成水面2000亩。预计在不远的将来，浐灞三角洲将会出现将会出现大量水景题材的高档公寓和别墅项目，形成与曲江别墅区鼎足而立的态势。政策的导引以及市场竞争的日趋激烈已使房地产开发格局处于快速嬗变中，优胜劣汰的市场法则在近两年的房地产发展进程中体现的尤为明显，外埠品牌地产的大量进入，对本土市场带来的